国产精品一区二区高清在线|爱情岛亚洲av永久入口首页|伊人99综合精品视频|99久久无码中文字幕无码

中國稅務(wù)報

 

案例

　　A房地產(chǎn)公司取得一塊土地，取得土地支付的價款為1.45億元，其中一棟于2017年6月交房，并計算繳納增值稅。工程規(guī)劃許可證上注明的總可售建筑面積為30000平米，一棟可售建筑面積為14000平米，但A公司在計算可扣除的土地成本時，認為由于二棟有1000平米后續(xù)打算自持，自持面積不屬于可售面積，因此按14500萬×14000/(30000-1000)=7000萬計算了可扣除的土地成本。

　　

　　A公司處理是否正確，銷項抵減計算中的可售面積是否包含自持面積？

　　

　　目前實務(wù)處理中存在2種觀點。

　　

　　一種觀點認為不能扣除。

　　

　　國家稅務(wù)總局2016年第18號公告明確，當(dāng)期銷售房地產(chǎn)項目建筑面積，是指當(dāng)期進行納稅申報的增值稅銷售額對應(yīng)的建筑面積。房地產(chǎn)項目可供銷售建筑面積，是指房地產(chǎn)項目可以出售的總建筑面積，不包括銷售房地產(chǎn)項目時未單獨作價結(jié)算的配套公共設(shè)施的建筑面積。

　　

　　理由1：國家稅務(wù)總局2016年第18號公告只說了可售面積不含公配面積，但并未提及自持面積，自持面積也屬于可供銷售建筑面積，只是房地產(chǎn)公司選擇不對外銷售，這種選擇權(quán)還可以隨著時間的推移發(fā)生變化，比如本例中一棟交房時，房企擬將二棟的1000平米自持，但到二棟交房時，房企也可能改變原來的規(guī)劃，將二棟對外出售，這樣就會造成一棟交房時計算土地價款的公式分母變小，從而銷項抵減變多，導(dǎo)致延遲繳納稅款。

　　

　　理由2：如果自持不屬于可售面積，那么對于房企而言，存在自主操縱的可能性，比如為了前期少交稅款，選擇先出租半年再對外銷售，此時自持時間未超過一年，根據(jù)大多數(shù)省份規(guī)定尚不屬于舊房轉(zhuǎn)讓的范疇，還可以按照新房銷售計算繳納增值稅，不損失銷項抵減，但是卻能達到前期少交增值稅的目的。自持半年甚至一個月也可以算作自持，房地產(chǎn)企業(yè)自持不一定需要確權(quán)，可操縱性較高。

　　

　　理由3：自持面積不對外銷售，自然也不屬于國家稅務(wù)總局2016年第18號公告規(guī)定的當(dāng)期銷售房地產(chǎn)項目建筑面積，不需要計算繳納增值稅，因此，對應(yīng)的銷項抵減也不能扣除，符合稅法精神，具有配比的合理性。不允許扣除自持部分的銷項抵減，與土地增值稅和企業(yè)所得稅的原則保持一致，即必須是有收入才能扣除成本，同樣，有銷項才能扣除銷項抵減。

　　

　　理由4：房地產(chǎn)企業(yè)在賬面上也不會確認自持部分的收入和成本，雖然銷項抵減減少，會引起土地成本增加，但并不會影響房企的利潤，只是增加了房企的賬面資產(chǎn)價值。

　　

　　另一種觀點認為應(yīng)該扣除。

　　

　　理由1：非避稅原因?qū)е碌淖猿?，房企后續(xù)將自持面積再對外銷售且按照舊房轉(zhuǎn)讓計稅時，如果稅局認定此時不屬于國家稅務(wù)總局2016年第18號公告第二條規(guī)定的“房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目，適用本辦法”，則不能再進行銷項抵減，應(yīng)按國家稅務(wù)總局公告2016年第14號的規(guī)定，按照轉(zhuǎn)讓自建形式取得的不動產(chǎn)，以取得的全部價款和價外費用為銷售額計算應(yīng)納稅額（無論一般還是簡易計稅），會造成銷項抵減的損失。而房企自建的土地沒有進項稅額，土地價款金額占房企成本比例又很高，會減少房企自持的積極性（現(xiàn)在很多招拍掛項目競自持）。

　　

　　理由2：房地產(chǎn)企業(yè)自持自己開發(fā)的產(chǎn)品，可以視為房地產(chǎn)企業(yè)將開發(fā)產(chǎn)品出售給自己使用，并且可以進行單獨的產(chǎn)權(quán)確認（大產(chǎn)權(quán)拆分成小產(chǎn)權(quán)后，產(chǎn)權(quán)證登記在房地產(chǎn)企業(yè)名下），而且再出售時也不會重復(fù)抵減銷項，不會造成稅款流失，反之會造成房企損失。

　　

　　如果采取第一種觀點，對于房地產(chǎn)企業(yè)過于嚴格，且對政府要求自持的項目極不友好，不能順應(yīng)政策的變化；如果采取第二種觀點，則有可能存在人為避稅的空間，為部分企業(yè)提供避稅土壤。

　　

　　筆者認為應(yīng)當(dāng)區(qū)分自持是否是政府要求，非政府要求的自持面積不得從可售面積中扣除，政府要求的則可以。

　　

　　理由：招拍掛競自持或其它政府要求自持的項目，在政府要求自持的情況下，房企即使能通過其它手段來獲取收入，但都不能實現(xiàn)銷項抵減，且也不易被人為操縱，因此，至少政府要求自持的面積，應(yīng)當(dāng)從可售面積中減去。

　　

　　建議有關(guān)部門明確規(guī)定，減少稅收爭議。

 

作者：劉文怡，注冊會計師，稅務(wù)師，任職于藍光集團。