國家發(fā)展改革委辦公廳關于做好基礎設施領域不動產(chǎn)投資信托基金（REITs）試點項目申報工作的通知
云南百滇稅務師事務所有限公司 2020-08-17
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國家發(fā)展改革委辦公廳關于做好基礎設施領域不動產(chǎn)投資信托基金（REITs）試點項目申報工作的通知
（發(fā)改辦投資〔2020〕586號）
各省、自治區(qū)、直轄市、計劃單列市發(fā)展改革委，新疆生產(chǎn)建設兵團發(fā)展改革委：
按照我委與中國證監(jiān)會聯(lián)合印發(fā)的《關于推進基礎設施領域不動產(chǎn)投資信托基金（REITs）試點相關工作的通知》（以下簡稱《通知》）要求，為做好試點項目申報工作，現(xiàn)就有關事項通知如下：
一、高度重視，切實做好試點項目組織申報工作
（一）開展基礎設施REITs試點，是貫徹落實黨中央、國務院關于防風險、去杠桿、穩(wěn)投資、補短板決策部署的有效政策工具，是投融資機制的重大創(chuàng)新，有助于盤活存量資產(chǎn)，廣泛調(diào)動各類社會資本積極性，促進基礎設施高質(zhì)量發(fā)展。各地發(fā)展改革委要高度重視、精心組織、統(tǒng)籌協(xié)調(diào)，按要求穩(wěn)妥推進試點項目申報工作。
（二）基礎設施項目手續(xù)依法合規(guī)是試點工作順利開展的必要前提；基礎設施項目持續(xù)健康平穩(wěn)運營是衡量試點工作成功與否的關鍵標準。各地發(fā)展改革委要嚴格審查把關，確保項目符合國家重大戰(zhàn)略、宏觀調(diào)控政策、產(chǎn)業(yè)政策、固定資產(chǎn)投資管理法規(guī)制度，促進項目持續(xù)健康平穩(wěn)運營，推動形成良性投資循環(huán)，為試點工作順利開展奠定堅實基礎。
二、聚焦重點，準確把握試點項目的地區(qū)和行業(yè)范圍
（三）聚焦重點區(qū)域。優(yōu)先支持位于《京津冀協(xié)同發(fā)展規(guī)劃綱要》《河北雄安新區(qū)規(guī)劃綱要》《長江經(jīng)濟帶發(fā)展規(guī)劃綱要》《粵港澳大灣區(qū)發(fā)展規(guī)劃綱要》《長江三角洲區(qū)域一體化發(fā)展規(guī)劃綱要》《海南自由貿(mào)易港建設總體方案》等國家重大戰(zhàn)略區(qū)域范圍內(nèi)的基礎設施項目。支持位于國務院批準設立的國家級新區(qū)、國家級經(jīng)濟技術開發(fā)區(qū)范圍內(nèi)的基礎設施項目。
（四）聚焦重點行業(yè)。優(yōu)先支持基礎設施補短板項目，鼓勵新型基礎設施項目開展試點。主要包括：
1. 倉儲物流項目。
2. 收費公路、鐵路、機場、港口項目。
3. 城鎮(zhèn)污水垃圾處理及資源化利用、固廢危廢醫(yī)廢處理、大宗固體廢棄物綜合利用項目。
4. 城鎮(zhèn)供水、供電、供氣、供熱項目。
5. 數(shù)據(jù)中心、人工智能、智能計算中心項目。
6. 5G、通信鐵塔、物聯(lián)網(wǎng)、工業(yè)互聯(lián)網(wǎng)、寬帶網(wǎng)絡、有線電視網(wǎng)絡項目。
7. 智能交通、智慧能源、智慧城市項目。
（五）鼓勵國家戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)集群、高科技產(chǎn)業(yè)園、特色產(chǎn)業(yè)園等開展試點。項目應滿足以下條件：
1. 位于國家發(fā)展改革委確定的戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)集群，或《中國開發(fā)區(qū)審核公告目錄（2018年版）》確定的開發(fā)區(qū)范圍內(nèi)。
2. 業(yè)態(tài)為研發(fā)、創(chuàng)新設計及中試平臺，工業(yè)廠房，創(chuàng)業(yè)孵化器和產(chǎn)業(yè)加速器，產(chǎn)業(yè)發(fā)展服務平臺等園區(qū)基礎設施。
3. 項目用地性質(zhì)為非商業(yè)、非住宅用地。
（六）酒店、商場、寫字樓、公寓、住宅等房地產(chǎn)項目不屬于試點范圍。
三、確保試點項目滿足基本條件
（七）基礎設施項目權屬清晰、資產(chǎn)范圍明確，發(fā)起人（原始權益人）依法合規(guī)擁有項目所有權、特許經(jīng)營權或運營收費權，相關股東已協(xié)商一致同意轉(zhuǎn)讓。
（八）項目運營時間原則上不低于3年。
（九）現(xiàn)金流持續(xù)穩(wěn)定且來源合理分散，投資回報良好，近3年內(nèi)總體保持盈利或經(jīng)營性凈現(xiàn)金流為正。預計未來3年凈現(xiàn)金流分派率（預計年度可分配現(xiàn)金流/目標不動產(chǎn)評估凈值）原則上不低于4%。
（十）基礎設施運營管理機構(gòu)具備豐富的同類項目運營管理經(jīng)驗，配備充足的運營管理人員，公司治理與財務狀況良好，具有持續(xù)經(jīng)營能力。
（十一）發(fā)起人（原始權益人）、基金管理人、基礎設施運營管理機構(gòu)近3年在投資建設、生產(chǎn)運營、金融監(jiān)管、工商、稅務等方面無重大違法違規(guī)記錄，項目運營期間未出現(xiàn)安全、質(zhì)量、環(huán)保等方面的重大問題。
四、明確試點項目申請材料要求
（十二）發(fā)起人（原始權益人）應按要求準備項目申請材料，并對申請材料的真實性負責。申請材料包括：
1. 基本情況。包括發(fā)起人（原始權益人）情況；項目及運營情況；REITs發(fā)行總體方案；基礎設施運營管理機構(gòu)情況；市場機構(gòu)參與等情況（詳見附件1）。
2. 合規(guī)情況。包括項目符合國家重大戰(zhàn)略、宏觀調(diào)控政策、產(chǎn)業(yè)政策情況；依法依規(guī)取得固定資產(chǎn)投資管理相關手續(xù)情況；PPP項目合規(guī)情況、項目收益和收入來源情況；籌集資金用途情況；基礎設施項目持續(xù)健康運營保障條件等情況（詳見附件2）。
3. 證明材料。項目可行性研究報告批復或核準、備案文件復印件；規(guī)劃、用地、環(huán)評、施工許可證書或批復文件復印件；項目竣工驗收文件和產(chǎn)權文件（如有）復印件；PPP項目實施方案及批復文件、招標采購文件、PPP合同或特許經(jīng)營協(xié)議復印件；項目經(jīng)審計的財務報告或備考財務報表；律師事務所就項目權屬和資產(chǎn)范圍、項目合法合規(guī)性、轉(zhuǎn)讓行為合法性等出具的法律意見書（向國家發(fā)展改革委正式申報前出具即可）；發(fā)起人（原始權益人）承諾材料等（詳見附件3）。
4. 國家發(fā)展改革委要求提供的其他相關材料。
五、規(guī)范試點項目申報程序
（十三）發(fā)起人（原始權益人）向項目所在地省級發(fā)展改革委報送試點項目申請材料。省級發(fā)展改革委按照“聚焦合規(guī)優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)”的試點原則，嚴格把握試點項目質(zhì)量。不滿足試點項目基本條件或重要手續(xù)材料缺失的，不予受理。
（十四）發(fā)起人（原始權益人）擬整合跨地區(qū)的多個項目一次性發(fā)行REITs產(chǎn)品的：
1. 發(fā)起人（原始權益人）向注冊地省級發(fā)展改革委報送完整的項目申請材料，并分別向相關省級發(fā)展改革委報送涉及該地區(qū)的項目材料。
2. 發(fā)起人（原始權益人）注冊地省級發(fā)展改革委對本地區(qū)項目和REITs發(fā)行總體方案審查把關，其他相關省級發(fā)展改革委對本地區(qū)項目審查把關。
3. 對于項目收益是否滿足試點基本條件，需以打包后項目整體收益進行判斷。
（十五）對符合相關條件、擬推薦開展試點的項目，省級發(fā)展改革委需向我委出具無異議專項意見，文字內(nèi)容需包含“經(jīng)初步審核，所推薦項目符合國家重大戰(zhàn)略、發(fā)展規(guī)劃、宏觀調(diào)控政策、產(chǎn)業(yè)政策、固定資產(chǎn)投資管理法規(guī)制度，以及試點區(qū)域、行業(yè)等相關要求，推薦該項目開展基礎設施REITs試點”的表述，同時一并報送試點項目申請材料。
六、嚴格開展項目合規(guī)性審查
（十六）試點項目應符合相關政策要求，主要包括：
1. 符合京津冀協(xié)同發(fā)展、雄安新區(qū)建設、長江經(jīng)濟帶發(fā)展、粵港澳大灣區(qū)建設、長三角區(qū)域一體化發(fā)展、推進海南全面深化改革開放等國家重大戰(zhàn)略。
2. 符合國家宏觀調(diào)控政策和產(chǎn)業(yè)政策。
3. 符合國家和當?shù)氐膰窠?jīng)濟和社會發(fā)展規(guī)劃、有關專項規(guī)劃。
（十七）試點項目已依法依規(guī)取得固定資產(chǎn)投資管理相關手續(xù)。主要包括：
1. 項目審批、核準或備案手續(xù)。
2. 規(guī)劃、用地、環(huán)評、施工許可手續(xù)。
3. 竣工驗收報告（或建設、勘察、設計、施工、監(jiān)理“五方驗收單”，或政府批復的項目轉(zhuǎn)入商運文件）。
4. 依據(jù)相關法律法規(guī)必須辦理的其他重要許可手續(xù)（例如，有關項目應按照《固定資產(chǎn)投資項目節(jié)能審查辦法》要求進行節(jié)能審查；涉及經(jīng)營增值電信業(yè)務的數(shù)據(jù)中心項目應取得增值電信業(yè)務經(jīng)營許可）。
應以手續(xù)辦理時的法律法規(guī)、規(guī)章制度、國家政策等為依據(jù)，判定相關手續(xù)的合法合規(guī)性。
（十八）PPP項目還需滿足以下條件：
1. 2015年以后批復實施的PPP項目，應符合國家關于規(guī)范有序推廣PPP模式的規(guī)定。包括：（1）依法依規(guī)履行項目審批、核準或備案手續(xù)。（2）批復PPP項目實施方案。（3）通過公開招標等競爭方式確定社會資本方。（4）依照法定程序規(guī)范簽訂PPP合同。
2. 2015年6月以后批復實施的特許經(jīng)營項目，應符合《基礎設施和公用事業(yè)特許經(jīng)營管理辦法》（國家發(fā)展改革委等6部委第25號令）有關規(guī)定。此前采用BOT、TOT、股權投資等模式實施的特許經(jīng)營項目，應符合當時國家關于固定資產(chǎn)投資建設、特許經(jīng)營管理等相關規(guī)定。
3. 收入來源以使用者付費（包括按照穿透原則實質(zhì)為使用者支付的費用）為主。收入來源含地方政府補貼的，需在依法依規(guī)簽訂的PPP合同或特許經(jīng)營協(xié)議中有明確約定。
4．PPP項目運營穩(wěn)健、正常，未出現(xiàn)暫停運營等重大問題或重大合同糾紛。
（十九）鼓勵將回收資金用于基礎設施補短板建設。
1. 回收資金的使用應符合國家產(chǎn)業(yè)政策，需明確具體用途和相應金額。
2. 在符合國家政策及企業(yè)主營業(yè)務要求的條件下，回收資金可跨區(qū)域、跨行業(yè)使用。
3.鼓勵將回收資金用于國家重大戰(zhàn)略區(qū)域范圍內(nèi)的重大戰(zhàn)略項目、新的基礎設施和公用事業(yè)項目建設，鼓勵將回收資金用于前期工作成熟的基礎設施補短板項目和新型基礎設施項目建設，形成良性投資循環(huán)。
（二十）試點項目的資產(chǎn)范圍、REITs產(chǎn)品架構(gòu)設計，以及基金管理人、基礎設施運營管理機構(gòu)等主要參與方，需符合國家固定資產(chǎn)投資管理相關規(guī)定和監(jiān)管要求?；鸷贤?、運營管理服務協(xié)議等法律文件中，需合理界定運營管理相關各方的權責利關系和獎懲機制，明確約定解聘、更換外部管理機構(gòu)的條件和程序，促進基礎設施項目持續(xù)健康平穩(wěn)運營，保障公共利益。
（二十一）涉及外商投資的項目，應符合國家利用外資有關法律法規(guī)。
七、其他工作要求
（二十二）項目申報和審查工作對各種所有制企業(yè)、本地和外埠企業(yè)應一視同仁、公平對待，試點項目成熟一個申報一個。
（二十三）各省級發(fā)展改革委要與證監(jiān)等部門加強溝通銜接，統(tǒng)籌做好試點項目儲備、遴選與申報工作。涉及國有資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的項目，應符合國有資產(chǎn)管理相關規(guī)定。PPP項目的股權轉(zhuǎn)讓，應獲得合作政府方的同意。
（二十四）對于盤活存量資產(chǎn)、促進投資良性循環(huán)、推動基礎設施高質(zhì)量發(fā)展具有特殊示范意義的項目，各省級發(fā)展改革委在與有關方面充分溝通并達成一致的基礎上，可按上述規(guī)定和要求，向我委報送申請材料。
在省級發(fā)展改革委出具專項意見基礎上，國家發(fā)展改革委將嚴格按照《通知》要求，支持符合國家政策導向、社會效益良好、投資收益率穩(wěn)定且運營管理水平較好的項目，開展基礎設施REITs試點，將符合條件的項目推薦至中國證監(jiān)會。
特此通知。
附件：
1、**項目開展基礎設施REITs試點基本情況材料
2、**項目開展基礎設施REITs試點合規(guī)情況材料
3、**項目開展基礎設施REITs試點證明材料
國家發(fā)展改革委辦公廳
2020年7月31日
附件1 **項目開展基礎設施REITs試點基本情況材料
一、基礎設施項目情況
（一）發(fā)起人（原始權益人）情況。包括發(fā)起人（原始權益人）主營業(yè)務、行業(yè)地位、持有或運營的同類項目資產(chǎn)規(guī)模、信用狀況、內(nèi)部控制制度，依法合規(guī)擁有項目所有權、特許經(jīng)營權或運營收費權情況，相關股東同意轉(zhuǎn)讓的意見等。
（二）項目基本情況（如涉及多個項目，需按項目逐一說明）。包括項目所在地、行業(yè)、建設內(nèi)容和規(guī)模、用地性質(zhì)、開竣工時間、決算總投資（如有）、收入來源、資產(chǎn)范圍、項目公司法人及其股權結(jié)構(gòu)等情況。
（三）項目運營情況。包括項目運營時間；近3年資產(chǎn)收益、盈利、經(jīng)營性凈現(xiàn)金流情況；預計未來3年凈現(xiàn)金流分派率及增長潛力情況。
（四）基礎設施運營管理機構(gòu)情況。包括同類項目運營管理經(jīng)驗、配備的運營管理人員、公司治理和財務狀況等情況。
（五）其他情況。包括項目資產(chǎn)（或股權）、附著債務等他項權利（若有）的可處置性等。
二、REITs發(fā)行總體方案。包括交易結(jié)構(gòu)、資產(chǎn)管理安排、擬實施步驟及進展情況等。
三、有關市場機構(gòu)參與情況。包括公募基金管理人、資產(chǎn)支持證券管理人、財務顧問等市場機構(gòu)情況。
四、需要說明的其他情況（如有）
附件2 **項目開展基礎設施REITs試點合規(guī)情況材料
一、項目符合相關政策要求情況。項目符合國家重大戰(zhàn)略、宏觀調(diào)控政策、產(chǎn)業(yè)政策、國家和當?shù)氐膰窠?jīng)濟和社會發(fā)展規(guī)劃及有關專項規(guī)劃情況。
二、依法依規(guī)取得固定資產(chǎn)投資管理相關手續(xù)情況。取得項目審批、核準或備案，規(guī)劃、用地、環(huán)評、施工許可、竣工驗收，以及依據(jù)相關法律法規(guī)必須辦理的其他重要手續(xù)情況。如果以上某項手續(xù)無需辦理或不完善，請說明具體情況并提供相關的法規(guī)和政策依據(jù)。
三、籌集資金用途情況?；厥召Y金的具體用途和相應金額。符合國家政策和企業(yè)主營業(yè)務情況。對擬用于新的固定資產(chǎn)投資項目建設的，需說明項目建設地點、行業(yè)、建設內(nèi)容和規(guī)模、總投資、預期經(jīng)濟社會效益、前期工作進展等情況。
四、其他有關情況
1. 基礎設施資產(chǎn)如為PPP項目，需說明實施方案批復、社會資本方選擇方式、PPP合同或特許經(jīng)營協(xié)議簽訂情況；收入來源中使用者付費占比情況；收入來源中含政府補貼的，需對政府補貼的持續(xù)性、穩(wěn)定性予以說明，并分析對投資收益的可能影響；項目運營是否穩(wěn)健、正常，是否出現(xiàn)暫停運營等重大問題或重大合同糾紛情況；合作政府方同意股權轉(zhuǎn)讓情況。
2. 涉及國有資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的，需說明基礎資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的程序和合規(guī)性，以及與國有資產(chǎn)管理部門溝通和反饋情況。
3. 試點項目的資產(chǎn)范圍、REITs產(chǎn)品架構(gòu)設計，以及基金管理人、基礎設施運營管理機構(gòu)等主要參與方，符合國家固定資產(chǎn)投資管理相關規(guī)定和監(jiān)管要求情況。基金合同、運營管理服務協(xié)議等法律文件中，界定運營管理相關各方的權責利關系和獎懲機制，以及約定解聘、更換外部管理機構(gòu)的條件和程序情況。
4. 涉及外商投資的項目，符合國家利用外資有關法律法規(guī)情況。
附件3 **項目開展基礎設施REITs試點證明材料
一、項目有關材料
（一）與項目產(chǎn)權（或特許經(jīng)營權、運營收費權）相關的政府批準文件（或法律文件）復印件。相關股東同意轉(zhuǎn)讓項目產(chǎn)權（或特許經(jīng)營權、運營收費權）的證明文件原件。
（二）項目可行性研究報告批復或核準、備案文件復印件。
（三）規(guī)劃、用地、環(huán)評、施工許可證書或批復文件復印件。
（四）竣工驗收報告、“五方驗收單”或轉(zhuǎn)入商運批復文件復印件。
（五）根據(jù)有關法律法規(guī)項目必須辦理的其他重要手續(xù)批復文件復印件（如有。如節(jié)能審查意見、增值電信業(yè)務經(jīng)營許可等）。
（六）PPP項目需提供已簽訂的實施方案及批復文件、招標文件（或其他競爭性方式采購文件）、PPP合同或特許經(jīng)營協(xié)議復印件，合作政府方同意股權轉(zhuǎn)讓的文件原件。
二、發(fā)起人（原始權益人）有關材料
（七）項目公司章程（包含項目股權結(jié)構(gòu)）復印件。
（八）項目公司及發(fā)起人（原始權益人）近3年及一期的經(jīng)審計的財務報告。上述期間，如基礎設施項目發(fā)生過資產(chǎn)重組、資產(chǎn)剝離、資產(chǎn)劃轉(zhuǎn)等情況，需提供反映該項目近3年及一期運營情況的經(jīng)會計師事務所審閱的備考財務報表。
（九）基礎設施運營管理機構(gòu)運營經(jīng)驗和能力佐證材料（需加蓋公章）。包括同類項目運營管理經(jīng)驗、配備的運營管理人員、公司治理與財務狀況等。如已簽訂基金合同、運營管理服務協(xié)議等法律文件，需提供與運營管理相關各方的權責利關系和獎懲機制，以及解聘、更換外部管理機構(gòu)的條件和程序有關章節(jié)復印件。
（十）發(fā)起人（原始權益人）、基金管理人、基礎設施運營管理機構(gòu)承諾近3年在投資建設、生產(chǎn)運營、金融監(jiān)管、工商、稅務等方面無重大違法違規(guī)記錄，項目運營期間未出現(xiàn)安全、質(zhì)量、環(huán)保等方面重大問題的文件原件（需加蓋公章）。
三、法律意見書
（十一）律師事務所就項目權屬和資產(chǎn)范圍、項目合法合規(guī)性、轉(zhuǎn)讓行為合法性等出具的法律意見書。
四、國家發(fā)展改革委要求提供的其他相關材料
五、申報材料承諾函
（十二）發(fā)起人（原始權益人）對所有申報材料真實、有效、合規(guī)、完備的承諾函，需由法人代表簽字并加蓋單位公章。
《關于做好基礎設施領域不動產(chǎn)投資信托基金（REITs）試點項目申報工作的通知》政策解讀
國家發(fā)展改革委
8月初，國家發(fā)展改革委辦公廳印發(fā)《關于做好基礎設施領域不動產(chǎn)投資信托基金（REITs）試點項目申報工作的通知》（以下簡稱《通知》）?，F(xiàn)就落實《通知》要求、穩(wěn)妥推進試點工作說明如下。
一、當前推進基礎設施REITs試點的意義和作用
今年4月底，我委和中國證監(jiān)會聯(lián)合印發(fā)通知（證監(jiān)發(fā)〔2020〕40號，以下簡稱40號文），布置開展基礎設施REITs試點工作。對此，各方面廣泛關注，給予積極評價，普遍認為這是投融資機制的重大創(chuàng)新，有利于落實中央關于防風險、去杠桿、穩(wěn)投資、補短板決策部署，促進基礎設施高質(zhì)量發(fā)展。關于試點工作，再強調(diào)兩方面意義和作用。
（一）有利于構(gòu)建以國內(nèi)大循環(huán)為主體、國內(nèi)國際雙循環(huán)相互促進的新發(fā)展格局。一方面，優(yōu)質(zhì)存量資產(chǎn)是沉淀的財富、隱藏的資源。開展基礎設施REITs試點，盤活存量資產(chǎn)、廣泛募集各類資金，可用于新的補短板和新型基礎設施建設，培育新的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)并在條件成熟時再進行盤活，從而形成投資內(nèi)部的良性循環(huán)。另一方面，投資作為總需求的重要組成部分，其內(nèi)部的良性循環(huán)是構(gòu)建國內(nèi)大循環(huán)的重要內(nèi)容，將為形成國內(nèi)國際雙循環(huán)相互促進的新發(fā)展格局發(fā)揮積極作用。
（二）有利于落實新發(fā)展理念，促進社會公眾共享改革發(fā)展成果。改革開放40多年來，我國已在基礎設施領域形成了大量優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，其中很多項目收益穩(wěn)定、回報率相對較高。依托這些項目發(fā)行基礎設施REITs，形成標準化產(chǎn)品并強制90%以上收益用于分紅，開辟了社保、理財、社會公眾等各類資金參與基礎設施投資的新渠道，大幅降低了投資門檻，有利于促進廣大人民群眾共享改革發(fā)展成果，貫徹創(chuàng)新、協(xié)調(diào)、綠色、開放、共享的新發(fā)展理念。
二、準確把握基礎設施REITs的試點范圍
這次，兩部門聚焦基礎設施領域推動REITs試點工作，主要考慮是：從基本概念看，REITs（Real Estate Investment Trusts）實質(zhì)是基于優(yōu)良底層不動產(chǎn)、獲得穩(wěn)定投資回報的資產(chǎn)證券化產(chǎn)品。"不動產(chǎn)"的概念涵蓋范圍十分廣泛，遠遠超出一般意義上的"房地產(chǎn)項目"。因此，將REITs理解為不動產(chǎn)投資信托基金更為準確。從國外實踐看，REITs已廣泛應用于交通、能源、市政、倉儲物流、大數(shù)據(jù)中心等基礎設施領域，重點國家廣義基礎設施領域REITs市值約占全部REITs市值的近1/2。從國內(nèi)資產(chǎn)看，當前我國在交通能源、生態(tài)環(huán)保、城市建設、倉儲物流等基礎設施領域形成了大量類型豐富的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，大批基礎設施項目實現(xiàn)了良好投資回報且具有一定增長空間，為開展基礎設施REITs試點創(chuàng)造了條件?；A設施REITs公開上市后，有利于通過市場化方式倒逼企業(yè)改進運營管理方式、提升運營效率，提高項目收益和資產(chǎn)價值。
《通知》在40號文的基礎上，進一步明確了基礎設施試點的地區(qū)和行業(yè)范圍，以及項目需要滿足的基本條件。從地區(qū)看，鼓勵國家重大戰(zhàn)略、國家級新區(qū)等重點區(qū)域項目開展試點。從行業(yè)看，優(yōu)先支持基礎設施補短板、新型基礎設施、產(chǎn)業(yè)園區(qū)等領域項目。從項目自身看，要求權屬清晰、明確、可轉(zhuǎn)讓，投資回報良好，進入穩(wěn)定運營階段。
三、項目合規(guī)性審查的核心要點
《通知》明確"基礎設施項目手續(xù)依法合規(guī)是試點工作順利開展的必要前提"。項目合規(guī)性審查的重點是：
（一）符合國家重大戰(zhàn)略部署。黨的十八大以來，黨中央陸續(xù)批準實施了雄安新區(qū)建設、長三角區(qū)域一體化發(fā)展等國家重大戰(zhàn)略。開展基礎設施REITs試點是推動區(qū)域協(xié)調(diào)發(fā)展、實施相關國家重大戰(zhàn)略的重要舉措，試點項目應符合國家重大戰(zhàn)略部署和有關建設總體方案、發(fā)展規(guī)劃綱要的要求，推動實現(xiàn)"促進全面、協(xié)調(diào)、可持續(xù)發(fā)展"的目標。
（二）符合相關規(guī)劃要求。國民經(jīng)濟和社會發(fā)展總體規(guī)劃是國家或某一地區(qū)未來一段時間發(fā)展的指引，是確保協(xié)調(diào)發(fā)展的重要抓手，項目符合國民經(jīng)濟和社會發(fā)展總體規(guī)劃才能不偏離發(fā)展方向。同時，項目還應符合空間規(guī)劃、區(qū)域規(guī)劃和有關專項建設規(guī)劃的具體要求。
（三）符合國家宏觀調(diào)控政策和產(chǎn)業(yè)政策。宏觀調(diào)控政策是國家為實現(xiàn)階段性經(jīng)濟社會發(fā)展目標而采取的總量和結(jié)構(gòu)性調(diào)控政策，對投資活動和項目建設具有很強的指導性和約束力。產(chǎn)業(yè)政策是引導產(chǎn)業(yè)發(fā)展方向、推動產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)升級的重要保障。試點項目必須符合國家宏觀調(diào)控政策要求，必須符合《產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整指導目錄》和相關行業(yè)政策規(guī)定。
（四）依法依規(guī)辦理固定資產(chǎn)投資管理相關手續(xù)。按照國務院"放管服"改革要求，目前固定資產(chǎn)投資管理手續(xù)已大大簡化?！锻ㄖ访鞔_試點項目應取得的主要手續(xù)是依照相關法律法規(guī)必須辦理的。同時，《通知》明確這些手續(xù)應以辦理時的法律法規(guī)、規(guī)章制度、國家政策等為依據(jù)，判定其合法合規(guī)性。
《通知》印發(fā)后，有關方面對合規(guī)性審查的具體操作比較關心，這需要根據(jù)《通知》精神、結(jié)合項目實際情況，在審核過程中具體把握。例如，關于項目公司及發(fā)起人（原始權益人）近3年及一期的財務報告。其中，項目公司近3年及一期的財務報告均需經(jīng)過審計；發(fā)起人（原始權益人）近3年的財務報告需經(jīng)過審計，近一期的財務報表可根據(jù)實際情況把握。再如，關于預計未來3年凈現(xiàn)金流分派率。這是指扣除相關成本和費用后可供分配的現(xiàn)金流與資產(chǎn)評估凈值的比值，即REITs投資人可預期的年化分紅回報率。
隨著試點逐步推進，將根據(jù)申報項目的實際情況，進一步豐富和完善相關要求和規(guī)定。
四、對募集資金用途的具體要求
開展基礎設施REITs試點的目的之一，是盤活存量資產(chǎn)、形成投資良性循環(huán)，從而構(gòu)建以國內(nèi)大循環(huán)為主體，國內(nèi)國際雙循環(huán)相互促進的新發(fā)展格局。為此，《通知》對募集資金的用途作出了明確規(guī)定，對符合鼓勵方向的項目優(yōu)先予以推薦。
募集資金的使用有3個依次遞進、逐步深化的層次，層次越高就越符合鼓勵支持方向。一是明確了具體用途。回收資金的使用應明確具體用途和相應金額、符合國家產(chǎn)業(yè)政策，這是了解募集資金使用情況、便于推薦符合政策支持方向項目的前提。二是符合鼓勵支持方向。鼓勵將回收資金用于國家重大戰(zhàn)略區(qū)域范圍內(nèi)的重大戰(zhàn)略項目，以及新的基礎設施和公用事業(yè)項目建設，這是推動國家重大戰(zhàn)略實施、服務實體經(jīng)濟的需要。三是再投資項目條件成熟。鼓勵用于項目前期工作成熟的基礎設施補短板項目和新型基礎設施項目建設，這是盡早發(fā)揮募集資金效益的前提。
五、對PPP項目的具體要求
近年來，PPP模式的推廣應用為基礎設施REITs試點提供了潛在資產(chǎn)來源，但PPP項目前期工作復雜，涉及政策多且政策變化大。為了簡化、優(yōu)化PPP項目申報工作，《通知》基于PPP項目核心特征、抓住合規(guī)性的關鍵環(huán)節(jié)，在充分考慮PPP模式發(fā)展歷史和實際情況的基礎上，有針對性地提出了相關要求。
對2015年以來的PPP項目，《通知》提出了依法履行審核備手續(xù)、批復實施方案、通過競爭方式確定社會資本方、規(guī)范簽訂PPP合同等4點具體要求。另外，對于特許經(jīng)營項目，鑒于2015年以前國家出臺過若干特許經(jīng)營方面的政策，特別是2015年經(jīng)國務院同意，國家發(fā)展改革委等六部委印發(fā)了《基礎設施和公用事業(yè)特許經(jīng)營管理辦法》。《通知》以該文件印發(fā)為節(jié)點，要求2015年以后批復實施的特許經(jīng)營項目應符合該文件規(guī)定，此前的項目應符合當時固定資產(chǎn)投資建設、特許經(jīng)營管理有關規(guī)定。
六、促進項目持續(xù)健康平穩(wěn)運營的要求
基礎設施項目往往涉及公共產(chǎn)品和公共服務提供，關系國計民生；同時，項目投資、建設和運營比較復雜，運營管理的專業(yè)性較高。發(fā)行REITs后，保持項目的持續(xù)健康平穩(wěn)運營，既是維護投資人權益、保障公共利益的重要根基，也是調(diào)動原始權益人和基金管理人積極性、促進REITs市場長期健康發(fā)展的關鍵因素。鑒此，《通知》著重強調(diào)，"基礎設施項目持續(xù)健康平穩(wěn)運營是衡量試點成功與否的關鍵標準"。
關于如何促進項目持續(xù)健康平穩(wěn)運營，建議從以下3個方面把握。一是在當前公募基金相對缺乏基礎設施運營管理經(jīng)驗、市場上滿足條件的第三方運營管理機構(gòu)較少的情況下，應充分發(fā)揮原始權益人的專業(yè)運營能力。二是基金管理人與運營管理機構(gòu)之間應建立合理的激勵和約束機制，明確獎懲標準，調(diào)動運營管理機構(gòu)的積極性，共同促進運營效率的提高。三是在基金合同等相關法律文件中，應合理界定基金管理人和運營管理機構(gòu)的權責利關系，明確約定解聘、更換外部管理機構(gòu)的條件和前提。對于符合運營要求、未出現(xiàn)約定解聘情形的，不應隨意更換運營管理機構(gòu)，以保持項目運營的穩(wěn)定性。
《通知》印發(fā)后，有關方面對運營經(jīng)驗和時間等要求也比較關心。例如，關于基礎設施運營管理機構(gòu)經(jīng)驗和能力的判定。如發(fā)行REITs后項目仍由原運營公司實際實施管理，則主要判斷該運營公司相關經(jīng)驗和能力；如針對REITs項目新設立一家運營公司，應查看新設立運管公司的人員配備、公司治理和財務狀況，結(jié)合運營公司主要股東的運營管理經(jīng)驗和能力進行綜合判斷。再如，關于項目運營年限判定。對于存在試運營期的項目，如果試運營后即開始收費或取得經(jīng)營收入，試運營時間可以計入運營時間；對于試運行但沒有開始收費或未取得經(jīng)營收入的，試運行時間不計入運營時間。
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