【藍(lán)姐說稅】個(gè)人住房交易如何繳納稅費(fèi)？
云南百滇稅務(wù)師事務(wù)所有限公司 2020-08-02
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來賓稅務(wù) 廣西稅務(wù)
尊敬的各位納稅人：
大家好！本期的《藍(lán)姐說稅》為大家介紹個(gè)人住房交易如何申報(bào)繳納稅費(fèi)問題。根據(jù)現(xiàn)行政策文件規(guī)定，目前，我市個(gè)人住房交易買賣雙方主要涉及的稅費(fèi)種有增值稅、個(gè)人所得稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費(fèi)附加、地方教育附加、土地增值稅、契稅、印花稅。其中：購買方涉及契稅、印花稅2個(gè)稅種；賣方涉及增值稅、個(gè)人所得稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費(fèi)附加、地方教育附加、土地增值稅、印花稅等7個(gè)稅費(fèi)種。買賣雙方相關(guān)涉稅情況介紹如下。
個(gè)人住房交易買方適用稅收政策和應(yīng)納稅費(fèi)
按現(xiàn)行稅收政策，個(gè)人購買住房的買方主要涉及申報(bào)繳納契稅、印花稅。
在申報(bào)繳納契稅方面，按照（財(cái)稅〔2016〕23號(hào)）文件規(guī)定，應(yīng)對(duì)照以下3種情況申報(bào)繳納契稅：
一是對(duì)個(gè)人購買家庭唯一住房(家庭成員范圍包括購房人、配偶以及未成年子女，下同)，面積為90平方米及以下的，減按1%的稅率征收契稅；面積為90平方米以上的，減按1.5%的稅率征收契稅。
二是對(duì)個(gè)人購買家庭第二套改善性住房，面積為90平方米及以下的，減按1%的稅率征收契稅；面積為90平方米以上的，減按2%的稅率征收契稅。
三是對(duì)個(gè)人購買家庭第三套以上住房，按3%的稅率征收契稅。
在申報(bào)繳納印花稅方面，根據(jù)（財(cái)稅〔2008〕137號(hào)）文件規(guī)定，對(duì)個(gè)人銷售或購買住房暫免征收印花稅，也就是說目前住房的買方不需要繳納印花稅。
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二
個(gè)人住房交易賣方適用稅收政策和應(yīng)納稅費(fèi)
根據(jù)現(xiàn)行稅收政策，賣方主要涉及申報(bào)繳納增值稅、個(gè)人所得稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費(fèi)附加、地方教育附加、土地增值稅、印花稅等7個(gè)稅費(fèi)種。即:
（一）個(gè)人將購買不足2年的住房對(duì)外銷售的，應(yīng)納稅費(fèi)如下：
增值稅=房屋交易評(píng)估價(jià)÷（1+5%）×5%
城市維護(hù)建設(shè)稅=增值稅額×7%×50%
（注：城市市區(qū)7%，縣城、建制鎮(zhèn)5%，不在城市市區(qū)、縣城或建制鎮(zhèn)1%）
教育費(fèi)附加=增值稅額×3%×50%
地方教育附加=增值稅額×2%×50%
個(gè)人所得稅=（房屋交易評(píng)估價(jià)-增值稅額）×1%
（注：區(qū)分是否能提供房屋原值發(fā)票，詳見樣例）
印花稅=房屋交易評(píng)估價(jià)×0.5‰×50%，目前暫免征收
土地增值稅，目前暫免征收
根據(jù)《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于增值稅小規(guī)模納稅人地方稅種和相關(guān)附加減征政策有關(guān)征管問題的公告》（國(guó)家稅務(wù)總局公告2019年第5號(hào)），小規(guī)模納稅人城建稅、教育費(fèi)附加、地方教育附加、印花稅享受減半優(yōu)惠政策。
（二）個(gè)人將購買2年以上(含2年)的住房對(duì)外銷售的，免征增值稅和隨增值稅附征的城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費(fèi)附加、地方教育附加。印花稅、土地增值稅目前暫免征收，只需要申報(bào)繳納個(gè)人所得稅。這里特別提醒的是屬于轉(zhuǎn)讓購買滿五年且是唯一住房的免征個(gè)人所得稅。
為方便大家學(xué)習(xí)掌握住房交易如何申報(bào)納稅，視頻下方為大家準(zhǔn)備了一個(gè)樣例，敬請(qǐng)大家學(xué)習(xí)查閱！在這里，需要特別向大家提醒說明的是，由于房產(chǎn)交易所涉及稅收政策較多，各種房源情況不同，最終申報(bào)納稅應(yīng)以大家到辦稅服務(wù)廳實(shí)際辦理為準(zhǔn)，謝謝大家！
樣例
2020年7月15日，來賓市居民張某出售一住房，面積120平方米，購買日期2018年11月25日，購買人李某，買方購買為家庭首套住房，房屋交易評(píng)估價(jià)格600000元，買賣雙方應(yīng)繳納稅費(fèi)多少元？（計(jì)算小數(shù)點(diǎn)后保留2位數(shù)）
解析：
(一）出售方張某應(yīng)繳稅費(fèi)：由于張某購買日期是2018年11月25日，2020年7月15日即轉(zhuǎn)讓，不滿2年，應(yīng)全額按照計(jì)稅價(jià)格申報(bào)納稅。如下：
1．增 值 稅=600000÷（1+5%）×5%=28571.43元
城 建 稅=28571.43×7%×50%=1000元
教育費(fèi)附加=28571.43×3%×50%=428.57元
地方教育附加=28571.43×2%×50%=285.71元
印花稅=600000×0.5‰×50%，目前免征
土地增值稅，暫免
根據(jù)《營(yíng)業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)過渡政策的規(guī)定》（財(cái)稅〔2016〕36號(hào)附件3）規(guī)定，如果該住房持有滿兩年，免增值稅及附加；如果不滿兩年，增值稅5%、城建稅7%（市區(qū)）、教育費(fèi)附加3%、地方教育附加2%。根據(jù)《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于增值稅小規(guī)模納稅人地方稅種和相關(guān)附加減征政策有關(guān)征管問題的公告》（國(guó)家稅務(wù)總局公告2019年第5號(hào)），小規(guī)模納稅人城建稅、教育費(fèi)附加、地方教育附加、印花稅享受減半優(yōu)惠政策。
2．個(gè)人所得稅
（1）假如張某不能提供房屋原值發(fā)票，個(gè)人所得稅計(jì)算如下：
個(gè)人所得稅=（600000-28571.43）×1%=5714.29元
（2）假設(shè)張某能夠提供有效憑證證明其購置該房屋時(shí)實(shí)際支付的房?jī)r(jià)款及交納的相關(guān)稅費(fèi)為450000元，根據(jù)《財(cái)政部 國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于營(yíng)改增后契稅、房產(chǎn)稅、土地增值稅、個(gè)人所得稅計(jì)稅依據(jù)問題的通知》（財(cái)稅〔2016〕43號(hào)）第四條規(guī)定，個(gè)人轉(zhuǎn)讓房屋的個(gè)人所得稅應(yīng)稅收入不含增值稅，其取得房屋時(shí)所支付價(jià)款中包含的增值稅計(jì)入財(cái)產(chǎn)原值，計(jì)算轉(zhuǎn)讓所得時(shí)可扣除的稅費(fèi)不包括本次轉(zhuǎn)讓繳納的增值稅。
個(gè)稅所得稅=（600000÷（1+5%）-450000-1000-428.57-285.71）×20%=23942.86元
3．土地增值稅，暫免。(財(cái)稅〔2008〕137號(hào))
4．印花稅，暫免。(財(cái)稅〔2008〕137號(hào))
出售方張某不能提供房屋原值發(fā)票的，應(yīng)繳稅費(fèi)共計(jì)：28571.43+1000+428.57+285.71+5714.29=36000元。
出售方張某能夠提供有效憑證證明其購置該房屋時(shí)實(shí)際支付的房?jī)r(jià)款及交納的相關(guān)稅費(fèi)的，應(yīng)繳稅費(fèi)共計(jì)：28571.43+1000+428.57+285.71+23942.86=54228.57元。
（二）購買方李某應(yīng)繳稅費(fèi)：對(duì)照上面所說的契稅政策，對(duì)個(gè)人購買家庭唯一住房(家庭成員范圍包括購房人、配偶以及未成年子女，下同)，面積為90平方米及以下的，減按1%的稅率征收契稅；面積為90平方米以上的，減按1.5%的稅率征收契稅。李某所購房屋為120平方米，契稅應(yīng)按照1.5%申報(bào)繳納。
1．契稅=（600000-28571.43）×1.5%=8571.43元
2.印花稅，暫免。
購買方李某應(yīng)繳稅費(fèi)共計(jì)：8571.43元
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