這家房地產企業(yè)申報信息“水分”太高！
云南百滇稅務師事務所有限公司 2019-10-09
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接到涉稅違法線索后，檢查人員從涉案企業(yè)項目決算報告入手，查建筑主材用量、核前期施工土方、算實際工程成本……通過內查、外調，最終鎖定證據(jù)，擠出了房企開發(fā)項目成本中的“水分”。
梳理線索，多個疑點浮現(xiàn)
不久前，江西省贛州市有關部門在一起經濟案件調查過程中，發(fā)現(xiàn)了一條企業(yè)涉稅違法線索：N房地產開發(fā)公司涉嫌以虛列成本的方式少繳稅款。有關部門于是將線索傳遞至稅務機關稽查部門，請求協(xié)助調查。接到線索后，贛州市稅務稽查部門迅速組織人員對該企業(yè)立案調查。
檢查人員了解到，N房地產開發(fā)公司于2012年4月成立，注冊資本5000萬元，公司類型為其他有限責任公司，主要從事房地產開發(fā)、經營、租賃、物業(yè)管理等業(yè)務。
該公司開發(fā)銷售的X商住項目自2014年1月起開工建設，實際建設可售總面積43.1萬多平方米，分三期進行開發(fā)。截至2018年12月31日，X商住項目一期已售出10.9萬多平方米，占可售面積93.50%，二期已售11.8萬多平方米，占可售面積83.88%；三期已售5.9萬多平方米，占可售面積34.42%。企業(yè)申報信息顯示，N房地產開發(fā)公司該項目房產銷售共取得銷售不動產收入15.54億元。
X商住項目一、二期工程已達到土地增值稅清算條件，其主管稅務機關已通知N房地產開發(fā)公司進行清算，該公司也在規(guī)定的時間內進行了土地增值稅申報，并未發(fā)現(xiàn)明顯問題。
大型房地產建設項目具有工期長、項目支出繁多、成本構成復雜的特點，該企業(yè)的申報信息中是否有“水分”呢？
帶著疑問，檢查組先期進行了外圍調查。走訪當?shù)亟ㄖ⒎抗艿炔块T，了解同類建筑項目的平均市場成本和價格情況，并將結果與X商住項目工程決算報告數(shù)據(jù)進行比對分析，發(fā)現(xiàn)其工程決算成本價格明顯高于市場平均水平。
在隨后對N房地產開發(fā)公司進行賬面檢查的過程中，檢查人員又發(fā)現(xiàn)了多處疑點：一是賬面憑證方面，存在短期內土建工程建筑安裝發(fā)票大量增加的情況，導致建筑安裝成本偏高，存在突擊開具安裝發(fā)票虛增建筑安裝成本嫌疑。二是前期工程費中土地平整費額度較高，有虛增前期工程費嫌疑。
針對初步調查發(fā)現(xiàn)的情況，檢查人員決定從開發(fā)項目決算報告入手，對該企業(yè)建筑施工的實際成本和費用實施核查。
決算稽核，鎖定“兌水”成本
根據(jù)土地增值稅清算管理規(guī)程等有關法規(guī)規(guī)定，房地產開發(fā)企業(yè)在工程結算前，須請中介機構出具工程決算報告作為工程結算依據(jù)。檢查人員分析認為，如果N房地產公司最初向中介機構提供的原始資料就有“水分”，那么即使是較大規(guī)模中介機構出具的決算報告內容也會失真。
基于以上考慮，結合前期的疑點線索，檢查人員對N房地產開發(fā)公司決算報告中的數(shù)據(jù)進行仔細檢查和分析，將決算報告中反映的項目施工所用鋼筋、水泥、商砼、砂石等主材從總項目中分解出來，分別按各期項目進行匯總，制作了X商住項目工程鋼筋、水泥、商砼、砂石使用情況匯總表，并按項目建筑面積計算出平均單位用量。
經過與建設部門提供的建筑質量要求標準進行核對后，檢查人員發(fā)現(xiàn)，X商住項目鋼筋、水泥、商砼、砂石等主材使用量大幅高于指導標準和行業(yè)標準——超標建設，大幅增加成本，這并不符合房產企業(yè)經營常規(guī)。
為了查清X商住項目施工企業(yè)使用主材數(shù)量和施工成本的真實情況，檢查人員決定開展延伸核查，對該項目的施工企業(yè)M建筑公司和向其供應建筑主材的商家進行調查。
檢查人員兵分兩路，一路對M建筑公司進行了突擊檢查，核查了其購進鋼筋、水泥、商砼、砂石等主材的資金流、票流和貨物流，按材料項目進行匯總，制作了M建筑公司施工X商住項目時，鋼筋、水泥、商砼、砂石等主材購買、使用情況統(tǒng)計表。
與此同時，另一組檢查人員迅速對M建筑公司的主材供應商進行了貨流、票流和資金支付等方面調查，并與M建筑公司購進主材料信息逐一進行比對，以鎖定實際購進主材的數(shù)量、金額等證據(jù)，防止M建筑公司與供貨商串通作假。
隨后，檢查組將經過核實的M建筑公司施工主材實際購買數(shù)據(jù)，與X商住項目工程決算報告中匯總的施工結算數(shù)據(jù)進行比對，發(fā)現(xiàn)M建筑公司實際購進使用的主材數(shù)據(jù)明顯小于決算報告數(shù)據(jù)。
檢查人員隨即對N房地產開發(fā)公司項目虛報的施工成本進行了測算，制作了X商住項目鋼筋、水泥、商砼、砂石等主要材料結算與實際購買差額情況表。經測算，初步確定N房地產開發(fā)公司X商住項目在納稅申報時，涉嫌虛增建筑安裝工程成本6100萬元。
業(yè)務追蹤，挖出虛列費用
在調查過程中，檢查人員從當?shù)鼐用裉幍玫搅艘粋€信息：N房地產開發(fā)公司為了少繳稅款和逃避價格監(jiān)管，在購房業(yè)主支付部分購房款后，未開具正式發(fā)票。為了核實情況，檢查組對部分購房業(yè)主進行了走訪調查。
經了解，購房業(yè)主與開發(fā)商簽訂了兩份合同，一份為購房合同，一份為裝修合同。裝修合同的標的為2萬元～20萬元不等。檢查組將購房合同、裝修合同、建設工程施工合同等多項合同內容對照分析，并到已售商品房現(xiàn)場勘查后發(fā)現(xiàn)，裝修合同所列施工內容與購房合同中所列交房條件大部分為重復內容，甚至有的合同根本未履行。
調查結果顯示，N房地產開發(fā)公司所提供的房屋裝修合同中的業(yè)務并未真正實施，企業(yè)收款后未開具發(fā)票，也未在賬內反映。經過測算，N房地產開發(fā)公司涉嫌賬內少記銷售收入3000余萬元。
X商住項目賬列前期工程費中，累計支出場地土方平整費用960萬元，根據(jù)施工方結算表，該工程平整費用每立方米22元，總工程量約為43.6萬立方米。
為了核實X商住項目支出場地平整費用的真實性，檢查人員走訪項目所在地附近的居民，了解到X商住項目所在地之前是一片荒地，地勢較平坦。同時，有關部門提供的X商住項目前期巖土工程勘察報告也顯示，該項目素填土（全新人工填土層）平均厚度為2.55米，實際需土方平整工程量約為27.6萬立方米。綜合第三方調查信息，檢查人員認為，企業(yè)虛增了場地平整工程量16萬立方米，并測算N房地產開發(fā)公司涉嫌虛增場地平整工程費用352萬元。
核查取證工作完成后，檢查組約談了N房地產開發(fā)公司負責人、財務負責人。檢查組指出，企業(yè)通過偽造憑證和在賬簿上多列支出或少列收入等手段偷逃稅款，一經查實，不僅將受到行政處罰，如情節(jié)嚴重還可能承擔刑事責任。
面對檢查人員出示的翔實證據(jù)，N房地產開發(fā)公司負責人承認通過虛增成本、少記收入等方式逃避納稅的違法事實，并提供了賬外賬。
經查，N房地產開發(fā)公司在X商住項目建設和銷售過程中，累計虛增建筑安裝工程成本6500萬元，虛增場地平整工程成本410萬元，少記銷售收入3250余萬元。并且該企業(yè)將虛增成本和少記收入獲得的賬外收入9000余萬元作為紅利向股東進行了分配。
針對企業(yè)違法行為，稅務機關依法作出補繳企業(yè)所得稅3170萬元、土地增值稅2850萬元、個人所得稅（股息、利息、紅利所得）2400萬元，共計8420萬元，并依法加收滯納金的處理決定。
來源：中國稅務報
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