二手房交易的那些稅事兒
云南百滇稅務(wù)師事務(wù)所有限公司 2020-08-02
| 重磅：點(diǎn)擊鏈接下載 《企業(yè)重組和資本交易稅收實(shí)務(wù)研究總結(jié) 萬(wàn)偉華◎編著 170萬(wàn)字 解讀政策背后的“稅收邏輯”》 |
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廈門稅務(wù)
二手房交易涉及的稅費(fèi)種主要有增值稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費(fèi)附加和地方教育附加、個(gè)人所得稅、印花稅、土地增值稅及契稅。那么具體如何征收呢？今天小編來(lái)跟大家總結(jié)歸納一下。
1
增值稅
?。ㄒ唬﹤€(gè)人將購(gòu)買不足2年的住房對(duì)外銷售的，按照5%的征收率全額繳納增值稅。
?。ǘ﹤€(gè)人銷售其取得的不動(dòng)產(chǎn)(不含其購(gòu)買的住房)，按照其轉(zhuǎn)讓不動(dòng)產(chǎn)取得的全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用扣除房屋購(gòu)置原價(jià)后按照5%的征收率全額繳納增值稅。
免征情形：
（一）個(gè)人將購(gòu)買2年以上（含2年）的住房對(duì)外銷售的，免征增值稅。
?。ǘ﹤€(gè)人銷售自建自用住房，免征增值稅。
（三）家庭財(cái)產(chǎn)分割的個(gè)人無(wú)償轉(zhuǎn)讓不動(dòng)產(chǎn)免征增值稅。
2
城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費(fèi)附加和地方教育附加
城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費(fèi)附加和地方教育附加隨同增值稅一并征免。
適用稅（費(fèi)）率為：
城市維護(hù)建設(shè)稅：按市區(qū)7% ，縣城、鎮(zhèn)５％，不在市區(qū)、縣城或鎮(zhèn)的，稅率為１％計(jì)征；
教育費(fèi)附加：按3% 的征收率計(jì)征；
地方教育附加：按 2% 的征收率計(jì)征。
3
個(gè)人所得稅
?。ㄒ唬┩ㄟ^(guò)稅收征管房屋、登記等歷史信息能核實(shí)房屋原值的，對(duì)轉(zhuǎn)讓二手房收入計(jì)算個(gè)人所得稅應(yīng)納稅所得額時(shí)，納稅人可憑原購(gòu)房合同、發(fā)票等有效憑證，經(jīng)稅務(wù)機(jī)關(guān)審核后，允許從其轉(zhuǎn)讓收入中減除房屋原值、轉(zhuǎn)讓住房過(guò)程中繳納的稅金及有關(guān)合理費(fèi)用后，按20%的稅率征收個(gè)人所得稅；
?。ǘ┎荒芎藢?shí)原值的，按收入全額（不含增值稅）的1.5％計(jì)征。
特別提醒：個(gè)人轉(zhuǎn)讓自用達(dá)五年以上、并且是唯一的家庭生活用房取得的所得，暫免征收個(gè)人所得稅。
不征情形：
?。ㄒ唬┮韵虑樾蔚姆课莓a(chǎn)權(quán)無(wú)償贈(zèng)與和轉(zhuǎn)移，對(duì)當(dāng)事雙方不征收個(gè)人所得稅：
?、俜课莓a(chǎn)權(quán)所有人將房屋產(chǎn)權(quán)無(wú)償贈(zèng)與配偶、父母、子女、祖父母、外祖父母、孫子女、外孫子女、兄弟姐妹；
?、诜课莓a(chǎn)權(quán)所有人將房屋產(chǎn)權(quán)無(wú)償贈(zèng)與對(duì)其承擔(dān)直接撫養(yǎng)或者贍養(yǎng)義務(wù)的撫養(yǎng)人或者贍養(yǎng)人；
?、鄯课莓a(chǎn)權(quán)所有人死亡，依法取得房屋產(chǎn)權(quán)的法定繼承人、遺囑繼承人或者受遺贈(zèng)人。
?。ǘ┩ㄟ^(guò)離婚析產(chǎn)的方式分割房屋產(chǎn)權(quán)是夫妻雙方對(duì)共同共有財(cái)產(chǎn)的處置，個(gè)人因離婚辦理房屋產(chǎn)權(quán)過(guò)戶手續(xù)，不征收個(gè)人所得稅。
4
印花稅
?。ㄒ唬﹤€(gè)人買賣非住房的印花稅，按合同金額與計(jì)稅評(píng)估價(jià)格孰高確認(rèn)計(jì)稅依據(jù)，稅率萬(wàn)分之五。
（二）房產(chǎn)繼承、贈(zèng)與應(yīng)按產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書據(jù)繳納印花稅的由征收機(jī)關(guān)參照房屋買賣的市場(chǎng)價(jià)格核定，稅率萬(wàn)分之五。
減免情形：
個(gè)人銷售或購(gòu)買住房暫免征收印花稅。
對(duì)增值稅小規(guī)模納稅人按50%幅度減征城市維護(hù)建設(shè)稅、印花稅和教育費(fèi)附加、地方教育附加。
5
土地增值稅
個(gè)人轉(zhuǎn)讓非住房等存量房的，按轉(zhuǎn)讓收入全額的5%核定征收土地增值稅。
免征情形：
?。ㄒ唬﹤€(gè)人銷售住房暫免征收土地增值稅。
（二）以繼承、贈(zèng)與方式無(wú)償轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的行為不征收土地增值稅。
?。ㄈ?duì)個(gè)人之間互換自有居住用房地產(chǎn)的，經(jīng)當(dāng)?shù)氐亩悇?wù)機(jī)關(guān)核實(shí)，可以免征土地增值稅。
6
契稅
個(gè)人購(gòu)買的二手房，凡不符合減免稅規(guī)定的，應(yīng)按3%征收契稅。
減征情形：
（一）對(duì)個(gè)人購(gòu)買家庭唯一住房，面積為90平方米及以下的，減按1%的稅率征收契稅；面積為90平方米以上的，減按1.5%的稅率征收契稅。
（二）對(duì)個(gè)人購(gòu)買家庭第二套改善性住房，面積為90平方米及以下的，減按1%的稅率征收契稅；面積為90平方米以上的，減按2%的稅率征收契稅。
免征情形：
（一）對(duì)于《中華人民共和國(guó)繼承法》規(guī)定的法定繼承人繼承土地、房屋權(quán)屬，不征契稅。
?。ǘ┰诨橐鲫P(guān)系存續(xù)期間，房屋、土地權(quán)屬變更免征契稅。夫妻離婚，對(duì)共有房產(chǎn)重新分割或歸屬一方的，不征收契稅。
案例：
我市居民小楊購(gòu)買了家庭唯一住房，看中老朱位于市區(qū)的一套50平方二手房，經(jīng)協(xié)商后以200萬(wàn)的價(jià)格成交，老朱這套住房不能核實(shí)原值，且購(gòu)入這套住房不滿2年。
老朱需繳納的稅費(fèi)：
增值稅：2000000÷1.05×5%=95238.10元
城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費(fèi)附加和地方教育附加：
95238.10×（7%+3%+2%）*50%=5714.29元
土地增值稅、印花稅暫免
個(gè)人所得稅：2000000÷1.05Х1.5%=28571.43元
老朱需繳納的稅費(fèi)合計(jì)129523.82元
小楊需繳納的稅費(fèi)：
印花稅暫免
契稅：2000000÷1.05Х1%=19047.62元
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