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中國(guó)稅務(wù)報(bào)

　　在房產(chǎn)交易中，由于對(duì)稅收政策理解不夠深刻而走了彎路的情形并不少見。筆者提醒納稅人，要關(guān)注房地產(chǎn)交易中的稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。

　　

案例一：

稅費(fèi)負(fù)擔(dān)沒關(guān)注，競(jìng)拍公寓不劃算

　　

　　前段時(shí)間，張某通過司法拍賣，競(jìng)得南京市某商業(yè)圈公寓一套，實(shí)際成交價(jià)格215萬元，較周邊同類型房產(chǎn)每平方米低3000元左右。然而，當(dāng)張某帶著拍賣成交確認(rèn)書等資料，到政務(wù)中心辦理過戶手續(xù)時(shí)卻傻了眼——該套房產(chǎn)過戶需要繳納稅款近70萬元。

　　

　　張某了解后才知道，該拍賣標(biāo)的房產(chǎn)的性質(zhì)為公寓，不同于一般意義上所稱的住宅，很多稅收優(yōu)惠無法適用。同時(shí)，由于被執(zhí)行人入手價(jià)格較低，導(dǎo)致該不動(dòng)產(chǎn)增值較多，光土地增值稅就需要繳納50多萬元。最關(guān)鍵的是，拍賣公告上已經(jīng)明確，房產(chǎn)過戶中產(chǎn)生的相關(guān)稅費(fèi)，由競(jìng)拍人負(fù)擔(dān)。這樣算下來，張某購(gòu)入這套房產(chǎn)，稅后總價(jià)款比周邊房產(chǎn)還高，根本不劃算。

　　

　　★提醒★

　　

　　司法拍賣作為逐漸走進(jìn)人們生活的一種新交易形式，對(duì)保障債權(quán)人利益和建設(shè)健全社會(huì)信用體系都有很大的作用。然而，作為參與者的納稅人，須仔細(xì)了解其中的涉稅問題，謹(jǐn)防稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。

　　

　　具體來說，納稅人應(yīng)關(guān)注以下細(xì)節(jié)：一是拍賣公告上對(duì)于價(jià)款的具體表述，到底是凈得價(jià)還是相應(yīng)稅款由買賣雙方各自負(fù)擔(dān)；二是被拍賣標(biāo)的物的性質(zhì)，這將直接影響著稅款計(jì)算的方式，并決定納稅人能否享受相關(guān)的稅收優(yōu)惠；三是標(biāo)的物的增值額，這將直接影響最終稅款的計(jì)算結(jié)果。

　　

案例二：

房本辦理不及時(shí)，契稅優(yōu)惠難享受

　　

　　王某前段時(shí)間到政務(wù)中心辦理房產(chǎn)證時(shí)碰到了一件鬧心事。原來，她于2017年購(gòu)入的一套面積89平方米的普通住宅，被稅務(wù)機(jī)關(guān)認(rèn)定為家庭3套房，需按照3%的稅率計(jì)算繳納契稅。

　　

　　據(jù)王某介紹，該房產(chǎn)購(gòu)入時(shí)，確實(shí)是家庭唯一住房，只是當(dāng)時(shí)沒有重視，一直沒有辦理房產(chǎn)證。2018年9月，王某與丈夫結(jié)婚。由于丈夫名下有兩處房產(chǎn)，這才導(dǎo)致了現(xiàn)在家庭3套房的情況。

　　

　　★提醒★

　　

　　契稅的納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間為納稅人簽訂土地、房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移合同的當(dāng)天，或者納稅人取得其他具有土地、房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移合同性質(zhì)憑證的當(dāng)天。納稅人應(yīng)當(dāng)自納稅義務(wù)發(fā)生之日起10日內(nèi)，向土地、房屋所在地的契稅征收機(jī)關(guān)辦理納稅申報(bào)。其實(shí)，如果王某在房產(chǎn)購(gòu)入當(dāng)時(shí)，及時(shí)按照規(guī)定履行納稅義務(wù)，并辦理相應(yīng)手續(xù)，就能夠符合個(gè)人購(gòu)買家庭唯一住房的條件，順利享受減按1%的稅率征收契稅的優(yōu)惠政策。

　　

案例三：

原始發(fā)票未留存，抵扣成本麻煩多

　　

　　李某轉(zhuǎn)讓前幾年投資的一套商鋪，在準(zhǔn)備辦理轉(zhuǎn)讓手續(xù)時(shí)卻發(fā)現(xiàn)，無法找到前手的發(fā)票。中介公司告知李某，由于欠缺前手發(fā)票，增值稅無法差額扣除，需要全額繳納增值稅稅款。無奈之下，李某向稅務(wù)機(jī)關(guān)進(jìn)行了咨詢。李某的前手發(fā)票是房地產(chǎn)開發(fā)公司很多年前自行開具的，已經(jīng)找不到存根。不過，稅務(wù)機(jī)關(guān)還是憑借李某提供的信息，在征管信息系統(tǒng)中查詢到了當(dāng)時(shí)的契稅完稅記錄。

　　

　　★提醒★

　　

　　現(xiàn)實(shí)中，確實(shí)有很多納稅人碰到李某的問題。為此，《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于納稅人轉(zhuǎn)讓不動(dòng)產(chǎn)繳納增值稅差額扣除有關(guān)問題的公告》（國(guó)家稅務(wù)總局公告2016年第73號(hào)）第一條規(guī)定，納稅人轉(zhuǎn)讓不動(dòng)產(chǎn)，按照有關(guān)規(guī)定差額繳納增值稅的，如因丟失等原因無法提供取得不動(dòng)產(chǎn)時(shí)的發(fā)票，可向稅務(wù)機(jī)關(guān)提供其他能證明契稅計(jì)稅金額的完稅憑證等資料，進(jìn)行差額扣除。上例中，雖然李某最終通過征管信息系統(tǒng)查詢到了當(dāng)時(shí)的完稅記錄，但是此中過程耗時(shí)又耗力。發(fā)票和完稅證明是重要的交易憑證，為了最大化保障自身權(quán)益，納稅人一定要妥善保管。

 

作者：王小平 姜濤 徐云翔，國(guó)家稅務(wù)總局江蘇省稅務(wù)局、國(guó)家稅務(wù)總局承德市稅務(wù)局

來源：中國(guó)稅務(wù)報(bào)