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增值稅=全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用÷（1+5%）×5%
城市維護(hù)建設(shè)稅=增值稅×7%/5%/1%×50%
教育費(fèi)附加=增值稅×3%×50%
地方教育費(fèi)附加=增值稅×2%×50%
土地增值稅：
土地增值稅=增值額×稅率-扣除項(xiàng)目金額×速算扣除系數(shù)
土地增值稅=征收機(jī)關(guān)核定價(jià)格×核定征收率
個(gè)人所得稅：
贈(zèng)與行為個(gè)人所得稅=（贈(zèng)與合同上標(biāo)明的贈(zèng)與房屋價(jià)值/征收機(jī)關(guān)核定價(jià)格-贈(zèng)與過(guò)程中受贈(zèng)人支付的相關(guān)稅費(fèi)）×20%
買賣行為個(gè)人所得稅=（收入-財(cái)產(chǎn)原值-合理費(fèi)用）×20%
個(gè)人所得稅=合同成交價(jià)格/征收機(jī)關(guān)核定價(jià)格×核定征收率
契稅=（合同成交價(jià)格/征收機(jī)關(guān)核定價(jià)格-應(yīng)交增值稅）×稅率
印花稅（產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移）=合同成交價(jià)格/征收機(jī)關(guān)核定價(jià)格×0.05%×50%
例：小明的媽媽名下有一套普通住宅，過(guò)世后，小明法定繼承了該套住宅，已知該套住宅為100平方米，征收機(jī)關(guān)核定的最低計(jì)稅價(jià)格為90萬(wàn)元，那么小明需要繳納多少稅費(fèi)呢？
小明是法定繼承人，免征增值稅及其附加稅，不征契稅、土地增值稅和個(gè)人所得稅。小明需繳納印花稅。
印花稅（產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移）=900000×0.05%×50%=225元
免 稅 規(guī) 定
房屋產(chǎn)權(quán)所有人死亡，法定繼承人、遺囑繼承人或者受遺贈(zèng)人依法取得房屋產(chǎn)權(quán)，免征增值稅。
繼承方式無(wú)償轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的行為不征收土地增值稅。
《中華人民共和國(guó)土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》（財(cái)法字〔1995〕第6號(hào)）
不 征 稅 規(guī) 定
房屋產(chǎn)權(quán)所有人死亡，依法取得房屋產(chǎn)權(quán)的法定繼承人、遺囑繼承人或者受遺贈(zèng)人。對(duì)當(dāng)事雙方不征收個(gè)人所得稅。
《財(cái)政部 國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于個(gè)人無(wú)償受贈(zèng)房屋有關(guān)個(gè)人所得稅問(wèn)題的通知》（財(cái)稅〔2009〕78號(hào)）
應(yīng) 稅 規(guī) 定：
按照《中華人民共和國(guó)繼承法》規(guī)定，非法定繼承人根據(jù)遺囑承受死者生前的土地、房屋權(quán)屬，屬于贈(zèng)與行為，應(yīng)征收契稅。自2019年3月1日起，將安徽省契稅適用稅率統(tǒng)一下調(diào)至3%。
計(jì) 稅 依 據(jù)：
房屋贈(zèng)與，由征收機(jī)關(guān)參照土地使用權(quán)出售、房屋買賣的市場(chǎng)價(jià)格核定。計(jì)征契稅的成交價(jià)格不含增值稅。
不 征 稅 規(guī) 定：
對(duì)于《中華人民共和國(guó)繼承法》規(guī)定的法定繼承人（包括配偶、子女、父母、兄弟姐妹、祖父母、外祖父母）繼承土地、房屋權(quán)屬，不征契稅。
1.《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于繼承土地、房屋權(quán)屬有關(guān)契稅問(wèn)題的批復(fù)》（國(guó)稅函〔2004〕1036號(hào)）
2.《財(cái)政部 國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于營(yíng)改增后契稅 房產(chǎn)稅 土地增值稅 個(gè)人所得稅計(jì)稅依據(jù)問(wèn)題的通知》（財(cái)稅〔2016〕43號(hào) ）
應(yīng) 稅 規(guī) 定：
房屋繼承應(yīng)按產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移繳納印花稅，稅率為萬(wàn)分之五。
計(jì) 稅 依 據(jù)：
由征收機(jī)關(guān)參照房屋買賣的市場(chǎng)價(jià)格核定。
《中華人民共和國(guó)印花稅暫行條例》（國(guó)務(wù)院令第11號(hào) ）
繼承人轉(zhuǎn)讓受繼承房屋時(shí)，以其轉(zhuǎn)讓繼承房屋的收入減除原被繼承人取得該房屋的實(shí)際購(gòu)置成本以及繼承和轉(zhuǎn)讓過(guò)程中繼承人支付的相關(guān)稅費(fèi)后的余額，為繼承人的應(yīng)納稅所得額，按20%的稅率繳納個(gè)人所得稅。
《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于加強(qiáng)房地產(chǎn)交易個(gè)人無(wú)償贈(zèng)與不動(dòng)產(chǎn)稅收管理有關(guān)問(wèn)題的通知》（國(guó)稅發(fā)〔2006〕144號(hào)）
老張將一套普通住宅按100萬(wàn)元贈(zèng)與孫子小張，已知該套住宅為110平方米，贈(zèng)與合同價(jià)格不低于征收機(jī)關(guān)核定的最低計(jì)稅價(jià)格，假設(shè)在過(guò)戶過(guò)程中未發(fā)生除過(guò)戶稅費(fèi)外的其他費(fèi)用，那么老張和小張需要繳納多少稅費(fèi)呢？
捐贈(zèng)人老張和受贈(zèng)人小張為直系親屬關(guān)系，不征個(gè)人所得稅，暫免征土地增值稅，免征增值稅及其附加稅。小張需要繳納契稅和印花稅，老張需繳納印花稅。
印花稅（產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移）=1000000×0.05%×50%=250元
印花稅（產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移）=1000000×0.05%×50%=250元
應(yīng) 稅 規(guī) 定：
單位或者個(gè)人向其他單位或者個(gè)人無(wú)償轉(zhuǎn)讓無(wú)形資產(chǎn)或者不動(dòng)產(chǎn)，但用于公益事業(yè)或者以社會(huì)公眾為對(duì)象的除外，視同銷售服務(wù)、無(wú)形資產(chǎn)或者不動(dòng)產(chǎn)。
將購(gòu)買不足2年的住房無(wú)償轉(zhuǎn)讓的，按照5%的征收率全額繳納增值稅。上述政策適用于北京市、上海市、廣州市和深圳市之外的地區(qū)。
增值稅附加稅：城市維護(hù)建設(shè)費(fèi) 7%（市區(qū)），5%（縣鎮(zhèn)），1%（鄉(xiāng)），教育費(fèi)附加 3%，地方教育費(fèi)附加 2%。
計(jì) 稅 依 據(jù)：
取得的全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用。無(wú)價(jià)格的由征收機(jī)關(guān)按順序核定。
免 稅 規(guī) 定：
1、個(gè)人將購(gòu)買2年以上（含2年）的住房無(wú)償轉(zhuǎn)讓的，免征增值稅。
2、無(wú)償贈(zèng)與配偶、父母、子女、祖父母、外祖父母、孫子女、外孫子女、兄弟姐妹；無(wú)償贈(zèng)與對(duì)其承擔(dān)直接撫養(yǎng)或者贍養(yǎng)義務(wù)的撫養(yǎng)人或者贍養(yǎng)人，免征增值稅。
優(yōu) 惠 政 策：
增值稅小規(guī)模納稅人減按50%征收資源稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、印花稅、耕地占用稅和教育費(fèi)附加、地方教育附加。
1.《財(cái)政部 國(guó)家稅務(wù)總局 關(guān)于全面推開營(yíng)業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)的通知》（財(cái)稅〔2016〕36號(hào)）
免 稅 規(guī) 定：
單位或者個(gè)人向其他單位或者個(gè)人無(wú)償轉(zhuǎn)讓無(wú)形資產(chǎn)或者不動(dòng)產(chǎn)，除用于公益事業(yè)或者以社會(huì)公眾為對(duì)象的外，視同銷售服務(wù)、無(wú)形資產(chǎn)或者不動(dòng)產(chǎn)
對(duì)個(gè)人銷售住房暫免征收土地增值稅。
1.《財(cái)政部 國(guó)家稅務(wù)總局 關(guān)于全面推開營(yíng)業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)的通知》（財(cái)稅〔2016〕36號(hào)）
2.《關(guān)于調(diào)整房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)稅收政策的通知》財(cái)稅〔2008〕137號(hào)
應(yīng) 稅 規(guī) 定：
房屋產(chǎn)權(quán)所有人將房屋產(chǎn)權(quán)無(wú)償贈(zèng)與他人的，受贈(zèng)人因無(wú)償受贈(zèng)房屋取得的受贈(zèng)所得，按照“偶然所得”項(xiàng)目計(jì)算繳納個(gè)人所得稅，稅率為20%。
計(jì) 稅 依 據(jù)：
房地產(chǎn)贈(zèng)與合同上標(biāo)明的贈(zèng)與房屋價(jià)值減除贈(zèng)與過(guò)程中受贈(zèng)人支付的相關(guān)稅費(fèi)后的余額。
贈(zèng)與合同標(biāo)明的房屋價(jià)值明顯低于市場(chǎng)價(jià)格或房地產(chǎn)贈(zèng)與合同未標(biāo)明贈(zèng)與房屋價(jià)值的，稅務(wù)機(jī)關(guān)可依據(jù)受贈(zèng)房屋的市場(chǎng)評(píng)估價(jià)格或采取其他合理方式確定受贈(zèng)人的應(yīng)納稅所得額。
不 征 稅 規(guī) 定：
以下情形的房屋產(chǎn)權(quán)無(wú)償贈(zèng)與，對(duì)當(dāng)事雙方不征收個(gè)人所得稅：
（一）房屋產(chǎn)權(quán)所有人將房屋產(chǎn)權(quán)無(wú)償贈(zèng)與配偶、父母、子女、祖父母、外祖父母、孫子女、外孫子女、兄弟姐妹；
（二）房屋產(chǎn)權(quán)所有人將房屋產(chǎn)權(quán)無(wú)償贈(zèng)與對(duì)其承擔(dān)直接撫養(yǎng)或者贍養(yǎng)義務(wù)的撫養(yǎng)人或者贍養(yǎng)人；
1.《財(cái)政部 國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于個(gè)人無(wú)償受贈(zèng)房屋有關(guān)個(gè)人所得稅問(wèn)題的通知》（財(cái)稅〔2009〕78號(hào)）
2.《財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于加強(qiáng)房地產(chǎn)交易個(gè)人無(wú)償贈(zèng)與不動(dòng)產(chǎn)稅收管理有關(guān)問(wèn)題的通知》(國(guó)稅發(fā)〔2006〕144號(hào))
應(yīng) 稅 規(guī) 定：
對(duì)于個(gè)人無(wú)償贈(zèng)與不動(dòng)產(chǎn)行為，應(yīng)對(duì)受贈(zèng)人全額征收契稅。自2019年3月1日起，將安徽省契稅適用稅率統(tǒng)一下調(diào)至3%。
計(jì) 稅 依 據(jù)：
房屋贈(zèng)與，由征收機(jī)關(guān)參照土地使用權(quán)出售、房屋買賣的市場(chǎng)價(jià)格核定。計(jì)征契稅的成交價(jià)格不含增值稅。
1.《安徽省財(cái)政廳 國(guó)家稅務(wù)總局安徽省稅務(wù)局關(guān)于調(diào)整契稅適用稅率的通知》（財(cái)稅法〔2019〕120號(hào)）
2.《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于加強(qiáng)房地產(chǎn)交易個(gè)人無(wú)償贈(zèng)與不動(dòng)產(chǎn)稅收管理有關(guān)問(wèn)題的通知》（國(guó)稅發(fā)〔2006〕144號(hào)）
印 花 稅
應(yīng) 稅 規(guī) 定：
房屋贈(zèng)與應(yīng)按產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移繳納印花稅，稅率為萬(wàn)分之五。
同一憑證，由兩方或者兩方以上當(dāng)事人簽訂并各執(zhí)一份的，應(yīng)當(dāng)由各方就所執(zhí)的一份各自全額貼花。
計(jì) 稅 依 據(jù)：
征收機(jī)關(guān)參照房屋買賣的市場(chǎng)價(jià)格核定。
優(yōu) 惠 政 策：
增值稅小規(guī)模納稅人減按50%征收資源稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、印花稅、耕地占用稅和教育費(fèi)附加、地方教育附加。
1.《中華人民共和國(guó)印花稅暫行條例》（國(guó)務(wù)院令第11號(hào) ）
2.《安徽省財(cái)政廳 國(guó)家稅務(wù)總局安徽省稅務(wù)局關(guān)于我省小規(guī)模納稅人減按50%征收地方稅及附加的通知》（財(cái)稅法〔2019〕119號(hào)）
1、受贈(zèng)人轉(zhuǎn)讓受贈(zèng)房屋時(shí)，以其轉(zhuǎn)讓受贈(zèng)房屋的收入減除原捐贈(zèng)人取得該房屋的實(shí)際購(gòu)置成本以及贈(zèng)與和轉(zhuǎn)讓過(guò)程中受贈(zèng)人支付的相關(guān)稅費(fèi)后的余額，為受贈(zèng)人的應(yīng)納稅所得額，按20%的稅率繳納個(gè)人所得稅。受贈(zèng)人轉(zhuǎn)讓受贈(zèng)房屋價(jià)格明顯偏低且無(wú)正當(dāng)理由的，稅務(wù)機(jī)關(guān)可以依據(jù)該房屋的市場(chǎng)評(píng)估價(jià)格或其他合理方式確定的價(jià)格核定其轉(zhuǎn)讓收入。
2、在計(jì)征個(gè)人受贈(zèng)不動(dòng)產(chǎn)個(gè)人所得稅時(shí)，不得核定征收，必須嚴(yán)格按照稅法規(guī)定據(jù)實(shí)征收。
《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于加強(qiáng)房地產(chǎn)交易個(gè)人無(wú)償贈(zèng)與不動(dòng)產(chǎn)稅收管理有關(guān)問(wèn)題的通知》（國(guó)稅發(fā)〔2006〕144號(hào)）
小王將一套位于合肥市“滿五唯一”的普通住宅按80萬(wàn)元賣給小李，已知該套住宅為100平方米，買賣合同價(jià)格不低于征收機(jī)關(guān)核定的最低計(jì)稅價(jià)格，假設(shè)小李家庭名下無(wú)其他房產(chǎn)，且在過(guò)戶過(guò)程中未發(fā)生除過(guò)戶稅費(fèi)外的其他費(fèi)用，小王和小李需要繳納多少稅費(fèi)呢？
因?yàn)榉孔訚M五唯一，免征小王的個(gè)人所得稅。購(gòu)買已滿2年，免征增值稅及其附加稅。個(gè)人銷售住房暫免征土地增值稅和印花稅。因?yàn)樽》康拿娣e大于90平米，小李作為契稅的繳納者，名下沒有住房，該套房屬于首套住房，適用1.5%的稅率。
應(yīng) 稅 規(guī) 定：
個(gè)人將購(gòu)買不足2年的住房對(duì)外銷售的，按照5%的征收率全額繳納增值稅；
增值稅附加稅：城市維護(hù)建設(shè)費(fèi) 7%（市區(qū)），5%（縣鎮(zhèn)），1%（鄉(xiāng)），教育費(fèi)附加 3%，地方教育費(fèi)附加 2%。
計(jì) 稅 依 據(jù)：
取得的全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用。
免 稅 規(guī) 定：
個(gè)人將購(gòu)買2年以上（含2年）的住房對(duì)外銷售的，免征增值稅。上述政策適用于北京市、上海市、廣州市和深圳市之外的地區(qū)。
優(yōu) 惠 政 策：
增值稅小規(guī)模納稅人減按50%征收資源稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、印花稅、耕地占用稅和教育費(fèi)附加、地方教育附加。
1.《財(cái)政部 國(guó)家稅務(wù)總局 關(guān)于全面推開營(yíng)業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)的通知》（財(cái)稅〔2016〕36號(hào)）
2.《安徽省財(cái)政廳 國(guó)家稅務(wù)總局安徽省稅務(wù)局關(guān)于我省小規(guī)模納稅人減按50%征收地方稅及附加的通知》（財(cái)稅法〔2019〕119號(hào)）
免 稅 規(guī) 定：
對(duì)個(gè)人銷售住房暫免征收土地增值稅。
《關(guān)于調(diào)整房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)稅收政策的通知》財(cái)稅〔2008〕137號(hào)
應(yīng) 稅 規(guī) 定：
以其轉(zhuǎn)讓房屋的收入減除取得該房屋的原值以及轉(zhuǎn)讓過(guò)程中繳納的稅金及有關(guān)合理費(fèi)用后的余額，為應(yīng)納稅所得額，按20%稅率計(jì)征個(gè)人所得稅。
納稅人未提供完整、準(zhǔn)確的房屋原值憑證，不能正確計(jì)算房屋原值和應(yīng)納稅額的，稅務(wù)機(jī)關(guān)可根據(jù)《中華人民共和國(guó)稅收征收管理法》第三十五條的規(guī)定，對(duì)其實(shí)行核定征稅，即按納稅人住房轉(zhuǎn)讓收入的一定比例核定應(yīng)納個(gè)人所得稅額。具體比例由省稅務(wù)局或者省稅務(wù)局授權(quán)的市稅務(wù)局根據(jù)納稅人出售住房的所處區(qū)域、地理位置、建造時(shí)間、房屋類型、住房平均價(jià)格水平等因素，在住房轉(zhuǎn)讓收入1%-3%的幅度內(nèi)確定。
計(jì) 稅 依 據(jù)：
實(shí)際成交價(jià)格。如納稅人申報(bào)的住房成交價(jià)格明顯低于市場(chǎng)價(jià)格的，稅務(wù)機(jī)關(guān)可依據(jù)房屋的市場(chǎng)評(píng)估價(jià)格或采取其他合理方式確定應(yīng)納稅所得額。
免 稅 規(guī) 定：
對(duì)個(gè)人轉(zhuǎn)讓自用5年以上、并且是家庭唯一生活用房取得的所得，免征個(gè)人所得稅。
1.《財(cái)政部 國(guó)家稅務(wù)總局 建設(shè)部 關(guān)于個(gè)人出售住房所得征收個(gè)人所得稅有關(guān)問(wèn)題的通知》(財(cái)稅字〔1999〕278號(hào))
2.《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于個(gè)人住房轉(zhuǎn)讓所得征收個(gè)人所得稅有關(guān)問(wèn)題的通知》（國(guó)稅發(fā)〔2006〕108號(hào)）
應(yīng) 稅 規(guī) 定：
自2019年3月1日起，將安徽省契稅適用稅率統(tǒng)一下調(diào)至3%。
減 稅 規(guī) 定：
（一）對(duì)個(gè)人購(gòu)買家庭唯一住房（家庭成員范圍包括購(gòu)房人、配偶以及未成年子女，下同），面積為90平方米及以下的，減按1%的稅率征收契稅；面積為90平方米以上的，減按1.5%的稅率征收契稅。
（二）對(duì)個(gè)人購(gòu)買家庭第二套改善性住房，面積為90平方米及以下的，減按1%的稅率征收契稅；面積為90平方米以上的，減按2%的稅率征收契稅。
計(jì) 稅 依 據(jù)：
《財(cái)政部 國(guó)家稅務(wù)總局 住房城鄉(xiāng)建設(shè)部關(guān)于調(diào)整房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)契稅 營(yíng)業(yè)稅優(yōu)惠政策的通知》（財(cái)稅〔2016〕23號(hào) ）
免 稅 規(guī) 定：
對(duì)個(gè)人銷售或購(gòu)買住房暫免征收印花稅。
《財(cái)政部 國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于調(diào)整房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)稅收政策的通知》（財(cái)稅〔2008〕137號(hào)）
1、對(duì)出售自有住房并在1年內(nèi)重新購(gòu)房的納稅人不再減免個(gè)人所得稅。
2、納稅人申報(bào)的計(jì)稅依據(jù)明顯偏低，又無(wú)正當(dāng)理由的，稅務(wù)機(jī)關(guān)有權(quán)核定其應(yīng)納稅額。
1.《財(cái)政部 國(guó)家稅務(wù)總局 住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部關(guān)于調(diào)整房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)契稅 個(gè)人所得稅優(yōu)惠政策的通知》（財(cái)稅〔2010〕94號(hào)）
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