連市地方稅務(wù)局關(guān)于土地增值稅征收管理若干問題的公告
云南百滇稅務(wù)師事務(wù)所有限公司 2020-12-25
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連市地方稅務(wù)局關(guān)于土地增值稅征收管理若干問題的公告
大連市地方稅務(wù)局公告2014年第1號(hào)
1.依據(jù)大連市地方稅務(wù)局公告2015年第5號(hào) 大連市地方稅務(wù)局關(guān)于進(jìn)一步明確土地增值稅征收管理若干問題的公告，本法規(guī)自2015年10月29日起部分條款失效或者修改。
2.依據(jù)國家稅務(wù)總局大連市稅務(wù)局公告2018年第11號(hào) 關(guān)于公布全文廢止和部分條款失效廢止的稅收規(guī)范性文件目錄的公告，本法規(guī)第六條第二項(xiàng)條款廢止。
3.依據(jù)國家稅務(wù)總局大連市稅務(wù)局關(guān)于轉(zhuǎn)讓舊房及建筑物土地增值稅征收管理有關(guān)問題的公告，本法規(guī)自2019年11月10日起第十五條條款廢止。
依照《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》、《中華人民共和國土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》、《國家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問題的通知》（國稅發(fā)〔2006〕187號(hào)）（以下簡稱《通知》）有關(guān)規(guī)定，現(xiàn)對(duì)土地增值稅征收管理有關(guān)問題公告如下：
一、土地增值稅的清算單位
土地增值稅應(yīng)以國家有關(guān)部門審批、備案的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目為單位進(jìn)行清算。對(duì)于分期開發(fā)的項(xiàng)目，應(yīng)以住建部門或國土規(guī)劃部門下發(fā)的《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》確定的分期建設(shè)項(xiàng)目作為清算單位。
二、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)拆遷補(bǔ)償費(fèi)扣除
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)實(shí)際發(fā)生的拆遷補(bǔ)償費(fèi)可以在計(jì)算土地增值稅時(shí)扣除，但應(yīng)提供真實(shí)發(fā)生憑據(jù)?！ ?/span>
（一）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)與動(dòng)遷公司簽訂協(xié)議（合同），由動(dòng)遷公司負(fù)責(zé)拆遷的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)向稅務(wù)機(jī)關(guān)提供雙方簽訂的協(xié)議（合同）、發(fā)票、支付憑證、動(dòng)遷公司支付明細(xì)及被拆遷人簽收憑據(jù)等。
?。ǘ┓康禺a(chǎn)開發(fā)企業(yè)直接與被動(dòng)遷人簽訂拆遷補(bǔ)償協(xié)議的，應(yīng)向稅務(wù)機(jī)關(guān)提供拆遷（回遷）合同，被拆遷人是單位的，還需提供支付憑證及拆遷補(bǔ)償發(fā)票；被拆遷人是個(gè)人的，還需提供簽收花名冊或簽收憑證等。
三、非直接銷售確認(rèn)收入預(yù)征土地增值稅
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將開發(fā)產(chǎn)品用于職工福利、獎(jiǎng)勵(lì)、對(duì)外投資、分配給股東或投資人、抵償債務(wù)、換取其它單位和個(gè)人的非貨幣性資產(chǎn)等，發(fā)生所有權(quán)轉(zhuǎn)移時(shí)應(yīng)視同銷售房地產(chǎn)，預(yù)征土地增值稅，其收入的確認(rèn)方法和順序按照《通知》第三條第一項(xiàng)執(zhí)行。
四、轉(zhuǎn)讓無產(chǎn)權(quán)地下車庫（位）征收土地增值稅
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)轉(zhuǎn)讓其利用地下基礎(chǔ)設(shè)施形成的不可售的地下車庫（位），取得的轉(zhuǎn)讓收入不預(yù)征稅款，也不計(jì)入清算收入。同時(shí)，該不可售庫（位）應(yīng)分擔(dān)的開發(fā)土地和新建房及配套設(shè)施成本、開發(fā)土地和新建房及配套設(shè)施費(fèi)用等不得計(jì)入扣除。其他未列入可售范圍的建筑物等比照執(zhí)行。
五、共同成本費(fèi)用分?jǐn)偡椒ā ?/span>
?。ㄒ唬儆诙鄠€(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目共同的土地成本，應(yīng)按清算項(xiàng)目的占地面積占多個(gè)項(xiàng)目總占地面積的比例，計(jì)算確定清算項(xiàng)目的扣除金額。
?。ǘ儆诙鄠€(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目共同的其他成本費(fèi)用，應(yīng)按清算項(xiàng)目可售建筑面積占多個(gè)項(xiàng)目總可售建筑面積的比例，計(jì)算確定清算項(xiàng)目的扣除金額。
?。ㄈ儆谕豁?xiàng)目的共同成本費(fèi)用，應(yīng)按普通標(biāo)準(zhǔn)住宅、非普通標(biāo)準(zhǔn)住宅、非住宅可售建筑面積占總可售建筑面積的比例，計(jì)算扣除金額。
六、清算面積確認(rèn)
?。ㄒ唬┓康禺a(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的建筑面積原則上以規(guī)劃部門的批復(fù)文件（詳細(xì)規(guī)劃總平面圖等）為準(zhǔn)，對(duì)于項(xiàng)目最終測繪面積與規(guī)劃部門批復(fù)文件不相符的，經(jīng)規(guī)劃等政府部門確認(rèn)后，以測繪面積為準(zhǔn)。
（二）[條款失效]房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的可售面積原則上以銷（預(yù)）售許可證確認(rèn)的面積為準(zhǔn)，對(duì)于實(shí)際可售面積與銷（預(yù)）售許可證面積不一致的，應(yīng)由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)提供政府相關(guān)部門的證明，按實(shí)際可售面積確認(rèn)。
七、房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用的扣除
?。ㄒ唬┴?cái)務(wù)費(fèi)用中的利息支出，凡能夠按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偛⑻峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的，允許據(jù)實(shí)扣除，但最高不能超過按商業(yè)銀行同類同期貸款利率計(jì)算的金額。其他房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用，按照“取得土地使用權(quán)所支付的金額”與“房地產(chǎn)開發(fā)成本”金額之和的5%計(jì)算扣除?！ ?/span>
[條款失效]據(jù)實(shí)扣除利息的終止時(shí)間為企業(yè)按規(guī)定首次開始清算的上個(gè)月。
?。ǘ┓膊荒馨崔D(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偫⒅С龌虿荒芴峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的，房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用按照“取得土地使用權(quán)所支付的金額”與“房地產(chǎn)開發(fā)成本”金額之和的10%計(jì)算扣除。
（三）全部使用自有資金，沒有利息支出的，按照“取得土地使用權(quán)所支付的金額”與“房地產(chǎn)開發(fā)成本”金額之和的10%計(jì)算扣除。
八、集團(tuán)內(nèi)部統(tǒng)借統(tǒng)還的借款利息扣除
對(duì)于統(tǒng)借統(tǒng)還貸款或關(guān)聯(lián)企業(yè)貸款后轉(zhuǎn)給房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)使用而產(chǎn)生的利息支出，在計(jì)算土地增值稅時(shí)，不得據(jù)實(shí)扣除，應(yīng)按《國家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅清算有關(guān)問題的通知》（國稅函〔2010〕220號(hào)）第三條第二項(xiàng)的規(guī)定，按“取得土地使用權(quán)所支付的金額”與“房地產(chǎn)開發(fā)成本”金額之和的10%計(jì)算扣除。
九、售樓處、樣板間等成本費(fèi)用的扣除
若售樓處、樣板間等是企業(yè)開發(fā)產(chǎn)品的一部分，則其成本費(fèi)用（包括裝修費(fèi)）可計(jì)入房地產(chǎn)開發(fā)成本進(jìn)行扣除[條款失效]；房地產(chǎn)企業(yè)在開發(fā)小區(qū)內(nèi)、主體外修建臨時(shí)性建筑物作為售樓部、樣板房的，其發(fā)生的設(shè)計(jì)、建造、裝修等費(fèi)用，應(yīng)計(jì)入房地產(chǎn)銷售費(fèi)用扣除；售樓部、樣板房內(nèi)的資產(chǎn)，如空調(diào)、電視機(jī)等資產(chǎn)性購置支出不得在銷售費(fèi)用中列支。
十、[條款失效]公寓等房產(chǎn)適用的政策
土地使用年限符合國家土地法律法規(guī)關(guān)于“住宅用地”使用年限規(guī)定的“公寓”、“商住兩用房”等房地產(chǎn)項(xiàng)目，且容積率為1.0（含）以上的，可視同“住宅”適用土地增值稅預(yù)征、清算政策。
十一、土地增值稅納稅期限確定
土地增值稅申報(bào)及繳納期限，應(yīng)按《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》第十條、《大連市土地增值稅征收管理暫行辦法》（大政發(fā)〔1995〕94號(hào)）第十五條的規(guī)定執(zhí)行。
?。ㄒ唬┓康禺a(chǎn)開發(fā)企業(yè)預(yù)征土地增值稅時(shí)，應(yīng)于收到房款的次月，按實(shí)際收到款項(xiàng)申報(bào)繳納預(yù)征稅款?！ ?/span>
?。ǘ┓康禺a(chǎn)開發(fā)企業(yè)在土地增值稅清算期間取得轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)收入的，應(yīng)按規(guī)定預(yù)征稅款。
?。ㄈ┓康禺a(chǎn)開發(fā)企業(yè)在土地增值稅清算時(shí)未轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)，清算后銷售或有償轉(zhuǎn)讓的，企業(yè)應(yīng)于房地產(chǎn)銷售合同簽訂次月，按照合同約定金額繳納土地增值稅，具體計(jì)算辦法應(yīng)按《通知》第八條規(guī)定執(zhí)行，應(yīng)區(qū)分普通標(biāo)準(zhǔn)住宅、非普通標(biāo)準(zhǔn)住宅和非住宅計(jì)算應(yīng)納稅額。
?。ㄋ模┖贤s定納稅人分期取得轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)（非房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目）收入，納稅人應(yīng)于取得第一筆收入七日內(nèi)，到主管稅務(wù)機(jī)關(guān)，按合同約定的全部收入金額計(jì)算繳納土地增值稅。
十二、納稅人在規(guī)定期限內(nèi)不進(jìn)行清算申報(bào)及提交清算資料
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)未按照規(guī)定期限向主管稅務(wù)機(jī)關(guān)報(bào)送土地增值稅清算資料，經(jīng)主管稅務(wù)機(jī)關(guān)責(zé)令限期報(bào)送，逾期仍不報(bào)送的，實(shí)施土地增值稅清算檢查，并按《中華人民共和國稅收征收管理法》及其實(shí)施細(xì)則的相關(guān)規(guī)定進(jìn)行處理。
十三、公共配套設(shè)施認(rèn)定
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)確認(rèn)公共配套設(shè)施的扣除金額時(shí)應(yīng)提供有效證明?！ ?/span>
?。ㄒ唬┱?guī)劃文件中應(yīng)有相關(guān)規(guī)劃，沒有政府規(guī)劃，卻實(shí)際建造的，需提供有效證明?！ ?/span>
?。ǘ┰试S扣除的公共配套設(shè)施面積原則上以政府規(guī)劃面積為準(zhǔn)，實(shí)際測繪面積同政府規(guī)劃面積不一致的，應(yīng)提供有效證明，按實(shí)際面積扣除。
?。ㄈ┊a(chǎn)權(quán)屬于全體業(yè)主或無償移交給政府、公用事業(yè)單位用于非營利性社會(huì)公共事業(yè)的公共配套設(shè)施，應(yīng)有移交手續(xù)，產(chǎn)權(quán)屬于全體業(yè)主的還應(yīng)在小區(qū)內(nèi)進(jìn)行公開承諾?！?/span>
1.產(chǎn)權(quán)屬于全體業(yè)主的，如物業(yè)管理用房等，應(yīng)提供房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)無償移交給全體業(yè)主使用的移交文件、業(yè)主委員會(huì)選舉文件等資料，并在小區(qū)內(nèi)進(jìn)行公開承諾。未成立業(yè)主委員會(huì)的住宅小區(qū)，由辦理入住手續(xù)50%以上的業(yè)主簽字確認(rèn)移交。對(duì)于物業(yè)用房面積超過規(guī)劃面積的，還應(yīng)提供大連市國土資源和房屋局關(guān)于明確該項(xiàng)目物業(yè)管理用房的文件以及大連市國土資源和房屋局出具的關(guān)于暫時(shí)限制該項(xiàng)目預(yù)留物業(yè)管理用房交易的文件。
2.無償移交給政府、公用事業(yè)單位用于非營利性社會(huì)公共事業(yè)的，應(yīng)提供與相關(guān)部門的移交手續(xù)：
公共配套設(shè)施為幼兒園、學(xué)校的，企業(yè)應(yīng)提供與縣級(jí)（含縣級(jí)）以上教委簽署的交接協(xié)議；
公共配套設(shè)施為居委會(huì)的，企業(yè)應(yīng)提供與所屬街道簽訂的交接協(xié)議；
公共配套設(shè)施為人防工程的，企業(yè)應(yīng)提供人防工程證、大連市人民防空（民防）辦公室出具的該項(xiàng)目結(jié)建人防工程批復(fù)等證明材料?！径愇萏崾?mdash;—本條款修訂為“公共配套設(shè)施為人防工程的，企業(yè)應(yīng)提供人防工程竣工驗(yàn)收備案證、大連市人民防空（民防）辦公室出具的該項(xiàng)目結(jié)建人防工程批復(fù)及人防接收證明等相關(guān)材料。”】
3.公共配套設(shè)施為設(shè)備間、變電所、泵房、消防間等的，企業(yè)應(yīng)進(jìn)行書面說明?！ ?/span>
4.公共配套設(shè)施（會(huì)所、物業(yè)經(jīng)營用房等）用于經(jīng)營的，原則上不予扣除。
十四、減免稅審批要件
?。ㄒ唬┮虺鞘袑?shí)施規(guī)劃、國家建設(shè)需要依法征用、收回的房地產(chǎn)，納稅人申請免征土地增值稅時(shí)應(yīng)提供下列資料?！ ?/span>
1.因城市實(shí)施規(guī)劃收回
（1）納稅人減免稅申請表；
（2）政府征用房產(chǎn)或收回土地使用權(quán)的文件；
?。?）與政府相關(guān)部門或政府指定部門簽訂的補(bǔ)償協(xié)議；
?。?）原土地使用證復(fù)印件；
?。?）土地增值稅稅款計(jì)算表及相關(guān)材料。
2.因國家建設(shè)需要收回
?。?）納稅人減免稅申請表；
（2）政府征用房產(chǎn)或收回土地使用權(quán)的文件；
?。?）國務(wù)院、省級(jí)人民政府、國務(wù)院有關(guān)部委對(duì)建設(shè)該項(xiàng)目的批文，例如立項(xiàng)審批等；
?。?）政府或政府收回文件中指定的單位與被收回（征用）企業(yè)簽訂的補(bǔ)償協(xié)議；
（5）原土地使用證復(fù)印件；
?。?）土地增值稅稅款計(jì)算表及相關(guān)材料。
（二）因城市實(shí)施規(guī)劃、國家建設(shè)的需要而搬遷，由納稅人自行轉(zhuǎn)讓原房地產(chǎn)而取得的收入，納稅人申請免征土地增值稅時(shí)應(yīng)提供下列資料?！ ?/span>
1.因城市規(guī)劃而自行搬遷
（1）納稅人減免稅申請表；
?。?）政府及有關(guān)部門的規(guī)劃文件或相關(guān)批文；
（3）土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同；
?。?）原土地使用證復(fù)印件；
?。?）土地增值稅稅款計(jì)算表及相關(guān)材料。
2.因國家建設(shè)需要而自行搬遷
?。?）納稅人減免稅申請表；
?。?）國務(wù)院、省級(jí)人民政府、國務(wù)院有關(guān)部委對(duì)建設(shè)該項(xiàng)目的批文，例如立項(xiàng)審批等；
（3）土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同；
?。?）原土地使用證復(fù)印件；
（5）土地增值稅計(jì)算表及相關(guān)材料。
十五、[條款失效]轉(zhuǎn)讓舊房及建筑物的土地增值稅核定征收率
納稅人轉(zhuǎn)讓坐落于大連市行政區(qū)域的舊房及建筑物，經(jīng)稅務(wù)機(jī)關(guān)確認(rèn)土地增值稅采取核定征收方式的，核定征收率調(diào)整為5%.
十六、普通標(biāo)準(zhǔn)住宅的適用時(shí)間
對(duì)于網(wǎng)上簽訂房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同的，以合同簽訂時(shí)間作為享受土地增值稅優(yōu)惠的普通標(biāo)準(zhǔn)住宅標(biāo)準(zhǔn)適用時(shí)間；對(duì)于非網(wǎng)上簽訂房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同的，以房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同在大連市國土與房屋局的備案時(shí)間作為享受土地增值稅優(yōu)惠的普通標(biāo)準(zhǔn)住宅標(biāo)準(zhǔn)適用時(shí)間。
本公告自2014年5月1日起施行?！洞筮B市地方稅務(wù)局關(guān)于明確土地增值稅若干問題的通知》（大地稅函〔2006〕76號(hào)）；《大連市地方稅務(wù)局關(guān)于進(jìn)一步明確土地增值稅若干問題的通知》（大地稅函〔2007〕200號(hào)）第一條第一項(xiàng)和第五項(xiàng)“主管稅務(wù)機(jī)關(guān)出具《房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目土地增值稅清算結(jié)論通知書》后，有下列情形之一的”至“主管稅務(wù)機(jī)關(guān)認(rèn)為可以調(diào)整清算結(jié)論的其它情況”的規(guī)定；《大連市地方稅務(wù)局關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)土地增值稅清算工作的通知》（大地稅函〔2008〕188號(hào)）第一條第四項(xiàng)“納稅人取得土地使用權(quán)后，分期分批開發(fā)的，其清算單位按納稅人成本核算的最基本核算項(xiàng)目或核算對(duì)象為單位計(jì)算。主管稅務(wù)機(jī)關(guān)認(rèn)為納稅人的核算項(xiàng)目或核算對(duì)象劃分不合理的，可按主管稅務(wù)機(jī)關(guān)確定的核算單位或核算對(duì)象進(jìn)行清算“的規(guī)定，第六項(xiàng)和第七項(xiàng)；《大連市地方稅務(wù)局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目土地增值稅清算若干問題的通知》（大地稅函〔2009〕183號(hào)）第二條”土地增值稅清算的項(xiàng)目單位“至”以每宗《房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目銷（預(yù)）售許可證》的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目為單位確定“的規(guī)定；《大連市地方稅務(wù)局關(guān)于調(diào)整大連市房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目土地增值稅預(yù)征率和清算核定征收率的公告》（大地稅公告〔2010〕1號(hào)）第二條”主管地稅機(jī)關(guān)在本公告施行之日前確定按照原核定征收率定率核定征收的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，仍適用原核定征收率“的規(guī)定同時(shí)廢止。本公告施行前有關(guān)規(guī)定同本公告規(guī)定不一致但主管稅務(wù)機(jī)關(guān)已出具土地增值稅清算審核意見的，不再進(jìn)行調(diào)整。
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