國家稅務(wù)總局青島市稅務(wù)局關(guān)于土地增值稅預(yù)征和核定征收有關(guān)問題的公告
云南百滇稅務(wù)師事務(wù)所有限公司 2020-12-25
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國家稅務(wù)總局青島市稅務(wù)局公告2018年第23號
國家稅務(wù)總局青島市稅務(wù)局關(guān)于土地增值稅預(yù)征和核定征收有關(guān)問題的公告
國家稅務(wù)總局青島市稅務(wù)局關(guān)于土地增值稅預(yù)征和核定征收有關(guān)問題的公告
為進一步規(guī)范我市土地增值稅預(yù)征和核定征收工作，根據(jù)《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》及其實施細則和財政部、國家稅務(wù)總局的有關(guān)規(guī)定，結(jié)合我市實際,現(xiàn)將有關(guān)問題公告如下：
一、關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)項目土地增值稅的預(yù)征
（一）納稅人開發(fā)建設(shè)并銷售房地產(chǎn)，土地增值稅預(yù)征率如下：
1．對于普通住宅，每平方米銷售價格在20000元（含增值稅）以下的，預(yù)征率為2%；每平方米銷售價格在20000元（含增值稅）以上的，預(yù)征率為2.5%。
2．對于非普通住宅，每平方米銷售價格在20000元（含增值稅）以下的，預(yù)征率為2.5%；每平方米銷售價格在20000元（含增值稅）以上的，預(yù)征率為3.5%。
3．對于其他類型房地產(chǎn)，除單獨銷售車庫、車位、閣樓、儲藏室等附屬設(shè)施預(yù)征率為2%外，其余房地產(chǎn)預(yù)征率為3.5%。
房地產(chǎn)類型的劃分標準，按照房地產(chǎn)管理部門認定的標準執(zhí)行。
（二）關(guān)于匡算土地增值稅預(yù)征率
納稅人開發(fā)建設(shè)的房地產(chǎn)項目，平均銷售價格明顯高于本區(qū)域同類商品房銷售價格，主管稅務(wù)機關(guān)可在該項目取得商品房預(yù)（銷）售許可后，通知納稅人提交土地成本、建安成本和銷售價格等相關(guān)資料，分房地產(chǎn)類型匡算土地增值稅稅負率。匡算的土地增值稅稅負率明顯超過本條第（一）項規(guī)定的預(yù)征率的，稅務(wù)機關(guān)可參照匡算的稅負率確定預(yù)征率，并制作《稅務(wù)事項通知書》告知納稅人。
納稅人取得前款所稱的《稅務(wù)事項通知書》后，被匡算項目不再執(zhí)行本條第（一）項規(guī)定的預(yù)征率，并于取得《稅務(wù)事項通知書》后的次月起，按照《稅務(wù)事項通知書》確定的預(yù)征率預(yù)繳土地增值稅。
二、關(guān)于土地增值稅的核定征收
（一）房地產(chǎn)開發(fā)項目和存量房的土地增值稅核定征收按照《中華人民共和國稅收征收管理法》第三十五條、《土地增值稅清算管理規(guī)程》（國稅發(fā)〔2009〕91號文件印發(fā)）第三十四條的規(guī)定執(zhí)行。
（二）核定征收土地增值稅的，納稅人應(yīng)當(dāng)按照取得的轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)收入（不含增值稅）和核定征收率計算繳納土地增值稅。計算公式如下：
應(yīng)繳稅款=轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)收入（不含增值稅）×核定征收率
（三）房地產(chǎn)開發(fā)項目和存量房應(yīng)按照普通住宅、非普通住宅和其他類型房地產(chǎn)三種類型分別確定核定征收率。整體轉(zhuǎn)讓的未竣工決算房地產(chǎn)開發(fā)項目，應(yīng)按照其他類型房地產(chǎn)核定。
（四）在確定適用的核定征收率前，應(yīng)進行相應(yīng)的測算。轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)收入和扣除項目金額的測算可參照以下方法：
1．轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)收入，參照納稅人申報信息或房地產(chǎn)管理部門的房地產(chǎn)交易信息等確定。
2．取得土地使用權(quán)所支付的金額，參照土地涉稅信息或房地產(chǎn)管理部門土地檔案信息等確定。
3．房地產(chǎn)開發(fā)成本，參照納稅人申報信息，按照相關(guān)規(guī)定確定。
4．房地產(chǎn)開發(fā)費用，參照取得土地使用權(quán)所支付的金額和房地產(chǎn)開發(fā)成本的金額之和的10%確定。
5．與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金，根據(jù)納稅人申報信息或查詢納稅信息等確定。
6．存量房的扣除項目金額，參照房地產(chǎn)管理部門或稅收征管系統(tǒng)相關(guān)信息等測算確定。
7．國家規(guī)定的其他扣除項目,應(yīng)按照規(guī)定測算計算扣除。
（五）采取上述方法測算的核定征收率低于《土地增值稅分區(qū)域分類型核定征收率明細表》（見附件）規(guī)定下限時，按照《土地增值稅分區(qū)域分類型核定征收率明細表》規(guī)定核定征收率下限計算征收土地增值稅。
三、本公告中所稱“以下”均含本數(shù)。
四、本公告自2019年1月1日起施行?！肚鄭u市地方稅務(wù)局關(guān)于土地增值稅預(yù)征和核定征收有關(guān)問題的公告》（青島市地方稅務(wù)局公告2014年第1號）同時廢止。
特此公告。
附件：土地增值稅分區(qū)域分類型核定征收率明細表
國家稅務(wù)總局青島市稅務(wù)局
2018年12月27日
附件
土地增值稅分區(qū)域分類型核定征收率明細表
| 類別 | 坐落地 | 房地產(chǎn)類型 | 核定征收率 |
| 一類區(qū) | 市南區(qū)、市北區(qū)、李滄區(qū)、嶗山區(qū) | 普通住宅 | 不低于6% |
| 非普通住宅 | 不低于7% | ||
| 其他類型房地產(chǎn) | |||
| 二類區(qū) | 黃島區(qū)、城陽區(qū)、即墨區(qū) | 普通住宅 | 不低于5% |
| 非普通住宅 | 不低于6% | ||
| 其他類型房地產(chǎn) | |||
| 三類區(qū) | 膠州市、平度市、萊西市 | 普通住宅 | 不低于5% |
| 非普通住宅 | |||
| 其他類型房地產(chǎn) |
國家稅務(wù)總局青島市稅務(wù)局財產(chǎn)和行為稅處承辦 辦公室2018年12月28日印發(fā)
關(guān)于《國家稅務(wù)總局青島市稅務(wù)局關(guān)于土地增值稅預(yù)征和核定征收有關(guān)問題的公告》的解讀
現(xiàn)就《國家稅務(wù)總局青島市稅務(wù)局關(guān)于土地增值稅預(yù)征和核定征收有關(guān)問題的公告》（以下簡稱《公告》）有關(guān)內(nèi)容解讀如下：
一、《公告》發(fā)布的背景
《青島市地方稅務(wù)局關(guān)于土地增值稅預(yù)征和核定征收有關(guān)問題的公告》（青島市地方稅務(wù)局公告2014年第1號）有效期至2018年12月31日，為進一步規(guī)范我市土地增值稅的預(yù)征和核定征收管理，國家稅務(wù)總局青島市稅務(wù)局制定了《公告》，對相關(guān)問題進行明確。
二、《公告》的主要內(nèi)容
一是關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)項目土地增值稅的預(yù)征問題；二是關(guān)于土地增值稅的核定征收問題。
三、關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)項目土地增值稅的預(yù)征問題
（一）對于普通住宅，每平方米銷售價格在20000元（含增值稅）以下的，預(yù)征率為2%；每平方米銷售價格在20000元（含增值稅）以上的，預(yù)征率為2.5%。
（二）對于非普通住宅，每平方米銷售價格在20000元（含增值稅）以下的，預(yù)征率為2.5%；每平方米銷售價格在20000元（含增值稅）以上的，預(yù)征率為3.5%。
別墅（獨棟商品住宅）不再單獨規(guī)定預(yù)征率。
（三）對于其他類型房地產(chǎn)，單獨銷售車庫、車位、閣樓、儲藏室等附屬設(shè)施預(yù)征率為2%；其余房地產(chǎn)預(yù)征率為3.5%。
（四）《公告》所列“每平方米銷售價格”是指按建筑面積計算的每平方米銷售價格。
（五）對于匡算土地增值稅預(yù)征率的，納稅人于取得《稅務(wù)事項通知書》后的次月起，按照《稅務(wù)事項通知書》上確定的預(yù)征率預(yù)繳土地增值稅。取消補繳該項目前期房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收入預(yù)繳土地增值稅額與按照主管稅務(wù)機關(guān)通知預(yù)征率計算應(yīng)納稅額之間的差額的規(guī)定。
四、關(guān)于土地增值稅的核定征收問題
（一）明確了核定征收的相關(guān)規(guī)定。列明了房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收入和扣除項目金額進行測算時的參照方法，對于符合核定條件的房地產(chǎn)項目和存量房，主管稅務(wù)機關(guān)要區(qū)分普通住宅、非普通住宅和其他類型房地產(chǎn)三種類型分別測算土地增值稅核定征收率，并與《公告》附件《土地增值稅分區(qū)域分類型核定征收率明細表》規(guī)定的下限比較，采用孰高原則確定核定征收率。
（二）重新調(diào)整核定區(qū)域和房地產(chǎn)類型的劃分。結(jié)合青島市近年來行政區(qū)劃調(diào)整，《公告》重新劃分了核定的區(qū)域范圍，由原來的五類歸并為三類；同時將房地產(chǎn)類型統(tǒng)一劃分為普通住宅、非普通住宅、其它類型房地產(chǎn)三類，與房地產(chǎn)開發(fā)項目土地增值稅清算等相關(guān)規(guī)定一致。
（三）合并核定征收率明細表。將原公告中《房地產(chǎn)開發(fā)項目土地增值稅核定征收率明細表》與《存量房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓土地增值稅核定征收率明細表》進行合并，簡并為《土地增值稅分區(qū)域分類型核定征收率明細表》。
（四）調(diào)整核定征收率。根據(jù)不同區(qū)域和類型將核定征收率下限進行了調(diào)整。
五、關(guān)于施行時間問題
按照有利于納稅人原則，為便于納稅人執(zhí)行，《公告》自2019年1月1日起施行。對稅款所屬期為2019年1月1日以后的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收入，應(yīng)按《公告》規(guī)定的預(yù)征率預(yù)繳土地增值稅。
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