舊房轉讓，土地增值稅怎么算
云南百滇稅務師事務所有限公司 2019-12-25
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廈門稅務
今年的稅務師考試，大家普遍反映考查了很多土增稅的知識點，特別是涉及到多數人都不太熟悉的舊房轉讓部分，今天小編整理了相關政策，一起學起來～
今天我們就來講講舊房轉讓相關的土增稅政策~
基本概念
土地增值稅是對有償轉讓國有土地使用權及地上建筑物和其他附著物產權并取得收入的單位和個人所征收的一種稅。
課稅對象
土增稅的課稅對象是有償轉讓國有土地使用權及地上建筑物和其他附著物產權取得的增值額。
納稅人
土增稅的納稅人是轉讓國有土地使用權及地上建筑物及其附著物產權，并取得收入的單位和個人。包括機關、團體、部隊、企業(yè)事業(yè)單位、個體工商業(yè)戶及國內其他單位和個人，該包括外商投資企業(yè)、外國企業(yè)及外國機構、華僑、港澳臺同胞及外國公民等。
增值額
納稅人轉讓房地產所取得的收入減除扣除項目金額后的余額，為增值額。
收入
納稅人轉讓房地產所取得的收入，包括貨幣收入、實物收入和其他收入。
扣除項目
(一)取得土地使用權所支付的金額：
(二)開發(fā)土地的成本、費用；
(三)新建房及配套設施的成本、費用，或者舊房及建筑物的評估價格；
(四)與轉讓房地產有關的稅金；
(五)財政部規(guī)定的其他扣除項目。
稅率
土地增值稅采用四級超率累進稅率（如下表所示）。
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級數 |
增值額與扣除項目金額得比率 |
稅率（%） |
速算扣除系數（%） |
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1 |
不超過50%的部分 |
30 |
0 |
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2 |
超過50%-100%的部分 |
40 |
5 |
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3 |
超過100%-200%的部分 |
50 |
15 |
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4 |
超過200%的部分 |
60 |
35 |
接下來我們來了解與舊房轉讓有關的土增稅政策~
01
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舊房及建筑物
新建房屋建成投入使用一年以上的房產確定為舊房。
舊房及建筑物的評估價格
02
★
根據《中華人民共和國土地增值稅暫行條例實施細則》（財法字﹝1995﹞6號）第七條第四款規(guī)定，舊房及建筑物的評估價格，是指在轉讓已使用的房屋及建筑物時，由政府批準設立的房地產評估機構評定的重置成本價乘以成新度折扣率后的價格。評估價格須經主管稅務機關確認。
根據《財政部 國家稅務總局關于土地增值稅若干問題的通知》（財稅﹝2006﹞21號）規(guī)定，納稅人轉讓舊房及建筑物，凡不能取得評估價格，但能提供購房發(fā)票的，經當地稅務部門確認，《條例》第六條第（一）、（三）項規(guī)定的扣除項目的金額，可按發(fā)票所載金額并從購買年度起至轉讓年度止每年加計5%計算。對納稅人購房時繳納的契稅，凡能提供契稅完稅憑證的，準予作為‘與轉讓房地產有關的的稅金’予以扣除，但不作為加計扣除的基數，在《土地增值稅納稅申報表（三）（非從事房地產開發(fā)的納稅人適用）》中填入“購房契稅”欄次。
根據《國家稅務總局關于土地增值稅清算有關問題的通知》（國稅函〔2010〕220號）規(guī)定，《財政部 國家稅務總局關于土地增值稅若干問題的通知》（財稅[2006]21號）第二條第一款規(guī)定“納稅人轉讓舊房及建筑物，凡不能取得評估價格，但能提供購房發(fā)票的，經當地稅務部門確認，《條例》第六條第（一）、（三）項規(guī)定的扣除項目的金額，可按發(fā)票所載金額并從購買年度起至轉讓年度止每年加計5%計算”。計算扣除項目時“每年”按購房發(fā)票所載日期起至售房發(fā)票開具之日止，每滿12個月計一年；超過一年，未滿12個月但超過6個月的，可以視同為一年。
03
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與轉讓房地產有關的稅金
根據《中華人民共和國土地增值稅暫行條例實施細則》（財法字﹝1995﹞6號）第七條第五款：“與轉讓房地產有關的稅金是指在轉讓房地產時繳納的營業(yè)稅、城市維護建設稅、印花稅。因轉讓房地產交納的教育費附加，也視同稅金予以扣除。” 因轉讓房地產交納的地方教育附加，也視同稅金予以扣除。
根據《國家稅務總局關于營改增后土地增值稅若干征管規(guī)定的公告》（國家稅務總局公告2016年70號）規(guī)定：“營改增后，計算土地增值稅增值額的扣除項目中‘與轉讓房地產有關的的稅金’不包括增值稅。”
其他規(guī)定
04
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根據《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》（國務院令第138號）第九條：“納稅人有下列情形之一的，按照房地產評估價格計算征收：(一)隱瞞、虛報房地產成交價格的；(二)提供扣除項目金額不實的；(三)轉讓房地產的成交價格低于房地產評估價格，又無正當理由的。”
根據《中華人民共和國土地增值稅暫行條例實施細則》（財法字﹝1995﹞6號）第十三條：“條例第九條所稱的房地產評估價格，是指由政府批準設立的房地產評估機構根據相同地段、同類房地產進行綜合評定的價格，評估價格須經當地稅務機關確認。”
05
★
申報
納稅人應當自轉讓房地產合同簽訂之日起7日內向房地產所在地主管稅務機關辦理納稅申報，并在稅務機關核定的期限內繳納土地增值稅。
友情提醒
實踐中，各?。ㄗ灾螀^(qū)、直轄市、計劃單列市）對納稅人轉讓舊房及建筑物土地增值稅清算，會根據現行土地增值稅規(guī)定作出具體征管規(guī)定。
精彩推薦
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級數 |
增值額與扣除項目金額得比率 |
稅率（%） |
速算扣除系數（%） |
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不超過50%的部分 |
30 |
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超過50%-100%的部分 |
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3 |
超過100%-200%的部分 |
50 |
15 |
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4 |
超過200%的部分 |
60 |
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