《關(guān)于優(yōu)化城區(qū)車位去庫存的建議》的答復
云南百滇稅務師事務所有限公司 2021-05-27
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國家稅務總局福州市稅務局關(guān)于市十五屆人大五次會議第1530號建議的答復發(fā)布時間：2021-04-28榕稅函〔2021〕53號
尊敬的葉醒等代表：
《關(guān)于優(yōu)化城區(qū)車位去庫存的建議》（市人大十五屆五次會議第1530號建議）收悉。首先感謝四位代表對稅收工作的關(guān)心、關(guān)注和支持。接到建議后，我局高度重視，認真研究了建議。現(xiàn)就代表提出的優(yōu)化城區(qū)車位去庫存的建議中第4點“車位計稅成本去化難涉稅處理”問題，從稅收方面回復如下，敬請審閱！
一、關(guān)于車位計稅的有關(guān)規(guī)定及處理
（一）企業(yè)所得稅
地下車位的企業(yè)所得稅涉稅處理應遵循國家稅務總局關(guān)于印發(fā)《房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務企業(yè)所得稅處理辦法》的通知（國稅發(fā)〔2009〕31號,以下簡稱31號文）規(guī)定。其中，有產(chǎn)權(quán)證可以單獨銷售的地下車位與作為公共配套設施的地下車位的企業(yè)所得稅處理分別適用不同的規(guī)定。
1.作為公共配套設施的地下車位涉稅處理
31號第十七條第一款規(guī)定，“企業(yè)在開發(fā)區(qū)內(nèi)建造的會所、物業(yè)管理場所、電站、熱力站、水廠、文體場館、幼兒園等配套設施，按以下規(guī)定進行處理：屬于非營利性且產(chǎn)權(quán)屬于全體業(yè)主的，或無償贈與地方政府、公用事業(yè)單位的，可將其視為公共配套設施，其建造費用按公共配套設施費的有關(guān)規(guī)定進行處理”，此規(guī)定指作為公共配套設施的停車位，其建造成本已經(jīng)計入總成本費用中，在各可售成本對象中分攤，不會造成由于車位未銷售而增加企業(yè)稅收負擔問題。
2.有產(chǎn)權(quán)證可以單獨銷售的地下車位涉稅處理問題
31號文第三十三條規(guī)定：“企業(yè)單獨建造的停車場所，應作為成本對象單獨核算。利用地下基礎(chǔ)設施形成的停車場所，作為公共配套設施進行處理。”
31號文第十七條第二款規(guī)定：“公共配套設施中屬于營利性的，或產(chǎn)權(quán)歸企業(yè)所有的，或未明確產(chǎn)權(quán)歸屬的，或無償贈與地方政府、公用事業(yè)單位以外其他單位的，應當單獨核算其成本。除企業(yè)自用應按建造固定資產(chǎn)進行處理外，其他一律按建造開發(fā)產(chǎn)品進行處理。”
31號文第十四條規(guī)定：“已銷開發(fā)產(chǎn)品的計稅成本，按當期已實現(xiàn)銷售的可售面積和可售面積單位工程成本確認。可售面積單位工程成本和已銷開發(fā)產(chǎn)品的計稅成本按下列公式計算確定：可售面積單位工程成本＝成本對象總成本÷成本對象總可售面積；已銷開發(fā)產(chǎn)品的計稅成本＝已實現(xiàn)銷售的可售面積×可售面積單位工程成本”。
從計算公式可見，有產(chǎn)權(quán)證可以單獨銷售的地下車位有可售面積，歸集的成本和可售面積均已計入總成本費用和總可售面積中，對應的成本隨同車位銷售時匹配結(jié)轉(zhuǎn)相應的成本費用。
（二）土地增值稅
1.“三條線”計算法
根據(jù)國家稅務總局、福建省稅務局的有關(guān)政策規(guī)定，目前我省以及全國大部分省份在土地增值稅清算中將房產(chǎn)劃分為普通住宅、非普通住宅和非住宅三種類型分別計征土地增值稅，商業(yè)和車位同屬于“非住宅”類型房地產(chǎn)進行土地增值稅預征和清算管理，我市按此規(guī)定執(zhí)行。
2.不同類型扣除項目金額分攤
根據(jù)福建省稅務局公告（2018年21號）、福州市稅務局公告（2018年1號），取得土地使用權(quán)支付金額、房地產(chǎn)開發(fā)費用按照可銷售面積分攤；開發(fā)成本按照層高系數(shù)法分攤。考慮到房地產(chǎn)交易市場出現(xiàn)的新變化、新情況以及納稅人及其他社會各界反映的土地增值稅管征的一些合理建議，我局經(jīng)過多方調(diào)研，于2020年3月12日下發(fā)了《關(guān)于做好無增值明顯低增值項目土地增值稅預征工作的通知》（榕稅財行便函〔2020〕1 號），對地下一層、二層、三層（包括三層以下）的地下車位（庫），參照《福州市城市地下空間開發(fā)利用管理辦法（試行）》的規(guī)定，可分別按50%、20%、10%折算其可售面積，計算分攤?cè)〉猛恋厥褂脵?quán)所支付的金額。代表提出的“車位均為虧損產(chǎn)品，根據(jù)誰受益誰承擔的原則，按照銷售額比例法分攤開發(fā)成本”暫時不符合現(xiàn)有的政策規(guī)定。
3.計稅依據(jù)
代表提出的“在交房后，仍存在車位未出售或未整體處理的，暫按同期同類車位近三個月均價作為收入計算依據(jù)，并相應結(jié)轉(zhuǎn)開發(fā)成本，以此計算出項目清算稅款”不符合《土地增值稅暫行條例》第三條規(guī)定，土增稅按照轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的增值額和規(guī)定的稅率計算征收。也不符合國家稅務總局《關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問題的通知》（國稅發(fā)〔2006〕187號）文件規(guī)定，如果產(chǎn)權(quán)未發(fā)生轉(zhuǎn)移，不征收土地增值稅，在稅款清算時不列收入，不扣除相應的成本和費用。
二、關(guān)于代表建議的意見
我們認為代表針對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)車位去化難涉稅問題的建議是有現(xiàn)實意義的。早期，房地產(chǎn)企業(yè)按建筑面積計算的住宅銷售平均單價往往低于地下車位銷售的平均單價，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的平均銷售毛利也比較高，那么在住宅先銷售、車位后銷售的情況下，上述規(guī)定對企業(yè)計稅基本沒有不利的影響。但是隨著住宅銷售價格的走高，目前按建筑面積計算的住宅銷售平均單價確實存在比地下車位銷售的平均單價高較多的問題，加上隨著國家對房地產(chǎn)市場的調(diào)控以及土地價格的走高等因素影響，房地產(chǎn)企業(yè)銷售毛利率降低，后期特別是銷售有產(chǎn)權(quán)車位容易出現(xiàn)虧損的現(xiàn)象。我們也關(guān)注到了這種情況，是否需要對政策執(zhí)行口徑進行調(diào)整的確值得思考。但是按照稅收法定原則，市一級稅務部門無權(quán)制定或更改稅收政策，我們已經(jīng)積極將代表的有關(guān)建議以及我們的意見向上級稅務機關(guān)作了反映。一旦上級稅務機關(guān)有新規(guī)定將按新規(guī)定執(zhí)行。
再次感謝市人大對稅收工作的關(guān)心、關(guān)注，也非常希望能取得市人大對稅收工作的理解和支持，希望大家共同努力，營造一個規(guī)范、公平、有序的良好稅收環(huán)境，促進我市經(jīng)濟健康發(fā)展、做大做強。
領(lǐng)導署名：葉 鴻
聯(lián) 系 人：陳善福
聯(lián)系電話：86258513
國家稅務總局福州市稅務局
2021年4月23日
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