國家稅務(wù)總局煙臺市稅務(wù)局關(guān)于調(diào)整土地增值稅預(yù)征率和核定征收率有關(guān)問題的公告
云南百滇稅務(wù)師事務(wù)所有限公司 2020-12-25
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國家稅務(wù)總局煙臺市稅務(wù)局關(guān)于調(diào)整土地增值稅預(yù)征率和核定征收率有關(guān)問題的公告
根據(jù)《中華人民共和國稅收征收管理法》及其實(shí)施細(xì)則、《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》及實(shí)施細(xì)則、《財政部國家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅若干問題的通知》（財稅〔2006〕21號）、《國家稅務(wù)總局關(guān)于加強(qiáng)土地增值稅征管工作的通知》（國稅發(fā)〔2010〕53號）、《山東省地方稅務(wù)局關(guān)于修訂《山東省地方稅務(wù)局土地增值稅“三控一促”管理辦法》的公告》 （山東省地方稅務(wù)局公告2017年第5號發(fā)布， 國家稅務(wù)總局山東省稅務(wù)局公告2018年第2號修改）等相關(guān)規(guī)定，結(jié)合我市實(shí)際，現(xiàn)將土地增值稅預(yù)征率和核定征收率有關(guān)問題公告如下：
一、土地增值稅預(yù)征率
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅預(yù)征和清算應(yīng)當(dāng)區(qū)分普通住房、非普通住房和其他房地產(chǎn)三種類型，工程項(xiàng)目竣工結(jié)算后，及時進(jìn)行清算，多退少補(bǔ)。具體預(yù)征率如下：
（一）長島縣地域范圍內(nèi)開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目，納稅人銷售普通住房預(yù)征率為2%，銷售非普通住房和其他房地產(chǎn)預(yù)征率為3% 。
（二）長島縣地域范圍外，全市其它地域范圍內(nèi)開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目，納稅人銷售普通住房、非普通住房和其他房地產(chǎn)預(yù)征率為3% 。
（三）納稅人轉(zhuǎn)讓經(jīng)政府批準(zhǔn)建設(shè)的保障性住房取得的收入，暫不預(yù)征土地增值稅，但應(yīng)在取得收入時按規(guī)定到主管稅務(wù)機(jī)關(guān)登記或備案。
二、土地增值稅預(yù)征計(jì)算方法
（一）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)采取預(yù)收款方式銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目的，按照以下方法確定土地增值稅預(yù)征計(jì)征依據(jù)：
土地增值稅預(yù)征的計(jì)征依據(jù)=預(yù)收款-應(yīng)預(yù)繳增值稅稅款
（二）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)采取全款方式銷售或先開具發(fā)票的，土地增值稅預(yù)征的計(jì)征依據(jù)為不含增值稅收入。適用增值稅一般計(jì)稅方法的納稅人，其轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的土地增值稅應(yīng)稅收入不含增值稅銷項(xiàng)稅額;適用簡易計(jì)稅方法的納稅人，其轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的土地增值稅應(yīng)稅收入不含增值稅應(yīng)納稅額。
三、土地增值稅核定征收率
對符合核定征收條件的，原則上其土地增值稅核定征收率明確如下：
（一）銷售房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的，普通住宅、非普通住宅和其他房產(chǎn)的核定征收率不低于5%；
（二）轉(zhuǎn)讓舊房及建筑物的，核定征收率不低于5% 。
具體土地增值稅核定征收率由主管稅務(wù)機(jī)關(guān)根據(jù)實(shí)際情況測算稅額后確定。
本公告自2019年1月1日起執(zhí)行?！?煙臺市地方稅務(wù)局關(guān)于公布我市土地增值稅核定征收率的公告》 （2017年第1號）同時廢止。
特此公告。
國家稅務(wù)總局煙臺市稅務(wù)局
2018年12月7日
《國家稅務(wù)總局煙臺市稅務(wù)局關(guān)于調(diào)整土地增值稅預(yù)征率和核定征收率有關(guān)問題的公告》的解讀
發(fā)布時間：2018-12-10 來源：煙臺市稅務(wù)局
. 一、發(fā)布《國家稅務(wù)總局煙臺市稅務(wù)局關(guān)于調(diào)整土地增值稅預(yù)征率和核定征收率有關(guān)問題的公告》公告的背景
《山東省地方稅務(wù)局關(guān)于修訂《山東省地方稅務(wù)局土地增值稅“三控一促”管理辦法》的公告》 （山東省地方稅務(wù)局公告2017年第5號發(fā)布， 國家稅務(wù)總局山東省稅務(wù)局公告2018年第2號修改，以下簡稱《辦法》）對房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目土地增值稅預(yù)征和清算分類方法有所調(diào)整，而我市土地增值稅預(yù)征率由各縣市區(qū)稅務(wù)局自行確定，尚未在全市范圍內(nèi)統(tǒng)一規(guī)范。同時經(jīng)調(diào)研落實(shí)，《煙臺市地方稅務(wù)局關(guān)于公布我市土地增值稅核定征收率有關(guān)問題的公告》（2017年第1號）已不適應(yīng)我市房地產(chǎn)市場實(shí)際情況需要。根據(jù)《辦法》的授權(quán)，結(jié)合我市實(shí)際，我們決定發(fā)布《國家稅務(wù)總局煙臺市稅務(wù)局關(guān)于調(diào)整土地增值稅預(yù)征率和核定征收率有關(guān)問題的公告》（以下簡稱《公告》），對我市土地增值稅預(yù)征率和核定征收率統(tǒng)一進(jìn)行明確。
二、《公告》對預(yù)征率是如何規(guī)定的
根據(jù)《辦法》第十四條“各市稅務(wù)局應(yīng)當(dāng)按照普通住房、非普通住房和其他房地產(chǎn)三種類型，科學(xué)合理地確定預(yù)征率進(jìn)行預(yù)征，并按規(guī)定進(jìn)行清算”的要求，為保持政策的連續(xù)性、穩(wěn)定性，統(tǒng)一規(guī)范全市房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅預(yù)征率如下：
（一）長島縣地域范圍內(nèi)開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目，納稅人銷售普通住房預(yù)征率為2%，銷售非普通住房和其他房地產(chǎn)預(yù)征率為3% 。
（二）長島縣地域范圍外，全市其它地域范圍內(nèi)開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目，納稅人銷售普通住房、非普通住房和其他房地產(chǎn)預(yù)征率為3% 。
（三）納稅人轉(zhuǎn)讓經(jīng)政府批準(zhǔn)建設(shè)的保障性住房取得的收入，暫不預(yù)征土地增值稅，但應(yīng)在取得收入時按規(guī)定到主管地稅機(jī)關(guān)登記或備案。
三、土地增值稅預(yù)征的計(jì)稅依據(jù)如何確定
按照《國家稅務(wù)總局關(guān)于營改增后土地增值稅若干征管規(guī)定的公告》（國家稅務(wù)總局公告2016年第70號）的規(guī)定，《辦法》第十二條對營改增后土地增值稅應(yīng)稅收入進(jìn)行了明確，即適用增值稅一般計(jì)稅方法的納稅人，其轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的土地增值稅應(yīng)稅收入不含增值稅銷項(xiàng)稅額；適用簡易計(jì)稅方法的納稅人，其轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的土地增值稅應(yīng)稅收入不含增值稅應(yīng)納稅額?！掇k法》第十三條對營改增后土地增值稅預(yù)征計(jì)稅依據(jù)進(jìn)行了明確，即房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)采取預(yù)收款方式銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目的，土地增值稅預(yù)征的計(jì)征依據(jù)為：
土地增值稅預(yù)征的計(jì)征依據(jù)=預(yù)收款-應(yīng)預(yù)繳增值稅稅款
考慮到實(shí)際工作中存在房地產(chǎn)企業(yè)全款銷售和提前開具發(fā)票的情況，根據(jù)《營業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)實(shí)施辦法》關(guān)于納稅義務(wù)發(fā)生時間的規(guī)定，我們明確全款銷售和先開具發(fā)票的情況下土地增值稅預(yù)征的計(jì)征依據(jù)為不含增值稅收入。
四、土地增值稅的核定征收是怎么規(guī)定的
根據(jù)《國家稅務(wù)總局關(guān)于加強(qiáng)土地增值稅征管工作的通知》（國稅發(fā)〔2010〕53號）“核定征收率原則上不低于5%”的要求,結(jié)合近年來我市房地產(chǎn)價格增長較快的實(shí)際情況，兼顧各縣市區(qū)房地產(chǎn)市場發(fā)展水平，對我市銷售房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目或轉(zhuǎn)讓舊房及建筑物的土地增值稅核定征收率進(jìn)行適度調(diào)整，分類型確定核定征收率不低于5% 。
《辦法》只規(guī)定了開發(fā)項(xiàng)目清算可以核定征收的情形，但實(shí)際工作中除了房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售房地產(chǎn)項(xiàng)目外，舊房轉(zhuǎn)讓也涉及到土地增值稅核定征收的情形，依據(jù)財稅〔2006〕21號文件規(guī)定,對于轉(zhuǎn)讓舊房及建筑物，既沒有評估價格，又不能提供購房發(fā)票的，應(yīng)告知納稅人實(shí)行核定征收，具體核定征收率由主管稅務(wù)機(jī)關(guān)進(jìn)行核定。
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