【知識(shí)科普】帶您了解買(mǎi)房賣(mài)房稅收小常識(shí)
云南百滇稅務(wù)師事務(wù)所有限公司 2020-08-02
| 重磅：點(diǎn)擊鏈接下載 《企業(yè)重組和資本交易稅收實(shí)務(wù)研究總結(jié) 萬(wàn)偉華◎編著 170萬(wàn)字 解讀政策背后的“稅收邏輯”》 |
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看中個(gè)二手房，中間辦理過(guò)戶(hù)、繳稅和辦證，流程要怎么走，稅費(fèi)要準(zhǔn)備多少錢(qián)？
我們開(kāi)發(fā)商通知說(shuō)可以辦產(chǎn)證了，契稅要交多少錢(qián)？
親們，遇上買(mǎi)賣(mài)房屋大家是否也會(huì)有涉稅問(wèn)號(hào)呢？
確實(shí)，生活中買(mǎi)賣(mài)房子對(duì)于很多人來(lái)說(shuō)是一件大事，因?yàn)椴怀Ｅ龅?，所以?duì)交易中的各類(lèi)政策難免陌生。
今天就讓申稅小微帶您了解
房產(chǎn)交易過(guò)程中
各種各樣的稅收小知識(shí)
提問(wèn)1
Qustions
房產(chǎn)交易過(guò)程中都會(huì)涉及到哪些稅收呢？
解答
Answers
這里的房產(chǎn)交易主要是指?jìng)€(gè)人住宅交易，個(gè)人購(gòu)買(mǎi)住宅主要涉及契稅和個(gè)人住房房產(chǎn)稅，個(gè)人出售住宅主要涉及增值稅、增值稅附加稅費(fèi)和個(gè)人所得稅。
提問(wèn)2
Qustions
那么個(gè)人出售住宅的交易過(guò)程中稅款具體如何計(jì)算呢？
解答
Answers
個(gè)人出售住宅交易過(guò)程中，賣(mài)方需繳納增值稅、增值稅附加稅費(fèi)和個(gè)人所得稅。
關(guān)于普通住房和非普通住房：首先請(qǐng)大家了解一個(gè)概念：本市住宅按面積、價(jià)格等標(biāo)準(zhǔn)分為普通住房和非普通住房。
普通住房標(biāo)準(zhǔn)
以下條件需同時(shí)滿(mǎn)足
①五層以上（含五層）的多高層住房，以及不足五層的老式公寓、新式里弄、舊式里弄等；
②單套建筑面積在140平方米以下；
③實(shí)際成交價(jià)格：低于同級(jí)別土地上住房平均交易價(jià)格1.44倍以下，坐落于內(nèi)環(huán)線(xiàn)以?xún)?nèi)的低于450萬(wàn)元/套，內(nèi)環(huán)線(xiàn)與外環(huán)線(xiàn)之間的低于310萬(wàn)元/套，外環(huán)線(xiàn)以外的低于230萬(wàn)元/套。
關(guān)于增值稅
注意
個(gè)人轉(zhuǎn)讓購(gòu)買(mǎi)的不動(dòng)產(chǎn)，增值稅征收率為5%，計(jì)算公式可分為以下幾種情形：
①個(gè)人將購(gòu)買(mǎi)不足2年的住房對(duì)外銷(xiāo)售的，“全額”征收增值稅，增值稅應(yīng)納稅額=房屋價(jià)格（不含稅）×5%。
②個(gè)人將購(gòu)買(mǎi)超過(guò)2年（含2年）的非普通住房對(duì)外銷(xiāo)售的，“差額”征收增值稅，增值稅應(yīng)納稅額=銷(xiāo)售收入減去購(gòu)買(mǎi)房屋的價(jià)款的差額（不含稅）×5%。
③個(gè)人將購(gòu)買(mǎi)超過(guò)2年（含2年）的普通住房對(duì)外銷(xiāo)售的，免征增值稅。
關(guān)于增值稅附加稅費(fèi)
注意
包括城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費(fèi)附加和地方教育費(fèi)附加。
①城市維護(hù)建設(shè)稅：增值稅稅額×稅率，稅率有7%、5%、1%三檔，具體根據(jù)房地產(chǎn)所在地確定；
②教育費(fèi)附加：增值稅稅額×費(fèi)率，費(fèi)率為3%；
③地方教育費(fèi)附加：增值稅稅額×費(fèi)率，費(fèi)率為2%。
注：2021年12月31日前，個(gè)人出售住宅增值稅附加稅費(fèi)享受減半征收政策。
關(guān)于個(gè)人所得稅
注意
計(jì)算方法可分為以下幾種情形：
①個(gè)人出售自有住房，收入額減除原值和合理費(fèi)用的差額×20%；
②對(duì)納稅人未提供完整、準(zhǔn)確的房屋原值憑證，不能正確計(jì)算房屋原值和應(yīng)納稅額的，稅務(wù)機(jī)關(guān)可對(duì)其實(shí)行核定征稅，即個(gè)人所得稅稅額=住房轉(zhuǎn)讓收入×核定征收率。本市核定征收率為1%（普通住房）或2%（非普通住房）；
③對(duì)個(gè)人轉(zhuǎn)讓自用5年以上、且為家庭唯一生活用房的，取得的所得免征個(gè)人所得稅。
提問(wèn)3
Qustions
那么個(gè)人購(gòu)買(mǎi)住宅的交易過(guò)程中稅款具體如何計(jì)算呢？
解答
Answers
個(gè)人購(gòu)買(mǎi)住宅的交易過(guò)程中，購(gòu)房人需繳納契稅。
關(guān)于契稅：契稅應(yīng)納稅額=房屋價(jià)格（不含增值稅）×稅率。
本市房產(chǎn)交易契稅稅率為3%，如果該住房為購(gòu)房人家庭（包括夫妻雙方及其未成年子女，下同）在本市的唯一住房，則契稅優(yōu)惠稅率為1%（房屋面積90平米及以下）或1.5%（90平米以上）。
提問(wèn)4
Qustions
除了交易稅收外，購(gòu)買(mǎi)住房還有哪些需要繳納的稅收呢？
解答
Answers
個(gè)人住房房產(chǎn)稅。
購(gòu)房合同網(wǎng)上備案時(shí)間在2011年1月28日（含）后且為本市居民家庭二套及以上住房或非本市居民家庭新購(gòu)住房的，是個(gè)人住房房產(chǎn)稅的征收對(duì)象。房產(chǎn)稅計(jì)算公式如下：
年應(yīng)納房產(chǎn)稅稅額（元）＝新購(gòu)住房應(yīng)征稅面積（建筑面積）×新購(gòu)住房單價(jià)（或核定的計(jì)稅價(jià)格）×70%×稅率。
稅率為0.6%。應(yīng)稅住房每平方米市場(chǎng)交易價(jià)格低于本市上年度新建商品住房平均銷(xiāo)售價(jià)格2倍(含2倍)的，稅率暫減為0.4%。新購(gòu)住房應(yīng)征稅面積由稅務(wù)機(jī)關(guān)結(jié)合家庭已有住房情況進(jìn)行認(rèn)定。
關(guān)于個(gè)人住房房產(chǎn)稅
注意
《上海市開(kāi)展對(duì)部分個(gè)人住房征收房產(chǎn)稅試點(diǎn)的暫行辦法》第二條規(guī)定：新購(gòu)住房的購(gòu)房時(shí)間，以購(gòu)房合同網(wǎng)上備案的日期為準(zhǔn)。
第五條規(guī)定：適用稅率暫定為0.6%。應(yīng)稅住房每平方米市場(chǎng)交易價(jià)格低于本市上年度新建商品住房平均銷(xiāo)售價(jià)格2倍（含2倍）的，稅率暫減為0.4%。上述本市上年度新建商品住房平均銷(xiāo)售價(jià)格，由市統(tǒng)計(jì)局每年公布。
結(jié)合上述規(guī)定，各年度適用0.4%稅率的條件詳見(jiàn)下表：
提問(wèn)5
Qustions
可以講講個(gè)人住房房產(chǎn)稅相關(guān)的稅收優(yōu)惠嗎？
解答
Answers
針對(duì)部分個(gè)人住房征收房產(chǎn)稅稅收優(yōu)惠政策主要有：
①本市居民家庭唯一住房，免征個(gè)人住房房產(chǎn)稅。
②本市居民家庭在本市新購(gòu)且屬于該居民家庭第二套及以上住房的，合并計(jì)算的家庭全部住房面積(指住房建筑面積)人均不超過(guò)60平方米(即免稅住房面積，含60平方米)的，其新購(gòu)的住房暫免征收房產(chǎn)稅。
③本市居民家庭在新購(gòu)一套住房后的一年內(nèi)出售該居民家庭原有唯一住房的，其新購(gòu)住房已按本暫行辦法規(guī)定計(jì)算征收的房產(chǎn)稅，可予退還。
④本市居民家庭中的子女成年后，因婚姻等需要而首次新購(gòu)住房、且該住房屬于成年子女家庭唯一住房的，暫免征收房產(chǎn)稅。
⑤持有本市居住證連續(xù)滿(mǎn)3年或積分達(dá)標(biāo)準(zhǔn)分值，且在本市工作生活的購(gòu)房人，其在本市新購(gòu)住房、且該住房屬于家庭唯一住房的，暫免征收房產(chǎn)稅;持有居住證期間已征收的房產(chǎn)稅，可予退還。臨時(shí)居住證不享受該政策哦。
舉個(gè)例子
2010年，上海市民韓梅梅購(gòu)買(mǎi)了A小區(qū)的住房，面積為140平方米。
2019年，韓梅梅和李雷戀愛(ài)并修成正果，領(lǐng)證了。
2020年，因李雷在上海市無(wú)住房，婚后韓梅梅和李雷一起出資購(gòu)買(mǎi)了位于奉賢區(qū)B小區(qū)的新房，面積為80平方米，房屋單價(jià)為30000元/平方米，個(gè)人住房房產(chǎn)稅適用稅率為0.4%。
問(wèn)：那么這套B小區(qū)的新房稅款該如何計(jì)算呢？
關(guān)于契稅：因韓梅梅已有2010年這套A小區(qū)住房，所以B小區(qū)這套房屬于二套房，契稅稅率為3%；
關(guān)于印花稅：購(gòu)房人辦理不動(dòng)產(chǎn)產(chǎn)權(quán)證，需繳納印花稅2.5元
關(guān)于個(gè)人住房房產(chǎn)稅：因韓梅梅和李雷家庭擁有2010年A小區(qū)住房，面積為140平方米，加上B小區(qū)80平方米的新房，家庭全部住房面積為220平方米。該家庭免稅住房面積=60×2人=120平方米，超出免稅標(biāo)準(zhǔn)的面積=220-120=100平方米，其中80平方米為新購(gòu)住房面積，20平方米為原有住房面積。由于個(gè)人住房房產(chǎn)稅征收對(duì)象為新購(gòu)住房面積，2011年1月27日（含）前購(gòu)入的房屋暫不征收個(gè)人住房房產(chǎn)稅，故認(rèn)定本次個(gè)人住房房產(chǎn)稅應(yīng)稅面積為80平方米，年應(yīng)納房產(chǎn)稅稅額＝新購(gòu)住房應(yīng)征稅面積（建筑面積）×新購(gòu)住房單價(jià)（或核定的計(jì)稅價(jià)格）×70%×0.4%=80×30000×70%×0.4%=6720元/年。
溫馨提示
個(gè)人住房房產(chǎn)稅是按月計(jì)征，按年繳稅，自納稅人取得應(yīng)稅住房產(chǎn)權(quán)的次月起計(jì)算。產(chǎn)權(quán)持有期間需每年繳納個(gè)人住房房產(chǎn)稅，請(qǐng)大家注意每年的12月31日前繳納房產(chǎn)稅哦。
來(lái)源：上海稅務(wù)
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