土地增值稅各省12366答疑精選 （2019年9月版）1
云南百滇稅務(wù)師事務(wù)所有限公司 2020-12-29
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1、資產(chǎn)拆分新設(shè)公司的土地增值稅處理日期：2019-09-12
來源：山東省稅務(wù)局
問：因發(fā)展需要，我集團(tuán)公司部分業(yè)務(wù)需要獨立拆分，需要新設(shè)公司獨立承擔(dān)該部分業(yè)務(wù)，現(xiàn)將集團(tuán)公司的部分資產(chǎn)進(jìn)行拆分，作價評估入股新成立承接業(yè)務(wù)的公司，該部分資產(chǎn)包括土地和知識產(chǎn)權(quán)，另外，為了整合資源發(fā)揮積極性原公司的核心技術(shù)人員持股0.01%，這種拆分重組行為，是否符合財稅(2018)57號文第四條關(guān)于“單位、個人在改制重組時以房地產(chǎn)作價入股進(jìn)行投資，對其將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移、變更至被投資企業(yè)，暫不征收土地增值稅”重組概念？是否暫不征收土地增值稅？
答：您好！您提交的問題已收悉。根據(jù)《財政部 稅務(wù)總局關(guān)于繼續(xù)實施企業(yè)改制重組有關(guān)土地增值稅政策的通知》（財〔2018〕57號）
本通知所稱整體改制是指不改變原企業(yè)的投資主體，并承繼原企業(yè)權(quán)利、義務(wù)的行為。
四、單位、個人在改制重組時以房地產(chǎn)作價入股進(jìn)行投資，對其將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移、變更到被投資的企業(yè)，暫不征土地增值稅。
因此根據(jù)上述文件，企業(yè)重組行為不符合﹝財稅(2018)57號﹞文件相關(guān)規(guī)定，具體建議與主管稅務(wù)機(jī)關(guān)聯(lián)系咨詢。
2、房地產(chǎn)企業(yè)關(guān)于預(yù)收賬款預(yù)交土地增值稅
日期：2019-09-11
來源：河南省稅務(wù)局
問：根據(jù)國家稅務(wù)總局16年79號公告，納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的土地增值稅應(yīng)稅收入不含增值稅。適用增值稅一般計稅方法的納稅人，其轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的土地增值稅應(yīng)稅收入不含增值稅銷項稅額；為方便納稅人，簡化土地增值稅預(yù)征稅款計算，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)采取預(yù)收款方式銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目的，可按照以下方法計算土地增值稅預(yù)征計征依據(jù)：土地增值稅預(yù)征的計征依據(jù)=預(yù)收款-應(yīng)預(yù)繳增值稅稅款。我司19年7月取得預(yù)收賬款1090萬，不含稅金額應(yīng)該為1000萬，我司認(rèn)為70號公告中的簡易計稅方法是納稅可自行選擇的，所以在繳納土地增值稅時，直接按照1000*3.5%=350萬元計算繳納，是否符合立法本意，是否有誤。
答：一、根據(jù)《中華人民共和國土地增值稅暫行條例實施細(xì)則》（財法字〔1995〕6號）第十六條規(guī)定，納稅人在項目全部竣工結(jié)算前轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入，由于涉及成本確定或其他原因，而無法據(jù)以計算土地增值稅的，可以預(yù)征土地增值稅，待該項目全部竣工、辦理結(jié)算后再進(jìn)行清算，多退少補(bǔ)。具體辦法由各省、自治區(qū)、直轄市地方稅務(wù)局根據(jù)當(dāng)?shù)厍闆r制定。
二、根據(jù)《關(guān)于營改增后契稅 房產(chǎn)稅 土地增值稅 個人所得稅計稅依據(jù)問題的通知》（財稅〔2016〕43號）第三條規(guī)定，土地增值稅納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入為不含增值稅收入。
三、根據(jù)《國家稅務(wù)總局關(guān)于營改增后土地增值稅若干征管規(guī)定的公告》（國家稅務(wù)總局公告2016年第70號）第一條規(guī)定，關(guān)于營改增后土地增值稅應(yīng)稅收入確認(rèn)問題 營改增后，納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的土地增值稅應(yīng)稅收入不含增值稅。適用增值稅一般計稅方法的納稅人，其轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的土地增值稅應(yīng)稅收入不含增值稅銷項稅額;適用簡易計稅方法的納稅人，其轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的土地增值稅應(yīng)稅收入不含增值稅應(yīng)納稅額。為方便納稅人，簡化土地增值稅預(yù)征稅款計算，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)采取預(yù)收款方式銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目的，可按照以下方法計算土地增值稅預(yù)征計征依據(jù)：土地增值稅預(yù)征的計征依據(jù)=預(yù)收款-應(yīng)預(yù)繳增值稅稅款。
四、根據(jù)《河南省地方稅務(wù)局關(guān)于調(diào)整土地增值稅預(yù)征率、核定征收率的公告》（河南省地方稅局公告2017年第3號）規(guī)定，一、土地增值稅預(yù)征率 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項目，對價格在20000元/平方米（含）以上的單套房屋，預(yù)征率為6%。……三、政策銜接問題 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項目，價格在20000元/平方米以下的單套房屋，預(yù)征率仍按《河南省地方稅務(wù)局關(guān)于明確土地增值稅若干政策的通知》（豫地稅發(fā)〔2010〕28號）的規(guī)定執(zhí)行。……
五、根據(jù)《河南省地方稅務(wù)局關(guān)于明確土地增值稅若干政策的通知》（豫地稅發(fā)[2010]28號）第一條規(guī)定，土地增值稅預(yù)征率 根據(jù)《中華人民共和國土地增值稅暫行條例實施細(xì)則》第十六條的規(guī)定，我省土地增值稅預(yù)征率按不同項目分別確定：（一）普通標(biāo)準(zhǔn)住宅1.5%；（二）除普通標(biāo)準(zhǔn)住宅以外的其他住宅3.5%；（三）除上述（一）、（二）項以外的其他房地產(chǎn)項目4.5%。
六、根據(jù)《國家稅務(wù)總局關(guān)于發(fā)布<房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目增值稅征收管理暫行辦法>的公告》（國家稅務(wù)總局公告2016年第18號）規(guī)定, 第八條 一般納稅人銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)老項目，可以選擇適用簡易計稅方法按照5%的征收率計稅。一經(jīng)選擇簡易計稅方法計稅的，36個月內(nèi)不得變更為一般計稅方法計稅。房地產(chǎn)老項目，是指：（一）《建筑工程施工許可證》注明的合同開工日期在2016年4月30日前的房地產(chǎn)項目；（二）《建筑工程施工許可證》未注明合同開工日期或者未取得《建筑工程施工許可證》但建筑工程承包合同注明的開工日期在2016年4月30日前的建筑工程項目。……第十條 一般納稅人采取預(yù)收款方式銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目，應(yīng)在收到預(yù)收款時按照3%的預(yù)征率預(yù)繳增值稅。第十一條 應(yīng)預(yù)繳稅款按照以下公式計算：應(yīng)預(yù)繳稅款=預(yù)收款÷（1+適用稅率或征收率）×3% 適用一般計稅方法計稅的，按照11%的適用稅率計算；適用簡易計稅方法計稅的，按照5%的征收率計算。……
因此，根據(jù)您的描述，若您單位符合國家稅務(wù)總局公告2016年第18號第八條的規(guī)定，選擇適用簡易計稅的，在計算土地增值稅時可以按照國家稅務(wù)總局公告2016年第70號第一條規(guī)定，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的土地增值稅應(yīng)稅收入不含增值稅應(yīng)納稅額計算應(yīng)納稅額,采取預(yù)收款方式銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目的，可按照以下方法計算土地增值稅預(yù)征計征依據(jù)：土地增值稅預(yù)征的計征依據(jù)=預(yù)收款-應(yīng)預(yù)繳增值稅稅款。
3、土地增值稅預(yù)繳及清算規(guī)定
日期：2019-09-10
來源：廈門市稅務(wù)局
問：1、廈門市翔安區(qū)的房地產(chǎn)招拍掛項目，土地增值稅預(yù)繳按照哪個政策執(zhí)行呀？預(yù)繳比例是多少？在預(yù)售收款預(yù)繳土增稅之前在稅務(wù)局備案的流程是什么？申報時間的規(guī)定是怎樣的？土增清算時候清算口徑是按照普通住宅和非普通住宅劃分嗎？劃分的標(biāo)準(zhǔn)是什么？請幫忙給一下文件號，學(xué)習(xí)一下，
2、廈門市翔安區(qū)企業(yè)所得稅預(yù)繳毛利率的比例是多少，參照那個文件執(zhí)行，預(yù)繳比例的確定流程是怎么樣的？如何在稅務(wù)局備案？
答：一、1、根據(jù)《國家稅務(wù)總局廈門市稅務(wù)局關(guān)于土地增值稅預(yù)征和核定征收有關(guān)事項的公告》（廈稅公告2018年第10號） 一、關(guān)于土地增值稅預(yù)征率
（一）對社會保障性住房不預(yù)征土地增值稅；
（二）普通標(biāo)準(zhǔn)住宅2%；
（三）非普通標(biāo)準(zhǔn)住宅4%；
（四）商品工業(yè)廠房2%；
（五）除商品工業(yè)廠房以外的其他非住宅類型房地產(chǎn)6%。
2、納稅人取得轉(zhuǎn)讓（預(yù)售）房地產(chǎn)收入的，應(yīng)于次月15日內(nèi)向主管稅務(wù)機(jī)關(guān)申報預(yù)繳土地增值稅。
根據(jù)《廈門市土地增值稅清算管理辦法》第十條規(guī)定：“ 納稅人應(yīng)當(dāng)自取得房地產(chǎn)項目立項批文或取得國有土地使用權(quán)之日起30日內(nèi)，向主管稅務(wù)機(jī)關(guān)辦理房地產(chǎn)項目信息登記，填報《土地增值稅項目報告表(從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人適用)》，同時提供以下書面資料：
(一)房地產(chǎn)項目立項批文;
(二)國有土地使用權(quán)出讓合同或轉(zhuǎn)讓合同;
(三)納稅人以接受投資、抵償債務(wù)、非貨幣性交換等方式取得國有土地使用權(quán)的，應(yīng)當(dāng)提供書面材料。
3、根據(jù)《國家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問題的通知》（國稅發(fā)〔2006〕187號）文件的規(guī)定：“一、土地增值稅的清算單位
土地增值稅以國家有關(guān)部門審批的房地產(chǎn)開發(fā)項目為單位進(jìn)行清算，對于分期開發(fā)的項目，以分期項目為單位清算。
開發(fā)項目中同時包含普通住宅和非普通住宅的，應(yīng)分別計算增值額。”
因此，納稅人辦理清算時，應(yīng)當(dāng)區(qū)分普通住宅和非普通住宅兩類房地產(chǎn)分別計算增值額、增值率，計算繳納土地增值稅。
普通住宅按照市政府相關(guān)部門發(fā)布的界定標(biāo)準(zhǔn)來認(rèn)定，具體適用上以合同簽訂并備案的時間對應(yīng)的普通住宅界定標(biāo)準(zhǔn)為準(zhǔn)。
二、根據(jù)廈門市地方稅務(wù)局轉(zhuǎn)發(fā)國家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)《房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處理辦法》的通知（廈地稅發(fā)〔2009〕89號） 一、 關(guān)于企業(yè)銷售未完工開發(fā)產(chǎn)品的預(yù)計計稅毛利率
(一)經(jīng)濟(jì)適用房、限價房、危改房項目，預(yù)計計稅毛利率為3%。
(二)非經(jīng)濟(jì)適用房類項目，預(yù)計計稅毛利率為20%。
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)按照企業(yè)所得稅法進(jìn)行預(yù)繳，預(yù)繳時不需備案。
4、土地增值稅清算對象問題
日期：2019-09-11
來源：山東省稅務(wù)局
問：《財政部國家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅一些具體問題規(guī)定的通知》（財稅字〔1995〕48號）第十三條的規(guī)定“ 對納稅人既建普通標(biāo)準(zhǔn)住宅又搞其他房地產(chǎn)開發(fā)的，應(yīng)分別核算增值額。不分別核算增值額或不能準(zhǔn)確核算增值額的，其建造的普通標(biāo)準(zhǔn)住宅不能適用條例第八條（一）項的免稅規(guī)定。“，房地產(chǎn)企業(yè)在不享受普通住宅免稅優(yōu)惠的前提下，是否可以不分別不同產(chǎn)品的核算增值額，合并計算增值稅應(yīng)納稅額？
答：根據(jù)《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》（國務(wù)院令第138號） 第八條 有下列情形之一的，免征土地增值稅：
（一）納稅人建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售，增值額未超過扣除項目金額20%的；
根據(jù)《財政部 國家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅一些具體問題規(guī)定的通知》（財稅字〔1995〕48號）十三、關(guān)于既建普通標(biāo)準(zhǔn)住宅又搞其他類型房地產(chǎn)開發(fā)的如何計稅的問題
對納稅人既建普通標(biāo)準(zhǔn)住宅又搞其他房地產(chǎn)開發(fā)的，應(yīng)分別核算增值額。不分別核算增值額或不能準(zhǔn)確核算增值額的，其建造的普通標(biāo)準(zhǔn)住宅不能適用條例第八條（一）項的免稅規(guī)定
根據(jù)《山東省地方稅務(wù)局關(guān)于修訂<山東省地方稅務(wù)局土地增值稅“三控一促”管理辦法>的公告》（山東省地方稅務(wù)局公告2017年第5號）
第十四條 各市稅務(wù)局應(yīng)當(dāng)按照普通住房、非普通住房和其他房地產(chǎn)三種類型，科學(xué)合理地確定預(yù)征率進(jìn)行預(yù)征，并按規(guī)定進(jìn)行清算。
是否需要進(jìn)行分別核算，具體建議與主管稅務(wù)機(jī)關(guān)聯(lián)系咨詢。
5、一般計稅項目預(yù)繳土增稅計稅依據(jù)
日期：2019-08-05
來源：四川省稅務(wù)局
問：目前土增稅預(yù)繳存在以下執(zhí)行疑問：
1、依據(jù)（財稅[2016]43號）
預(yù)交土地增值稅=預(yù)收款/（1+9%）*土地增值稅預(yù)征率
2、依據(jù)（國家稅務(wù)總局公告2016年第70號）
預(yù)交土地增值稅=（預(yù)收款-應(yīng)預(yù)繳增值稅稅款）*土地增值稅預(yù)征率
兩者的結(jié)果完全不一樣。
70號公告規(guī)定納稅人“可按照...”，且如果按此執(zhí)行，會導(dǎo)致其與增值稅、企業(yè)所得稅計稅依據(jù)的更大差異，不方便企業(yè)管理，同時會提高企業(yè)預(yù)繳土增稅金額。
在現(xiàn)在減稅降費的背景下，請問企業(yè)是否可以自主選擇申報方式？還是我省已經(jīng)有明確的執(zhí)行口徑？
望領(lǐng)導(dǎo)給予答復(fù)為盼，謝謝！
答：國家稅務(wù)總局關(guān)于營改增后土地增值稅若干征管規(guī)定的公告
國家稅務(wù)總局公告2016年第70號為進(jìn)一步做好營改增后土地增值稅征收管理工作，根據(jù)《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》及其實施細(xì)則、《財政部 國家稅務(wù)總局關(guān)于營改增后契稅 房產(chǎn)稅 土地增值稅 個人所得稅計稅依據(jù)問題的通知》(財稅〔2016〕43號)等規(guī)定，現(xiàn)就土地增值稅若干征管問題明確如下：
一、關(guān)于營改增后土地增值稅應(yīng)稅收入確認(rèn)問題
營改增后，納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的土地增值稅應(yīng)稅收入不含增值稅。適用增值稅一般計稅方法的納稅人，其轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的土地增值稅應(yīng)稅收入不含增值稅銷項稅額;適用簡易計稅方法的納稅人，其轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的土地增值稅應(yīng)稅收入不含增值稅應(yīng)納稅額。
為方便納稅人，簡化土地增值稅預(yù)征稅款計算，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)采取預(yù)收款方式銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目的，可按照以下方法計算土地增值稅預(yù)征計征依據(jù)：
土地增值稅預(yù)征的計征依據(jù)=預(yù)收款-應(yīng)預(yù)繳增值稅稅款
6、關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)臨時樣板間的建造成本能否作為土地增值稅的扣除項目
日期：2019-08-05
來源：江蘇省稅務(wù)局
問：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)臨時樣板間的建造成本能否作為土地增值稅的扣除項目？請給予“可以”或“不可以”的答復(fù)，而不是抄摘文件原文，謝謝！
根據(jù)國稅發(fā)（2009）31號文第二十七條，在企業(yè)所得稅中對開發(fā)產(chǎn)品計稅成本支出內(nèi)容的約定中：開發(fā)間接費項目包括了項目營銷設(shè)施建造費等。難道企業(yè)所得稅和土地增值稅對營銷設(shè)施建造費計入成本的計算口徑會有不一致？
答：房地產(chǎn)企業(yè)單獨修建的售樓部、樣板房等營銷設(shè)施費，應(yīng)分不同情況處理：
一、在開發(fā)小區(qū)內(nèi)、項目主體外修建臨時性建筑物作為售樓部、樣板房的，其發(fā)生的設(shè)計、建造、裝修等費用，應(yīng)計入房地產(chǎn)開發(fā)費用扣除。
二、依托項目主體內(nèi)的臨時售樓部、樣板房，其發(fā)生的設(shè)計、建造、裝修等費用，建成后有償轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)計算收入并準(zhǔn)予扣除。
三、房地產(chǎn)企業(yè)利用規(guī)劃配套設(shè)施（如：會所、物業(yè)管理用房），發(fā)生的售樓部、樣板房的設(shè)計、建造、裝修等費用，按以下原則處理：
1.建成后產(chǎn)權(quán)屬于全體業(yè)主所有的，其成本、費用可以扣除。
2.建成后無償移交給政府、公用事業(yè)單位用于非營利性社會公共事業(yè)的，其成本、費用可以扣除。
3.建成后有償轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)計算收入，并準(zhǔn)予扣除成本、費用。
7、土地增值稅清算中獨棟別墅和聯(lián)排別墅（面積大于144平方米）屬于非普通住宅還是其他類型房產(chǎn)
日期：2019-08-28
來源：江蘇省稅務(wù)局
問：在土地增值稅清算中獨棟別墅和聯(lián)排別墅（面積大于144平方米）屬于非普通住宅還是其他類型房產(chǎn)，其依據(jù)是什么？
答：您所反映的問題已轉(zhuǎn)至省局相關(guān)稅政部門，如有回復(fù)，12366中心將第一時間給您回電。
8、房地產(chǎn)企業(yè)前期土地熟化費用票據(jù)是否可以抵扣土增稅、企業(yè)所得稅問題
日期：2019-08-02
來源：山東省稅務(wù)局
問：1、A公司支付村委土地拆遷補(bǔ)償費、青苗補(bǔ)償費、土地指標(biāo)款等費用，A公司取得了村委會的相關(guān)收據(jù)；
2、A公司和B公司共同成立C公司，以C公司名義開發(fā)房地產(chǎn)業(yè)務(wù)，A公司前期收到的土地拆遷補(bǔ)償款的收據(jù)仍然是以A公司為名義的收據(jù)，并未改成C公司名義的收據(jù)；請問該部分收據(jù)對應(yīng)的土地拆遷補(bǔ)償款，C公司是否可以抵扣增值稅？是否可以抵扣土增稅？是否可以抵扣企業(yè)所得稅？
3、如果原始拆遷補(bǔ)償款收據(jù)由A公司換成C公司的抬頭，是否可以直接抵扣增值稅、土增稅及企業(yè)所得稅呢？
4、假如 A公司給C公司開具相關(guān)發(fā)票，C公司是否可以抵扣增值稅、土增稅及企業(yè)所得稅呢？
A 公司如果開發(fā)票，需要補(bǔ)充什么東西才能不構(gòu)成虛開發(fā)票的行為呢？
答：《財政部 國家稅務(wù)總局關(guān)于明確金融 房地產(chǎn)開發(fā) 教育輔助服務(wù)等增值稅政策的通知》(財稅〔2016〕140號）
八、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)(包括多個房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)組成的聯(lián)合體)受讓土地向政府部門支付土地價款后，設(shè)立項目公司對該受讓土地進(jìn)行開發(fā)，同時符合下列條件的，可由項目公司按規(guī)定扣除房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)向政府部門支付的土地價款。
(一)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、項目公司、政府部門三方簽訂變更協(xié)議或補(bǔ)充合同，將土地受讓人變更為項目公司;
(二)政府部門出讓土地的用途、規(guī)劃等條件不變的情況下，簽署變更協(xié)議或補(bǔ)充合同時，土地價款總額不變;
(三)項目公司的全部股權(quán)由受讓土地的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)持有。
根據(jù)《國家稅務(wù)總局關(guān)于發(fā)布<企業(yè)所得稅稅前扣除憑證管理辦法>的公告》（國家稅務(wù)總局公告2018年第28號）第四條 稅前扣除憑證在管理中遵循真實性、合法性、關(guān)聯(lián)性原則。真實性是指稅前扣除憑證反映的經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)真實，且支出已經(jīng)實際發(fā)生;合法性是指稅前扣除憑證的形式、來源符合國家法律、法規(guī)等相關(guān)規(guī)定;關(guān)聯(lián)性是指稅前扣除憑證與其反映的支出相關(guān)聯(lián)且有證明力。
第八條 稅前扣除憑證按照來源分為內(nèi)部憑證和外部憑證。
內(nèi)部憑證是指企業(yè)自制用于成本、費用、損失和其他支出核算的會計原始憑證。內(nèi)部憑證的填制和使用應(yīng)當(dāng)符合國家會計法律、法規(guī)等相關(guān)規(guī)定。
外部憑證是指企業(yè)發(fā)生經(jīng)營活動和其他事項時，從其他單位、個人取得的用于證明其支出發(fā)生的憑證，包括但不限于發(fā)票(包括紙質(zhì)發(fā)票和電子發(fā)票)、財政票據(jù)、完稅憑證、收款憑證、分割單等。
第九條 企業(yè)在境內(nèi)發(fā)生的支出項目屬于增值稅應(yīng)稅項目(以下簡稱“應(yīng)稅項目”)的，對方為已辦理稅務(wù)登記的增值稅納稅人，其支出以發(fā)票(包括按照規(guī)定由稅務(wù)機(jī)關(guān)代開的發(fā)票)作為稅前扣除憑證;對方為依法無需辦理稅務(wù)登記的單位或者從事小額零星經(jīng)營業(yè)務(wù)的個人，其支出以稅務(wù)機(jī)關(guān)代開的發(fā)票或者收款憑證及內(nèi)部憑證作為稅前扣除憑證，收款憑證應(yīng)載明收款單位名稱、個人姓名及身份證號、支出項目、收款金額等相關(guān)信息。
小額零星經(jīng)營業(yè)務(wù)的判斷標(biāo)準(zhǔn)是個人從事應(yīng)稅項目經(jīng)營業(yè)務(wù)的銷售額不超過增值稅相關(guān)政策規(guī)定的起征點。
稅務(wù)總局對應(yīng)稅項目開具發(fā)票另有規(guī)定的，以規(guī)定的發(fā)票或者票據(jù)作為稅前扣除憑證。
具體建議攜帶相關(guān)合同前往主管稅務(wù)機(jī)關(guān)聯(lián)系咨詢。
9、土地增值稅清算時點
日期：2019-07-26
來源：廈門市稅務(wù)局
問：我司自行開發(fā)地產(chǎn)并于2019年6月預(yù)售房產(chǎn)一批，并預(yù)交增值稅。預(yù)期2019年9月交付，12月完成產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移辦理。請問何時應(yīng)清算土地增值稅？是交付之時，還是產(chǎn)權(quán)辦理之時？
答： 根據(jù)《國家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)〈土地增值稅清算管理規(guī)程〉的通知》（國稅發(fā)〔2009〕91號）文件的規(guī)定：“第九條 納稅人符合下列條件之一的，應(yīng)進(jìn)行土地增值稅的清算。
（一）房地產(chǎn)開發(fā)項目全部竣工、完成銷售的；
（二）整體轉(zhuǎn)讓未竣工決算房地產(chǎn)開發(fā)項目的；
（三）直接轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的。”
第十條 對符合以下條件之一的，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)可要求納稅人進(jìn)行土地增值稅清算。
（一）已竣工驗收的房地產(chǎn)開發(fā)項目，已轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)建筑面積占整個項目可售建筑面積的比例在85%以上，或該比例雖未超過85%，但剩余的可售建筑面積已經(jīng)出租或自用的；
（二）取得銷售（預(yù)售）許可證滿三年仍未銷售完畢的；
（三）納稅人申請注銷稅務(wù)登記但未辦理土地增值稅清算手續(xù)的；
（四）?。ㄗ灾螀^(qū)、直轄市、計劃單列市）稅務(wù)機(jī)關(guān)規(guī)定的其他情況。
對前款所列第（三）項情形，應(yīng)在辦理注銷登記前進(jìn)行土地增值稅清算。”
根據(jù)《廈門市土地增值稅清算管理辦法》規(guī)定：“第十三條 納稅人符合下列條件之一的，應(yīng)當(dāng)進(jìn)行土地增值稅清算：
（一）房地產(chǎn)項目全部竣工、完成銷售的；
（二）整體轉(zhuǎn)讓未竣工決算房地產(chǎn)項目的；
（三）直接轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的。
第十七條 納稅人開發(fā)的房地產(chǎn)項目符合本辦法第十三條規(guī)定的，應(yīng)當(dāng)在清算條件滿足之日起90日內(nèi)至主管稅務(wù)機(jī)關(guān)辦理清算申報。納稅人開發(fā)的房地產(chǎn)項目符合可清算條件且主管稅務(wù)機(jī)關(guān)下發(fā)通知清算的《稅務(wù)事項通知書》的，應(yīng)當(dāng)在收到通知書之日起90日內(nèi)，至主管稅務(wù)機(jī)關(guān)辦理清算申報。”請根據(jù)文件的規(guī)定執(zhí)行。
10、關(guān)于安置房的土地增值稅清算問題
日期：2019-07-30
來源：山東省稅務(wù)局
問：如何理解國稅函2010年220號文件關(guān)于安置房的處理：1.按規(guī)定價格計入拆遷補(bǔ)償費的同時，是否可以同時扣除安置房的實際建造成本？2.如果異地安置或者用劃撥用地自建安置房，是否需要視同銷售處理？
答：根據(jù)《中華人民共和國企業(yè)所得稅法》第八條 企業(yè)實際發(fā)生的與取得收入有關(guān)的、合理的支出，包括成本、費用、稅金、損失和其他支出，準(zhǔn)予在計算應(yīng)納稅所得額時扣除。如安置房建造成本屬于與企業(yè)實際發(fā)生與收入有關(guān)的合理支出，則可以在企業(yè)所得稅稅前扣除。
根據(jù)《國家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問題的通知》(國稅發(fā)〔2006〕187號）另根據(jù)《國家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)<土地增值稅清算鑒證業(yè)務(wù)準(zhǔn)則>的通知》（國稅發(fā)〔2007〕132號）
（二）房地產(chǎn)開發(fā)成本，包括：土地征用及拆遷補(bǔ)償費、因此異地安置或者用劃撥用地自建安置房需視同銷售。
具體建議與主管稅務(wù)機(jī)關(guān)聯(lián)系咨詢。
11、工程部職工的社保、住房公積金、職工教育經(jīng)費及工會經(jīng)費可以作為開發(fā)間接費用在土地增值稅扣除嗎？
日期：2019-07-29
來源：安徽省稅務(wù)局
問：我公司為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，開發(fā)某地產(chǎn)項目，該項目工程部職工的社保、住房公積金、職工教育經(jīng)費及工會經(jīng)費可以作為開發(fā)間接費用在土地增值稅扣除嗎？
答：根據(jù)《中華人民共和國土地增值稅暫行條例實施細(xì)則》第七條第二款規(guī)定，開發(fā)土地和新建房及配套設(shè)施（以下簡稱房地產(chǎn)開發(fā)）的成本，是指納稅人房地產(chǎn)開發(fā)項目實際發(fā)生的成本（以下簡稱房地產(chǎn)開發(fā)成本），包括土地征用及拆遷補(bǔ)償、前期工程費、建筑安裝工程費、基礎(chǔ)設(shè)施費、公共配套設(shè)施費、開發(fā)間接費用。開發(fā)間接費用，是指直接組織、管理開發(fā)項目發(fā)生的費用，包括工資、職工福利費、折舊費、修理費、辦公費、水電費、勞動保護(hù)費、周轉(zhuǎn)房攤銷等。
12、已建未售房屋的物業(yè)看護(hù)費可以作為開發(fā)間接費用在土地增值稅扣除嗎？
日期：2019-07-29
來源：安徽省稅務(wù)局
問：我公司為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，開發(fā)某房地產(chǎn)項目，發(fā)生的已建未售房屋的物業(yè)看護(hù)費可以作為開發(fā)間接費用在土地增值稅扣除嗎？
答：根據(jù)《中華人民共和國土地增值稅暫行條例實施細(xì)則》第七條第二款規(guī)定，開發(fā)土地和新建房及配套設(shè)施（以下簡稱房地產(chǎn)開發(fā)）的成本，是指納稅人房地產(chǎn)開發(fā)項目實際發(fā)生的成本（以下簡稱房地產(chǎn)開發(fā)成本），包括土地征用及拆遷補(bǔ)償、前期工程費、建筑安裝工程費、基礎(chǔ)設(shè)施費、公共配套設(shè)施費、開發(fā)間接費用。開發(fā)間接費用，是指直接組織、管理開發(fā)項目發(fā)生的費用，包括工資、職工福利費、折舊費、修理費、辦公費、水電費、勞動保護(hù)費、周轉(zhuǎn)房攤銷等。因此，物業(yè)管理費不是公司直接組織、管理開發(fā)項目發(fā)生的開發(fā)間接費用。在計算土地增值稅時，不能作為開發(fā)間接費用列支。建議根據(jù)實際情況判斷，無法判斷建議聯(lián)系當(dāng)?shù)刂鞴芏悇?wù)機(jī)關(guān)核實。
13、向銀行支付的財務(wù)顧問費（融資咨詢費）可以在土地增值稅扣除嗎？
日期：2019-07-29
來源：安徽省稅務(wù)局
問：我公司為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，向某銀行貸款開發(fā)房地產(chǎn)項目，簽訂了一份貸款合同，另外又簽訂了一份融資顧問合同，（實務(wù)中銀行為了考核的要求，將一部分利息費用化為融資顧問費），請問，如我公司土地增值稅采取利息費用據(jù)實扣除的清算方式，支付的該筆融資顧問費可以視同利息扣除嗎？
答：第一，根據(jù)《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》（國務(wù)院令第138號）第六條規(guī)定：“計算增值額的扣除項目：（一）取得土地使用權(quán)所支付的金額；（二）開發(fā)土地的成本、費用；（三）新建房及配套設(shè)施的成本、費用，或者舊房及建筑物的評估價格；（四）與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金；（五）財政部規(guī)定的其他扣除項目。”第二，根據(jù)《中華人民共和國土地增值稅暫行條例實施細(xì)則》（財法字〔1995〕6號）第七條規(guī)定：“條例第六條所列的計算增值額的扣除項目，具體為：(一)取得土地使用權(quán)所支付的金額，是指納稅人為取得土地使用權(quán)所支付的地價款和按國家統(tǒng)一規(guī)定交納的有關(guān)費用。(二)開發(fā)土地和新建房及配套設(shè)施(以下簡稱房地產(chǎn)開發(fā))的成本，是指納稅人房地產(chǎn)開發(fā)項目實際發(fā)生的成本(以下簡稱房地產(chǎn)開發(fā)成本)，包括土地征用及拆遷補(bǔ)償費、前期工程費、建筑安裝工程費、基礎(chǔ)設(shè)施費、公共配套設(shè)施費、開發(fā)間接費用。土地征用及拆遷補(bǔ)償費，包括土地征用費、耕地占用稅、勞動力安置費及有關(guān)地上、地下附著物拆遷補(bǔ)償?shù)膬糁С觥仓脛舆w用房支出等。前期工程費，包括規(guī)劃、設(shè)計、項目可行性研究和水文、地質(zhì)、勘察、測繪、“三通一平”等支出。建筑安裝工程費，是指以出包方式支付給承包單位的建筑安裝工程費，以自營方式發(fā)生的建筑安裝工程費?；A(chǔ)設(shè)施費，包括開發(fā)小區(qū)內(nèi)道路、供水、供電、供氣、排污、排洪、通訊、照明、環(huán)衛(wèi)、綠化等工程發(fā)生的支出。公共配套設(shè)施費，包括不能有償轉(zhuǎn)讓的開發(fā)小區(qū)內(nèi)公共配套設(shè)施發(fā)生的支出。開發(fā)間接費用，是指直接組織、管理開發(fā)項目發(fā)生的費用，包括工資、職工福利費、折舊費、修理費、辦公費、水電費、勞動保護(hù)費、周轉(zhuǎn)房攤銷等。(三)開發(fā)土地和新建房及配套設(shè)施的費用(以下簡稱房地產(chǎn)開發(fā)費用)，是指與房地產(chǎn)開發(fā)項目有關(guān)的銷售費用、管理費用、財務(wù)費用 財務(wù)費用中的利息支出，凡能夠按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項目計算分?jǐn)偛⑻峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的，允許據(jù)實扣除，但最高不能超過按商業(yè)銀行同類同期貸款利率計算的金額。其他房地產(chǎn)開發(fā)費用，按本條(一)、(二)項規(guī)定計算的金額之和的5%以內(nèi)計算扣除。凡不能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項目計算分?jǐn)偫⒅С龌虿荒芴峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的，房地產(chǎn)開發(fā)費用按本條(一)、(二)項規(guī)定計算的金額之和的10%以內(nèi)計算扣除。上述計算扣除的具體比例，由各省、自治區(qū)、直轄市人民政府規(guī)定。(四)舊房及建筑物的評估價格，是指在轉(zhuǎn)讓已使用的房屋及建筑物時，由政府批準(zhǔn)設(shè)立的房地產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)評定的重置成本價乘以成新度折扣率后的價格。評估價格須經(jīng)當(dāng)?shù)囟悇?wù)機(jī)關(guān)確認(rèn)。(五)與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金，是指在轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時繳納的營業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、印花稅。因轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)交納的教育費附加，也可視同稅金予以扣除。(六)根據(jù)條例第六條(五)項規(guī)定，對從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人可按本條(一)、(二)項規(guī)定計算的金額之和，加計20%的扣除。”
感謝您的咨詢，本次咨詢僅供參考，如仍有疑問請撥打12366熱線或聯(lián)系您的主管稅務(wù)機(jī)關(guān)咨詢
14、土增稅
日期：2019-07-03
來源：廈門市稅務(wù)局
問：請問：房地產(chǎn)企業(yè)取得土地使用權(quán)時政府明確要求代建或以一定的價格（回購）建設(shè)幼兒園、郵政所、派出所、商場等設(shè)施，房地產(chǎn)企業(yè)因此發(fā)生的成本或超過取得收益的部分，土地增值稅清算時能否扣除？如何扣除？謝謝。
答：根據(jù)《國家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問題的通知》文件的規(guī)定：“四、土地增值稅的扣除項目
（三）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)建造的與清算項目配套的居委會和派出所用房、會所、停車場（庫）、物業(yè)管理場所、變電站、熱力站、水廠、文體場館、學(xué)校、幼兒園、托兒所、醫(yī)院、郵電通訊等公共設(shè)施，按以下原則處理：
1.建成后產(chǎn)權(quán)屬于全體業(yè)主所有的，其成本、費用可以扣除；
2.建成后無償移交給政府、公用事業(yè)單位用于非營利性社會公共事業(yè)的，其成本、費用可以扣除；
3.建成后有償轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)計算收入，并準(zhǔn)予扣除成本、費用。” 請根據(jù)以上文件規(guī)定執(zhí)行。
15、關(guān)于土地政府收回是否可免增值稅、土增稅
日期：2019-07-03
來源：安徽省稅務(wù)局
問：我公司是一房產(chǎn)公司，原通過拍賣在銅陵市取得一塊商業(yè)性質(zhì)用地，現(xiàn)政府同意將此地塊1.17億收回，變更為住宅用地后再掛牌拍賣。請問政府收回土地，我司需要交納增值稅和土地增值稅嗎？
答：根據(jù)《財政部 國家稅務(wù)總局關(guān)于全面推開營業(yè)稅改征增值稅試點的通知》（財稅〔2016〕36號）附件3《營業(yè)稅改征增值稅試點過渡政策的規(guī)定》第一條第三十七款規(guī)定，土地所有者出讓土地使用權(quán)和土地使用者將土地使用權(quán)歸還給土地所有者，免征增值稅。
因國家建設(shè)需要依法征收、收回的房地產(chǎn)免征土地增值稅。
16、關(guān)于土地增值稅的兩個問題。
日期：2019-06-26
來源：寧夏回族自治區(qū)稅務(wù)局
問：1、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售的無產(chǎn)權(quán)的地下車位的成本土地增值稅清算時能不能扣除？
2、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)繳納的紅線外的市政配套建設(shè)費能不能在土地增值稅清算時能不能扣除？
答：1.根據(jù)《國家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問題的通知》（國稅發(fā)〔2006〕187號）規(guī)定：“四、土地增值稅的扣除項目
(三)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)建造的與清算項目配套的居委會和派出所用房、會所、停車場(庫)、物業(yè)管理場所、變電站、熱力站、水廠、文體場館、學(xué)校、幼兒園、托兒所、醫(yī)院、郵電通訊等公共設(shè)施，按以下原則處理：
1.建成后產(chǎn)權(quán)屬于全體業(yè)主所有的，其成本、費用可以扣除;
2.建成后無償移交給政府、公用事業(yè)單位用于非營利性社會公共事業(yè)的，其成本、費用可以扣除;
3.建成后有償轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)計算收入，并準(zhǔn)予扣除成本、費用。”
2.根據(jù)《國家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)<房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處理辦法>的通知》（國稅發(fā)〔2009〕31號）第二十七條規(guī)定：“開發(fā)產(chǎn)品計稅成本支出的內(nèi)容如下：
（一）土地征用費及拆遷補(bǔ)償費。指為取得土地開發(fā)使用權(quán)（或開發(fā)權(quán)）而發(fā)生的各項費用，主要包括土地買價或出讓金、大市政配套費、契稅、耕地占用稅、土地使用費、土地閑置費、土地變更用途和超面積補(bǔ)交的地價及相關(guān)稅費、拆遷補(bǔ)償支出、安置及動遷支出、回遷房建造支出、農(nóng)作物補(bǔ)償費、危房補(bǔ)償費等。
17、企業(yè)分立土地增值稅問題
日期：2019-06-21
來源：廈門市稅務(wù)局
問：根據(jù)財稅（2018）57號文：財政部 稅務(wù)總局關(guān)于繼續(xù)實施企業(yè)改制重組有關(guān)土地增值稅政策的通知第三條：公司依照法律規(guī)定合同約定。企業(yè)分設(shè)為兩個或兩個以上與原公司投資主體相同的企業(yè)，對原企業(yè)將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移、變更到分立后的企業(yè)，暫不征土地增值稅。
比如原公司甲要分立成甲公司和乙公司。原甲公司有A股東60%及B股東40%，分立后，甲公司由A股東100%持股，乙公司由B股東100%持股。乙公司承受原甲公司的土地及房屋。請問這樣是否符合以上條例，暫不征收土地增值稅？
答：根據(jù)現(xiàn)行土地增值稅規(guī)定，您所述情形不符合暫不征收土地增值稅的條件，不能享受暫不預(yù)征土地增值稅優(yōu)惠。
18、關(guān)于土地增值稅清算工程監(jiān)理費扣除
日期：2019-06-17
來源：湖南省稅務(wù)局
問：房地產(chǎn)公司發(fā)生的工程監(jiān)理費在財務(wù)處理上是記入開發(fā)成本中工程建設(shè)成本中進(jìn)行核算的，在土地增值稅清算中該項成本是否允許扣除？如果不允許扣除，政策依據(jù)是什么？
答：根據(jù)《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》（國務(wù)院令第138號）第六條規(guī)定：“計算增值額的扣除項目：
（一）取得土地使用權(quán)所支付的金額；
（二）開發(fā)土地的成本、費用；
（三）新建房及配套設(shè)施的成本、費用，或者舊房及建筑物的評估價格；
（四）與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金；
（五）財政部規(guī)定的其他扣除項目。
其中：(二)開發(fā)土地和新建房及配套設(shè)施(以下簡稱房地產(chǎn)開發(fā))的成本，是指納稅人房地產(chǎn)開發(fā)項目實際發(fā)生的成本(以下簡稱房地產(chǎn)開發(fā)成本)，包括土地征用及拆遷補(bǔ)償費、前期工程費、建筑安裝工程費、基礎(chǔ)設(shè)施費、公共配套設(shè)施費、開發(fā)間接費用。
土地征用及拆遷補(bǔ)償費，包括土地征用費、耕地占用稅、勞動力安置費及有關(guān)地上、地下附著物拆遷補(bǔ)償?shù)膬糁С?、安置動遷用房支出等。
前期工程費，包括規(guī)劃、設(shè)計、項目可行性研究和水文、地質(zhì)、勘察、測繪、“三通一平”等支出。
建筑安裝工程費，是指以出包方式支付給承包單位的建筑安裝工程費，以自營方式發(fā)生的建筑安裝工程費。
基礎(chǔ)設(shè)施費，包括開發(fā)小區(qū)內(nèi)道路、供水、供電、供氣、排污、排洪、通訊、照明、環(huán)衛(wèi)、綠化等工程發(fā)生的支出。
公共配套設(shè)施費，包括不能有償轉(zhuǎn)讓的開發(fā)小區(qū)內(nèi)公共配套設(shè)施發(fā)生的支出。
開發(fā)間接費用，是指直接組織、管理開發(fā)項目發(fā)生的費用，包括工資、職工福利費、折舊費、修理費、辦公費、水電費、勞動保護(hù)費、周轉(zhuǎn)房攤銷等。
(三)開發(fā)土地和新建房及配套設(shè)施的費用(以下簡稱房地產(chǎn)開發(fā)費用)，是指與房地產(chǎn)開發(fā)項目有關(guān)的銷售費用、管理費用、財務(wù)費用。
19、土地增值稅
日期：2019-06-10
來源：深圳市稅務(wù)局
問：在拆遷過程中，納稅人不擁有土地使用權(quán)，但收到的房產(chǎn)（建設(shè)在集體土地上的房產(chǎn)，不擁有房產(chǎn)證）補(bǔ)償款，是否需要申報繳納土地增值稅、增值稅、印花稅？
答：收到房產(chǎn)賠償款無需繳納增值稅。按照土地增值稅暫行條例，轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)、地上的建筑物及其附著物并取得收入的單位和個人，為土地增值稅的納稅義務(wù)人。因國家建設(shè)需要依法征收、收回的房地產(chǎn)免征土地增值稅。拆遷補(bǔ)償合同不屬于印花稅應(yīng)稅范圍。如有疑問建議進(jìn)一步說明情況后再反映。
20、土地增值稅
日期：2019-06-10
來源：深圳市稅務(wù)局
問：有償轉(zhuǎn)讓集體土地（非宅基地）上建筑物（無法辦理產(chǎn)權(quán)證）是否需要申報繳納土地增值稅？
答：您好，問題描述不清，按照土地增值稅暫行條例，轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)、地上的建筑物及其附著物并取得收入的單位和個人，為土地增值稅的納稅義務(wù)人。因國家建設(shè)需要依法征收、收回的房地產(chǎn)免征土地增值稅。如有疑問建議進(jìn)一步說明情況后再反映。
21、政府低價回購幼兒園，是否免征土增稅
日期：2019-05-14
來源：江蘇省稅務(wù)局
問：有政府的會議紀(jì)要，有回購協(xié)議，政府以低于成本價的方式回購企業(yè)所建的幼兒園，是否免征土地增值稅。
答：根據(jù)《中華人民共和國土地增值稅暫行條例 》（國務(wù)院令第138）第八條規(guī)定：（二）因國家建設(shè)需要依法征用、收回的房地產(chǎn)。
根據(jù)《中華人民共和國土地增值稅暫行條例實施細(xì)則》（財法字〔1995〕6號） 第十一條規(guī)定：
條例第八條（二）項所稱的因國家建設(shè)需要依法征用、收回的房地產(chǎn)，是指因城市實施規(guī)劃、國家建設(shè)的需要而被政府批準(zhǔn)征用的房產(chǎn)或收回的土地使用權(quán)。
因城市實施規(guī)劃、國家建設(shè)的需要而搬遷，由納稅人自行轉(zhuǎn)讓原房地產(chǎn)的，比照本規(guī)定免征土地增值稅。
根據(jù)《財政部 國家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅若干問題的通知》（
財稅〔2006〕21號）第4條規(guī)定：
關(guān)于因城市實施規(guī)劃、國家建設(shè)需要而搬遷，納稅人自行轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的征免稅問題
《中華人民共和國土地增值稅暫行條例實施細(xì)則》第十一條第四款所稱：因“城市實施規(guī)劃”而搬遷，是指因舊城改造或因企業(yè)污染、擾民（指產(chǎn)生過量廢氣、廢水、廢渣和噪音，使城市居民生活受到一定危害），而由政府或政府有關(guān)主管部門根據(jù)已審批通過的城市規(guī)劃確定進(jìn)行搬遷的情況；因“國家建設(shè)的需要”而搬遷，是指因?qū)嵤﹪鴦?wù)院、省級人民政府、國務(wù)院有關(guān)部委批準(zhǔn)的建設(shè)項目而進(jìn)行搬遷的情況。
若符合上述條款，可疑免征土地增值稅。
22、以土地房產(chǎn)增資100%控股子公司，請問屬不屬于改制重組？能不能暫不征收土增稅
日期：2019-04-26
來源：河南省稅務(wù)局
問：財稅[2018]57號：四、單位、個人在改制重組時以房地產(chǎn)作價入股進(jìn)行投資，對其將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移、變更到被投資的企業(yè)，暫不征土地增值稅。我公司是山東龍泉管道工程股份有限公司河南分公司，計劃先以貨幣資金成立100%控股的子公司，然后再以閑置的土地、房產(chǎn)增資該子公司，請問以土地房產(chǎn)增資屬不屬于財稅【2018】57號文第四條里面的改制重組，這種情況可不可以暫不征收土地增值稅？
答：根據(jù)《財政部 稅務(wù)總局關(guān)于繼續(xù)實施企業(yè)改制重組有關(guān)土地增值稅政策的通知>(財稅〔2018〕57號)規(guī)定，一、按照《中華人民共和國公司法》的規(guī)定，非公司制企業(yè)整體改制為有限責(zé)任公司或者股份有限公司，有限責(zé)任公司（股份有限公司）整體改制為股份有限公司（有限責(zé)任公司），對改制前的企業(yè)將國有土地使用權(quán)、地上的建筑物及其附著物（以下稱房地產(chǎn)）轉(zhuǎn)移、變更到改制后的企業(yè)，暫不征土地增值稅。本通知所稱整體改制是指不改變原企業(yè)的投資主體，并承繼原企業(yè)權(quán)利、義務(wù)的行為。……四、單位、個人在改制重組時以房地產(chǎn)作價入股進(jìn)行投資，對其將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移、變更到被投資的企業(yè)，暫不征土地增值稅。五、上述改制重組有關(guān)土地增值稅政策不適用于房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移任意一方為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的情形。……七、企業(yè)在申請享受上述土地增值稅優(yōu)惠政策時，應(yīng)向主管稅務(wù)機(jī)關(guān)提交房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移雙方營業(yè)執(zhí)照、改制重組協(xié)議或等效文件，相關(guān)房地產(chǎn)權(quán)屬和價值證明、轉(zhuǎn)讓方改制重組前取得土地使用權(quán)所支付地價款的憑據(jù)（復(fù)印件）等書面材料。
因此，單位、個人在改制重組時以房地產(chǎn)作價入股進(jìn)行投資，暫不征土地增值稅。上述改制重組有關(guān)土地增值稅政策不適用于房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移任意一方為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的情形。具體事宜，建議您聯(lián)系您單位的主管稅務(wù)機(jī)關(guān)核實確認(rèn)。
23、以土地房產(chǎn)增資100%控股子公司，請問屬不屬于改制重組？能不能暫不征收土增稅
日期：2019-04-15
來源：江蘇省稅務(wù)局
問：財稅[2018]57號：四、單位、個人在改制重組時以房地產(chǎn)作價入股進(jìn)行投資，對其將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移、變更到被投資的企業(yè)，暫不征土地增值稅。我公司是常州龍泉管道有限公司，計劃先以貨幣資金成立100%控股的子公司，然后再以閑置的土地、房產(chǎn)增資該子公司，請問以土地房產(chǎn)增資屬不屬于財稅【2018】57號文第四條里面的改制重組，這種情況可不可以暫不征收土地增值稅？
答：您好，根據(jù)財稅〔2018〕57號規(guī)定： 四、單位、個人在改制重組時以房地產(chǎn)作價入股進(jìn)行投資，對其將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移、變更到被投資的企業(yè)，暫不征土地增值稅。重組類型請聯(lián)系當(dāng)?shù)刂鞴芫趾藢崱?br /> 24、生產(chǎn)企業(yè)以房產(chǎn)和土地出資設(shè)立子公司是否免征土地增值稅？
日期：2019-04-10
來源：江蘇省稅務(wù)局
問：我公司為生產(chǎn)企業(yè)，準(zhǔn)備以自有的一部分房產(chǎn)和土地使用權(quán)出資設(shè)立一個子公司，這個過程中是否可以免征土地增值稅？
答：根據(jù)《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》國務(wù)院令第138號規(guī)定：第八條 有下列情形之一的，免征土地增值稅：
（一）納稅人建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售，增值額未超過扣除項目金額20%的；
（二）因國家建設(shè)需要依法收回的房地產(chǎn)。（根據(jù)《國務(wù)院關(guān)于廢止和修改部分行政法規(guī)的決定》（中華人民共和國國務(wù)院令第588號）規(guī)定，自2011年01月08日起將《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》第八條中的“征用”修改為“征收”）
根據(jù)《財政部 國家稅務(wù)總局關(guān)于調(diào)整房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)稅收政策的通知》(財稅〔2008〕137號)規(guī)定：“三、對個人銷售住房暫免征收土地增值稅。
本通知自2008年11月1日起實施。”
根據(jù)《財政部 稅務(wù)總局關(guān)于繼續(xù)實施企業(yè)改制重組有關(guān)土地增值稅政策的通知》財稅〔2018〕57號規(guī)定：一、按照《中華人民共和國公司法》的規(guī)定，非公司制企業(yè)整體改制為有限責(zé)任公司或者股份有限公司，有限責(zé)任公司（股份有限公司）整體改制為股份有限公司（有限責(zé)任公司），對改制前的企業(yè)將國有土地使用權(quán)、地上的建筑物及其附著物（以下稱房地產(chǎn)）轉(zhuǎn)移、變更到改制后的企業(yè)，暫不征土地增值稅。
25、你好，我公司是佛山南海一房地產(chǎn)公司，現(xiàn)在想引進(jìn)一個新股東，占股70%，請問需要交土地增值稅嗎
日期：2019-04-12
來源：佛山市稅務(wù)局
問：你好，我公司是佛山南海一房地產(chǎn)公司，現(xiàn)在想引進(jìn)一個新股東，占股70%，請問需要交土地增值稅嗎
答：一、根據(jù)《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》（國務(wù)院令第138號）第二條規(guī)定，轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)、地上的建筑物及其附著物(簡稱轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn))并取得收入的單位和個人，為土地增值稅的納稅義務(wù)人(簡稱納稅人)，應(yīng)當(dāng)依照本條例繳納土地增值稅。土地增值稅按照納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的增值額和本條例第七條規(guī)定的稅率計算征收。
二、根據(jù)《中華人民共和國土地增值稅暫行條例實施細(xì)則》（財法字〔1995〕6號）第五條規(guī)定，條例所稱的收入，包括轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的全部價款及有關(guān)的經(jīng)濟(jì)收益。
三、根據(jù)《關(guān)于營改增后契稅 房產(chǎn)稅 土地增值稅 個人所得稅計稅依據(jù)問題的通知》（財稅〔2016〕43號）第三條第一款規(guī)定，土地增值稅納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入為不含增值稅收入。
因此，如發(fā)生轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)涉及土地增值稅征稅行為的納稅人，按上述規(guī)定繳納土地增值稅。
以上答復(fù)僅供參考，一切以現(xiàn)行稅法及稅收政策的具體規(guī)定為準(zhǔn)。
26、南通市土地增值稅清算相關(guān)政策
日期：2019-03-26
來源：江蘇省稅務(wù)局
問：1.南通市土地增值稅清算中，地下非人防車位是否參與清算？
2.若非人防車位參與土地增值稅清算，車位是否需要分?jǐn)偼恋爻杀荆?br /> 3.土地清算單位是以發(fā)改委的立項作為一個清算單位的嗎？
答：根據(jù)《江蘇省地方稅務(wù)局關(guān)于土地增值稅若干問題的公告》（蘇地稅規(guī)〔2015〕8號）的規(guī)定：
四、關(guān)于車庫(車位、儲藏室等)問題
(一)能夠辦理權(quán)屬登記手續(xù)的車庫(車位、儲藏室等)單獨轉(zhuǎn)讓時，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)按“其他類型房產(chǎn)”確認(rèn)收入并計算成本費用。
(二)不能辦理權(quán)屬登記手續(xù)的車庫(車位、儲藏室等)，按照《國家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問題的通知》(國稅發(fā)〔2006〕187號)第四條第(三)項的規(guī)定執(zhí)行。
二、關(guān)于土地成本分?jǐn)倖栴}
土地成本是指取得土地使用權(quán)所支付的金額。土地成本僅在能夠辦理權(quán)屬登記手續(xù)的建筑物及其附著物之間進(jìn)行分?jǐn)?。在不同清算單位或同一清算單位不同類型房產(chǎn)之間分?jǐn)偼恋爻杀緯r，可直接歸集的，應(yīng)直接計入該清算單位或該類型房產(chǎn)的土地成本；不能直接歸集的，可按建筑面積法計算分?jǐn)?，也可按稅?wù)機(jī)關(guān)認(rèn)可的其他合理方法計算分?jǐn)偂?br /> 一、關(guān)于土地增值稅清算單位問題
土地增值稅以國家有關(guān)部門審批、備案的項目為單位進(jìn)行清算。對于國家有關(guān)部門批準(zhǔn)分期開發(fā)的項目，以分期項目為單位進(jìn)行清算。對開發(fā)周期較長，納稅人自行分期的開發(fā)項目，可將自行分期項目確定為清算單位,并報主管稅務(wù)機(jī)關(guān)備案。
27、同一自然人所屬個人獨資企業(yè)、一人有限公司之間土地、房屋權(quán)屬的劃轉(zhuǎn)是否征收增值稅、土地增值稅?
日期：2019-03-29
來源：江蘇省稅務(wù)局
問：同一自然人所屬個人獨資企業(yè)、一人有限公司之間土地、房屋權(quán)屬的劃轉(zhuǎn)是否征收增值稅、土地增值稅 ?
答：1、增值稅可以參考國家稅務(wù)總局公告2011年第13號，納稅人在資產(chǎn)重組過程中，通過合并、分立、出售、置換等方式，將全部或者部分實物資產(chǎn)以及與其相關(guān)聯(lián)的債權(quán)、負(fù)債和勞動力一并轉(zhuǎn)讓給其他單位和個人，不屬于增值稅的征稅范圍，其中涉及的貨物轉(zhuǎn)讓，不征收增值稅。若不屬于資產(chǎn)重組范圍，為正常銷售業(yè)務(wù)則需要依法繳納增值稅。
2、土地增值稅可以參考國家稅務(wù)總局公告2011年第13號《財政部 稅務(wù)總局關(guān)于繼續(xù)實施企業(yè)改制重組有關(guān)土地增值稅政策的通知》（財稅〔2018〕57號）的規(guī)定：四、單位、個人在改制重組時以房地產(chǎn)作價入股進(jìn)行投資，對其將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移、變更到被投資的企業(yè)，暫不征土地增值稅。若您符合該文件就可暫不征收，如不確定符合，請您帶有關(guān)合同，到主管局判斷。
28、關(guān)于土地紅線外開發(fā)成本土增稅扣除問題
日期：2019-03-19
來源：四川省稅務(wù)局
問：政府出讓土地，要求開發(fā)企業(yè)在紅線外配建一些配套設(shè)施等，比如：人行天橋、地下通道、公共廁所、垃圾站、公園打造、道路修建等等設(shè)施。請問這些成本，能否進(jìn)入土增稅的成本扣除，如何才能被稅局認(rèn)可扣除？
答：您好！根據(jù)中華人民共和國土地增值稅暫行條例第六條規(guī)定，計算增值額的扣除項目：
（一）取得土地使用權(quán)所支付的金額；
（二）開發(fā)土地的成本、費用；
（三）新建房及配套設(shè)施的成本、費用，或者舊房及建筑物的評估價格；
（四）與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金；
（五）財政部規(guī)定的其他扣除項目。
根據(jù)《中華人民共和國土地增值稅暫行條例實施細(xì)則》第七條規(guī)定，條例第六條所列的計算增值額的扣除項目，具體為：
（一）取得土地使用權(quán)所支付的金額，是指納稅人為取得土地使用權(quán)所支付的地價款和按國家統(tǒng)一規(guī)定交納的有關(guān)費用。
（二）開發(fā)土地和新建房及配套設(shè)施（以下簡稱房增開發(fā)）的成本，是指納稅人房地產(chǎn)開發(fā)項目實際發(fā)生的成本（以下簡稱房增開發(fā)成本），包括土地征用及拆遷補(bǔ)償費、前期工程費、建筑安裝工程費、基礎(chǔ)設(shè)施費、公共配套設(shè)施費、開發(fā)間接費用。
土地征用及拆遷補(bǔ)償費，包括土地征用費、耕地占用稅、勞動力安置費及有關(guān)地上、地下附著物拆遷補(bǔ)償?shù)膬糁С?、安置動遷用房支出等。
前期工程費，包括規(guī)劃、設(shè)計、項目可行性研究和水文、地質(zhì)、勘察、測繪、“三通一平”等支出。
建筑安裝工程費，是指以出包方式支付給承包單位的建筑安裝工程費，以自營方式發(fā)生的建筑安裝工程費。
基礎(chǔ)設(shè)施費，包括開發(fā)小區(qū)內(nèi)道路、供水、供電、供氣、排污、排洪、通訊、照明、環(huán)衛(wèi)、綠化等工程發(fā)生的支出。
公共配套設(shè)施費，包括不能有償轉(zhuǎn)讓的開發(fā)小區(qū)內(nèi)公共配套設(shè)施發(fā)生的支出。
開發(fā)間接費用，是指直接組織、管理開發(fā)項目發(fā)生的費用，包括工資、職工福利費、折舊費、修理費、辦公費、水電費、勞動保護(hù)費、周轉(zhuǎn)房攤銷等。
（三）開發(fā)土地和新建房及配套設(shè)施的費用（以下簡稱房地產(chǎn)開發(fā)費用），是指與房地產(chǎn)開發(fā)項目有關(guān)的銷售費用、管理費用、財務(wù)費用。
財務(wù)費用中的利息支出，凡能夠按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項目計算分?jǐn)偛⑻峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的，允許據(jù)實扣除，但最高不能超過按商業(yè)銀行同類同期貸款利率計算的金額。其他房地產(chǎn)開發(fā)費用，按本條（一）、（二）項規(guī)定計算的金額之和的5%以內(nèi)計算扣除。
凡不能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項目計算分?jǐn)偫⒅С龌虿荒芴峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的，房地產(chǎn)開發(fā)費用按本條（一）、（二）項規(guī)定計算的金額之和的10%以內(nèi)計算扣除。
上述計算扣除的具體比例，由各省、自治區(qū)、直轄市人民政府規(guī)定。
（四）舊房及建筑物的評估價格，是指在轉(zhuǎn)讓已使用的房屋及建筑物時，由政府批準(zhǔn)設(shè)立的房地產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)評定的重置成本價乘以成新度折扣率后的價格。評估價格須經(jīng)當(dāng)?shù)囟悇?wù)機(jī)關(guān)確認(rèn)。
（五）與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金，是指在轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時繳納的營業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、印花稅。因轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)交納的教育費附加，也可視同稅金予以扣除。
（六）根據(jù)條例第六條（五）項規(guī)定，對從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人可按本條（一）、（二）項規(guī)定計算的金額之和，加計20%的扣除。
29、紅外線外建設(shè)成本土地增值稅扣除問題
日期：2019-03-04
來源：江蘇省稅務(wù)局
問：請問房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)政府的要求在開發(fā)范圍外為政府配套建設(shè)一展覽館，建成后無償移交給政府，該支出是否可以作為土地成本支出在土地增值稅計算時扣除，還有其取得的相關(guān)進(jìn)項是否可以抵減增值稅
答：國稅發(fā)〔2006〕187號《國家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問題的通知》
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)建造的與清算項目配套的居委會和派出所用房、會所、停車場(庫)、物業(yè)管理場所、變電站、熱力站、水廠、文體場館、學(xué)校、幼兒園、托兒所、醫(yī)院、郵電通訊等公共設(shè)施，按以下原則處理：
1.建成后產(chǎn)權(quán)屬于全體業(yè)主所有的，其成本、費用可以扣除;
2.建成后無償移交給政府、公用事業(yè)單位用于非營利性社會公共事業(yè)的，其成本、費用可以扣除;
3.建成后有償轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)計算收入，并準(zhǔn)予扣除成本、費用。
(四)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售已裝修的房屋，其裝修費用可以計入房地產(chǎn)開發(fā)成本。
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的預(yù)提費用，除另有規(guī)定外，不得扣除。
不在財稅〔2016〕36號《財政部 國家稅務(wù)總局關(guān)于全面推開營業(yè)稅改征增值稅試點的通知》第二十七條不得抵扣范圍內(nèi)可以正常抵扣。
30、房地產(chǎn)在建工程土地增值稅問題
日期：2019-01-15
來源：湖北省稅務(wù)局
問：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)整體轉(zhuǎn)讓未竣工的房地產(chǎn)在建工程，有以下問題咨詢：
1、轉(zhuǎn)出方 進(jìn)行土地增值稅清算的時候，土地成本及建安成本是否可以加計20%？
2、收購方繼續(xù)投資建設(shè)后銷售時，獲取成本和后續(xù)建造成本是否可以進(jìn)行20%加計扣除？開發(fā)費用的計算基數(shù)是否包含獲取成本？
答：根據(jù)《國家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)〈土地增值稅宣傳提綱〉的通知》（國稅函發(fā)〔1995〕110號）文件第六條規(guī)定，具體計算增值額時應(yīng)注意什么?在具體計算增值額時，要區(qū)分以下幾種情況進(jìn)行處理：
（一）對取得土地或房地產(chǎn)使用權(quán)后，未進(jìn)行開發(fā)即轉(zhuǎn)讓的，計算其增值額時，只允許扣除取得土地使用權(quán)時支付的地價款、交納的有關(guān)費用，以及在轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)繳納的稅金。這樣規(guī)定，其目的主要是抑制“炒”買“炒”賣地皮的行為。
（二）對取得土地使用權(quán)后投入資金，將“生地”變?yōu)?ldquo;熟地”轉(zhuǎn)讓的，計算其增值額時，允許扣除取得土地使用權(quán)時支付的地價款、交納的有關(guān)費用，和開發(fā)土地所需成本再加計開發(fā)成本的20%以及在轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)繳納的稅金。這樣規(guī)定，是鼓勵投資者將更多的資金投向房地產(chǎn)開發(fā)。
（三）對取得土地使用權(quán)后進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)建造的，在計算其增值額時，允許扣除取得土地使用權(quán)時支付的地價款和有關(guān)費用、開發(fā)土地和新建房及配套設(shè)施的成本和規(guī)定的費用、轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金，并允許加計20%的扣除。這可以使從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人有一個基本的投資回報，以調(diào)動其從事正常房地產(chǎn)開發(fā)的積極性。
（四）轉(zhuǎn)讓舊房及建筑物的，在計算其增值額時，允許扣除由稅務(wù)機(jī)關(guān)參照評估價格確定的扣除項目金額（即房屋及建筑物的重置成本價乘以成新度折扣率后的價值），以及在轉(zhuǎn)讓時交納的有關(guān)稅金。這主要是考慮到如果按原成本價作為扣除項目金額，不盡合理。而采用評估的重置成本價能夠相對消除通貨膨脹因素的影響，比較合理。
關(guān)于“開發(fā)費用的計算基數(shù)是否包含獲取成本”的問題。根據(jù)《中華人民共和國土地增值稅暫行條例實施細(xì)則》（財法字〔1995〕6號）文件第七條規(guī)定，條例第六條所列的計算增值額的扣除項目，具體為：
（一）取得土地使用權(quán)所支付的金額，是指納稅人為取得土地使用權(quán)所支付的地價款和按國家統(tǒng)一規(guī)定交納的有關(guān)費用。
（二）開發(fā)土地和新建房及配套設(shè)施（以下簡稱房增開發(fā)）的成本，是指納稅人房地產(chǎn)開發(fā)項目實際發(fā)生的成本（以下簡稱房增開發(fā)成本），包括土地征用及拆遷補(bǔ)償費、前期工程費、建筑安裝工程費、基礎(chǔ)設(shè)施費、公共配套設(shè)施費、開發(fā)間接費用。
（三）開發(fā)土地和新建房及配套設(shè)施的費用（以下簡稱房地產(chǎn)開發(fā)費用），是指與房地產(chǎn)開發(fā)項目有關(guān)的銷售費用、管理費用、財務(wù)費用。
財務(wù)費用中的利息支出，凡能夠按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項目計算分?jǐn)偛⑻峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的，允許據(jù)實扣除，但最高不能超過按商業(yè)銀行同類同期貸款利率計算的金額。其他房地產(chǎn)開發(fā)費用，按本條（一）、（二）項規(guī)定計算的金額之和的5%以內(nèi)計算扣除。
凡不能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項目計算分?jǐn)偫⒅С龌虿荒芴峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的，房地產(chǎn)開發(fā)費用按本條（一）、（二）項規(guī)定計算的金額之和的10%以內(nèi)計算扣除。上述計算扣除的具體比例，由各省、自治區(qū)、直轄市人民政府規(guī)定。
31、關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算涉及企業(yè)所得稅退稅有關(guān)問題
日期：2018-05-21
來源：北京市稅務(wù)局
問：本房地產(chǎn)公司于2017年對1999-2009年開發(fā)銷售的唯一樓盤進(jìn)行了土地增值稅清算，并補(bǔ)繳了土地增值稅稅款，清算當(dāng)年虧損，且無后續(xù)項目，公司擬清算完后注銷，符合《國家稅務(wù)總局 關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算涉及企業(yè)所得稅退稅有關(guān)問題的公告》（國家稅務(wù)總局公告2016年第81號）第二條和第四條規(guī)定的退稅申請條件，按文件計算本公司2000-2007年合計應(yīng)退企業(yè)所得稅款50萬元，由于稅款是按《中華人民共和國企業(yè)所得稅暫行條例》的規(guī)定繳納的，當(dāng)時稅率為33%，2008年新稅法實施后，稅率下調(diào)為25%，即新舊稅法存在稅率差，我們理解雖然是舊稅法下多繳納的稅款，但由于滿足81號文件所規(guī)定的條件，應(yīng)該是可以申請退回的。請問：我們的理解是否正確？還請總局給予明確答復(fù)，謝謝！
答：您好，《國家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算涉及企業(yè)所得稅退稅有關(guān)問題的公告》（國家稅務(wù)總局公告2016年第81號）不適用于《中華人民共和國企業(yè)所得稅法》頒布前的涉稅事項。
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