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國家稅務(wù)總局廣東省稅務(wù)局
土地增值稅清算管理規(guī)程（暫行）
第一章 總則
第一條 為了加強(qiáng)土地增值稅征收管理，規(guī)范土地增值稅清算工作，根據(jù)《中華人民共和國稅收征收管理法》及其實(shí)施細(xì)則、《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》及其實(shí)施細(xì)則、《國家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問題的通知》（國稅發(fā)〔2006〕187號(hào)）、《國家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)<地增值稅清算管理規(guī)程>的通知》（國稅發(fā)〔2009〕91號(hào)）等規(guī)定，制定本規(guī)程。
第二條 本規(guī)程適用于房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目及直接轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)的土地增值稅清算工作。
第三條 本規(guī)程所稱土地增值稅清算，是指納稅人符合土地增值稅清算條件后，依照稅收法律、法規(guī)及土地增值稅有關(guān)政策規(guī)定，計(jì)算房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目應(yīng)當(dāng)繳納的土地增值稅稅額，并填寫《土地增值稅納稅申報(bào)表》，向主管稅務(wù)機(jī)關(guān)提供有關(guān)資料，自行申報(bào)繳納稅款，經(jīng)主管稅務(wù)機(jī)關(guān)審核后，結(jié)清該房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目應(yīng)當(dāng)繳納土地增值稅稅款的行為。
第四條 土地增值稅的清算主體是土地增值稅的納稅人。主管稅務(wù)機(jī)關(guān)負(fù)責(zé)土地增值稅清算的受理和審核。
第五條 稅務(wù)機(jī)關(guān)要建立和完善與同級(jí)發(fā)展改革、自然資源、建設(shè)規(guī)劃、不動(dòng)產(chǎn)登記管理等部門的信息交換協(xié)作機(jī)制，充分利用第三方信息，強(qiáng)化土地增值稅清算管理。
稅務(wù)機(jī)關(guān)可聘請(qǐng)稅務(wù)師事務(wù)所、注冊(cè)會(huì)計(jì)師事務(wù)所、工程造價(jià)事務(wù)所等中介機(jī)構(gòu)及相關(guān)專業(yè)人員參與土地增值稅清算審核。
稅務(wù)機(jī)關(guān)可參照當(dāng)?shù)毓こ淘靸r(jià)指標(biāo)，結(jié)合市場(chǎng)因素，確定前期工程費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、開發(fā)間接費(fèi)用的土地增值稅扣除項(xiàng)目金額標(biāo)準(zhǔn)。
第六條 納稅人符合下列條件之一的，應(yīng)進(jìn)行土地增值稅清算：
（一）房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目全部竣工、完成銷售的；
（二）整體轉(zhuǎn)讓未竣工決算房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的；
（三）直接轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的；
（四）申請(qǐng)注銷稅務(wù)登記但未辦理土地增值稅清算手續(xù)的。
第七條 對(duì)符合以下條件之一的，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)可要求納稅人進(jìn)行土地增值稅清算：
（一）已竣工驗(yàn)收（備案）的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，已轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)建筑面積占整個(gè)項(xiàng)目可售建筑面積的比例（以下簡(jiǎn)稱“銷售比例”）在85%以上，或該比例雖未超過85%，但剩余的可售建筑面積已經(jīng)出租或自用的；
（二）取得清算項(xiàng)目最后一份銷售（預(yù)售）許可證滿三年仍未銷售完畢的；
（三）主管稅務(wù)機(jī)關(guān)有根據(jù)認(rèn)為納稅人有逃避納稅義務(wù)行為，可能造成稅款流失，經(jīng)縣（區(qū)）以上稅務(wù)局局長(zhǎng)批準(zhǔn)的。
第八條 納稅人應(yīng)如實(shí)申報(bào)應(yīng)繳納的土地增值稅稅額，保證清算申報(bào)的真實(shí)性、準(zhǔn)確性、完整性。
第九條 稅務(wù)機(jī)關(guān)應(yīng)為納稅人提供優(yōu)質(zhì)納稅服務(wù)，加強(qiáng)土地增值稅政策宣傳輔導(dǎo)。同時(shí)，應(yīng)及時(shí)對(duì)納稅人清算申報(bào)的收入、扣除項(xiàng)目金額、增值額、增值率以及應(yīng)補(bǔ)（退）稅額等情況進(jìn)行審核，依法征收土地增值稅。
第二章 項(xiàng)目管理
第十條 主管稅務(wù)機(jī)關(guān)應(yīng)加強(qiáng)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的日常稅收管理，實(shí)施項(xiàng)目管理。主管稅務(wù)機(jī)關(guān)應(yīng)從納稅人取得土地使用權(quán)開始，按項(xiàng)目建立檔案，設(shè)置臺(tái)賬，對(duì)納稅人項(xiàng)目立項(xiàng)、規(guī)劃設(shè)計(jì)、施工、預(yù)售、竣工驗(yàn)收、工程結(jié)算、項(xiàng)目清盤等房地產(chǎn)開發(fā)全過程情況實(shí)行跟蹤監(jiān)控，做到稅務(wù)管理、納稅服務(wù)與項(xiàng)目開發(fā)同步。
納稅人應(yīng)按主管稅務(wù)機(jī)關(guān)的要求，通過土地增值稅管理系統(tǒng)將取得土地、項(xiàng)目立項(xiàng)、規(guī)劃設(shè)計(jì)、施工、預(yù)售、竣工驗(yàn)收、工程結(jié)算、項(xiàng)目清盤等資料按取得時(shí)間順序向主管稅務(wù)機(jī)關(guān)報(bào)送。
（一）取得土地、立項(xiàng)與規(guī)劃環(huán)節(jié)。納稅人取得（包括以出讓、轉(zhuǎn)讓、合并或分立、接受作價(jià)入股進(jìn)行投資或聯(lián)營及其他方式取得）土地使用權(quán)30日內(nèi)，辦理立項(xiàng)與規(guī)劃手續(xù)30日內(nèi)，應(yīng)向主管稅務(wù)機(jī)關(guān)報(bào)送下列資料：
1.國有土地使用證、出讓合同（協(xié)議）（包括以出讓、轉(zhuǎn)讓、合并或分立、接受作價(jià)入股等）或其它相關(guān)資料；
2.立項(xiàng)批準(zhǔn)或備案文件、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證等。
（二）項(xiàng)目工程施工環(huán)節(jié)。納稅人根據(jù)施工進(jìn)度，應(yīng)向主管稅務(wù)機(jī)關(guān)報(bào)送下列資料:
1.工程中標(biāo)通知書、預(yù)算書、施工合同及補(bǔ)充協(xié)議等；
2.工程施工許可證。
如項(xiàng)目的前期工程、建安工程、裝飾裝修工程、室外配套工程（如園林綠化、室外道路）等出現(xiàn)特殊情況可能導(dǎo)致工程造價(jià)高于當(dāng)?shù)乜鄢?xiàng)目金額標(biāo)準(zhǔn)的，應(yīng)報(bào)送相關(guān)佐證資料。
（三）銷（預(yù)）售商品房環(huán)節(jié)。納稅人根據(jù)銷售進(jìn)度，應(yīng)向主管稅務(wù)機(jī)關(guān)報(bào)送下列資料：
1.銷（預(yù)）售許可證等；
2.按月報(bào)送項(xiàng)目銷（預(yù)）售的銷控明細(xì)表等。
（四）項(xiàng)目竣工驗(yàn)收備案環(huán)節(jié)。納稅人完成項(xiàng)目規(guī)劃、竣工驗(yàn)收（備案）手續(xù)后30日內(nèi)，應(yīng)向主管稅務(wù)機(jī)關(guān)報(bào)送下列資料：
1.政府主管部門出具的規(guī)劃、人防、竣工綜合驗(yàn)收等備案資料。
2.建設(shè)單位、監(jiān)理單位、施工單位三方簽字蓋章的工程竣工結(jié)算資料。
（五）取得房地產(chǎn)權(quán)屬證明環(huán)節(jié)。納稅人取得權(quán)屬證明后30日內(nèi)，應(yīng)向主管稅務(wù)機(jī)關(guān)報(bào)送下列資料：
1.房屋測(cè)量成果資料；
2.初始產(chǎn)權(quán)登記資料。
（六）其它資料，如工程規(guī)劃、設(shè)計(jì)、勘察、監(jiān)理合同、拆遷（回遷）合同、簽收花名冊(cè)等相關(guān)資料。
第十一條 各級(jí)稅務(wù)機(jī)關(guān)應(yīng)大力提升土地增值稅管理的信息化水平，應(yīng)用土地增值稅管理系統(tǒng)。主管稅務(wù)機(jī)關(guān)及時(shí)跟蹤、了解項(xiàng)目的進(jìn)展情況，督促納稅人做好信息補(bǔ)錄工作。
第十二條 主管稅務(wù)機(jī)關(guān)應(yīng)重視納稅人項(xiàng)目開發(fā)期間的會(huì)計(jì)核算工作。對(duì)納稅人分期開發(fā)項(xiàng)目或者同時(shí)開發(fā)多個(gè)項(xiàng)目的，應(yīng)督促納稅人根據(jù)清算要求按不同期間和不同項(xiàng)目合理歸集有關(guān)收入、成本、費(fèi)用。
第三章 清算申報(bào)受理
第十三條 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目應(yīng)以國家有關(guān)部門審批、備案的項(xiàng)目為單位進(jìn)行清算；對(duì)于分期開發(fā)的項(xiàng)目，原則上以政府主管部門出具的建設(shè)工程規(guī)劃許可證確定分期開發(fā)的清算單位；同一個(gè)項(xiàng)目既建造普通住宅，又建造非普通住宅、其他類型房地產(chǎn)的，應(yīng)分別計(jì)算增值額、增值率，分別清算土地增值稅。
第十四條 主管稅務(wù)機(jī)關(guān)應(yīng)對(duì)土地增值稅清算項(xiàng)目實(shí)行分類管理。對(duì)符合本規(guī)程第六條規(guī)定的項(xiàng)目，納稅人應(yīng)當(dāng)在滿足條件之日起90日內(nèi)到主管稅務(wù)機(jī)關(guān)辦理清算申報(bào)手續(xù)。
對(duì)符合本規(guī)程第七條規(guī)定的項(xiàng)目，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)應(yīng)重點(diǎn)加強(qiáng)跟蹤管理；對(duì)確定需要進(jìn)行清算的項(xiàng)目，由主管稅務(wù)機(jī)關(guān)下達(dá)清算通知，納稅人應(yīng)當(dāng)在收到清算通知之日起90日內(nèi)辦理清算申報(bào)手續(xù)。
第十五條 納稅人在辦理土地增值稅清算申報(bào)手續(xù)時(shí)，應(yīng)提供下列資料，如未按本規(guī)程第十條規(guī)定報(bào)送相關(guān)資料的，則應(yīng)一并補(bǔ)正：
（一）土地增值稅納稅申報(bào)表及其附表。
（二）與清算項(xiàng)目有關(guān)的書面說明，主要內(nèi)容應(yīng)包括房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目立項(xiàng)、用地、容積率、分期開發(fā)情況、成本費(fèi)用的計(jì)算和分?jǐn)偡椒?、銷售、關(guān)聯(lián)方交易、融資、不同類型房產(chǎn)的銷售均價(jià)、房地產(chǎn)清算項(xiàng)目稅款繳納等基本情況及主管稅務(wù)機(jī)關(guān)需要了解的其它情況。具體內(nèi)容應(yīng)包括：
1.項(xiàng)目商品房建筑面積、可售商品房建筑面積及其具體構(gòu)成情況、非可售建筑面積及其具體構(gòu)成情況等說明。
2.對(duì)納稅人分期開發(fā)項(xiàng)目或者同時(shí)開發(fā)多個(gè)項(xiàng)目的，應(yīng)說明共同費(fèi)用總額及其分?jǐn)偳闆r。
3.對(duì)納稅人開發(fā)項(xiàng)目中的公共配套設(shè)施，應(yīng)分項(xiàng)分類說明其具體情況（即按照建成后產(chǎn)權(quán)屬于全體業(yè)主所有，建成后無償移交給政府、公用事業(yè)單位，建成后自用或有償轉(zhuǎn)讓進(jìn)行分類）；屬于建成后無償移交給政府、公用事業(yè)單位用于非營利性社會(huì)公共事業(yè)等情形的應(yīng)附上相關(guān)憑證。
4.將開發(fā)產(chǎn)品用于職工福利、獎(jiǎng)勵(lì)、對(duì)外投資、分配給股東或投資人、抵償債務(wù)、換取其他單位和個(gè)人的非貨幣性資產(chǎn)的情況說明。
5.涉及減免稅的項(xiàng)目，應(yīng)對(duì)項(xiàng)目涉及的減免稅情況進(jìn)行說明。
6.關(guān)聯(lián)交易情況說明。
7.融資情況說明。
8.企業(yè)財(cái)務(wù)核算體系和內(nèi)部控制制度。
凡工程造價(jià)高于當(dāng)?shù)乜鄢?xiàng)目金額標(biāo)準(zhǔn)的清算項(xiàng)目，還應(yīng)向主管稅務(wù)機(jī)關(guān)報(bào)送造價(jià)書面說明等其它資料。
（三）主管稅務(wù)機(jī)關(guān)要求報(bào)送項(xiàng)目會(huì)計(jì)資料的，納稅人還應(yīng)提供會(huì)計(jì)憑證復(fù)印件等相關(guān)資料。
（四）納稅人委托涉稅專業(yè)服務(wù)機(jī)構(gòu)審核鑒證的清算項(xiàng)目，還應(yīng)報(bào)送涉稅專業(yè)服務(wù)機(jī)構(gòu)出具的《土地增值稅清算稅款鑒證報(bào)告》（以下簡(jiǎn)稱《鑒證報(bào)告》）及工作底稿。
（五）主管稅務(wù)機(jī)關(guān)要求的其它資料。
第十六條 主管稅務(wù)機(jī)關(guān)收到納稅人清算資料后，對(duì)符合清算條件的項(xiàng)目，且報(bào)送的清算資料完備的，予以受理并出具受理通知書。
納稅人符合清算條件，但報(bào)送的清算資料不全的，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)應(yīng)發(fā)出限期提供資料通知書，通知納稅人在限期內(nèi)補(bǔ)全清算資料。
納稅人在限期內(nèi)補(bǔ)齊全部資料的，予以受理。
在限期內(nèi)補(bǔ)齊關(guān)鍵資料（如影響收入、扣除項(xiàng)目金額確定的資料），經(jīng)主管稅務(wù)機(jī)關(guān)認(rèn)可的，予以受理。
逾期未能補(bǔ)齊關(guān)鍵資料，由納稅人書面確認(rèn)，確因客觀原因造成資料難以補(bǔ)齊的，予以受理。
第四章 清算評(píng)估審核
第十七條 主管稅務(wù)機(jī)關(guān)應(yīng)在項(xiàng)目清算受理之日起120日內(nèi)完成清算審核，作出清算結(jié)論；如確有困難的，經(jīng)縣（區(qū)）級(jí)稅務(wù)局批準(zhǔn)，可延期30日完成；如有特殊情況的，經(jīng)地級(jí)以上市稅務(wù)局批準(zhǔn)，可再延期30日完成，并書面告知納稅人。清算審核涉及專門事項(xiàng)需要鑒定的，鑒定所用時(shí)間不計(jì)入清算審核期限。
第十八條 清算審核包括案頭審核、實(shí)地審核。
案頭審核是指對(duì)納稅人報(bào)送的清算資料進(jìn)行數(shù)據(jù)、邏輯審核，重點(diǎn)審核項(xiàng)目歸集的一致性、完整性，數(shù)據(jù)計(jì)算準(zhǔn)確性等。
實(shí)地審核是指在案頭審核的基礎(chǔ)上，通過對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目實(shí)地查驗(yàn)等方式，對(duì)納稅人申報(bào)情況的客觀性、真實(shí)性、合理性、相關(guān)性進(jìn)行審核。應(yīng)結(jié)合項(xiàng)目規(guī)劃資料，重點(diǎn)對(duì)項(xiàng)目的樓棟、道路、綠化、學(xué)校、幼兒園、會(huì)所、體育場(chǎng)館、酒店、車位等進(jìn)行實(shí)地核查。
第十九條 審核收入情況時(shí)，應(yīng)重點(diǎn)審核納稅人預(yù)售款和相關(guān)的經(jīng)濟(jì)收益是否全部結(jié)轉(zhuǎn)收入以及銷售價(jià)格是否明顯偏低。應(yīng)結(jié)合銷售發(fā)票、銷售合同（含主管部門網(wǎng)上備案登記資料）、商品房銷售（預(yù)售）許可證、房產(chǎn)銷售分戶明細(xì)表及其它有關(guān)資料，重點(diǎn)審核銷售明細(xì)表、房地產(chǎn)銷售面積與項(xiàng)目可售面積的數(shù)據(jù)關(guān)聯(lián)性，以核實(shí)計(jì)稅收入；對(duì)銷售合同所載商品房面積與有關(guān)部門實(shí)際測(cè)量面積不一致，而發(fā)生補(bǔ)、退房款的收入調(diào)整情況進(jìn)行審核；對(duì)營改增后應(yīng)稅收入是否為不含增值稅收入進(jìn)行審核。
主管稅務(wù)機(jī)關(guān)可通過實(shí)地查驗(yàn)，確認(rèn)有無少計(jì)、漏計(jì)事項(xiàng)，確認(rèn)有無將開發(fā)產(chǎn)品用于職工福利、獎(jiǎng)勵(lì)、對(duì)外投資、分配給股東或投資人、抵償債務(wù)、換取其他單位和個(gè)人的非貨幣性資產(chǎn)等情況。
對(duì)納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)成交價(jià)格明顯偏低且無正當(dāng)理由的，由主管稅務(wù)機(jī)關(guān)按該項(xiàng)目同期同類房地產(chǎn)的平均價(jià)格或評(píng)估價(jià)值確定其收入。
第二十條 非直接銷售和自用房地產(chǎn)收入的審核。
（一）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將開發(fā)產(chǎn)品用于職工福利、獎(jiǎng)勵(lì)、對(duì)外投資、分配給股東或投資人、抵償債務(wù)、換取其他單位和個(gè)人的非貨幣性資產(chǎn)等，發(fā)生所有權(quán)轉(zhuǎn)移時(shí)應(yīng)視同銷售房地產(chǎn),其收入按下列方法和順序確認(rèn)：
1.按本企業(yè)在同一地區(qū)、同一年度銷售的同類房地產(chǎn)的平均價(jià)格確定；
2.由主管稅務(wù)機(jī)關(guān)參照當(dāng)?shù)禺?dāng)年、同類房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格或評(píng)估價(jià)值確定。
（二）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將開發(fā)的部分房地產(chǎn)轉(zhuǎn)為企業(yè)自用或用于出租等商業(yè)用途時(shí)，如果產(chǎn)權(quán)未發(fā)生轉(zhuǎn)移，不征收土地增值稅，在稅款清算時(shí)不列收入，不扣除相應(yīng)的成本和費(fèi)用。
第二十一條 土地增值稅扣除項(xiàng)目審核的內(nèi)容包括：
（一）取得土地使用權(quán)所支付的金額。
（二）房地產(chǎn)開發(fā)成本，包括：土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)、前期工程費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、公共配套設(shè)施費(fèi)、開發(fā)間接費(fèi)用。
（三）房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用。
（四）與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金。
（五）國家規(guī)定的其他扣除項(xiàng)目。
第二十二條 納稅人取得土地使用權(quán)所支付的金額、房地產(chǎn)開發(fā)成本、費(fèi)用及與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)稅金，須提供合法有效憑證，不能提供合法有效憑證的，不予扣除。
納稅人辦理土地增值稅清算所附送的前期工程費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、開發(fā)間接費(fèi)用的憑證資料不符合清算要求或不實(shí)的，經(jīng)主管稅務(wù)機(jī)關(guān)集體審議通過，可核定計(jì)算扣除有關(guān)成本，具體核定方法按照本規(guī)程第五章規(guī)定執(zhí)行。
憑證資料不符合清算要求或不實(shí)是指有下列情形之一的：
1.工程項(xiàng)目不能提供完整的施工合同、竣工圖、工程結(jié)算書等，工程造價(jià)高于當(dāng)?shù)乜鄢?xiàng)目金額標(biāo)準(zhǔn)且無正當(dāng)理由的；
2.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)與工程承包企業(yè)互為關(guān)聯(lián)企業(yè)，工程造價(jià)高于當(dāng)?shù)乜鄢?xiàng)目金額標(biāo)準(zhǔn)且無正當(dāng)理由的；
3.大額工程款采取現(xiàn)金支付或支付資金流向異常，工程造價(jià)高于當(dāng)?shù)乜鄢?xiàng)目金額標(biāo)準(zhǔn)且無正當(dāng)理由的。
第二十三條 審核扣除項(xiàng)目是否符合下列要求：
（一）扣除項(xiàng)目金額應(yīng)當(dāng)準(zhǔn)確地在各扣除項(xiàng)目中分別歸集，不得混淆。
（二）扣除項(xiàng)目金額中所歸集的各項(xiàng)成本和費(fèi)用，必須是在清算項(xiàng)目開發(fā)中直接發(fā)生的或應(yīng)當(dāng)分?jǐn)偟摹?/span>
（三）納稅人分期開發(fā)項(xiàng)目或者同時(shí)開發(fā)多個(gè)項(xiàng)目的，或者同一項(xiàng)目中建造不同類型房地產(chǎn)的，應(yīng)按照受益對(duì)象，采用合理的分配方法，分?jǐn)偣餐某杀举M(fèi)用。同一清算單位內(nèi)發(fā)生的成本費(fèi)用原則上按照可售建筑面積比例分?jǐn)偅?/span>不能按照可售建筑面積比例計(jì)算分?jǐn)偟模?/span>按土地面積比例計(jì)算分?jǐn)?/span>。
（四）對(duì)同一類事項(xiàng)，應(yīng)當(dāng)采取相同的會(huì)計(jì)政策或處理方法。會(huì)計(jì)核算與稅務(wù)處理規(guī)定不一致的，以稅務(wù)處理規(guī)定為準(zhǔn)。
（五）對(duì)于分期開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目，各期成本費(fèi)用的歸集分配方式應(yīng)保持一致；如未保持一致的，應(yīng)根據(jù)有關(guān)規(guī)定作相應(yīng)調(diào)整。
第二十四條 審核取得土地使用權(quán)支付金額和土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)時(shí)應(yīng)當(dāng)重點(diǎn)關(guān)注：
（一）同一宗土地有多個(gè)開發(fā)項(xiàng)目，是否予以分?jǐn)偅謹(jǐn)傓k法是否合理、合規(guī)，具體金額的計(jì)算是否正確。
（二）國有土地使用權(quán)出讓合同或其補(bǔ)充協(xié)議明確約定地下部分不繳納土地出讓金或地上部分與地下部分分別繳納土地出讓金的，土地出讓金是否直接歸集到對(duì)應(yīng)的受益對(duì)象（地上部分或地下部分），不作為項(xiàng)目的共同土地成本分?jǐn)偂?/span>
（三）是否存在將房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用記入取得土地使用權(quán)支付金額以及土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)的情形。
（四）拆遷補(bǔ)償費(fèi)是否實(shí)際發(fā)生，尤其是支付給個(gè)人的拆遷補(bǔ)償款、拆遷（回遷）合同和簽收花名冊(cè)或簽收憑證是否一一對(duì)應(yīng)。
第二十五條 審核前期工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)時(shí)應(yīng)當(dāng)重點(diǎn)關(guān)注：
（一）前期工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)是否真實(shí)發(fā)生，是否存在虛列情形。
（二）是否將房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用記入前期工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)。
（三）多個(gè)（或分期）項(xiàng)目共同發(fā)生的前期工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)，是否按項(xiàng)目合理分?jǐn)偂?/span>
第二十六條 審核公共配套設(shè)施費(fèi)時(shí)應(yīng)當(dāng)重點(diǎn)關(guān)注：
（一）公共配套設(shè)施的界定是否準(zhǔn)確，公共配套設(shè)施費(fèi)是否真實(shí)發(fā)生，有無預(yù)提的公共配套設(shè)施費(fèi)情況。
（二）是否將房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用記入公共配套設(shè)施費(fèi)。
（三）多個(gè)（或分期）項(xiàng)目共同發(fā)生的公共配套設(shè)施費(fèi)，是否按項(xiàng)目合理分?jǐn)偂?/span>
（四）利用地下人防設(shè)施建造的地下車位，是否按照以下方式處理：建成后產(chǎn)權(quán)屬于全體業(yè)主所有或無償移交給政府的，其成本、費(fèi)用予以扣除；用于出租的，不作為土地增值稅計(jì)稅收入，不扣除相應(yīng)成本、費(fèi)用；有償轉(zhuǎn)讓且辦理權(quán)屬轉(zhuǎn)移登記手續(xù)的，應(yīng)計(jì)算收入，并準(zhǔn)予扣除成本、費(fèi)用。
第二十七條 審核建筑安裝工程費(fèi)時(shí)應(yīng)當(dāng)重點(diǎn)關(guān)注：
（一）發(fā)生的費(fèi)用是否與建安發(fā)票、工程施工合同及補(bǔ)充協(xié)議、工程結(jié)算報(bào)告記載的內(nèi)容相符。
（二）建筑安裝發(fā)票是否備注注明建筑服務(wù)發(fā)生地縣（市、區(qū)）名稱及項(xiàng)目名稱。
第二十八條 審核開發(fā)間接費(fèi)用時(shí)應(yīng)當(dāng)重點(diǎn)關(guān)注：
（一）是否存在將企業(yè)行政管理部門（總部）為組織和管理生產(chǎn)經(jīng)營活動(dòng)而發(fā)生的管理費(fèi)用記入開發(fā)間接費(fèi)用的情形。
（二）是否將行政管理部門、銷售部門或財(cái)務(wù)部門等發(fā)生的房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用計(jì)入開發(fā)間接費(fèi)。
（三）開發(fā)間接費(fèi)用是否真實(shí)發(fā)生，有無預(yù)提開發(fā)間接費(fèi)用的情況，取得的憑證是否合法有效。
第二十九條 審核利息支出時(shí)應(yīng)當(dāng)重點(diǎn)關(guān)注：
（一）是否將利息支出從房地產(chǎn)開發(fā)成本中調(diào)整至房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用。
（二）分期開發(fā)項(xiàng)目或者同時(shí)開發(fā)多個(gè)項(xiàng)目的，其取得的一般性貸款的利息支出，是否按照項(xiàng)目合理分?jǐn)偂?/span>
（三）利用閑置專項(xiàng)借款對(duì)外投資取得收益，其收益是否沖減利息支出。
（四）是否將向貸款方支付的與該筆貸款直接相關(guān)的投融資顧問費(fèi)、手續(xù)費(fèi)、咨詢費(fèi)等費(fèi)用計(jì)入利息支出。
第三十條 代收費(fèi)用的審核。
對(duì)于縣級(jí)以上人民政府要求房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在售房時(shí)代收的各項(xiàng)費(fèi)用，審核其代收費(fèi)用是否計(jì)入房?jī)r(jià)并向購買方一并收?。?/span>當(dāng)代收費(fèi)用計(jì)入房?jī)r(jià)時(shí)，審核有無將代收費(fèi)用計(jì)入加計(jì)扣除以及房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用計(jì)算基數(shù)的情形。
第三十一條 關(guān)聯(lián)方交易行為的審核。
在審核收入和扣除項(xiàng)目時(shí)，應(yīng)重點(diǎn)關(guān)注關(guān)聯(lián)企業(yè)交易是否按照公允價(jià)值和營業(yè)常規(guī)進(jìn)行業(yè)務(wù)往來。應(yīng)當(dāng)關(guān)注企業(yè)大額往來款余額，審核交易行為是否真實(shí)。
第三十二條 與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)稅金的審核。應(yīng)當(dāng)確認(rèn)與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)稅金及附加扣除的范圍是否符合稅收有關(guān)規(guī)定。對(duì)不屬于清算范圍或者不屬于轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時(shí)發(fā)生的稅金及附加，不應(yīng)作為清算扣除項(xiàng)目。
第三十三條 納稅人委托涉稅專業(yè)服務(wù)機(jī)構(gòu)審核鑒證的清算項(xiàng)目，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)應(yīng)當(dāng)采取適當(dāng)方法對(duì)有關(guān)鑒證報(bào)告的合法性、完整性、真實(shí)性進(jìn)行審核。
第三十四條 土地增值稅清算審核結(jié)束，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)應(yīng)當(dāng)將審核結(jié)果書面通知納稅人，納稅人應(yīng)在主管稅務(wù)機(jī)關(guān)規(guī)定的期限內(nèi)辦理補(bǔ)、退稅事宜。
第五章 核定征收
第三十五條 在土地增值稅清算過程中，發(fā)現(xiàn)納稅人符合核定征收條件的，應(yīng)按核定征收方式對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)行清算。
第三十六條 在審核中發(fā)現(xiàn)納稅人有下列情形之一的，實(shí)行核定征收：
（一）依照法律、行政法規(guī)的規(guī)定應(yīng)當(dāng)設(shè)置但未設(shè)置賬簿的；
（二）擅自銷毀賬簿或者拒不提供納稅資料的；
（三）雖設(shè)置賬簿，但賬目混亂或者成本資料、收入憑證、費(fèi)用憑證殘缺不全，難以確定轉(zhuǎn)讓收入或扣除項(xiàng)目金額的；
（四）符合土地增值稅清算條件，未按照規(guī)定的期限辦理清算手續(xù)，經(jīng)稅務(wù)機(jī)關(guān)責(zé)令限期清算，逾期仍不清算的；
（五）申報(bào)的計(jì)稅依據(jù)明顯偏低，又無正當(dāng)理由的；
（六）前期工程費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、開發(fā)間接費(fèi)用的憑證資料不符合清算要求或不實(shí)的。
第三十七條 主管稅務(wù)機(jī)關(guān)應(yīng)加強(qiáng)核定征收項(xiàng)目的調(diào)查核實(shí)，嚴(yán)格控制核定征收的范圍。納稅人直接轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)的，原則上不得核定征收。
第三十八條 符合上述核定征收條件的，由主管稅務(wù)機(jī)關(guān)發(fā)出核定征收的稅務(wù)事項(xiàng)告知書，對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目開展核定征收核查，根據(jù)不同情形，采取參照同期同類型房地產(chǎn)銷售價(jià)格、向國土部門查詢項(xiàng)目土地成本、根據(jù)清算項(xiàng)目相關(guān)的建筑面積、實(shí)體體積、占地面積等工程量指標(biāo)并參照當(dāng)?shù)乜鄢?xiàng)目金額標(biāo)準(zhǔn)等方式，核定計(jì)算收入和扣除項(xiàng)目金額，經(jīng)主管稅務(wù)機(jī)關(guān)集體審議，報(bào)上一級(jí)稅務(wù)機(jī)關(guān)備案，通知納稅人申報(bào)繳納應(yīng)補(bǔ)繳稅款或辦理退稅。
第三十九條 按照上述方式仍然無法計(jì)算征收的，可采取核定征收率方式征收土地增值稅，核定征收率不得低于5%。
第六章 清算后尾盤管理
第四十條 在土地增值稅清算時(shí)未轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)，清算后再轉(zhuǎn)讓的，納稅人應(yīng)區(qū)分普通住宅、非普通住宅、其他類型房地產(chǎn)按月匯總，并在次月15日內(nèi)申報(bào)繳納土地增值稅。
第四十一條 對(duì)清算后再轉(zhuǎn)讓普通住宅的，增值率未超過20%的，免征土地增值稅；增值率超過20%的，應(yīng)征收土地增值稅。
第四十二條 土地增值稅清算審核過程中轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的，按規(guī)定預(yù)征土地增值稅，待稅務(wù)機(jī)關(guān)出具清算結(jié)論后，納稅人按照清算后再轉(zhuǎn)讓的有關(guān)規(guī)定匯總申報(bào)繳納土地增值稅，多退少補(bǔ)。
第四十三條 清算后再轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的土地增值稅計(jì)算方式應(yīng)與項(xiàng)目的清算方式保持一致。
第七章 清算鑒證
第四十四條 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可委托涉稅專業(yè)服務(wù)機(jī)構(gòu)進(jìn)行土地增值稅清算專項(xiàng)鑒證業(yè)務(wù)。涉稅專業(yè)服務(wù)機(jī)構(gòu)應(yīng)按照稅務(wù)機(jī)關(guān)制定的表、證、單、書的格式要求規(guī)范填列相關(guān)數(shù)據(jù)信息。
第四十五條 涉稅專業(yè)服務(wù)機(jī)構(gòu)從事土地增值稅清算鑒證業(yè)務(wù)，應(yīng)當(dāng)以法律、法規(guī)為依據(jù)，按照獨(dú)立、客觀、公正原則，在獲取充分、適當(dāng)、真實(shí)證據(jù)基礎(chǔ)上，根據(jù)審核鑒證的具體情況，出具真實(shí)、合法的鑒證報(bào)告。重點(diǎn)應(yīng)對(duì)鑒證項(xiàng)目出現(xiàn)的資金流向異常、工程造價(jià)高于正常水平、關(guān)聯(lián)交易導(dǎo)致交易價(jià)格異常等重大事項(xiàng)提出明確的鑒證結(jié)論，并附送詳細(xì)的鑒證工作底稿。
第四十六條 涉稅專業(yè)服務(wù)機(jī)構(gòu)出具無保留意見和保留意見的鑒證報(bào)告，可以作為辦理土地增值稅清算申報(bào)的依據(jù)。
第四十七條 對(duì)納稅人委托涉稅專業(yè)服務(wù)機(jī)構(gòu)審核鑒證的清算項(xiàng)目，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)未采信或部分未采信鑒證報(bào)告的，應(yīng)當(dāng)告知其理由。
第八章 法律責(zé)任
第四十八條 對(duì)納稅人未按本規(guī)程規(guī)定報(bào)送涉稅相關(guān)項(xiàng)目管理資料，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)可發(fā)出《稅務(wù)事項(xiàng)通知書》，責(zé)令限期改正；逾期仍不改正的，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)可按照《納稅信用管理辦法（試行）》（國家稅務(wù)總局公告2014年第40號(hào)）、《國家稅務(wù)總局關(guān)于發(fā)布<納稅信用評(píng)價(jià)指標(biāo)和評(píng)價(jià)方式(試行)>的公告》(國家稅務(wù)總局公告2014年第48號(hào))有關(guān)規(guī)定處理。
對(duì)納稅人未按照規(guī)定期限辦理清算手續(xù)或者不按規(guī)定報(bào)送相關(guān)資料，經(jīng)主管稅務(wù)機(jī)關(guān)責(zé)令限期改正，逾期仍不改正的；擅自銷毀賬簿或者拒不提供納稅資料的，由主管稅務(wù)機(jī)關(guān)按照《中華人民共和國稅收征收管理法》處罰。
第四十九條 對(duì)涉稅專業(yè)服務(wù)機(jī)構(gòu)和從事涉稅服務(wù)人員出具虛假鑒證報(bào)告或涉稅文書的，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)按照《國家稅務(wù)總局關(guān)于發(fā)布<涉稅專業(yè)服務(wù)監(jiān)管辦法（試行）>的公告》（國家稅務(wù)總局2017年第13號(hào)公告）的相關(guān)規(guī)定處理。
對(duì)會(huì)計(jì)人員偽造、變?cè)鞎?huì)計(jì)憑證、會(huì)計(jì)賬簿，編制虛假財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)報(bào)告的，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)應(yīng)按照《中華人民共和國會(huì)計(jì)法》、《中華人民共和國注冊(cè)會(huì)計(jì)師法》等有關(guān)規(guī)定，交由其行政監(jiān)管部門處理。
對(duì)造價(jià)工程師簽署有虛假記載、誤導(dǎo)性陳述的工程造價(jià)成果文件的，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)應(yīng)按照《注冊(cè)造價(jià)工程師管理辦法》有關(guān)規(guī)定，交由其行政監(jiān)管部門處理。
第五十條 主管稅務(wù)機(jī)關(guān)已按規(guī)定出具土地增值稅清算審核結(jié)論后，如審計(jì)、財(cái)政等部門檢查發(fā)現(xiàn)納稅人仍存在稅收違法行為，并經(jīng)主管稅務(wù)機(jī)關(guān)核實(shí)的，由主管稅務(wù)機(jī)關(guān)按照《中華人民共和國稅收征收管理法》有關(guān)規(guī)定追繳其未繳或者少繳的稅款、滯納金，并追究其法律責(zé)任。
第五十一條 在土地增值稅清算工作中，稅務(wù)人員徇私舞弊、玩忽職守，造成不征或者少征應(yīng)征稅款的，按照《中華人民共和國稅收征收管理法》等有關(guān)法律規(guī)定處理。
第九章 附則
第五十二條 土地增值稅清算資料應(yīng)按照檔案化管理的要求，妥善保存。
第五十三條 各地級(jí)以上市稅務(wù)局可根據(jù)本規(guī)程制定細(xì)化的土地增值稅清算管理辦法，并報(bào)國家稅務(wù)總局廣東省稅務(wù)局備案。
第五十四條 本規(guī)程由國家稅務(wù)總局廣東省稅務(wù)局解釋。
第五十五條 本規(guī)程自2019年6月1日起施行，此前已受理且未申報(bào)的清算項(xiàng)目，可按本規(guī)程執(zhí)行。
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