重慶市財(cái)政局 重慶市地方稅務(wù)局關(guān)于印發(fā)土地增值稅等財(cái)產(chǎn)行為稅政策執(zhí)行問題處理意見的通知
云南百滇稅務(wù)師事務(wù)所有限公司 2020-12-25
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重慶市財(cái)政局 重慶市地方稅務(wù)局關(guān)于印發(fā)土地增值稅等財(cái)產(chǎn)行為稅政策執(zhí)行問題處理意見的通知
渝財(cái)稅〔2015〕93號
各區(qū)縣（自治縣）財(cái)政局、地方稅務(wù)局，市地稅局各直屬單位：
為防范執(zhí)法風(fēng)險(xiǎn)，減少自由裁量，保障稅收公平，根據(jù)財(cái)政部、國家稅務(wù)總局的相關(guān)規(guī)定，結(jié)合我市實(shí)際，市財(cái)政局、市地稅局聯(lián)合制定了《土地增值稅等財(cái)產(chǎn)行為稅政策執(zhí)行問題處理意見》?，F(xiàn)予印發(fā)，請遵照執(zhí)行。
附件：土地增值稅等財(cái)產(chǎn)行為稅政策執(zhí)行問題處理意見
重慶市財(cái)政局
重慶市地方稅務(wù)局
2015年7月27日
附件
土地增值稅等財(cái)產(chǎn)行為稅政策執(zhí)行問題處理意見
為統(tǒng)一稅收政策執(zhí)行口徑、防范稅收執(zhí)法風(fēng)險(xiǎn)、保障稅收公平，根據(jù)財(cái)政部、國家稅務(wù)總局的相關(guān)規(guī)定，結(jié)合我市實(shí)際，對土地增值稅等財(cái)產(chǎn)行為稅政策執(zhí)行問題提出以下處理意見，請遵照執(zhí)行。
一、土地增值稅
（一）預(yù)征管理
土地增值稅實(shí)行按月預(yù)征，稅款繳納期限為次月的15日內(nèi)。土地增值稅預(yù)征的計(jì)稅收入為房地產(chǎn)企業(yè)辦理商品房預(yù)售許可后，依據(jù)商品房買賣合同實(shí)際取得的售房款項(xiàng)。
稅務(wù)機(jī)關(guān)受理房地產(chǎn)企業(yè)清算申報(bào)后至清算結(jié)論下達(dá)前，企業(yè)再轉(zhuǎn)讓該清算單位中的普通住宅，暫不預(yù)征土地增值稅；清算審核結(jié)論下達(dá)后，應(yīng)按規(guī)定征收稅款。
（二）核定征收率
1.《重慶市地方稅務(wù)局關(guān)于土地增值稅核定征收率的公告》（渝地稅公告〔2014〕3號）施行前，按照核定征收方式清算的房地產(chǎn)項(xiàng)目，在公告施行后再轉(zhuǎn)讓開發(fā)品的，核定征收率按照渝地稅公告〔2014〕3號規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行。
2.個(gè)人建造非自用住宅用于對外銷售，土地增值稅實(shí)行核定征收的，參照渝地稅公告〔2014〕3號中單位轉(zhuǎn)讓住宅的核定率標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行。
（三）相關(guān)扣除項(xiàng)目
1.房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)中，因統(tǒng)一規(guī)劃、整體開發(fā)需要，在相鄰地域建造公共設(shè)施，經(jīng)土地出讓合同約定的，發(fā)生的建造支出可作為“取得土地使用權(quán)所支付的金額”予以扣除。房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)提供縣級以上人民政府相關(guān)文件、決議以及規(guī)劃證明材料。
2.房地產(chǎn)企業(yè)轉(zhuǎn)讓開發(fā)的土地、未竣工房地產(chǎn)項(xiàng)目，其“取得土地使用權(quán)所支付的金額”不能加計(jì)扣除；承受土地、未竣工項(xiàng)目的房地產(chǎn)企業(yè)在完成房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)，進(jìn)行土地增值稅清算時(shí)，其取得土地、未竣工項(xiàng)目所支付的款項(xiàng)，可作為“取得土地使用權(quán)所支付的金額”，并適用加計(jì)扣除。
3.房地產(chǎn)企業(yè)向商業(yè)銀行支付的委托貸款利息視為金融機(jī)構(gòu)借款利息，按規(guī)定予以扣除。
4.房地產(chǎn)企業(yè)轉(zhuǎn)讓房產(chǎn)繳納的產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書據(jù)印花稅，納入營業(yè)稅金及附加核算的，作為“與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金”予以扣除。
5.納稅人轉(zhuǎn)讓房產(chǎn)繳納的地方教育費(fèi)附加，可計(jì)入“與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金”予以扣除。
（四）幾種特殊情況認(rèn)定
1.可清算條件認(rèn)定
根據(jù)《土地增值稅清算管理規(guī)程》（國稅發(fā)〔2009〕91號）第十條規(guī)定：“取得銷售（預(yù)售）許可證滿三年仍未銷售完畢的，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)可要求納稅人進(jìn)行土地增值稅清算。”即清算單位所取得的預(yù)售許可證中，房管部門核發(fā)的最后一個(gè)預(yù)售許可證時(shí)間滿三年的，則達(dá)到可清算條件。
2.裝修房銷售成本認(rèn)定
房地產(chǎn)企業(yè)銷售已裝修的房屋，其裝修費(fèi)用（包括固定設(shè)備）可以計(jì)入房地產(chǎn)開發(fā)成本。上述裝修費(fèi)用不包括房地產(chǎn)企業(yè)自行采購或委托裝修企業(yè)購買的家用電器、家具、日用品、裝飾用品等物品所發(fā)生的支出。
3.標(biāo)準(zhǔn)廠房銷售征管
按照重慶市工業(yè)園區(qū)建設(shè)的有關(guān)規(guī)定，建造標(biāo)準(zhǔn)廠房（都市工業(yè)樓宇）銷售，對未達(dá)到土地增值稅可清算條件的，在辦理房產(chǎn)轉(zhuǎn)移登記環(huán)節(jié)預(yù)征稅款；達(dá)到可清算條件的，按房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目清算稅款。
4.改制重組政策
企業(yè)在整體改建、合并、分立、投資等改組改制活動中，土地、房屋的轉(zhuǎn)讓方和承受方一方屬于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的，均不適用《財(cái)政部國家稅務(wù)總局關(guān)于企業(yè)改制重組有關(guān)土地增值稅政策的通知》（財(cái)稅〔2015〕5號）文件的政策規(guī)定。
（五）重慶市地方稅務(wù)局2014年第9號公告執(zhí)行口徑
1.第一條第三款：“分期清算或者清算單位中建造多類房產(chǎn)，土地成本納稅人可選擇按照土地面積占比法或者建筑面積占比法計(jì)算分?jǐn)?；房地產(chǎn)開發(fā)成本按照建筑面積占比法計(jì)算分?jǐn)?，其中已明確對象化的設(shè)施、設(shè)備、裝修等支出應(yīng)直接計(jì)入對應(yīng)房產(chǎn)的房地產(chǎn)開發(fā)成本。”
該款所指“建筑面積占比法”包括“套內(nèi)建筑面積占比法”。
不計(jì)算房地產(chǎn)項(xiàng)目容積率的地下車庫不分?jǐn)?ldquo;土地成本”。
2.第二條第一款第三項(xiàng)：“房地產(chǎn)企業(yè)建造房產(chǎn)已轉(zhuǎn)為固定資產(chǎn)或投資性房地產(chǎn)。”
房地產(chǎn)項(xiàng)目清算前，開發(fā)品轉(zhuǎn)為固定資產(chǎn)或者投資性房地產(chǎn)再轉(zhuǎn)讓的，仍視為開發(fā)品轉(zhuǎn)讓，按規(guī)定預(yù)征和清算土地增值稅。
房地產(chǎn)項(xiàng)目清算后再轉(zhuǎn)讓房產(chǎn)，凡已轉(zhuǎn)為固定資產(chǎn)或投資性房地產(chǎn)五年以上的，應(yīng)認(rèn)定為舊房轉(zhuǎn)讓。
3.第三條第一款：“同一投資主體內(nèi)部所屬企業(yè)之間無償劃轉(zhuǎn)（調(diào)撥）房地產(chǎn)，不征收土地增值稅。”
該款規(guī)定不適用于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)。
4. 第四條第三款：“一方出部分土地，一方出資金，雙方合作建房，出土地方取得貨幣性收入的，應(yīng)對其取得收入部分按規(guī)定征收土地增值稅。”
合作建房中，出土地方取得除分回房產(chǎn)以外的收入的（貨幣性收入及其他經(jīng)濟(jì)利益），應(yīng)繳納土地增值稅，可扣除的土地成本為：取得土地總成本*收入/（收入＋轉(zhuǎn)讓土地計(jì)稅營業(yè)額）。
5.第四條第四款：“以下類型的房地產(chǎn)項(xiàng)目，對住宅轉(zhuǎn)讓不預(yù)征土地增值稅：1．棚戶區(qū)或危舊房改造安置房項(xiàng)目；2．經(jīng)濟(jì)適用房項(xiàng)目；3．政府實(shí)施的征地（拆遷）安置房項(xiàng)目；4．符合國家規(guī)定的其他保障性住宅項(xiàng)目。”
不預(yù)征土地增值稅的房地產(chǎn)項(xiàng)目，應(yīng)提供政府或者房管、建委等相關(guān)部門證明材料。保障性房地產(chǎn)項(xiàng)目向單位以及保障對象以外的個(gè)人轉(zhuǎn)讓住房應(yīng)按規(guī)定預(yù)征土地增值稅。
二、契稅
（一）城市建設(shè)配套費(fèi)計(jì)稅
1. 城市建設(shè)配套費(fèi)（簡稱配套費(fèi)）屬于土地出讓契稅計(jì)稅依據(jù)的組成部分，不獨(dú)立構(gòu)成征稅對象。與土地出讓相關(guān)的配套費(fèi)在其實(shí)際繳費(fèi)環(huán)節(jié)計(jì)征契稅，本意見下發(fā)前已按原方式征收契稅的，不重復(fù)計(jì)征。
（1）納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間：實(shí)際繳納配套費(fèi)的當(dāng)天；
（2）繳款期限：發(fā)生納稅義務(wù)次月的15日內(nèi)；
（3）計(jì)稅依據(jù)：向配套費(fèi)征收部門實(shí)際繳納的配套費(fèi)金額，繳納后返（退）還的，不抵減計(jì)稅依據(jù)。
2.與出地出讓無關(guān)（如劃撥土地、改建項(xiàng)目等）繳納的配套費(fèi)，不屬于契稅征稅對象。
（二）房地產(chǎn)劃轉(zhuǎn)減免認(rèn)定
根據(jù)《財(cái)政部 國家稅務(wù)總局關(guān)于進(jìn)一步支持企業(yè)事業(yè)單位改制重組有關(guān)契稅政策的通知》（財(cái)稅〔2015〕37號）文件第六條規(guī)定，100%直接控制的母子公司之間，受同一母公司100%直接控制的子公司之間，土地、房屋權(quán)屬劃轉(zhuǎn)免征契稅。“劃轉(zhuǎn)”是指除直接買賣以外的股權(quán)投資、沖減資本或者所有者權(quán)益等。本款規(guī)定自2015年1月1日起至2017年12月31日執(zhí)行。
（三）單位房地產(chǎn)被征收后重新承受房地產(chǎn)征免稅
單位的房地產(chǎn)被國家征收后以產(chǎn)權(quán)調(diào)換方式重新承受房產(chǎn)，不補(bǔ)價(jià)差的免征契稅；補(bǔ)價(jià)差的以所補(bǔ)差價(jià)為計(jì)稅依據(jù)征收契稅。
三、房產(chǎn)稅
（一）地價(jià)計(jì)入房產(chǎn)原值處理
1.購入房產(chǎn)
購入的房產(chǎn)，地價(jià)已包括在購買價(jià)格中，以該房產(chǎn)的購買價(jià)格加上購入時(shí)繳納的相關(guān)稅費(fèi)作為房產(chǎn)原值。
執(zhí)行新會計(jì)準(zhǔn)則的納稅人通過評估等方式將地價(jià)剝離的，應(yīng)將剝離的地價(jià)還原計(jì)入房產(chǎn)原值。
2.自建房產(chǎn)
自建房產(chǎn)應(yīng)計(jì)入房產(chǎn)原值納稅的地價(jià)，按以下方法確定：
（1）宗地容積率低于0.5的, 計(jì)入房產(chǎn)原值的地價(jià)=房產(chǎn)建筑面積*2*單位地價(jià)；
（2）宗地容積率高于或等于0.5的, 計(jì)入房產(chǎn)原值的地價(jià)=房產(chǎn)占地面積*單位地價(jià)。
其中：宗地容積率是指一宗土地上的建筑物總面積與地面面積的比；分期建設(shè)的，以規(guī)劃部門核定的宗地容積率為準(zhǔn)；
單位地價(jià)=宗地總地價(jià)/宗地面積；
地價(jià)是指土地成本，包括取得土地使用權(quán)支付的價(jià)款、開發(fā)土地發(fā)生的成本等；
占地面積是指建筑物所占有或使用的土地水平投影面積，按建筑基底面積計(jì)算。
3.劃撥土地
納稅人以劃撥方式取得土地使用權(quán)的，為使土地達(dá)到預(yù)定用途所發(fā)生的各種支出在繳納房產(chǎn)稅時(shí)也應(yīng)計(jì)入房產(chǎn)原值。
（二）居民住宅區(qū)內(nèi)業(yè)主共有房產(chǎn)征收房產(chǎn)稅問題
使用居民住宅區(qū)內(nèi)業(yè)主共有房產(chǎn)進(jìn)行物業(yè)管理、為小區(qū)業(yè)主服務(wù)的，不征收房產(chǎn)稅。根據(jù)《財(cái)政部 國家稅務(wù)總局關(guān)于房產(chǎn)稅 城鎮(zhèn)土地使用稅有關(guān)政策的通知》（財(cái)稅〔2006〕186號）文件第一條規(guī)定，對居民住宅區(qū)內(nèi)業(yè)主共有的經(jīng)營性房產(chǎn)，由實(shí)際經(jīng)營（包括自營和出租）的代管人或使用人繳納房產(chǎn)稅。
（三）車庫（位）征稅認(rèn)定
對納稅人納入自有固定資產(chǎn)經(jīng)營管理的車庫（位），按房產(chǎn)原值從價(jià)計(jì)征房產(chǎn)稅。
對屬于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的待售開發(fā)品、未納入自有固定資產(chǎn)管理的車庫（位），在售出前出租的，從租計(jì)征房產(chǎn)稅。
四、城鎮(zhèn)土地使用稅
（一）納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間
納稅人通過出讓等方式，從土地行政主管部門取得的土地，城鎮(zhèn)土地使用稅納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間按照《財(cái)政部 國家稅務(wù)總局關(guān)于房產(chǎn)稅 城鎮(zhèn)土地使用稅有關(guān)政策的通知》（財(cái)稅〔2006〕186號）“由受讓方從合同約定交付土地時(shí)間的次月起繳納城鎮(zhèn)土地使用稅”規(guī)定執(zhí)行。但在合同未約定交付土地時(shí)間、未按照合同約定時(shí)間交付土地、簽定土地出讓合同前已經(jīng)使用土地和交付土地前已經(jīng)辦理土地使用權(quán)登記等情形下，城鎮(zhèn)土地使用稅納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間按“實(shí)際取得或使用土地時(shí)間與土地使用權(quán)登記時(shí)間孰先”的原則確定，納稅人應(yīng)向主管稅務(wù)機(jī)關(guān)提供土地使用權(quán)證、區(qū)縣級以上國土部門的土地出讓補(bǔ)充合同、相關(guān)文件、交地備忘錄等證明資料。
納稅人通過轉(zhuǎn)讓等方式從其他納稅人取得的土地，城鎮(zhèn)土地使用稅納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間，按照《財(cái)政部 國家稅務(wù)總局關(guān)于房產(chǎn)稅 城鎮(zhèn)土地使用稅有關(guān)政策的通知》（財(cái)稅〔2006〕186號）第二條的規(guī)定執(zhí)行，即由受讓方從合同約定交付土地時(shí)間的次月起繳納城鎮(zhèn)土地使用稅；合同未約定交付土地時(shí)間的，由受讓方從合同簽訂的次月起繳納城鎮(zhèn)土地使用稅。
（二）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)納稅義務(wù)終止時(shí)間
《重慶市地方稅務(wù)局關(guān)于明確房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)城鎮(zhèn)土地使用稅納稅義務(wù)終止有關(guān)問題的公告》（2012第6號）規(guī)定“房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)已銷售房屋的占地面積，可從房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的計(jì)稅土地面積中扣除。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售房屋并終止城鎮(zhèn)土地使用稅納稅義務(wù)時(shí)間按‘房屋交付時(shí)間和購房者房屋產(chǎn)權(quán)登記時(shí)間孰先’的原則確定。”
公告中房屋交付時(shí)間為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)按規(guī)定發(fā)送的接房通知書中注明的交房日期。
（三）儲備土地征稅認(rèn)定
對事業(yè)單位（列入國家土地儲備機(jī)構(gòu)名錄）按照規(guī)定擁有的儲備土地暫不征收城鎮(zhèn)土地使用稅，對企業(yè)擁有的儲備土地按規(guī)定征收城鎮(zhèn)土地使用稅。
五、印花稅
（一）核定征收管理
1.》（國稅函〔2004〕150號）的規(guī)定，工業(yè)、商業(yè)、建筑安裝業(yè)、貨物運(yùn)輸業(yè)等納稅人主營業(yè)務(wù)屬于印花稅核定征收情形的，購銷合同、建筑安裝工程承包合同、建設(shè)工程勘察設(shè)計(jì)合同、貨物運(yùn)輸合同印花稅，可以核定計(jì)稅依據(jù)：
（1）工業(yè)企業(yè)（購銷合同）：銷售產(chǎn)品，依照主營業(yè)務(wù)收入的80%核定；購進(jìn)貨物（設(shè)備），依照相關(guān)賬簿核算金額的80%核定。
（2）商業(yè)企業(yè)（購銷合同）：銷售商品，依照主營業(yè)務(wù)收入的60%核定；購進(jìn)商品，依照相關(guān)賬簿核算金額的80%核定。
（3）建安企業(yè)（建筑安裝工程承包合同）：建筑安裝勞務(wù)，依照主營業(yè)務(wù)收入（或者發(fā)包支出）的80%核定；購進(jìn)材料（設(shè)備），依照相關(guān)賬簿核算金額的80%核定。
（4）建設(shè)工程勘察設(shè)計(jì)單位（建設(shè)工程勘察設(shè)計(jì)合同）：依照主營業(yè)務(wù)收入的80%核定。
（5）運(yùn)輸企業(yè)（貨物運(yùn)輸合同）：運(yùn)輸業(yè)務(wù)，依照主營業(yè)務(wù)收入的80%核定。
2.凡屬于以下情形的，印花稅不得實(shí)行核定計(jì)稅依據(jù)方式征收：
（1）工業(yè)、商業(yè)企業(yè)銷售車輛、船舶；
（2）房地產(chǎn)企業(yè)銷售商品房；
（3）土地、房產(chǎn)、股權(quán)轉(zhuǎn)讓。
3.已按原規(guī)定核定并履行核定程序的可執(zhí)行到2015年12月31日。
（二）征稅范圍
1.對于記載建筑安裝工程事項(xiàng)、價(jià)款的“BT合同”，應(yīng)按照“建筑安裝工程承包合同”征收印花稅。
2.根據(jù)商業(yè)銀行委托貸款相關(guān)規(guī)定簽訂的委托貸款合同，對商業(yè)銀行以及借款人應(yīng)征收“借款合同”印花稅。
除特別說明執(zhí)行時(shí)間的條款外，本處理意見自下發(fā)之日起執(zhí)行，執(zhí)行前已作稅務(wù)處理的事項(xiàng)不再調(diào)整。
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