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房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)收購的在建工程，土地增值稅清算時(shí)，能否加計(jì)扣除

留言時(shí)間：2020-07-10

咨詢對象       

河南省稅務(wù)局

問題內(nèi)容       

房地產(chǎn)企業(yè)收購另一家房地產(chǎn)企業(yè)的在建工程后再進(jìn)行開發(fā)，完工后土地增值稅清算時(shí)，收購原先在建工程的價(jià)款是否可以加計(jì)扣除？

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答復(fù)機(jī)構(gòu)       

河南省稅務(wù)局

答復(fù)時(shí)間       

2020-07-10

答復(fù)內(nèi)容       

您好！您所咨詢的問題收悉?，F(xiàn)針對您所提供的信息回復(fù)如下：

 一、根據(jù)《國家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)<土地增值稅清算管理規(guī)程>的通知》（國稅發(fā)〔2009〕91號）規(guī)定：第九條納稅人符合下列條件之一的，應(yīng)進(jìn)行土地增值稅的清算。（一）房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目全部竣工、完成銷售的；（二）整體轉(zhuǎn)讓未竣工決算房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的；（三）直接轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的。

 二、根據(jù)《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》（國務(wù)院令第138號）第六條規(guī)定：計(jì)算增值額的扣除項(xiàng)目：（一）取得土地使用權(quán)所支付的金額；（二）開發(fā)土地的成本、費(fèi)用；（三）新建房及配套設(shè)施的成本、費(fèi)用，或者舊房及建筑物的評估價(jià)格；（四）與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金；（五）財(cái)政部規(guī)定的其他扣除項(xiàng)目。   

 三、根據(jù)《中華人民共和國土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》（財(cái)法字〔1995〕6號）第七條規(guī)定：條例第六條所列的計(jì)算增值額的扣除項(xiàng)目，具體為：(一)取得土地使用權(quán)所支付的金額，是指納稅人為取得土地使用權(quán)所支付的地價(jià)款和按國家統(tǒng)一規(guī)定交納的有關(guān)費(fèi)用。(二)開發(fā)土地和新建房及配套設(shè)施(以下簡稱房地產(chǎn)開發(fā))的成本，是指納稅人房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目實(shí)際發(fā)生的成本(以下簡稱房地產(chǎn)開發(fā)成本)，包括土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)、前期工程費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、公共配套設(shè)施費(fèi)、開發(fā)間接費(fèi)用。......(三)開發(fā)土地和新建房及配套設(shè)施的費(fèi)用(以下簡稱房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用)，是指與房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目有關(guān)的銷售費(fèi)用、管理費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用。......(四)舊房及建筑物的評估價(jià)格，是指在轉(zhuǎn)讓已使用的房屋及建筑物時(shí)，由政府批準(zhǔn)設(shè)立的房地產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)評定的重置成本價(jià)乘以成新度折扣率后的價(jià)格。評估價(jià)格須經(jīng)當(dāng)?shù)囟悇?wù)機(jī)關(guān)確認(rèn)。(五)與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金，是指在轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時(shí)繳納的營業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、印花稅。因轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)交納的教育費(fèi)附加，也可視同稅金予以扣除。(六)根據(jù)條例第六條(五)項(xiàng)規(guī)定，對從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人可按本條(一)、(二)項(xiàng)規(guī)定計(jì)算的金額之和，加計(jì)20%的扣除。

 因此，根據(jù)上述文件規(guī)定，對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)購買在建工程，繼續(xù)建設(shè)再轉(zhuǎn)讓時(shí)，土地增值稅清算的扣除項(xiàng)目中，僅允許對開發(fā)成本的增量部分(即繼續(xù)建設(shè)投入部分)加計(jì)扣除。由于在整體轉(zhuǎn)讓時(shí)，計(jì)算轉(zhuǎn)讓方土地增值稅時(shí)，對其扣除項(xiàng)目金額已按規(guī)定，該加計(jì)的已相應(yīng)加計(jì)處理，因此不予重復(fù)加計(jì)扣除。

 感謝您的咨詢！上述回復(fù)僅供參考，若您對此仍有疑問，請聯(lián)系12366納稅服務(wù)熱線或主管稅務(wù)機(jī)關(guān)。