長春市關(guān)于進(jìn)一步培育和發(fā)展住房租賃市場的實(shí)施意見
云南百滇稅務(wù)師事務(wù)所有限公司 2020-11-15
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關(guān)于進(jìn)一步培育和發(fā)展住房租賃市場的實(shí)施意見
時(shí)間：2019-12-09 來源：長春市住房保障和房屋管理局
各城區(qū)人民政府、開發(fā)區(qū)管委會(huì)，市政府各委辦局、各直屬機(jī)構(gòu)：
2019年，長春市列入首批中央財(cái)政支持住房租賃市場發(fā)展試點(diǎn)城市。在2019年至2021年試點(diǎn)示范期內(nèi)，中央財(cái)政給予獎(jiǎng)補(bǔ)資金支持。為有效利用中央財(cái)政獎(jiǎng)補(bǔ)資金，發(fā)展住房租賃市場，加快機(jī)制體制形成，促進(jìn)住有所居，結(jié)合我市實(shí)際，提出以下實(shí)施意見。
一、指導(dǎo)思想
以習(xí)近平新時(shí)代中國特色社會(huì)主義思想為指導(dǎo)，堅(jiān)持“房子是用來住的、不是用來炒的”定位，堅(jiān)持以居住為主、以居民消費(fèi)為主、以普通商品住房為主的房地產(chǎn)市場發(fā)展方向，按照市委確定的“力爭用3—5年時(shí)間，把長春建設(shè)成城區(qū)常住人口500萬以上”目標(biāo)，以中央財(cái)政支持住房租賃市場發(fā)展試點(diǎn)為契機(jī)，統(tǒng)籌規(guī)劃、合理布局，穩(wěn)步發(fā)展住房租賃市場，加快構(gòu)建長效管理機(jī)制體制，多渠道籌集租賃住房房源，促進(jìn)專業(yè)化、機(jī)構(gòu)化、規(guī)模化租賃企業(yè)發(fā)展，解決城市新市民租住需求，逐步建立和完善多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度。
二、工作目標(biāo)
2019—2021年，計(jì)劃新增租賃住房315萬平方米。2019年，計(jì)劃新增租賃住房127萬平方米。其中，盤活存量住宅50萬平方米、改建19萬平方米、新建58萬平方米。2020年和2021年，計(jì)劃年度新增租賃住房100萬平方米。在中央財(cái)政獎(jiǎng)補(bǔ)試點(diǎn)期內(nèi)，市財(cái)政累計(jì)安排12億元的專項(xiàng)配套資金，用于建設(shè)基礎(chǔ)設(shè)施與公共服務(wù)設(shè)施，改善租賃住房小區(qū)人居環(huán)境。
到2021年，培育一批專業(yè)化、規(guī)?；?jīng)營租賃企業(yè)，基本形成供應(yīng)主體多元、經(jīng)營服務(wù)規(guī)范、租賃關(guān)系穩(wěn)定的住房租賃市場體系，基本形成市場規(guī)則明晰、政府監(jiān)管有力、權(quán)益保障充分的住房租賃法規(guī)制度體系，實(shí)現(xiàn)城市居民住有所居的目標(biāo)。
三、政策措施
（一）增加租賃住房用地有效供給。根據(jù)我市城市總體規(guī)劃、住房供需狀況和市場調(diào)控目標(biāo)，制定實(shí)施住房發(fā)展規(guī)劃和年度計(jì)劃。在3年試點(diǎn)期內(nèi)，對政府指定租賃住房地塊，采取“限自持、競地價(jià)”土地出讓方式，增加租賃住房用地供給。（責(zé)任部門：市房管局、市規(guī)自局）
（二）積極爭取國家試點(diǎn)。爭取集體土地建設(shè)租賃住房試點(diǎn)、非房地產(chǎn)企業(yè)利用自有土地建設(shè)租賃住房試點(diǎn)、新建租賃住房項(xiàng)目土地出讓價(jià)款分期或分年收取試點(diǎn)，拓寬租賃住房土地供應(yīng)渠道。（責(zé)任部門：市規(guī)自局、市房管局）
（三）支持規(guī)模企業(yè)建設(shè)租賃住房。允許在產(chǎn)業(yè)集中的開發(fā)區(qū)、產(chǎn)業(yè)園區(qū)中工業(yè)項(xiàng)目配套建設(shè)行政辦公及生活服務(wù)設(shè)施的用地面積占項(xiàng)目總用地面積的比例上限由7%提高到15%，主要用于建設(shè)租賃住房。（責(zé)任部門：市規(guī)自局、市房管局）
（四）增加租賃住房供應(yīng)主體。允許國有企事業(yè)單位、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)、住房租賃企業(yè)、物業(yè)服務(wù)企業(yè)，自營或設(shè)立子公司拓展住房租賃業(yè)務(wù)，并按規(guī)定享受相關(guān)政策。鼓勵(lì)租賃住房建設(shè)單位與專營企業(yè)合資合作，鼓勵(lì)租賃住房產(chǎn)權(quán)人將租賃住房委托專業(yè)機(jī)構(gòu)運(yùn)營，鼓勵(lì)開發(fā)企業(yè)、中介機(jī)構(gòu)和專營機(jī)構(gòu)、金融機(jī)構(gòu)合作發(fā)展。（責(zé)任部門：市房管局）
（五）多渠道籌集租賃住房房源。加大各類閑置房源盤活力度，鼓勵(lì)企業(yè)通過盤活存量房源、改建和新建租賃住房等方式，多渠道增加租賃住房供應(yīng)。允許按相關(guān)規(guī)定將商業(yè)辦公用房、工業(yè)廠房改建為租賃住房。（責(zé)任部門：市房管局、市財(cái)政局、市國資委）
（六）加大住房租賃市場金融支持。支持向新建租賃住房發(fā)放開發(fā)建設(shè)貸款。支持向自持物業(yè)的住房租賃企業(yè)發(fā)放經(jīng)營性貸款。支持企業(yè)發(fā)行租賃住房專項(xiàng)債券等公司信用類債券用于租賃住房建設(shè)和自持經(jīng)營。支持保險(xiǎn)資金參與租賃住房建設(shè)。支持商業(yè)銀行、金融租賃公司發(fā)行住房租賃專項(xiàng)金融債券。積極申請房地產(chǎn)投資信托基金（REITs）試點(diǎn)，并規(guī)范完善相關(guān)管理制度和規(guī)則，嚴(yán)格執(zhí)行支持房地產(chǎn)投資信托基金發(fā)展的稅收政策。（責(zé)任部門：市房管局、市金融辦、市稅務(wù)局）
（七）加強(qiáng)房地產(chǎn)金融審慎管理。住房租賃消費(fèi)貸款期限不長于租賃合同約定的租期，貸款資金只能劃入住房承租人賬戶，不得將住房租賃消費(fèi)貸款相關(guān)內(nèi)容嵌入住房租賃合同。嚴(yán)禁發(fā)放長期、大額個(gè)人住房租賃消費(fèi)貸款。嚴(yán)禁中介機(jī)構(gòu)、住房租賃企業(yè)通過自辦金融或與其他機(jī)構(gòu)合作，為租房違規(guī)加杠桿，提供產(chǎn)品和服務(wù)。（責(zé)任部門：市房管局、市金融辦）
（八）完善住房租賃稅收政策。至2025年底，通過我市住房租賃服務(wù)平臺(tái)出租住房應(yīng)繳納的各項(xiàng)稅收，減按綜合征收稅率0%征收。將符合個(gè)稅改革相關(guān)條件的住房租金支出納入個(gè)人所得稅專項(xiàng)附加扣除項(xiàng)目。（責(zé)任部門：市稅務(wù)局、市財(cái)政局、市房管局）
（九）優(yōu)化住房租賃服務(wù)平臺(tái)。加強(qiáng)房屋租賃信息化管理，完善住房租賃服務(wù)平臺(tái)的房源信息核驗(yàn)、網(wǎng)上簽約備案和誠信檔案等使用功能。建立房屋租賃價(jià)格發(fā)布制度，保證房源產(chǎn)權(quán)信息真實(shí)、價(jià)格信息真實(shí)。（責(zé)任部門：市房管局、市稅務(wù)局、市財(cái)政局）
（十）落實(shí)“租售同權(quán)”政策。本市戶籍承租人在本市內(nèi)無產(chǎn)權(quán)住房的，憑無房證明和租賃備案合同可享受區(qū)域內(nèi)公共衛(wèi)生醫(yī)療、社會(huì)保障等公共服務(wù)待遇，按照相關(guān)規(guī)定享受子女入學(xué)待遇。本市非戶籍的承租人可憑借租賃備案合同辦理居住證，在租住一定期限后，符合條件的承租人按規(guī)定辦理落戶手續(xù)。（責(zé)任部門：市教育局、市醫(yī)保局、市社保局、市公安局、市房管局）
（十一）強(qiáng)化住房租賃市場監(jiān)管。對住房租賃企業(yè)實(shí)行備案管理。建立并完善住房租賃企業(yè)信用管理，嚴(yán)厲打擊發(fā)布虛假信息、壟斷房源、哄抬租金等違法違規(guī)行為。（責(zé)任部門：市房管局、市市場監(jiān)管局）
四、推進(jìn)措施
（一）加大房源籌集力度。按照2019—2021年年度目標(biāo)及前期調(diào)查摸底情況，組織投融資平臺(tái)、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)、專營住房租賃機(jī)構(gòu)等從事住房租賃業(yè)務(wù)的企事業(yè)單位，按照程序申報(bào)租賃住房示范項(xiàng)目。結(jié)合申報(bào)情況，明確土地出讓條件，安排租賃住房供地，確保完成各年度任務(wù)目標(biāo)。（責(zé)任部門：市房管局、市規(guī)自局、市國資委）
（二）建立獎(jiǎng)補(bǔ)項(xiàng)目評審機(jī)制。為確保租賃試點(diǎn)取得實(shí)效，保證中央資金使用安全，按照資格認(rèn)定、項(xiàng)目核查、會(huì)議審議、資金發(fā)放、監(jiān)督考評5個(gè)環(huán)節(jié)，對申請獎(jiǎng)補(bǔ)資金的企業(yè)進(jìn)行嚴(yán)格審查和跟蹤管理。對于盤活、改建項(xiàng)目5年內(nèi)不得上市交易，新建項(xiàng)目10年內(nèi)不得上市交易，期限自該項(xiàng)目達(dá)到交付使用條件之日起計(jì)算。（責(zé)任部門：市房管局、市財(cái)政局）
（三）制定資金使用管理辦法。申報(bào)租賃住房示范項(xiàng)目的企業(yè)，在通過資格認(rèn)定且項(xiàng)目達(dá)到交付使用條件后，可申領(lǐng)獎(jiǎng)補(bǔ)資金。按照盤活存量項(xiàng)目300元/平方米、改建項(xiàng)目550元/平方米、新建項(xiàng)目900元/平方米的標(biāo)準(zhǔn)，對申領(lǐng)企業(yè)發(fā)放獎(jiǎng)補(bǔ)資金。（責(zé)任部門：市財(cái)政局、市房管局）
（四）完善租賃平臺(tái)監(jiān)管服務(wù)功能。提供網(wǎng)頁瀏覽器、微信公眾平臺(tái)、APP等多種方式，為租賃雙方提供房源產(chǎn)權(quán)信息核驗(yàn)、租賃信息發(fā)布、線上實(shí)景選房、網(wǎng)上簽約、信用記錄查詢等全程服務(wù)，實(shí)現(xiàn)租賃房源全覆蓋、租賃環(huán)節(jié)全打通、公共服務(wù)全納入。定期公布住房租賃指導(dǎo)價(jià)格，引導(dǎo)市場合理定價(jià)。制定、推廣《住房租賃合同》和《住房租賃經(jīng)紀(jì)服務(wù)合同》示范文本。獎(jiǎng)補(bǔ)項(xiàng)目納入租賃住房監(jiān)管服務(wù)平臺(tái)管理，對項(xiàng)目各環(huán)節(jié)實(shí)施動(dòng)態(tài)監(jiān)管。（責(zé)任部門：市房管局、市財(cái)政局、市市場監(jiān)管局）
五、保障機(jī)制
（一）加強(qiáng)組織領(lǐng)導(dǎo)。成立長春市住房租賃推進(jìn)工作領(lǐng)導(dǎo)小組，由市長任組長，分管副市長任副組長，成員單位由市公安局、市司法局、市財(cái)政局、市發(fā)改委、市建委、市房管局、市規(guī)自局、市稅務(wù)局、市審計(jì)局、市市場監(jiān)管局、市金融辦、市國資委、市教育局、市社保局、市醫(yī)保局等部門組成，負(fù)責(zé)統(tǒng)籌推進(jìn)租賃試點(diǎn)工作。領(lǐng)導(dǎo)小組下設(shè)辦公室，辦公室設(shè)在市房管局，具體負(fù)責(zé)租賃試點(diǎn)調(diào)度、協(xié)調(diào)工作。
（二）明確職責(zé)分工。市房管局牽頭負(fù)責(zé)制定年度租賃住房項(xiàng)目計(jì)劃安排并組織實(shí)施，具體負(fù)責(zé)房源籌集、現(xiàn)場核查等工作，并對擬出讓地塊建設(shè)租賃住房的區(qū)位、規(guī)模、分布等提出意見；市財(cái)政局負(fù)責(zé)建立財(cái)政資金過程性管控機(jī)制，做好中央和地方財(cái)政資金的撥付、使用、核算工作；市規(guī)自局負(fù)責(zé)按照試點(diǎn)年度目標(biāo)制定、實(shí)施租賃住房用地供應(yīng)計(jì)劃，采取“限自持、競地價(jià)”土地復(fù)合出讓方式，明確租賃住房自持面積，新建租賃住房；市建委負(fù)責(zé)改建項(xiàng)目消防和質(zhì)檢驗(yàn)收工作，落實(shí)租賃住房項(xiàng)目水、氣、熱享受民用標(biāo)準(zhǔn)政策；市稅務(wù)局負(fù)責(zé)落實(shí)企業(yè)開展住房租賃業(yè)務(wù)的稅收優(yōu)惠政策；市審計(jì)局負(fù)責(zé)對租賃企業(yè)獎(jiǎng)補(bǔ)資金使用情況進(jìn)行審計(jì)；市金融辦負(fù)責(zé)協(xié)調(diào)金融機(jī)構(gòu)加大對住房租賃企業(yè)金融支持力度；市公安局、市教育局、市社保局、市醫(yī)保局負(fù)責(zé)落實(shí)租售同權(quán)政策；市市場監(jiān)管局負(fù)責(zé)打擊虛假廣告等租賃市場違法違規(guī)行為，制定租賃合同范本；市司法局負(fù)責(zé)對規(guī)范性文件進(jìn)行合法性審查。
（三）組建房地產(chǎn)市場監(jiān)測與租賃市場試點(diǎn)推進(jìn)機(jī)構(gòu)。成立專門機(jī)構(gòu)，配備人員，負(fù)責(zé)對房地產(chǎn)市場運(yùn)行情況實(shí)施日常監(jiān)測工作，對房地產(chǎn)開發(fā)市場、存量市場、租賃市場相關(guān)數(shù)據(jù)進(jìn)行分析研判和預(yù)警預(yù)報(bào)。負(fù)責(zé)租賃住房示范項(xiàng)目資格認(rèn)定、跟蹤管理，租賃平臺(tái)建設(shè)、運(yùn)營維護(hù)，租賃市場秩序監(jiān)管等相關(guān)工作。
（四）監(jiān)管市場秩序。建立部門聯(lián)合查處機(jī)制，嚴(yán)格履行監(jiān)管職能，對房屋租賃過程的問題及時(shí)發(fā)現(xiàn)、及時(shí)處理，對問題企業(yè)實(shí)施聯(lián)合約談、限期整改。對企業(yè)以租代售、未到合同約定期擅自售房等行為，將采取限制從業(yè)、追繳獎(jiǎng)補(bǔ)資金等懲處措施。涉及違法違規(guī)的，移送相關(guān)部門處理。重點(diǎn)打擊房地產(chǎn)“黑中介”，規(guī)范租賃市場秩序，保持房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。
長春市住房保障和房屋管理局
2019年9月9日
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