深圳市稅務(wù)局明確房地產(chǎn)業(yè)營(yíng)改增之新老項(xiàng)目界定、土地價(jià)款扣除、回遷安置房、公共配套設(shè)施等6個(gè)執(zhí)行口徑問(wèn)題
云南百滇稅務(wù)師事務(wù)所有限公司 2018-12-08
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深圳市全面推開(kāi)“營(yíng)改增”試點(diǎn)工作指引（之四）——房地產(chǎn)業(yè)
為了進(jìn)一步規(guī)范我市房地產(chǎn)業(yè)增值稅征管，現(xiàn)將房地產(chǎn)業(yè)增值稅若干業(yè)務(wù)問(wèn)題明確如下：
一、新老項(xiàng)目界定
房地產(chǎn)老項(xiàng)目，是指《建筑工程施工許可證》注明的合同開(kāi)工日期在2016年4月30日前的房地產(chǎn)項(xiàng)目；《建筑工程施工許可證》未注明合同開(kāi)工日期或者未取得《建筑工程施工許可證》但建筑工程承包合同注明的開(kāi)工日期在2016年4月30日前的建筑工程項(xiàng)目。
對(duì)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在同一房地產(chǎn)項(xiàng)目取得多個(gè)《建筑工程施工許可證》的，可以以該項(xiàng)目取得的首個(gè)《建筑工程施工許可證》上注明的開(kāi)工日期為準(zhǔn)。
對(duì)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)以未取得《建筑工程施工許可證》為由辦理老項(xiàng)目備案，之后又取得《建筑工程施工許可證》，注明的合同開(kāi)工日期在2016年4月30日后的建筑工程項(xiàng)目不屬于老項(xiàng)目。
二、土地價(jià)款扣除
可以扣除的土地價(jià)款是指土地受讓人向政府部門、土地管理部門或受政府委托收取土地價(jià)款的單位直接支付的土地價(jià)款，包括征地和拆遷補(bǔ)償費(fèi)用、土地前期開(kāi)發(fā)費(fèi)用和土地出讓收益等。
變更土地使用性質(zhì)補(bǔ)繳土地價(jià)款中的土地出讓金及在取得土地時(shí)向其他單位或個(gè)人支付的拆遷補(bǔ)償費(fèi)用允許在計(jì)算銷售額時(shí)扣除。
城市配套設(shè)施費(fèi)及不在上述范圍的其他項(xiàng)目不得在計(jì)算銷售額時(shí)扣除。
三、回遷安置房
納稅人以自己名義立項(xiàng)，在該納稅人不承擔(dān)土地出讓價(jià)款的土地上開(kāi)發(fā)回遷安置房，并向原居民無(wú)償轉(zhuǎn)讓回遷安置房所有權(quán)的行為，如開(kāi)具發(fā)票的，應(yīng)按照發(fā)票上注明的銷售額計(jì)算繳納增值稅；如發(fā)票上注明的銷售額明顯低于視同銷售銷售額的，或者未開(kāi)具發(fā)票的，按照視同銷售不動(dòng)產(chǎn)計(jì)算繳納增值稅。
1、確認(rèn)回遷安置房面積，主要依據(jù)經(jīng)城市更新部門備案的拆遷補(bǔ)償協(xié)議中房屋補(bǔ)償約定的具體補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)或面積進(jìn)行確認(rèn)。
2、確定視同銷售的銷售額：
①實(shí)際回遷面積未超過(guò)拆遷補(bǔ)償協(xié)議約定的，銷售額按照組成計(jì)稅價(jià)格確定。組成計(jì)稅價(jià)格＝建筑工程成本×（1＋10％成本利潤(rùn)率）
②實(shí)際回遷面積超過(guò)拆遷補(bǔ)償協(xié)議約定面積的部分，按照《營(yíng)業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)實(shí)施辦法》第四十四條的規(guī)定確定銷售額并計(jì)算繳納增值稅。
四、公共配套設(shè)施
房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)銷售房地產(chǎn)項(xiàng)目時(shí)，將未單獨(dú)作價(jià)銷售的公共配套設(shè)施，如幼兒園、學(xué)校、醫(yī)院等配套設(shè)施無(wú)償移交給政府、公用事業(yè)單位的，不需要按照視同銷售計(jì)提銷項(xiàng)稅額，也不需要做進(jìn)項(xiàng)稅額轉(zhuǎn)出。
五、納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間
房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)銷售自行開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)項(xiàng)目的納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間為發(fā)生應(yīng)稅行為并收訖銷售款項(xiàng)或者取得索取銷售款項(xiàng)憑據(jù)的當(dāng)天；先開(kāi)具發(fā)票的，為開(kāi)具發(fā)票的當(dāng)天。
對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)銷售房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的，以房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)將不動(dòng)產(chǎn)交付給買受人的當(dāng)天作為應(yīng)稅行為發(fā)生的時(shí)間。交付時(shí)間，以《商品房買賣合同》上約定的交房時(shí)間為準(zhǔn)；若實(shí)際交房時(shí)間早于合同約定時(shí)間的，以實(shí)際交付時(shí)間為準(zhǔn)。
六、納稅申報(bào)
我市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在本市內(nèi)開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)項(xiàng)目取得的收入在項(xiàng)目所在地主管稅務(wù)機(jī)關(guān)申報(bào)繳納增值稅。
房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在項(xiàng)目所在地成立的項(xiàng)目公司不得參與總公司增值稅匯總申報(bào)。
以上規(guī)定除第六條從2017年7月1日起適用外，其他均從2016年5月1日起適用。
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