風(fēng)險提示：房地產(chǎn)企業(yè)須關(guān)注的10項涉稅風(fēng)險點
云南百滇稅務(wù)師事務(wù)所有限公司 2021-05-21
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風(fēng)險提示：房地產(chǎn)企業(yè)須關(guān)注的10項涉稅風(fēng)險點
發(fā)布時間：2021-04-08 來源：國家稅務(wù)總局茂名市稅務(wù)局
為提高納稅人稅法遵從度，降低辦稅成本，減少稅收風(fēng)險，根據(jù)國家稅務(wù)總局、廣東省稅務(wù)局關(guān)于2021年便民辦稅春風(fēng)行動的部署要求，以及茂名市稅務(wù)局聚焦“五度”辦好10件“關(guān)鍵實事”的工作安排，茂名市稅務(wù)局針對本地稅收管理隱患多、涉稅風(fēng)險大的重點行業(yè)，提供稅收政策風(fēng)險提示服務(wù)，分別梳理其重要事項、典型事項的涉稅風(fēng)險點，通過廣東省電子稅務(wù)局等多渠道向企業(yè)精準(zhǔn)推送，提醒企業(yè)及時規(guī)避涉稅風(fēng)險。首期梳理推出了房地產(chǎn)企業(yè)須關(guān)注的10項涉稅風(fēng)險點，具體如下：
1.風(fēng)險提示：簽訂合同未申報繳納印花稅
風(fēng)險描述：根據(jù)《中華人民共和國印花稅暫行條例》（國務(wù)院令第11號）第一條規(guī)定，在中華人民共和國境內(nèi)書立、領(lǐng)受本條例所列舉憑證的單位和個人，都是印花稅的納稅義務(wù)人，應(yīng)當(dāng)按照本條例規(guī)定繳納印花稅。房地產(chǎn)企業(yè)簽訂土地出讓或轉(zhuǎn)讓、規(guī)劃設(shè)計、建筑施工等合同較多，容易忽略合同印花稅申報。
風(fēng)險防控建議：納稅人在經(jīng)營過程中簽訂合同，及時申報繳納應(yīng)稅憑證對應(yīng)的印花稅。由于印花稅征稅范圍較廣、稅目較多，納稅人需要事前準(zhǔn)確掌握相關(guān)法規(guī)條例，避免出現(xiàn)稅款滯納風(fēng)險。
2.風(fēng)險提示：超限額列支預(yù)提費用
風(fēng)險描述：根據(jù)《房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處理辦法》（國稅發(fā)〔2009〕31號）第三十二條規(guī)定，出包工程未最終辦理結(jié)算而未取得全額發(fā)票的，在證明資料充分的前提下，其發(fā)票不足金額可以預(yù)提，但最高不得超過合同總金額的10％。部分納稅人在預(yù)提費用時由于不熟悉政策，預(yù)提費用可能忽略總金額10%比例的限制，導(dǎo)致當(dāng)年企業(yè)所得稅匯算清繳多列支成本。
風(fēng)險防控建議：房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)準(zhǔn)確把握政策規(guī)定，側(cè)重注意稅收法規(guī)規(guī)定的預(yù)提比例上限。對于出包工程而言，發(fā)票不足金額預(yù)提費用不能超過出包合同總金額的10%，同時也要注意在政策允許的費用范圍內(nèi)預(yù)提。政策中已以列舉的方式作出明確規(guī)定，只有出包工程、公共配套設(shè)施、報批報建費用和物業(yè)完善費用才可預(yù)提，切勿超范圍列支預(yù)提費用。
3.風(fēng)險提示：違規(guī)扣除利息支出
風(fēng)險描述：根據(jù)《中華人民共和國企業(yè)所得稅法實施條例》第三十八條規(guī)定，房地產(chǎn)企業(yè)支付的利息，超過按照金融企業(yè)同期同類貸款利率計算的部分，不得在企業(yè)所得稅前扣除。但實際業(yè)務(wù)中，部分納稅人通過非金融企業(yè)進(jìn)行貸款融資，其較一般金融企業(yè)同期同類利率高，在不熟悉政策情況下全額列支利息成本。此外，根據(jù)《中華人民共和國企業(yè)所得稅法實施條例》第三十七條規(guī)定，房地產(chǎn)企業(yè)對符合資本化的利息支出應(yīng)當(dāng)按規(guī)定作為資本性支出計入有關(guān)資產(chǎn)成本，不得作為財務(wù)費用在當(dāng)年度企業(yè)所得稅前扣除，部分納稅人往往不熟悉政策細(xì)節(jié)內(nèi)容或把握不準(zhǔn)，導(dǎo)致發(fā)生違規(guī)扣除利息支出情形。
風(fēng)險防控建議：房地產(chǎn)企業(yè)對投入資金量要求高，主要依賴金融機(jī)構(gòu)貸款。同時，部分企業(yè)在銀行收縮貸款情況下通過民間借貸獲得資金流，利息成本高，因此作為借款方，需要重點關(guān)注利息支出。一方面，稅收政策有明確規(guī)定，超標(biāo)的貸款利息不能在企業(yè)所得稅前扣除，企業(yè)須認(rèn)真梳理貸款合同內(nèi)容，確保利息超標(biāo)部分不作稅前列支。且對于金融企業(yè)同期同類貸款利率，納稅人是負(fù)有舉證責(zé)任的，即企業(yè)按照合同要求首次支付利息并稅前扣除時，應(yīng)提供金融企業(yè)的同期同類貸款利率情況說明。另一方面，企業(yè)為購置、建造固定資產(chǎn)、無形資產(chǎn)和經(jīng)過12個月以上的建造才能達(dá)到預(yù)定可銷售狀態(tài)的存貨發(fā)生借款的，在有關(guān)資產(chǎn)購置、建造期間發(fā)生的合理的借款費用，應(yīng)當(dāng)作為資本性支出計入有關(guān)資產(chǎn)的成本，企業(yè)應(yīng)對準(zhǔn)確將該部分貸款利息支出區(qū)分出來，避免違規(guī)列支財務(wù)費用。
4.風(fēng)險提示：缺失合法有效的稅前扣除憑證
風(fēng)險描述：根據(jù)《企業(yè)所得稅稅前扣除憑證管理辦法》（國家稅務(wù)總局公告2018年第28號）第五條規(guī)定，企業(yè)發(fā)生支出，應(yīng)取得稅前扣除憑證，作為計算企業(yè)所得稅應(yīng)納稅所得額時扣除相關(guān)支出的依據(jù)。同時，該公告第六條規(guī)定，企業(yè)應(yīng)在當(dāng)年度企業(yè)所得稅法規(guī)定的匯算清繳期結(jié)束前取得稅前扣除憑證，而房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營環(huán)節(jié)多、業(yè)務(wù)交易量和交易對象規(guī)模不一，尤其是對一些零散的人工費用、代理費用，部分情況下未能及時取得合法有效的稅前扣除憑證，但同時又將相應(yīng)的支出違規(guī)進(jìn)行稅前扣除，容易產(chǎn)生涉稅風(fēng)險。
風(fēng)險防控建議：對房地產(chǎn)企業(yè)而言，是否能夠取得合法有效的稅前扣除憑證，直接決定了成本費用支出。因此，企業(yè)在業(yè)務(wù)交易時需注意上游供貨商或服務(wù)提供商能否及時開具發(fā)票，同時在入賬時需注意取得發(fā)票是否符合規(guī)定、票面信息是否與經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)一致、是否為作廢發(fā)票等。
5.風(fēng)險提示：外購禮品用于贈送客戶涉稅風(fēng)險
風(fēng)險描述：房地產(chǎn)企業(yè)在經(jīng)營過程中，因銷售或者宣傳等營銷性質(zhì)活動需要，外購禮品贈送客戶的情況時有發(fā)生。根據(jù)《增值稅暫行條例實施細(xì)則》第四條規(guī)定，該行為應(yīng)視同銷售處理。同時，根據(jù)《企業(yè)所得稅法實施條例》第四十三條規(guī)定，禮品贈送支出屬于業(yè)務(wù)招待支出，只能按照發(fā)生額的60%作稅前扣除且不得超過當(dāng)年營業(yè)收入的0.5%。因此，禮品贈送業(yè)務(wù)若財務(wù)處理不當(dāng)，容易造成稅收風(fēng)險。
風(fēng)險防控建議：房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)生向客戶贈送禮品的業(yè)務(wù)時，財務(wù)上要及時作增值稅和企業(yè)所得稅視同銷售處理。同時，要注意兩者之間存在處理上的差異，視同銷售收入確認(rèn)的，增值稅要按照《增值稅暫行條例實施細(xì)則》第十六條規(guī)定的順序來確定，企業(yè)所得稅則按照公允價值確定收入。在確認(rèn)視同銷售收入后，則須按照營業(yè)收入和業(yè)務(wù)招待費支出總額，確定該項費用的稅前扣除限額。
6.風(fēng)險提示：違規(guī)代征契稅
風(fēng)險描述：根據(jù)《稅收征收管理法》第二十九條規(guī)定，除稅務(wù)機(jī)關(guān)、稅務(wù)人員以及經(jīng)稅務(wù)機(jī)關(guān)依照法律、行政法規(guī)委托代征的單位和個人外，任何單位和個人不得進(jìn)行稅款征收活動。部分房地產(chǎn)企業(yè)對該方面政策不熟悉，向購房者代收所謂“辦證費”中包含了契稅稅款，實際已違反了稅收征管法的上述規(guī)定，需承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任，同時也給購房者帶來了一定的涉稅風(fēng)險。
風(fēng)險防控建議：在未按照規(guī)定程序取得稅務(wù)機(jī)關(guān)代征委托情況下，房地產(chǎn)企業(yè)不應(yīng)向購房者代收任何契稅稅款，如已收取相關(guān)費用則應(yīng)當(dāng)盡快退回，及時糾正違規(guī)行為。
7.風(fēng)險提示：車位銷售未及時確認(rèn)收入
風(fēng)險描述：車位銷售收入一般是在項目竣工驗收，首次確認(rèn)產(chǎn)權(quán)后進(jìn)行，屬于現(xiàn)售行為，根據(jù)現(xiàn)行稅收政策需要同時確認(rèn)收入。但部分房地產(chǎn)企業(yè)由于不熟悉稅收政策，在取得車位銷售收入時，特別是對于不需要辦理產(chǎn)權(quán)證的車位（人防工程部分）既未開具發(fā)票，也不作增值稅、企業(yè)所得稅收入確認(rèn)，存在極大稅收風(fēng)險。
風(fēng)險防控建議：企業(yè)應(yīng)當(dāng)梳理銷售業(yè)務(wù)和款項，對已取得產(chǎn)權(quán)或交付使用的車位銷售時要及時作收入確認(rèn)，避免帶來稅款滯納風(fēng)險。
8.風(fēng)險提示：預(yù)售階段涉稅風(fēng)險
風(fēng)險描述：根據(jù)《房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目增值稅征收管理暫行辦法》第十條、《中華人民共和國土地增值稅暫行條例實施細(xì)則》第十六條、《國家稅務(wù)總局關(guān)于營改增后土地增值稅若干征管規(guī)定的公告》（國家稅務(wù)總局公告2016年第70號）第一條有關(guān)規(guī)定，房地產(chǎn)企業(yè)在預(yù)售環(huán)節(jié)收到的預(yù)收款進(jìn)入監(jiān)管賬戶，收款次月征收期須要按照上述規(guī)定向主管稅務(wù)機(jī)關(guān)預(yù)繳稅款，包括增值稅預(yù)繳申報和土地增值稅預(yù)征。同時，根據(jù)《房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處理辦法》第九條，企業(yè)需要根據(jù)預(yù)計毛利額計算應(yīng)納稅所得額并在企業(yè)所得稅季度預(yù)繳，但部分房地產(chǎn)企業(yè)由于不熟悉稅收政策，未能夠按照規(guī)定申報預(yù)繳或未能足額申報預(yù)繳稅款。
風(fēng)險防控建議：房地產(chǎn)企業(yè)取得《商品房預(yù)售許可證》后，在項目竣工前為迅速回籠資金采取預(yù)售方式銷售，預(yù)收款需要及時足額作相應(yīng)的稅款預(yù)繳，避免產(chǎn)生稅款滯納風(fēng)險。
9.風(fēng)險提示：收入確認(rèn)時點滯后
風(fēng)險描述：根據(jù)《房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處理辦法》第三條和第九條有關(guān)規(guī)定，房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)產(chǎn)品完工或視為完工后，應(yīng)及時結(jié)算其計稅成本并計算此前銷售收入的實際毛利額，同時將其實際毛利額與其對應(yīng)的預(yù)計毛利額之間的差額，計入當(dāng)年度企業(yè)本項目與其他項目合并計算的應(yīng)納稅所得額。部分房地產(chǎn)企業(yè)由于對稅收政策不熟悉，未區(qū)分會計和稅法的收入確認(rèn)原則差異，導(dǎo)致企業(yè)在確認(rèn)收入時點滯后，進(jìn)而產(chǎn)生稅款滯納風(fēng)險。
風(fēng)險防控建議：房地產(chǎn)企業(yè)要準(zhǔn)確把握開發(fā)產(chǎn)品的完工界定，即房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)產(chǎn)品竣工證明材料已報房地產(chǎn)管理部門備案、開發(fā)產(chǎn)品已開始投入使用、或開發(fā)產(chǎn)品已取得了初始產(chǎn)權(quán)證明的，視為已經(jīng)完工，應(yīng)當(dāng)及時確認(rèn)收入。同時，不同的銷售方式，具有不同的交易環(huán)節(jié)及操作流程，其納稅義務(wù)發(fā)生時間亦不同?！斗康禺a(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處理辦法》（國稅發(fā)〔2009〕31號）第六條對各種銷售方式下收入的確認(rèn)時點都作了明確規(guī)定。企業(yè)應(yīng)對照這一規(guī)定，準(zhǔn)確判斷自身銷售方式是否達(dá)到確認(rèn)收入的時點，避免產(chǎn)生收入確認(rèn)滯后的稅務(wù)風(fēng)險。
10.風(fēng)險提示：自然人股東股息紅利個人所得稅代扣代繳
風(fēng)險描述：根據(jù)《中華人民共和國個人所得稅法》第二條、第九條以及《中華人民共和國個人所得稅法實施條例》第二十四條有關(guān)規(guī)定，房地產(chǎn)企業(yè)向個人股東支付股息紅利時，應(yīng)當(dāng)預(yù)扣或者代扣個人稅款，按時繳庫，并專項記載備查。部分房地產(chǎn)企業(yè)由于不熟悉政策，可能存在應(yīng)扣未扣情形，尤其對于一些非貨幣形式的股東分紅、贈送等行為，未準(zhǔn)確掌握政策，容易產(chǎn)生稅收風(fēng)險。
風(fēng)險防控建議：根據(jù)個人所得稅政策規(guī)定，房地產(chǎn)企業(yè)在向股東支付股息紅利或以其他形式分紅的情況下，企業(yè)應(yīng)當(dāng)及時預(yù)扣或代扣稅款，并且做好臺賬。同時，會計處理上要準(zhǔn)確把握分紅和往來賬的區(qū)分。根據(jù)《財政部 國家稅務(wù)總局關(guān)于規(guī)范個人投資者個人所得稅征收管理的通知》（財稅〔2003〕158號）第二條規(guī)定，納稅年度內(nèi)個人投資者從其投資的企業(yè)（個人獨資企業(yè)、合伙企業(yè)除外）借款，在該納稅年度終了后既不歸還，又未用于企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營的，其未歸還的借款可視為企業(yè)對個人投資者的紅利分配，依照“利息、股息、紅利所得”項目計征個人所得稅。部分股東長期借款需依照股息紅利所得征收個稅，房地產(chǎn)業(yè)屬于資金密集行業(yè)，資金往來多，在這方面更需多加注意，避免產(chǎn)生稅收風(fēng)險。
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