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32、土地增值稅清算問題
日期：2018-04-27
來源：北京市稅務局
問：您好！請問房地產企業(yè)在進行土地增值稅清算時，根據(jù)《中華人民共和國土地增值稅暫行條例實施細則》第七條第（三）項規(guī)定，開發(fā)土地和新建房及配套設施的費用（以下簡稱房地產開發(fā)費用），是指與房地產開發(fā)項目有關的銷售費用、管理費用、財務費用。財務費用中的利息支出，凡能夠按轉讓房地產項目計算分攤并提供金融機構證明的，允許據(jù)實扣除，但最高不能超過按商業(yè)銀行同類同期貸款利率計算的金額。
1、如果清算企業(yè)既有向銀行貸款，又有向個人借款，是不是適用本條款？減去向個人借款部分，剩余向銀行貸款支付利息可以按實際發(fā)生額扣除？
2、適用《中華人民共和國土地增值稅暫行條例實施細則》第七條第（三）項同時規(guī)定，凡不能按轉讓房地產項目計算分攤利息支出或不能提供金融機構證明的，房地產開發(fā)費用按本條（一）、（二）項規(guī)定計算的金額（取得土地使用權支付的地價款及有關費用、房地產開發(fā)成本）之和的百分之十以內計算扣除？
3、企業(yè)借款利息發(fā)生額較大，前期資本化處理，完工以后是否需要費用化處理；如果費用化處理，是不是后期發(fā)生的借款利息在5%計算范圍之內？
謝謝！
答：您好，針對問題1、2，請參閱《國家稅務總局關于土地增值稅清算有關問題的通知》（國稅函〔2010〕220號）第三條規(guī)定：“（一）財務費用中的利息支出，凡能夠按轉讓房地產項目計算分攤并提供金融機構證明的，允許據(jù)實扣除，但最高不能超過按商業(yè)銀行同類同期貸款利率計算的金額。其他房地產開發(fā)費用，在按照“取得土地使用權所支付的金額”與“房地產開發(fā)成本”金額之和的5%以內計算扣除。
（二）凡不能按轉讓房地產項目計算分攤利息支出或不能提供金融機構證明的，房地產開發(fā)費用在按“取得土地使用權所支付的金額”與“房地產開發(fā)成本”金額之和的10%以內計算扣除。  全部使用自有資金，沒有利息支出的，按照以上方法扣除。  上述具體適用的比例按省級人民政府此前規(guī)定的比例執(zhí)行。（三）房地產開發(fā)企業(yè)既向金融機構借款，又有其他借款的，其房地產開發(fā)費用計算扣除時不能同時適用本條（一）、（二）項所述兩種辦法。房地產企業(yè)向銀行借款，扣除時或者選擇對能夠按轉讓房地產項目計算分攤并提供金融機構證明的，允許據(jù)實扣除，但最高不能超過按商業(yè)銀行同類同期貸款利率計算的金額。或者選擇房地產開發(fā)費用在按“取得土地使用權所支付的金額”與“房地產開發(fā)成本”金額之和的10%以內計算扣除，兩種辦法不能同時使用。向個人借款，不得據(jù)實扣除。應比照不能提供金融機構證明的情況處理。
33、土地增值稅納稅義務發(fā)生時間是否以判決書、裁定書、民事調解書確定的權屬轉移時間為準
日期：2018-04-03
來源：北京市稅務局
問：法院在進行民事判決、民事裁定、民事調解過程中，判決或裁定房地產所有權轉移，土地增值稅納稅義務發(fā)生時間是否以判決書、裁定書、民事調解書確定的權屬轉移時間為準
答：您好，請參閱《物權法》第二十八條規(guī)定：“因人民法院、仲裁委員會的法律文書或者人民政府的征收決定等，導致物權設立、變更、轉讓或者消滅的，自法律文書或者人民政府的征收決定等生效時發(fā)生效力。”其中，人民法院、仲裁委員會的法律文書包括判決書、裁定書、裁決書以及調解書。
34、土地增值稅
日期：2019-09-11
來源：廈門市稅務局
問：您好~根據(jù)現(xiàn)行土地增值稅規(guī)定，同一投資主體內部所屬企業(yè)之間土地、房屋權屬的劃轉應征收土地增值稅。那么，這種劃轉情況下，土地增值稅申報表（非從事房地產開發(fā)的納稅人適用）上“轉讓房地產收入總額”如何填寫？能否按劃轉資產原賬面凈值填寫？謝謝答復！
答：按市場公允價值計入收入。
35、工貿公司出售自己開發(fā)的在建房地產項目，土地增值稅是否可以享受加計扣除
日期：2019-09-10
來源：山東省稅務局
問：你好，我們是一家工貿公司，我們依工貿公司的名義取得了住宅項目開發(fā)的審批手續(xù)，項目登記單、建設項目用地規(guī)劃許可證、建設項目工程規(guī)劃許可證、建設項目施工許可證等?，F(xiàn)在項目已經達到備案投資額的25%，我們把在建項目整體轉讓，在轉讓環(huán)節(jié)我們的土地增值稅是否可以享受加計扣除的優(yōu)惠政策？
答：根據(jù)《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》（國務院令第138號） 第六條 計算增值額的扣除項目：
（一）取得土地使用權所支付的金額；
（二）開發(fā)土地的成本、費用；
（三）新建房及配套設施的成本、費用，或者舊房及建筑物的評估價格；
（四）與轉讓房地產有關的稅金；
（五）財政部規(guī)定的其他扣除項目。
根據(jù)《中華人民共和國土地增值稅暫行條例實施細則》（財法字〔1995〕6號）   第七條 條例第六條所列的計算增值額的扣除項目，具體為：
（一）取得土地使用權所支付的金額，是指納稅人為取得土地使用權所支付的地價款和按國家統(tǒng)一規(guī)定交納的有關費用。
（二）開發(fā)土地和新建房及配套設施（以下簡稱房增開發(fā)）的成本，是指納稅人房地產開發(fā)項目實際發(fā)生的成本（以下簡稱房增開發(fā)成本），包括土地征用及拆遷補償費、前期工程費、建筑安裝工程費、基礎設施費、公共配套設施費、開發(fā)間接費用。
土地征用及拆遷補償費，包括土地征用費、耕地占用稅、勞動力安置費及有關地上、地下附著物拆遷補償?shù)膬糁С?、安置動遷用房支出等。
前期工程費，包括規(guī)劃、設計、項目可行性研究和水文、地質、勘察、測繪、“三通一平”等支出。
建筑安裝工程費，是指以出包方式支付給承包單位的建筑安裝工程費，以自營方式發(fā)生的建筑安裝工程費。
基礎設施費，包括開發(fā)小區(qū)內道路、供水、供電、供氣、排污、排洪、通訊、照明、環(huán)衛(wèi)、綠化等工程發(fā)生的支出。
公共配套設施費，包括不能有償轉讓的開發(fā)小區(qū)內公共配套設施發(fā)生的支出。
開發(fā)間接費用，是指直接組織、管理開發(fā)項目發(fā)生的費用，包括工資、職工福利費、折舊費、修理費、辦公費、水電費、勞動保護費、周轉房攤銷等。
（六）根據(jù)條例第六條（五）項規(guī)定，對從事房地產開發(fā)的納稅人可按本條（一）、（二）項規(guī)定計算的金額之和，加計20%的扣除。
請詳細說明您的情況及業(yè)務，為了方便與您的溝通，能夠及時解答您的問題，縮短網絡流轉時間，建議可以撥打12366納稅服務進行咨詢。 
35、房地產企業(yè)之支付的逾期過渡費，土地增值稅能否扣除，依據(jù)是什么？
日期：2019-09-10
來源：貴州省稅務局
問：開發(fā)公司先支付給拆遷指揮部，拆遷指揮部在支付給拆遷戶，拆遷指揮部有一份政府頒發(fā)的文件，上面約定房地產企業(yè)不能按時照約定交付拆遷戶房屋的，根據(jù)貴州省城市房屋拆遷管理辦法，由于拆遷人的責任延遲過度期限的，對自行安排住處的被拆遷房屋使用人，從逾期之月起在原臨時安置補助標準的基礎上增加臨時安置補助費，增加標準為：逾期不滿半年的增加25%，逾期滿半年不足一年的增加50%：逾期不滿半年的增加25%；逾期滿半年不足一年的增加50%，逾期滿一年不足二年的增加75%，逾期五年以上的增加500%。額外超期的過渡費，土地增值稅能否加計扣除？
答：根據(jù)《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》 （國務院令第138號）規(guī)定：“ 第六條 計算增值額的扣除項目：
（一）取得土地使用權所支付的金額；
（二）開發(fā)土地的成本、費用；
（三）新建房及配套設施的成本、費用，或者舊房及建筑物的評估價格；
（四）與轉讓房地產有關的稅金；
（五）財政部規(guī)定的其他扣除項目。”。
因您的問題涉及到具體業(yè)務的判斷，建議您持該業(yè)務相關資料向您的主管稅務機關反饋，由主管稅務機關形成專題問題向業(yè)務部門具體咨詢。
36、土增清算發(fā)票扣除問題
日期：2019-09-12
來源：江西省稅務局
問：房地產企業(yè)取得的發(fā)票，土增清算前，款項尚未實際支付，在土增清算時，該發(fā)票是否可扣除。
答：綜合土地增值稅有關規(guī)定，在土地增值稅清算中，扣除項目金額應為實際發(fā)生并取得合法憑據(jù)的部分。參照國家稅務總局發(fā)布的《土地增值稅管理規(guī)程》第29條第二款的精神，項目建設過程中已實際發(fā)生并取得合法憑據(jù)，但尚未支付款項的支出，可以按規(guī)定計算扣除。
38、土地增值稅項目名稱變更
日期：2019-09-10
來源：福建省稅務局
問：我司為房地產開發(fā)項目，為簡易計稅老項目，前期項目預售階段按整個地塊申報土地增值稅，先因為清算分期問題，需要在稅務局系統(tǒng)拆分成項目，但是到大廳做調整，無法調整，這個要如何操作
答：房地產開發(fā)企業(yè)應當按照《建設工程規(guī)劃許可證》所載項目為單位進行清算。如您前期經向稅務機關備案，將多份《建設工程規(guī)劃許可證》項目合并備案成一個項目，現(xiàn)需要再分開的，電子稅務局無法直接操作，可聯(lián)系主管稅務機關核實修改。
文件依據(jù)：
根據(jù)《國家稅務總局福建省稅務局關于土地增值稅若干政策問題的公告》（國家稅務總局福建省稅務局公告2018年第21號）規(guī)定：“三、關于土地增值稅清算單位問題
房地產開發(fā)企業(yè)應當自取得《建設工程規(guī)劃許可證》的次月15日前，向主管稅務機關申報備案《建設工程規(guī)劃許可證》所載的建設項目名稱等基礎信息，并以申報備案的建設項目為單位進行土地增值稅清算。”
39、土地增值稅清算中無償配建廉租房稅務處理
日期：2019-09-05
來源：廈門市稅務局
問：房地產開發(fā)項目在土地獲取相關文件中明確約定，應按一定比例配建廉租房，建成后無償移交政府相關部門。
土地增值稅清算中，無償配建廉租房，是否應按《國家稅務總局關于房地產開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關問題的通知》（國稅發(fā)[2006]187號）第三條第（一）款規(guī)定確認收入，同時將此確認為房地產開發(fā)項目的取得土地使用權所支付的金額？
答：納稅人按照土地出讓合同約定無償移交的競配建部分，辦理土地增值稅清算時，應當按照《國家稅務總局關于房地產開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關問題的通知》（國稅發(fā)〔2006〕187號）第三條第一款規(guī)定確認銷售收入。
40、土地增值稅
日期：2019-09-06
來源：浙江省稅務局
問：取得土地使用權支付款中列支印花稅125,250.00元，按財務規(guī)定取得土地使用權支付款中列支印花稅應予資本化，不屬于銷售流轉環(huán)節(jié)的印花稅，可否作為土地增值稅清算稅前扣除項目。
答：《中華人民共和國土地增值稅暫行條例實施細則》（財法字〔1995〕6號）“ 第七條 條例第六條所列的計算增值額的扣除項目，具體為：
（一）取得土地使用權所支付的金額，是指納稅人為取得土地使用權所支付的地價款和按國家統(tǒng)一規(guī)定交納的有關費用。”
根據(jù)《財政部 國家稅務總局關于土地增值稅一些具體問題規(guī)定的通知》（財稅字〔1995〕48號）規(guī)定：“九、關于計算增值額時扣除已繳納印花稅的問題
細則中規(guī)定允許扣除的印花稅，是指在轉讓房地產時繳納的印花稅。”
41、一般計稅的房開企業(yè)土地增值稅清算時應稅收入如何計算？
日期：2019-09-03
來源：遼寧省稅務局
問：房地開發(fā)企業(yè)為一般納稅人，在土地增值稅清算時應稅收入如何計算？如銷售含稅收入5000萬（項目已全部售完），土地出讓金1000萬，那清算時是按5000萬/（1+9%）計算應稅收入，還是按（5000-1000）/（1+9%）計算應稅收入呢？
答：根據(jù)《國家稅務總局關于土地增值稅清算有關問題的通知》（國稅函〔2010〕220號）第一條規(guī)定，關于土地增值稅清算時收入確認的問題
土地增值稅清算時，已全額開具商品房銷售發(fā)票的，按照發(fā)票所載金額確認收入；未開具發(fā)票或未全額開具發(fā)票的，以交易雙方簽訂的銷售合同所載的售房金額及其他收益確認收入。銷售合同所載商品房面積與有關部門實際測量面積不一致，在清算前已發(fā)生補、退房款的，應在計算土地增值稅時予以調整。
根據(jù)《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》（國務院令第138號）第六條規(guī)定：“計算增值額的扣除項目：
（一）取得土地使用權所支付的金額；
（二）開發(fā)土地的成本、費用；
（三）新建房及配套設施的成本、費用，或者舊房及建筑物的評估價格；
（四）與轉讓房地產有關的稅金；
（五）財政部規(guī)定的其他扣除項目。”
根據(jù)《中華人民共和國土地增值稅暫行條例實施細則》（財法字〔1995〕6號）第七條規(guī)定：“條例第六條所列的計算增值額的扣除項目，具體為：
(一)取得土地使用權所支付的金額，是指納稅人為取得土地使用權所支付的地價款和按國家統(tǒng)一規(guī)定交納的有關費用。
(二)開發(fā)土地和新建房及配套設施(以下簡稱房地產開發(fā))的成本，是指納稅人房地產開發(fā)項目實際發(fā)生的成本(以下簡稱房地產開發(fā)成本)，包括土地征用及拆遷補償費、前期工程費、建筑安裝工程費、基礎設施費、公共配套設施費、開發(fā)間接費用。
土地征用及拆遷補償費，包括土地征用費、耕地占用稅、勞動力安置費及有關地上、地下附著物拆遷補償?shù)膬糁С?、安置動遷用房支出等。
前期工程費，包括規(guī)劃、設計、項目可行性研究和水文、地質、勘察、測繪、“三通一平”等支出。
建筑安裝工程費，是指以出包方式支付給承包單位的建筑安裝工程費，以自營方式發(fā)生的建筑安裝工程費。
基礎設施費，包括開發(fā)小區(qū)內道路、供水、供電、供氣、排污、排洪、通訊、照明、環(huán)衛(wèi)、綠化等工程發(fā)生的支出。
公共配套設施費，包括不能有償轉讓的開發(fā)小區(qū)內公共配套設施發(fā)生的支出。
開發(fā)間接費用，是指直接組織、管理開發(fā)項目發(fā)生的費用，包括工資、職工福利費、折舊費、修理費、辦公費、水電費、勞動保護費、周轉房攤銷等。
(三)開發(fā)土地和新建房及配套設施的費用(以下簡稱房地產開發(fā)費用)，是指與房地產開發(fā)項目有關的銷售費用、管理費用、財務費用。
財務費用中的利息支出，凡能夠按轉讓房地產項目計算分攤并提供金融機構證明的，允許據(jù)實扣除，但最高不能超過按商業(yè)銀行同類同期貸款利率計算的金額。其他房地產開發(fā)費用，按本條(一)、(二)項規(guī)定計算的金額之和的5%以內計算扣除。
凡不能按轉讓房地產項目計算分攤利息支出或不能提供金融機構證明的，房地產開發(fā)費用按本條(一)、(二)項規(guī)定計算的金額之和的10%以內計算扣除。
上述計算扣除的具體比例，由各省、自治區(qū)、直轄市人民政府規(guī)定。
(四)舊房及建筑物的評估價格，是指在轉讓已使用的房屋及建筑物時，由政府批準設立的房地產評估機構評定的重置成本價乘以成新度折扣率后的價格。評估價格須經當?shù)囟悇諜C關確認。
(五)與轉讓房地產有關的稅金，是指在轉讓房地產時繳納的營業(yè)稅、城市維護建設稅、印花稅。因轉讓房地產交納的教育費附加，也可視同稅金予以扣除。
(六)根據(jù)條例第六條(五)項規(guī)定，對從事房地產開發(fā)的納稅人可按本條(一)、(二)項規(guī)定計算的金額之和，加計20%的扣除。”
根據(jù)《國家稅務總局關于營改增后土地增值稅若干征管規(guī)定的公告》（國家稅務總局公告2016年第70號）
第一條規(guī)定，關于營改增后土地增值稅應稅收入確認問題
營改增后，納稅人轉讓房地產的土地增值稅應稅收入不含增值稅。適用增值稅一般計稅方法的納稅人，其轉讓房地產的土地增值稅應稅收入不含增值稅銷項稅額;適用簡易計稅方法的納稅人，其轉讓房地產的土地增值稅應稅收入不含增值稅應納稅額。
42、政府財政補貼扣除發(fā)生額后計算土地增值稅？
日期：2019-09-03
來源：重慶市稅務局
問：2012年茂盛房地產開發(fā)公司開發(fā)建設大型商場，政府財政補貼2000萬元，用于補助基礎設施建設。在土地增值稅清算計算扣除金額時，是按基礎設施實際發(fā)生額計算，還是要沖減基礎設施實際發(fā)生額計算。
答：根據(jù)《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》（國務院令第138號）文件規(guī)定，“第六條 計算增值額的扣除項目：
（一）取得土地使用權所支付的金額；
（二）開發(fā)土地的成本、費用；
（三）新建房及配套設施的成本、費用，或者舊房及建筑物的評估價格；
（四）與轉讓房地產有關的稅金；
（五）財政部規(guī)定的其他扣除項目。”
在土地增值稅清算計算扣除金額時，政府的財政補貼能否沖減基礎設施實際發(fā)生額建議向主管稅務機關進一步核實，文件沒有規(guī)定。
43、土地增值稅清算土地成本扣除金額
日期：2019-09-03
來源：河南省稅務局
問：我公司為房地產開發(fā)企業(yè)，開發(fā)某房地產項目，請問目前河南省對土地價款抵減的銷項稅額在土地增值稅清算中是如何處理的，是增加清算收入還是減少清算開發(fā)成本？
答：一、根據(jù)《國家稅務總局關于發(fā)布<房地產開發(fā)企業(yè)銷售自行開發(fā)的房地產項目增值稅征收管理暫行辦法>的公告》（國家稅務總局公告2016年第18號）第四條規(guī)定，房地產開發(fā)企業(yè)中的一般納稅人（以下簡稱一般納稅人）銷售自行開發(fā)的房地產項目，適用一般計稅方法計稅，按照取得的全部價款和價外費用，扣除當期銷售房地產項目對應的土地價款后的余額計算銷售額。銷售額的計算公式如下：銷售額=（全部價款和價外費用-當期允許扣除的土地價款）÷（1+11%）
二、根據(jù)《關于營改增后契稅 房產稅 土地增值稅 個人所得稅計稅依據(jù)問題的通知》（財稅〔2016〕43號）第三條規(guī)定，土地增值稅納稅人轉讓房地產取得的收入為不含增值稅收入。……
三、根據(jù)《國家稅務總局關于營改增后土地增值稅若干征管規(guī)定的公告》（國家稅務總局公告2016年第70號）第一條規(guī)定，關于營改增后土地增值稅應稅收入確認問題 營改增后，納稅人轉讓房地產的土地增值稅應稅收入不含增值稅。適用增值稅一般計稅方法的納稅人，其轉讓房地產的土地增值稅應稅收入不含增值稅銷項稅額;適用簡易計稅方法的納稅人，其轉讓房地產的土地增值稅應稅收入不含增值稅應納稅額。……
因此，請您按照上述文件規(guī)定執(zhí)行，具體涉稅事宜建議聯(lián)系主管稅務機關進一步確認。
44、印花稅能否作為稅金及附加在土地增值稅清算中單獨扣除
日期：2019-08-30
來源：江蘇省稅務局
問：印花稅能否作為稅金及附加在土地增值稅清算中單獨扣除
答：根據(jù)《財政部 國家稅務總局關于土地增值稅一些具體問題規(guī)定的通知》（財稅字〔1995〕48號）規(guī)定：“ 九、關于計算增值額時扣除已繳納印花稅的問題
細則中規(guī)定允許扣除的印花稅，是指在轉讓房地產時繳納的印花稅。房地產開發(fā)企業(yè)按照《施工、房地產開發(fā)企業(yè)財務制度》的有關規(guī)定，其繳納的印花稅列入管理費用，已相應予以扣除。其他的土地增值稅納稅義務人在計算土地增值稅時允許扣除在轉讓時繳納的印花稅。”
45、房地產開發(fā)企業(yè)臨時樣板間的建造成本能否作為土地增值稅的扣除項目
日期：2019-08-28
來源：江蘇省稅務局
問：房地產開發(fā)企業(yè)臨時樣板間的建造成本能否作為土地增值稅的扣除項目？請給予“可以”或“不可以”的答復，而不是抄摘文件原文，謝謝！根據(jù)國稅發(fā)（2009）31號文第二十七條，在企業(yè)所得稅中對開發(fā)產品計稅成本支出內容的約定中：開發(fā)間接費項目包括了項目營銷設施建造費等。難道企業(yè)所得稅和土地增值稅對營銷設施建造費計入成本的計算口徑會有不一致?
之前已問過，江蘇稅務局回復如下：
江蘇12366納稅服務熱線：您好！房地產企業(yè)單獨修建的售樓部、樣板房等營銷設施費，應分不同情況處理：    一、在開發(fā)小區(qū)內、項目主體外修建臨時性建筑物作為售樓部、樣板房的，其發(fā)生的設計、建造、裝修等費用，應計入房地產開發(fā)費用扣除。    二、依托項目主體內的臨時售樓部、樣板房，其發(fā)生的設計、建造、裝修等費用，建成后有償轉讓的，應計算收入并準予扣除。    三、房地產企業(yè)利用規(guī)劃配套設施（如：會所、物業(yè)管理用房），發(fā)生的售樓部、樣板房的設計、建造、裝修等費用，按以下原則處理：    1.建成后產權屬于全體業(yè)主所有的，其成本、費用可以扣除。    2.建成后無償移交給政府、公用事業(yè)單位用于非營利性社會公共事業(yè)的，其成本、費用可以扣除。    3.建成后有償轉讓的，應計算收入，并準予扣除成本、費用。本次咨詢僅供參考，具體以法律法規(guī)及相關規(guī)定為準。
想再明確一下：一、在開發(fā)小區(qū)內、項目主體外修建臨時性建筑物作為售樓部、樣板房的，其發(fā)生的設計、建造、裝修等費用，應計入房地產開發(fā)費用扣除。
所述房地產開發(fā)費用指的是開發(fā)間接費用吧？我個人認為應可以在計繳土地增值稅時，作為房地產開發(fā)成本-開發(fā)間接費用扣除。謝謝！
答：江蘇省12366中心答復：尊敬的納稅人（扣繳義務人、繳費人）您好！您所反映的問題已轉至省局相關稅政部門，如有回復，12366中心將第一時間給您回電。
46、在稅務部門進行土地增值稅清算期間，企業(yè)對人防車位整改的行為，稅務部門能否認可？
日期：2019-08-27
來源：安徽省稅務局
問：某房地產開發(fā)企業(yè)在土地增值稅清算報告中，將地下人防工程作為公共配套。稅務部門實地核查中發(fā)現(xiàn)，人防工程已改建為車位，部分車位已租售給業(yè)主使用，與企業(yè)申報不相符。清算期間，企業(yè)登報聲明：人防車位不再出售，產生的收益歸全體業(yè)主所有。并與業(yè)主協(xié)商，將已出售的人防車位退回。
答：根據(jù)《國家稅務總局安徽省稅務局關于修改<安徽省土地增值稅清算管理辦法>的公告》(國家稅務總局安徽省稅務局公告2018年第21號)規(guī)定：“第四十條  納稅人開發(fā)建造的與清算項目配套的居委會和派出所用房、會所、停車場（庫）、物業(yè)管理場所、變電站、熱力站、水廠、文體場館、學校、幼兒園、托兒所、醫(yī)院、郵電通訊設施等，建成后產權屬于全體業(yè)主所有的，其成本、費用可以扣除；建成后無償移交給政府、公用事業(yè)單位用于非營利性社會公共事業(yè)的，在提供政府、公用事業(yè)單位書面證明后，其成本、費用可以扣除；建成后有償轉讓的，應計算收入，并準予扣除成本、費用。
符合下列情況之一的，可以確認為建成后產權屬于全體業(yè)主所有：
（一）商品房銷售合同、協(xié)議或合同性質憑證中注明有關公共配套設施歸業(yè)主共有，且房屋登記機構在房屋登記簿中對屬業(yè)主共有的物業(yè)服務用房等配套建筑予以記載的。
（二）商品房銷售合同、協(xié)議或合同性質憑證中未注明有關公共配套設施歸業(yè)主共有，但通過其他方式向物業(yè)買受人提供書面公示材料注明有關公共配套設施歸業(yè)主共有，且房屋登記機構在房屋登記簿中對屬業(yè)主共有的物業(yè)服務用房等配套建筑予以記載的。
（三）商品房銷售合同、協(xié)議或合同性質憑證中注明有關公共配套設施歸業(yè)主共有，或通過其他方式向物業(yè)買受人提供書面公示材料注明有關公共配套設施歸業(yè)主共有，但因客觀原因房屋登記機構未在房屋登記簿中對屬業(yè)主共有的物業(yè)服務用房等配套建筑予以記載，主管稅務機關應當調查取證予以確認。
（四）法院判決書、裁定書、調解書以及仲裁裁決書確定屬于全體業(yè)主共有的。”
具體執(zhí)行中建議與當?shù)刂鞴芏悇諜C關進一步確認。
47、土地增值稅清算時，代建學校（合同之外）的建安成本，能否作為購買土地使用權的成本扣除
日期：2019-08-28
來源：安徽省稅務局
問：某房地產開發(fā)企業(yè)，2010年通過競標方式獲得一塊土地使用權，同年辦理了土地使用證，進行開發(fā)并取得了預售許可證。
2012年企業(yè)按照區(qū)政府要求，在開發(fā)的小區(qū)旁代建一所學校（在規(guī)劃紅線以外）。市建設規(guī)劃委員會牽頭土地管理等部門召開協(xié)調會，明確了因代建學校使企業(yè)開發(fā)的項目容積率發(fā)生變化，需補交的土地出讓金。2013年區(qū)政府與企業(yè)簽訂了代建合同，雙方約定以代建小學抵減土地出讓金，土地出讓金未實際繳納，也未取得土地出讓金的票據(jù)。
2019年進行土地增值稅清算，稅務部門認為：代建學校的事項，在土地購買合同中沒有約定，且學校在規(guī)劃紅線以外，與該清算項目調整容積率無關，又沒有取得土地出讓金的票據(jù)，不允許作為土地成本扣除。
企業(yè)認為：雖未繳納土地出讓金，但是按照政府要求代建學校，發(fā)生了建安成本，政府同意以代建學校抵減土地出讓金。
請問：企業(yè)能否以代建學校的建安成本，作為購買土地使用權的成本，進入清算扣除成本。
答：根據(jù)《國家稅務總局安徽省稅務局關于修改<安徽省土地增值稅清算管理辦法>的公告》（國家稅務總局安徽省稅務局公告2018年第21號）規(guī)定：“第三十六條  扣除項目應同時符合下列要求：
（一）符合國家法律、法規(guī)、規(guī)章以及有關規(guī)范性文件的規(guī)定。
（二）經濟業(yè)務應當是真實發(fā)生的。
（三）扣除項目金額應當按照《中華人民共和國土地增值稅暫行條例實施細則》第七條的規(guī)定，準確地在各項目中分別歸集，不得混淆。
（四）扣除項目金額中所歸集的各項成本和費用必須是在清算項目開發(fā)中直接發(fā)生的或應當分攤的。
（五）納稅人同時開發(fā)多個項目、分期開發(fā)項目、或者同一項目中建造不同類型房地產涉及到分攤共同的成本費用的，應按照受益對象，采用合理的分配方法分攤。
（六）在土地增值稅清算中，對同一類事項，應當采取相同的會計政策及稅務處理方法。會計核算與稅務處理規(guī)定不一致的，以稅務處理規(guī)定為準。
（七）取得土地所支付的金額、土地征用及拆遷補償費、前期工程費、建筑安裝工程費、基礎設施費、公共配套設施費以及據(jù)實計算扣除的利息支出，應當已經實際支付。
第三十七條  扣除項目金額中所歸集的各項成本和費用，應取得合法有效憑證。包括但不限于：
（一）支付給境內單位或者個人的款項，且屬于《中華人民共和國發(fā)票管理辦法》第十九條規(guī)定的開具發(fā)票范圍的，以取得的發(fā)票或者按照規(guī)定視同發(fā)票管理的憑證為合法有效憑證。
（二）支付的行政事業(yè)性收費或者政府性基金，以取得的財政票據(jù)為合法有效憑證。
（三）支付給境外單位或者個人的款項，以該單位或者個人的簽收單據(jù)及境外公證機構的確認證明為合法有效憑證；屬于境內代扣代繳稅款的，按國家稅務總局有關規(guī)定執(zhí)行。
（四）法院判決書、裁定書、調解書，以及仲裁裁決書、公證債權文書。
（五）財政部、國家稅務總局規(guī)定的其他合法有效憑證。
第三十八條  取得土地使用權所支付的金額，是指納稅人為取得土地使用權所支付的地價款和按國家統(tǒng)一規(guī)定交納的有關費用。其中，取得土地使用權所支付的地價款是指納稅人依據(jù)有關土地轉讓、出讓合同、協(xié)議及其補充協(xié)議以貨幣或者其他形式支付的款項。依據(jù)有關土地轉讓、出讓合同、協(xié)議及其補充協(xié)議，政府或有關單位、部門以扶持、獎勵、補助、改制或其他形式返還、支付、撥付給納稅人或其控股方、關聯(lián)方的金額應從取得土地使用權所支付的金額中剔除。”
48、購買法拍房無原始發(fā)票有原始購房合同和原始契稅完稅證如何計征土地增值稅？
日期：2019-08-27
來源：河南省稅務局
問：購買法拍房能提供下列資料：
1.原購房合同
2.原契稅完稅證
3.人民法院案件款專用收據(jù)
4.拍賣成交確認書
5.執(zhí)行裁定書
6.協(xié)助執(zhí)行通知書
7.無原始發(fā)票
答：一、根據(jù)《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》（國務院令第138號）規(guī)定，第四條 納稅人轉讓房地產所取得的收入減除本條例第六條規(guī)定扣除項目金額后的余額，為增值額。第五條 納稅人轉讓房地產所取得的收入，包括貨幣收入、實物收入和其他收入。第六條 計算增值額的扣除項目：（一）取得土地使用權所支付的金額；（二）開發(fā)土地的成本、費用；（三）新建房及配套設施的成本、費用，或者舊房及建筑物的評估價格；（四）與轉讓房地產有關的稅金；（五）財政部規(guī)定的其他扣除項目。土地增值稅實行四級超率累進稅率：……
二、根據(jù)《中華人民共和國土地增值稅暫行條例實施細則》（財法字〔1995〕6號）規(guī)定，第七條 條例第六條所列的計算增值額的扣除項目，具體為：……（四）舊房及建筑物的評估價格，是指在轉讓已使用的房屋及建筑物時，由政府批準設立的房地產評估機構評定的重置成本價乘以成新度折扣率后的價格。評估價格須經當?shù)囟悇諜C關確認。（五）與轉讓房地產有關的稅金，是指在轉讓房地產時繳納的營業(yè)稅、城市維護建設稅、印花稅。因轉讓房地產交納的教育費附加，也可視同稅金予以扣除。……
三、根據(jù)《財政部、國家稅務總局關于土地增值稅一些具體問題規(guī)定的通知》(財稅字〔1995〕48號)第十條規(guī)定，轉讓舊房的，應按房屋及建筑物的評估價格、取得土地使用權所支付的地價款和按國家統(tǒng)一規(guī)定交納的有關費用以及在轉讓環(huán)節(jié)繳納的稅金作為扣除項目金額計征土地增值稅。對取得土地使用權時未支付地價款或不能提供已支付的地價款憑據(jù)的，不允許扣除取得土地使用權所支付的金額。
四、根據(jù)《財政部、國家稅務總局關于土地增值稅若干問題的通知》(財稅〔2006〕21號)第二條規(guī)定，關于轉讓舊房準予扣除項目的計算問題，納稅人轉讓舊房及建筑物，凡不能取得評估價格，但能提供購房發(fā)票的，經當?shù)囟悇詹块T確認，《條例》第六條第（一）、（三）項規(guī)定的扣除項目的金額，可按發(fā)票所載金額并從購買年度起至轉讓年度止每年加計5%計算。對納稅人購房時繳納的契稅，凡能提供契稅完稅憑證的，準予作為“與轉讓房地產有關的稅金”予以扣除，但不作為加計5%的基數(shù)。對于轉讓舊房及建筑物，既沒有評估價格，又不能提供購房發(fā)票的，地方稅務機關可以根據(jù)《中華人民共和國稅收征收管理法》（以下簡稱《稅收征管法》）第35條的規(guī)定，實行核定征收。
五、根據(jù)《河南省地方稅務局關于明確土地增值稅若干政策的通知》（豫地稅發(fā)[2010]28號）規(guī)定，五、轉讓二手房的問題個人轉讓二手房時，凡能夠正確計算收入和扣除項目的，按土地增值稅的有關規(guī)定申報納稅。對無法計算扣除項目金額的納稅人可按核定征收的方式征收土地增值稅。
六、根據(jù)《河南省地方稅務局關于調整土地增值稅核定征收率有關問題的公告》（河南省地方稅務局公告2011年第10號）第一條規(guī)定，房地產開發(fā)企業(yè)以及非房地產開發(fā)企業(yè)均適用以下土地增值稅核定征收率。（一）住宅 1．普通標準住宅5%;2．除普通標準住宅以外的其他住宅6%。（二）除住宅以外的其他房地產項目8%。……（五）個人轉讓二手房的核定征收率 個人轉讓除住房以外的其他房地產項目無法清算的按6%的核定征收率征收土地增值稅。
因此，通過法院拍賣房產，轉讓舊房的，應按房屋及建筑物的評估價格、取得土地使用權所支付的地價款和按國家統(tǒng)一規(guī)定交納的有關費用以及在轉讓環(huán)節(jié)繳納的稅金作為扣除項目金額計征土地增值稅。對轉讓舊房既沒有評估價格，又不能提供購房發(fā)票的，實行核定征收。由于篇幅有限，您可參考上述文件規(guī)定。具體涉稅事宜建議您聯(lián)系主管稅務機關進一步確認。
49、土地增值稅清算建筑安裝等成本，涉及直接成本與間接成本如何分攤？
日期：2019-08-23
來源：廣西壯族自治區(qū)稅務局
問：土地增值稅清算時，涉及地上普通、非普通住宅與地下車位（含人防）等不同類型房產，對應地上、地下分別有明確指向的直接成本及地上、地下的間接成本（共同成本），如何進行不同類型房產的成本分攤？
答：根據(jù)廣西壯族自治區(qū)地方稅務局公告2018年第1號 第三十六條  開發(fā)產品總可售建筑面積按以下方法確定：
總可售建筑面積=總建筑面積-不可售建筑面積        
房地產開發(fā)項目根據(jù)房屋實測報告上載明的所有建筑物（開發(fā)產品）的實測建筑面積來確定總建筑面積。不可售建筑面積包括產權屬于全體業(yè)主所有的建筑面積、無償移交給政府、公用事業(yè)單位用于非營利性社會公共事業(yè)的建筑面積。
第三十七條  扣除項目金額的計算分攤方法：
（一）建筑面積法：即按照房地產建筑面積占總建筑面積的比例計算分攤。
（二）占地面積法：即按照房地產土地使用權面積占土地使用權總面積的比例計算分攤。
（三）稅務機關確認的其他合理方法。
第三十八條  納稅人分期開發(fā)項目或者同時開發(fā)多個項目的，或者同一項目中建造不同類型房地產的，應按照受益對象，采用合理的分配方法，分攤共同的成本費用：
（一）屬于不在同一宗土地上的多個房地產項目共同的成本費用，應按建筑面積法分攤。
（二）納稅人成片受讓同一宗土地的使用權后，分期分批開發(fā)、轉讓房地產的，取得土地的成本按占地面積法分攤,其他共同成本按建筑面積法計算分攤。
納稅人分期開發(fā)房地產項目，各清算單位扣除項目金額的計算分攤方法應保持一致。
（三）同一清算單位中納稅人可以提供土地使用權證或規(guī)劃資料及其他材料證明該類型房地產屬于獨立占地的，取得土地使用權所支付的金額和土地征用及拆遷補償費可按占地面積法計算分攤。
（四）同一清算單位中部分轉讓國有土地使用權或在建工程，其共同受益的項目成本，無法按照建筑面積法分攤計算的，可按照占地面積法或稅務機關確認的其他合理方法進行分攤。
（五）同一清算單位中建造不同類型房地產，建筑安裝工程費有明顯差異的，可按稅務機關確認的其他合理方法計算分攤。
50、統(tǒng)借統(tǒng)還利息是否可以在土地增值稅清算時扣除
日期：2019-08-28
來源：浙江省稅務局
問：母公司作為主體進行統(tǒng)借統(tǒng)還借款的利息，開發(fā)票向子公司收取，子公司在土地增值稅清算時是否可以據(jù)實扣除。需要提供哪些證明資料？
答：您在網站上提交的納稅咨詢問題收悉，現(xiàn)針對您所提供的信息簡要回復如下：
根據(jù)《國家稅務總局關于土地增值稅清算有關問題的通知》（國稅函〔2010〕220號）規(guī)定：“三、房地產開發(fā)費用的扣除問題
（一）財務費用中的利息支出，凡能夠按轉讓房地產項目計算分攤并提供金融機構證明的，允許據(jù)實扣除，但最高不能超過按商業(yè)銀行同類同期貸款利率計算的金額。其他房地產開發(fā)費用，在按照“取得土地使用權所支付的金額”與“房地產開發(fā)成本”金額之和的5%以內計算扣除。
（二）凡不能按轉讓房地產項目計算分攤利息支出或不能提供金融機構證明的，房地產開發(fā)費用在按“取得土地使用權所支付的金額”與“房地產開發(fā)成本”金額之和的10%以內計算扣除。
51、土地增值稅清算新房與舊房的標準？
日期：2019-08-23
來源：四川省稅務局
問：我公司是四川一家房地產開發(fā)企業(yè)，開發(fā)的一處商鋪竣工后自行對外出租，合同租賃期限兩年，請問租賃期限屆滿后我公司處置該處商鋪，土地增值稅清算時是按新建房還是二手房政策清算。根據(jù)財稅字【1995】48號，舊房的標準由各省稅務機關具體規(guī)定，請給予政策指導為盼！
答：根據(jù)《財政部 國家稅務總局關于土地增值稅一些具體問題規(guī)定的通知》（財稅字〔1995〕48號）規(guī)定：“七、關于新建房與舊房的界定問題
新建房是指建成后未使用的房產。凡是已使用一定時間或達到一定磨損程度的房產均屬舊房。使用時間和磨損程度標準可由各省、自治區(qū)、直轄市財政廳（局）和地方稅務局具體規(guī)定。” （根據(jù)您描述的問題，建議攜帶資料到主管稅務機關界定）
52、土地增值稅清算土地價款抵扣問題
日期：2019-08-28
來源：浙江省稅務局
問：營改增后的增值稅環(huán)境下，房地產開發(fā)公司按規(guī)定允許以本項目土地價款抵減銷售額而減少的銷項稅金，在土地增值稅清算時，是調增清算收入還是調減可扣除的成本？
答：根據(jù)《關于營改增后契稅 房產稅 土地增值稅 個人所得稅計稅依據(jù)問題的通知》（財稅〔2016〕43號）第三條第二款規(guī)定：“《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》等規(guī)定的土地增值稅扣除項目涉及的增值稅進項稅額，允許在銷項稅額中計算抵扣的，不計入扣除項目，不允許在銷項稅額中計算抵扣的，可以計入扣除項目。”
第六條規(guī)定：“在計征上述稅種時，稅務機關核定的計稅價格或收入不含增值稅。
本通知自2016年5月1日起執(zhí)行。”
53、房地產企業(yè)核定征收項目車庫是否繳土地增值稅
日期：2019-08-22
來源：四川省稅務局
問：對于原老項目，是按核定征收的項目，在本次清算稅款中，稅務局要求將車庫收入計入土地增值稅計稅依據(jù)，按5%征收。該老項目車庫無產權，不計容。為什么查帳征收企業(yè)對于將車庫無產權，不計容的車庫的收入和成本都不參與土地增值稅計算。而核定要納入計算？有相關文件嗎？
答：請參考國家稅務總局關于房地產開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關問題的通知
國稅發(fā)〔2006〕187號第四條第三款規(guī)定，房地產開發(fā)企業(yè)開發(fā)建造的與清算項目配套的居委會和派出所用房、會所、停車場(庫)、物業(yè)管理場所、變電站、熱力站、水廠、文體場館、學校、幼兒園、托兒所、醫(yī)院、郵電通訊等公共設施，按以下原則處理：
1.建成后產權屬于全體業(yè)主所有的，其成本、費用可以扣除;
2.建成后無償移交給政府、公用事業(yè)單位用于非營利性社會公共事業(yè)的，其成本、費用可以扣除;
3.建成后有償轉讓的，應計算收入，并準予扣除成本、費用。（若您對此仍有疑問，請聯(lián)系您的主管稅務機關咨詢）
54、土拍過程中競拍的教育配套費是否可以企業(yè)所得稅及土地增值稅前扣除？
日期：2019-08-21
來源：陜西省稅務局
問：目前西安土拍市場上，很多地塊拍賣時，會設置最高限價，拍賣地價達到最高限價后，轉拍教育配套費，此教育配套費由政府為競得方開具財政收據(jù)，但因沒有標的物，且一般金額會很大，請問，此教育配套費是否可以在企業(yè)所得稅及土地增值稅前扣除？如可扣除，是否需要增加提供哪些資料？
答：根據(jù)《中華人民共和國企業(yè)所得稅法》： 第八條 企業(yè)實際發(fā)生的與取得收入有關的、合理的支出，包括成本、費用、稅金、損失和其他支出，準予在計算應納稅所得額時扣除。 
根據(jù)《中華人民共和國企業(yè)所得稅法實施條例》：第二十七條 企業(yè)所得稅法第八條所稱有關的支出，是指與取得收入直接相關的支出。
企業(yè)所得稅法第八條所稱合理的支出，是指符合生產經營活動常規(guī)，應當計入當期損益或者有關資產成本的必要和正常的支出。
第二十八條 企業(yè)發(fā)生的支出應當區(qū)分收益性支出和資本性支出。收益性支出在發(fā)生當期直接扣除;資本性支出應當分期扣除或者計入有關資產成本，不得在發(fā)生當期直接扣除。
企業(yè)的不征稅收入用于支出所形成的費用或者財產，不得扣除或者計算對應的折舊、攤銷扣除。
除企業(yè)所得稅法和本條例另有規(guī)定外，企業(yè)實際發(fā)生的成本、費用、稅金、損失和其他支出，不得重復扣除。
第二十九條 企業(yè)所得稅法第八條所稱成本，是指企業(yè)在生產經營活動中發(fā)生的銷售成本、銷貨成本、業(yè)務支出以及其他耗費。
第三十條 企業(yè)所得稅法第八條所稱費用，是指企業(yè)在生產經營活動中發(fā)生的銷售費用、管理費用和財務費用，已經計入成本的有關費用除外。
第三十一條 企業(yè)所得稅法第八條所稱稅金，是指企業(yè)發(fā)生的除企業(yè)所得稅和允許抵扣的增值稅以外的各項稅金及其附加。
第三十二條 企業(yè)所得稅法第八條所稱損失，是指企業(yè)在生產經營活動中發(fā)生的固定資產和存貨的盤虧、毀損、報廢損失，轉讓財產損失，呆賬損失，壞賬損失，自然災害等不可抗力因素造成的損失以及其他損失。
根據(jù)《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》：第六條 計算增值額的扣除項目：
（一）取得土地使用權所支付的金額；
（二）開發(fā)土地的成本、費用；
（三）新建房及配套設施的成本、費用，或者舊房及建筑物的評估價格；
（四）與轉讓房地產有關的稅金；
（五）財政部規(guī)定的其他扣除項目。
根據(jù)《國家稅務總局關于發(fā)布《企業(yè)所得稅稅前扣除憑證管理辦法》的公告》： 外部憑證是指企業(yè)發(fā)生經營活動和其他事項時，從其他單位、個人取得的用于證明其支出發(fā)生的憑證，包括但不限于發(fā)票(包括紙質發(fā)票和電子發(fā)票)、財政票據(jù)、完稅憑證、收款憑證、分割單等。
55、土地增值稅清算時，允許抵扣的土地價款減少的銷項稅金如何處理
日期：2019-08-20
來源：四川省稅務局
問：1、房地產開發(fā)公司按規(guī)定允許以本項目土地價款抵減銷售額而減少的銷項稅金，在土地增值稅清算時，是調增清算收入還是調減可扣除的成本？
2、土地增值稅清算時，有產權的地下車位可扣除的成本是和地上住宅以相同的單方成本乘以建筑面積來扣除？還是只以單位建安成本乘以建筑面積來扣除？
答：請參考國家稅務總局關于土地增值稅清算有關問題的通知
國稅函〔2010〕220號第一條規(guī)定：關于土地增值稅清算時收入確認的問題
土地增值稅清算時，已全額開具商品房銷售發(fā)票的，按照發(fā)票所載金額確認收入；未開具發(fā)票或未全額開具發(fā)票的，以交易雙方簽訂的銷售合同所載的售房金額及其他收益確認收入。銷售合同所載商品房面積與有關部門實際測量面積不一致，在清算前已發(fā)生補、退房款的，應在計算土地增值稅時予以調整。
二、房地產開發(fā)企業(yè)未支付的質量保證金，其扣除項目金額的確定問題
房地產開發(fā)企業(yè)在工程竣工驗收后，根據(jù)合同約定，扣留建筑安裝施工企業(yè)一定比例的工程款，作為開發(fā)項目的質量保證金，在計算土地增值稅時，建筑安裝施工企業(yè)就質量保證金對房地產開發(fā)企業(yè)開具發(fā)票的，按發(fā)票所載金額予以扣除；未開具發(fā)票的，扣留的質保金不得計算扣除。
國家稅務總局關于房地產開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關問題的通知
國稅發(fā)〔2006〕187號第三條規(guī)定：非直接銷售和自用房地產的收入確定
(一)房地產開發(fā)企業(yè)將開發(fā)產品用于職工福利、獎勵、對外投資、分配給股東或投資人、抵償債務、換取其他單位和個人的非貨幣性資產等，發(fā)生所有權轉移時應視同銷售房地產,其收入按下列方法和順序確認：
1.按本企業(yè)在同一地區(qū)、同一年度銷售的同類房地產的平均價格確定;
2.由主管稅務機關參照當?shù)禺斈?、同類房地產的市場價格或評估價值確定。
(二)房地產開發(fā)企業(yè)將開發(fā)的部分房地產轉為企業(yè)自用或用于出租等商業(yè)用途時，如果產權未發(fā)生轉移，不征收土地增值稅，在稅款清算時不列收入，不扣除相應的成本和費用。
四、土地增值稅的扣除項目
(一)房地產開發(fā)企業(yè)辦理土地增值稅清算時計算與清算項目有關的扣除項目金額，應根據(jù)土地增值稅暫行條例第六條及其實施細則第七條的規(guī)定執(zhí)行。除另有規(guī)定外，扣除取得土地使用權所支付的金額、房地產開發(fā)成本、費用及與轉讓房地產有關稅金，須提供合法有效憑證;不能提供合法有效憑證的，不予扣除。
(二)房地產開發(fā)企業(yè)辦理土地增值稅清算所附送的前期工程費、建筑安裝工程費、基礎設施費、開發(fā)間接費用的憑證或資料不符合清算要求或不實的，稅務機關可參照當?shù)亟ㄔO工程造價管理部門公布的建安造價定額資料，結合房屋結構、用途、區(qū)位等因素，核定上述四項開發(fā)成本的單位面積金額標準，并據(jù)以計算扣除。具體核定方法由省稅務機關確定。
(三)房地產開發(fā)企業(yè)開發(fā)建造的與清算項目配套的居委會和派出所用房、會所、停車場(庫)、物業(yè)管理場所、變電站、熱力站、水廠、文體場館、學校、幼兒園、托兒所、醫(yī)院、郵電通訊等公共設施，按以下原則處理：
1.建成后產權屬于全體業(yè)主所有的，其成本、費用可以扣除;
2.建成后無償移交給政府、公用事業(yè)單位用于非營利性社會公共事業(yè)的，其成本、費用可以扣除;
3.建成后有償轉讓的，應計算收入，并準予扣除成本、費用。
(四)房地產開發(fā)企業(yè)銷售已裝修的房屋，其裝修費用可以計入房地產開發(fā)成本。
房地產開發(fā)企業(yè)的預提費用，除另有規(guī)定外，不得扣除。
(五)屬于多個房地產項目共同的成本費用，應按清算項目可售建筑面積占多個項目可售總建筑面積的比例或其他合理的方法，計算確定清算項目的扣除金額。（根據(jù)您所描述的問題建議攜帶資料到主管稅務機關咨詢）
56、房地產公司將土地轉讓給其他房地產公司，在土地增值稅申報時是否可以按照10%計算扣除房地產開發(fā)費用？
日期：2019-08-21
來源：山東省稅務局
問：房地產公司通過招拍掛取得土地使用權后實施七通一平且治理地下采空區(qū)并完成部分地基工作后將土地轉讓給其他房地產公司，因不能按轉讓房地產項目計算分攤利息支出或不能提供金融機構證明，在土地增值稅申報時是否可以將取得土地使用權時所支付的金額和房地產開發(fā)成本金額之和的10%計算扣除房地產開發(fā)費用？
答：根據(jù)《山東省地方稅務局關于修訂<山東省地方稅務局土地增值稅“三控一促”管理辦法>的公告》（山東省地方稅務局公告2017年第5號）第三十一條第（三）款規(guī)定：2.凡不能按轉讓房地產項目計算分攤利息支出或不能提供金融機構證明的，房地產開發(fā)費用按照“取得土地使用權所支付的金額”與“房地產開發(fā)成本”金額之和的10%計算扣除。
全部使用自有資金，沒有利息支出的，按照以上方法扣除。
57、關于土增稅
日期：2019-08-20
來源：廈門市稅務局
問：以在建工程投資入股是否適用《財政部、國家稅務總局關于繼續(xù)實施企業(yè)改制重組有關土地增值稅政策的通知》(財稅〔2018〕57號)的規(guī)定：一般情況下，單位、個人在改制重組時以房地產作價入股投資，對其將房地產轉移、變更到被投資的企業(yè)，暫不征土地增值稅。
答：以在建工程投資入股可以適用《財政部 國家稅務總局關于繼續(xù)實施企業(yè)改制重組有關土地增值稅政策的通知》（財稅〔2018〕57 號）第三條“單位、個人在改制重組時以房地產作價入股進行投資，對其將房地產轉移、變更到被投資的企業(yè)，暫不征土地增值稅”之規(guī)定，但不適用于房地產轉移任意一方為房地產開發(fā)企業(yè)的情形。
58、房地產公司治理采空區(qū)后轉讓土地，土地增值稅申報是否可以將取得土地使用權時所支付的金額加扣20%？
日期：2019-08-21
來源：山東省稅務局
問：房地產公司通過招拍掛取得土地使用權后實施七通一平且治理地下采空區(qū)后將土地轉讓給其他房地產公司在土地增值稅申報時是否可以將取得土地使用權時所支付的金額和開發(fā)成本加扣20%
答：根據(jù)《國家稅務總局關于印發(fā)<土地增值稅宣傳提綱>的通知》（國稅函發(fā)〔1995〕110號）第六條，（一）對取得土地或房地產使用權后，未進行開發(fā)即轉讓的，計算其增值額時，只允許扣除取得土地使用權時支付的地價款、交納的有關費用，以及在轉讓環(huán)節(jié)繳納的稅金。這樣規(guī)定，其目的主要是抑制“炒”買“炒”賣地皮的行為。
（二）對取得土地使用權后投入資金，將“生地”變?yōu)?ldquo;熟地”轉讓的，計算其增值額時，允許扣除取得土地使用權時支付的地價款、交納的有關費用，和開發(fā)土地所需成本再加計開發(fā)成本的20%以及在轉讓環(huán)節(jié)繳納的稅金。這樣規(guī)定，是鼓勵投資者將更多的資金投向房地產開發(fā)。
59、一般計征項目土地成本抵減的銷項稅額，在土增、所得稅時的處理方式
日期：2019-08-19
來源：四川省稅務局
問：例：不含稅開發(fā)成本5000萬元（其中土地成本3270萬元），開發(fā)后實現(xiàn)不含稅銷售收入10000萬元，那么：1、土增和所得稅銷售收入如何確認？2、土增清算時開發(fā)成本是5000萬，還是5000-3270/1.09*0.09？3.加計扣除的土地成本如何確認？假定不考慮其他因素。
答：不作具體業(yè)務輔導認定，具體可參考：一、土地增值稅清算時收入確認：根據(jù)《國家稅務總局關于土地增值稅清算有關問題的通知》（國稅函[2010]220號）規(guī)定：“土地增值稅清算時，已全額開具商品房銷售發(fā)票的，按照發(fā)票所載金額確認收入；未開具發(fā)票或未全額開具發(fā)票的，以交易雙方簽訂的銷售合同所載的售房金額及其他收益確認收入。銷售合同所載商品房面積與有關部門實際測量面積不一致，在清算前已發(fā)生補、退房款的，應在計算土地增值稅時予以調整。”
二、土地增值稅的扣除項目：
根據(jù)《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》（國務院令第138號）規(guī)定：“
第六條 計算增值額的扣除項目：
（一）取得土地使用權所支付的金額；
（二）開發(fā)土地的成本、費用；  
（三）新建房及配套設施的成本、費用，或者舊房及建筑物的評估價格；
（四）與轉讓房地產有關的稅金；
（五）財政部規(guī)定的其他扣除項目。”
根據(jù)《中華人民共和國土地增值稅暫行條例實施細則》（財法字〔1995〕6號）規(guī)定
60、土地增值稅扣除問題
日期：2019-08-16
來源：浙江省稅務局
問：我公司系房地產開發(fā)企業(yè)，與知名房企業(yè)簽訂《房地產項目委托代建合同》，合同列示代建項目管理范圍和內容：1、組織規(guī)劃及建筑單體方案設計及評審2、辦理項目規(guī)劃相關手續(xù)報批工作3、選定勘察、設計單位，與之簽定相關合同并監(jiān)督其實施3、組織初步設計、勘察及報審4、組織施工圖紙設計及報審5、負責辦理規(guī)劃許可證、施工許可證等開工前的手續(xù)6、組織施工、監(jiān)理、設備供應等單位的招標、采購7、組織工程決算8工程竣工驗收備案和檔案移交；按建筑面積計算應付代建管理費500萬元。請問：上述代建管理費500萬元能否列入開發(fā)間接費用，作為土地增值稅的扣除項目？
答：根據(jù)《中華人民共和國土地增值稅暫行條例實施細則》（財法字〔1995〕6號）第七條規(guī)定：“條例第六條所列的計算增值額的扣除項目，具體為：
(二)開發(fā)土地和新建房及配套設施(以下簡稱房地產開發(fā))的成本，是指納稅人房地產開發(fā)項目實際發(fā)生的成本(以下簡稱房地產開發(fā)成本)，包括土地征用及拆遷補償費、前期工程費、建筑安裝工程費、基礎設施費、公共配套設施費、開發(fā)間接費用。
土地征用及拆遷補償費，包括土地征用費、耕地占用稅、勞動力安置費及有關地上、地下附著物拆遷補償?shù)膬糁С觥仓脛舆w用房支出等。
前期工程費，包括規(guī)劃、設計、項目可行性研究和水文、地質、勘察、測繪、“三通一平”等支出。
建筑安裝工程費，是指以出包方式支付給承包單位的建筑安裝工程費，以自營方式發(fā)生的建筑安裝工程費。
基礎設施費，包括開發(fā)小區(qū)內道路、供水、供電、供氣、排污、排洪、通訊、照明、環(huán)衛(wèi)、綠化等工程發(fā)生的支出。
公共配套設施費，包括不能有償轉讓的開發(fā)小區(qū)內公共配套設施發(fā)生的支出。
開發(fā)間接費用，是指直接組織、管理開發(fā)項目發(fā)生的費用，包括工資、職工福利費、折舊費、修理費、辦公費、水電費、勞動保護費、周轉房攤銷等。
61、關于國家稅務總局公告2016年第70號文土地增值稅計稅依據(jù)的咨詢
日期：2019-08-12
來源：四川省稅務局
問：國家稅務總局關于營改增后土地增值稅若干征管規(guī)定的公告（稅務總局公告2016年第70號）中第一條中說“為方便納稅人，簡化土地增值稅預征稅款計算，房地產開發(fā)企業(yè)采取預收款方式銷售自行開發(fā)的房地產項目的，可按照以下方法計算土地增值稅預征計征依據(jù)：
土地增值稅預征的計征依據(jù)=預收款-應預繳增值稅稅款”
之前福建省地稅局回復相關問題時說明了以上沒有強制要求，現(xiàn)咨詢四川國家稅務局對此是否作強制要求？謝謝
答：請參考國家稅務總局關于營改增后土地增值稅若干征管規(guī)定的公告
國家稅務總局公告2016年第70號規(guī)定：一、關于營改增后土地增值稅應稅收入確認問題
營改增后，納稅人轉讓房地產的土地增值稅應稅收入不含增值稅。適用增值稅一般計稅方法的納稅人，其轉讓房地產的土地增值稅應稅收入不含增值稅銷項稅額;適用簡易計稅方法的納稅人，其轉讓房地產的土地增值稅應稅收入不含增值稅應納稅額。
為方便納稅人，簡化土地增值稅預征稅款計算，房地產開發(fā)企業(yè)采取預收款方式銷售自行開發(fā)的房地產項目的，可按照以下方法計算土地增值稅預征計征依據(jù)：
土地增值稅預征的計征依據(jù)=預收款-應預繳增值稅稅款
62、向銀行支付的財務顧問費（融資咨詢費）可以在土地增值稅扣除嗎？
日期：2019-08-09
來源：湖北省稅務局
問：我公司為房地產開發(fā)企業(yè)，向某銀行貸款開發(fā)房地產項目，簽訂了一份貸款合同，另外又簽訂了一份融資顧問合同，（實務中銀行為了考核的要求，將一部分利息費用化為融資顧問費），請問，如我公司土地增值稅采取利息費用據(jù)實扣除的清算方式，支付的該筆融資顧問費可以視同利息扣除嗎？
答：1.根據(jù)《國家稅務總局關于印發(fā)〈土地增值稅宣傳提綱〉的通知》
（國稅函發(fā)〔1995〕110號）文件第五條規(guī)定，計算增值額需要把握兩個關鍵：一是轉讓房地產的收入，二是扣除項目金額。轉讓房地產的收入包括貨幣收入、實物收入和其他收入，即與轉讓房地產有關的經濟利益。對納稅人申報的轉讓房地產的收入，稅務機關要進行核實，對隱瞞收入等情況要按評估價格確定其轉讓收入?？鄢椖堪础稐l例》及《細則》規(guī)定有下列幾項：
（一）取得土地使用權所支付的金額。包括納稅人為取得土地使用權所支付的地價款和按國家統(tǒng)一規(guī)定交納的有關費用。具體為：以出讓方式取得土地使用權的，為支付的土地出讓金；以行政劃撥方式取得土地使用權的，為轉讓土地使用權時按規(guī)定補交的出讓金；以轉讓方式取得土地使用權的，為支付的地價款。
（二）開發(fā)土地和新建房及配套設施的成本（以下簡稱房地產開發(fā)成本）。包括土地征用及拆遷補償費、前期工程費、建筑安裝工程費、基礎設施費、公共設施配套費、開發(fā)間接費用。這些成本允許按實際發(fā)生額扣除。
（三）開發(fā)土地和新建房及配套設施的費用（以下簡稱房地產開發(fā)費用）是指銷售費用、管理費用、財務費用。根據(jù)新會計制度規(guī)定，與房地產開發(fā)有關的費用直接計入當年損益，不按房地產項目進行歸集或分攤。為了便于計算操作，《細則》規(guī)定，財務費用中的利息支出，凡能夠按轉讓房地產項目計算分攤，并提供金融機構證明的，允許據(jù)實扣除，但最高不能超過按商業(yè)銀行同類同期貸款利率計算的金額。房地產開發(fā)費用按取得土地使用權所支付的金額及房地產開發(fā)成本之和的5%以內予以扣除。凡不能提供金融機構證明的，利息不單獨扣除，三項費用的扣除按取得土地使用權所支付的金額及房地產開發(fā)成本的10%以內計算扣除。
（四）舊房及建筑物的評估價格。是指在轉讓已使用的房屋及建筑物時，由政府批準設立的房地產評估機構評定的重置成本價乘以成新度折扣率后的價值，并由當?shù)囟悇諜C關參考評估機構的評估而確認的價格。
（五）與轉讓房地產有關的稅金。這是指在轉讓房地產時繳納的營業(yè)稅（營改增）、城市維護建設稅、印花稅。因轉讓房地產交納的教育費附加，也可視同稅金予以扣除。
（六）加計扣除。對從事房地產開發(fā)的納稅人，可按取得土地使用權所支付的金額與房地產開發(fā)成本之和加計20%的扣除。
2.根據(jù)《國家稅務總局關于土地增值稅清算有關問題的通知》（國稅函〔2010〕220號）文件第三條規(guī)定，房地產開發(fā)費用的扣除問題。
（一）財務費用中的利息支出，凡能夠按轉讓房地產項目計算分攤并提供金融機構證明的，允許據(jù)實扣除，但最高不能超過按商業(yè)銀行同類同期貸款利率計算的金額。其他房地產開發(fā)費用，在按照“取得土地使用權所支付的金額”與“房地產開發(fā)成本”金額之和的5%以內計算扣除。
（二）凡不能按轉讓房地產項目計算分攤利息支出或不能提供金融機構證明的，房地產開發(fā)費用在按“取得土地使用權所支付的金額”與“房地產開發(fā)成本”金額之和的10%以內計算扣除。
全部使用自有資金，沒有利息支出的，按照以上方法扣除。
上述具體適用的比例按省級人民政府此前規(guī)定的比例執(zhí)行。
（三）房地產開發(fā)企業(yè)既向金融機構借款，又有其他借款的，其房地產開發(fā)費用計算扣除時不能同時適用本條（一）、（二）項所述兩種辦法。
（四）土地增值稅清算時，已經計入房地產開發(fā)成本的利息支出，應調整至財務費用中計算扣除。
綜上所述，“財務顧問費”可以計入“財務費用”，但是不屬于財務費用中的利息支出，具體的需要按照現(xiàn)行企業(yè)會計準則相關規(guī)定執(zhí)行。關于該筆費用能否在土地增值稅稅前扣除的問題，需要由當?shù)刂鞴芏悇諜C關依據(jù)相關政策法規(guī)并結合貴公司實際經營情況來認定。