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江門市人民政府關(guān)于印發(fā)《江門市市區(qū)“三舊”改造實(shí)施辦法》的通知
江府〔2021〕13號(hào)
各市（區(qū)）人民政府，市政府各部門、有關(guān)事業(yè)單位，中直、省直駐江門有關(guān)單位：
《江門市市區(qū)“三舊”改造實(shí)施辦法》業(yè)經(jīng)市政府十五屆138次常務(wù)會(huì)議審議通過(guò)，現(xiàn)印發(fā)給你們，請(qǐng)認(rèn)真貫徹執(zhí)行。執(zhí)行過(guò)程中遇到的問題，請(qǐng)徑向市自然資源局反映。
江門市人民政府
2021年9月18日
江門市市區(qū)“三舊”改造實(shí)施辦法
為推進(jìn)江門市市區(qū)舊城鎮(zhèn)、舊廠房、舊村莊（以下簡(jiǎn)稱“三舊”）改造工作，提升節(jié)約集約用地水平，促進(jìn)高質(zhì)量發(fā)展，根據(jù)《廣東省舊城鎮(zhèn)舊廠房舊村莊改造管理辦法》（粵府令第279號(hào)）、《廣東省人民政府關(guān)于深化改革加快推動(dòng)“三舊”改造促進(jìn)高質(zhì)量發(fā)展的指導(dǎo)意見》（粵府〔2019〕71號(hào)）、《廣東省人民政府關(guān)于提升“三舊”改造水平促進(jìn)節(jié)約集約用地的通知》（粵府〔2016〕96號(hào)）、《廣東省人民政府關(guān)于推進(jìn)“三舊”改造促進(jìn)節(jié)約集約用地的若干意見》（粵府〔2009〕78號(hào)）等文件精神，結(jié)合我市實(shí)際，制定本辦法。
一、指導(dǎo)思想和工作原則
以習(xí)近平新時(shí)代中國(guó)特色社會(huì)主義思想為指導(dǎo)，全面貫徹黨的十九大和十九屆二中、三中、四中、五中全會(huì)精神，深入貫徹習(xí)近平總書記對(duì)廣東重要講話和重要指示批示精神，按照黨中央、國(guó)務(wù)院、省關(guān)于深入推進(jìn)城鎮(zhèn)低效用地再開發(fā)的決策部署，遵循市場(chǎng)化運(yùn)作規(guī)律，以優(yōu)化“三舊”改造內(nèi)生動(dòng)力機(jī)制為方向，以提高存量土地資源配置效率為核心，以改善城鄉(xiāng)人居環(huán)境、促進(jìn)產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級(jí)、加強(qiáng)歷史文化和生態(tài)環(huán)境保護(hù)為重點(diǎn)，以打造多元化的配套政策體系為基礎(chǔ)，全力推動(dòng)“三舊”改造取得突破性進(jìn)展。
堅(jiān)持以人民為中心。加大政府讓利惠民力度，完善拆遷和安置的監(jiān)管，維護(hù)原權(quán)利人、村集體、村民合法權(quán)益。堅(jiān)持以目標(biāo)為引領(lǐng)。以促進(jìn)城鄉(xiāng)融合發(fā)展和經(jīng)濟(jì)高質(zhì)量發(fā)展為根本目標(biāo)，推動(dòng)建立政府引導(dǎo)、市場(chǎng)運(yùn)作、尊重歷史、分類施策、統(tǒng)籌規(guī)劃、共建共享、法治保障的“三舊”改造工作新格局。堅(jiān)持以問題為導(dǎo)向。構(gòu)建開放型、綜合性、多元化的政策體系，形成工作合力。堅(jiān)持優(yōu)化國(guó)土空間格局。堅(jiān)持拆改留相結(jié)合，運(yùn)用“繡花”功夫加強(qiáng)歷史文化保護(hù)，結(jié)合政府重點(diǎn)項(xiàng)目建設(shè)，優(yōu)化生產(chǎn)空間、生活空間、生態(tài)空間以及社會(huì)治理空間。
二、“三舊”改造組織架構(gòu)
市政府負(fù)責(zé)領(lǐng)導(dǎo)全市“三舊”改造工作。
市自然資源統(tǒng)籌管理委員會(huì)負(fù)責(zé)統(tǒng)籌推進(jìn)“三舊”改造工作相關(guān)政策的實(shí)施，協(xié)調(diào)解決“三舊”改造工作中遇到的重大問題，檢查“三舊”改造工作部署落實(shí)情況，各成員單位根據(jù)各自職能履行相應(yīng)的職責(zé)。
市自然資源局負(fù)責(zé)指導(dǎo)推進(jìn)和監(jiān)督全市“三舊”改造工作。
各區(qū)政府負(fù)責(zé)具體推進(jìn)轄區(qū)“三舊”改造工作，建立健全“三舊”改造工作領(lǐng)導(dǎo)協(xié)調(diào)機(jī)制，落實(shí)“三舊”改造工作職能機(jī)構(gòu)、人員、經(jīng)費(fèi)，確保“三舊”改造任務(wù)順利推進(jìn)。
三、“三舊”改造的類型與改造主體
“三舊”包括舊城鎮(zhèn)、舊廠房、舊村莊。舊城鎮(zhèn)是指城鎮(zhèn)國(guó)有土地上需改造的舊房屋區(qū)域。舊廠房是指城鄉(xiāng)建設(shè)范圍內(nèi)影響城鄉(xiāng)合理功能及布局或因產(chǎn)業(yè)升級(jí)需改造的舊廠區(qū)。舊村莊是指城鄉(xiāng)建設(shè)范圍內(nèi)需改造的舊村居（宅基地）區(qū)域。
“三舊”改造是指對(duì)舊城鎮(zhèn)、舊廠房、舊村莊實(shí)施拆除重建、綜合整治、局部改擴(kuò)建、生態(tài)修復(fù)、歷史建筑修繕等行為?！叭f”改造包括全面改造、微改造、混合改造三種類型。
符合省有關(guān)政策規(guī)定，土地權(quán)屬（權(quán)益）清晰無(wú)爭(zhēng)議且屬于下列情形的應(yīng)列入相應(yīng)的“三舊”改造范圍：
（一）基礎(chǔ)設(shè)施、公共服務(wù)設(shè)施亟需完善；
（二）環(huán)境惡劣或者存在重大安全隱患；
（三）現(xiàn)有土地用途、建筑物使用功能、產(chǎn)業(yè)布局影響國(guó)土空間規(guī)劃實(shí)施；
（四）各區(qū)“三舊”改造工作職能機(jī)構(gòu)認(rèn)為應(yīng)當(dāng)改造的。
“三舊”改造地塊須納入標(biāo)圖建庫(kù)數(shù)據(jù)庫(kù)圖斑。標(biāo)圖建庫(kù)是為全面掌握“三舊”改造情況、有效實(shí)施動(dòng)態(tài)監(jiān)控，確保改造規(guī)范有序、結(jié)果可控，按省、市有關(guān)規(guī)定管理改造圖斑數(shù)據(jù)庫(kù)的工作。
“三舊”改造地塊的原權(quán)利人須按規(guī)定向各區(qū)“三舊”改造工作職能機(jī)構(gòu)申請(qǐng)啟動(dòng)改造程序，或由“三舊”改造工作職能機(jī)構(gòu)征詢?cè)瓩?quán)利人改造意愿，確定改造范圍與意向改造主體。改造范圍內(nèi)的權(quán)益面積為改造面積。
改造范圍內(nèi)的土地或者地上建筑物、構(gòu)筑物涉及不同權(quán)利人的，應(yīng)當(dāng)通過(guò)收購(gòu)歸宗、作價(jià)入股或者權(quán)益轉(zhuǎn)移等方式形成單一改造主體后，由該意向改造主體申請(qǐng)實(shí)施改造。
四、“三舊”改造規(guī)劃和計(jì)劃
（一）“三舊”改造專項(xiàng)規(guī)劃。
市自然資源局會(huì)同相關(guān)部門組織編制市區(qū)“三舊”改造專項(xiàng)規(guī)劃，經(jīng)市政府批準(zhǔn)后實(shí)施?！叭f”改造專項(xiàng)規(guī)劃作為“三舊”改造單元?jiǎng)澏ê鸵?guī)劃編制的依據(jù)。
（二）“三舊”改造單元。
“三舊”改造單元是指空間界線合理、主體功能明確、設(shè)施配套合規(guī)、經(jīng)濟(jì)效益平衡、整體推進(jìn)可行的若干連片地塊組成的改造區(qū)域。
各區(qū)自然資源局（或區(qū)政府委托的職能機(jī)構(gòu)）可以會(huì)同屬地鎮(zhèn)（街）政府和意向改造主體，根據(jù)“三舊”改造需要提出改造單元?jiǎng)澏ǖ慕ㄗh方案，以及改造單元范圍內(nèi)國(guó)土空間詳細(xì)規(guī)劃編制或修改的建議方案，并對(duì)改造目標(biāo)、改造模式、公共設(shè)施、利益平衡等方面提出具體要求，按照規(guī)定報(bào)有批準(zhǔn)權(quán)的機(jī)關(guān)批準(zhǔn)。
（三）“三舊”改造實(shí)施計(jì)劃。
各區(qū)“三舊”改造工作職能機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)依據(jù)上級(jí)統(tǒng)一部署和“三舊”改造專項(xiàng)規(guī)劃，編制“三舊”改造年度實(shí)施計(jì)劃和三年滾動(dòng)計(jì)劃，經(jīng)區(qū)政府審議同意后報(bào)市“三舊”改造工作職能機(jī)構(gòu)。
五、“三舊”項(xiàng)目改造方案
改造方案由各區(qū)自然資源局組織編制，包括改造地塊基本情況、改造意愿及補(bǔ)償安置情況、擬定改造主體及擬改造情況、需辦理的規(guī)劃及用地手續(xù)、資金籌措、開發(fā)時(shí)序、實(shí)施監(jiān)管等內(nèi)容，報(bào)本級(jí)人民政府批準(zhǔn)后用于“三舊”改造項(xiàng)目用地審批。
六、“三舊”項(xiàng)目監(jiān)督管理
“三舊”改造項(xiàng)目供地時(shí)應(yīng)同時(shí)簽訂監(jiān)管協(xié)議，作為土地出讓合同附件用于改造項(xiàng)目的監(jiān)管。
監(jiān)管協(xié)議是改造主體與各區(qū)政府本著自愿、誠(chéng)實(shí)、守信的原則，按照相關(guān)政策規(guī)定以及相關(guān)規(guī)劃要求，為明確具體監(jiān)管措施及改造主體的責(zé)任義務(wù)簽訂的協(xié)議。主要內(nèi)容包括：土地利用（置換）方式、建設(shè)模式、開發(fā)時(shí)序、公建配套、環(huán)保要求、歷史文化資源及其環(huán)境保護(hù)、拆遷補(bǔ)償安置方案等。
監(jiān)管協(xié)議簽訂生效后，由住房城鄉(xiāng)建設(shè)、生態(tài)環(huán)境、文化廣電旅游體育等相關(guān)部門共同實(shí)施監(jiān)管。
七、“三舊”改造供地審批
供地方案由市、區(qū)自然資源局按其編制時(shí)土地市場(chǎng)價(jià)格編制，經(jīng)同級(jí)政府的自然資源統(tǒng)籌管理委員會(huì)會(huì)議或土地專責(zé)小組會(huì)議集體決策審議通過(guò)，報(bào)有審批權(quán)的政府批準(zhǔn)。各區(qū)政府應(yīng)建立健全集體決策制度。
八、舊城鎮(zhèn)改造政策和要求
舊城鎮(zhèn)改造是指對(duì)城鎮(zhèn)國(guó)有土地上舊房屋及其相應(yīng)配套設(shè)施用地（含生活服務(wù)設(shè)施、巷道、市政、環(huán)衛(wèi)等）區(qū)域進(jìn)行改造的行為。舊城鎮(zhèn)改造項(xiàng)目可采取協(xié)議出讓或公開出讓方式實(shí)施改造。由自然資源部門會(huì)同財(cái)政部門將舊城鎮(zhèn)改造項(xiàng)目土地出讓價(jià)款的84%撥付給改造主體作為補(bǔ)償。
九、舊廠房改造政策和要求
（一）舊廠房改造是指對(duì)城鎮(zhèn)建設(shè)范圍內(nèi)影響城市合理功能及布局或因產(chǎn)業(yè)升級(jí)需改造的舊廠區(qū)進(jìn)行改造的行為。
（二）原屬劃撥性質(zhì)的舊廠房改造，應(yīng)按規(guī)定計(jì)算或補(bǔ)繳出讓土地價(jià)款。
（三）舊廠房可自行或公開出讓改造為商業(yè)、旅游、娛樂用途，由自然資源部門會(huì)同財(cái)政部門將土地出讓價(jià)款的35%撥付給原權(quán)利人作為補(bǔ)償。
（四）舊廠房改造為教育、科技、醫(yī)衛(wèi)慈善、文化、體育用途的，需按改造后用途重新核繳土地價(jià)款。
（五）舊廠房保留工業(yè)用途提高容積率但不延長(zhǎng)使用年限的，不需增繳土地價(jià)款。
（六）集體工業(yè)用地轉(zhuǎn)為國(guó)有工業(yè)用地出讓的，由自然資源部門會(huì)同財(cái)政部門將不低于95%的土地出讓價(jià)款撥付給原集體土地所有權(quán)人作為補(bǔ)償。
（七）屬市、區(qū)、鎮(zhèn)（街）全資國(guó)有企業(yè)的舊廠房改造為含住宅用途項(xiàng)目的，可采取自行改造的方式實(shí)施，由自然資源部門會(huì)同財(cái)政部門將土地出讓價(jià)款的20%撥付給原權(quán)利人作為補(bǔ)償。
（八）舊廠房采取公開出讓方式改造為含住宅用途項(xiàng)目的，由自然資源部門會(huì)同財(cái)政部門將土地出讓價(jià)款按以下標(biāo)準(zhǔn)撥付給原權(quán)利人作為補(bǔ)償：凈容積率2.0以下（含）部分，撥付比例為60%；凈容積率2.0至2.5（含）部分，撥付比例為40%；凈容積率2.5以上部分，撥付比例為10%。因政府限價(jià)競(jìng)配建的建筑面積，按上述撥付分配比例以實(shí)物方式補(bǔ)償給原權(quán)利人。
市、區(qū)政府主導(dǎo)的省級(jí)以上重點(diǎn)搬遷改造項(xiàng)目，扣除上述補(bǔ)償和計(jì)提資金后的出讓收益可按一定比例撥付給原權(quán)利人，支持項(xiàng)目搬遷安置。
（九）舊廠房改造為商業(yè)、旅游、娛樂和商品住宅等經(jīng)營(yíng)性用途的，將不低于改造面積15%的土地（以下簡(jiǎn)稱“公益性用地”）無(wú)償移交政府，用于基礎(chǔ)設(shè)施、公共服務(wù)設(shè)施或其它公益性設(shè)施建設(shè)。移交地塊面積較小無(wú)法有效利用的，可按相關(guān)規(guī)定處理，土地價(jià)款全額歸政府。
十、舊村莊改造政策和要求
（一）舊村莊改造是指對(duì)“城中村”“園中村”“空心村”等在內(nèi)的舊村居（宅基地）進(jìn)行改造的行為，舊村莊以集體建設(shè)用地為主，用途以宅基地為主，也包括村屬學(xué)校、巷道、曬場(chǎng)、村辦公用房等村公共設(shè)施用地。改造范圍內(nèi)混含舊城鎮(zhèn)、舊廠房、“三地”、“其他用地”的，且舊村莊改造面積占總改造面積70%或以上的，整體視同舊村莊改造，可協(xié)議出讓給改造主體。舊廠房權(quán)屬歷史及現(xiàn)狀均屬于該村集體方可納入混含范圍。舊城鎮(zhèn)、舊廠房、“三地”、“其他用地”合計(jì)面積不超過(guò)總改造面積30%。
（二）舊村莊實(shí)施自行改造的，農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織或其成立的全資子公司可以作為改造主體，也可以由農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織與公開選擇的市場(chǎng)主體成立的合作公司、或者農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織與公開選擇的合作主體約定的開發(fā)建設(shè)單位作為改造主體。以公開方式選擇合作主體的，合作主體的選擇和合作方式、出資比例、利益分配等內(nèi)容必須依法表決通過(guò)，并應(yīng)當(dāng)采用招標(biāo)、掛牌等公開方式選擇合作主體。
（三）由自然資源部門會(huì)同財(cái)政部門將舊村莊改造項(xiàng)目土地出讓價(jià)款的95%撥付給原集體土地所有權(quán)人作為補(bǔ)償。
十一、其他要求和政策支持
（一）自然資源方面。
1．納入“三舊”改造專項(xiàng)規(guī)劃改造范圍，符合國(guó)土空間規(guī)劃且已使用、但沒有辦理合法用地手續(xù)的建設(shè)用地，按以下情況分別處理：
（1）用地行為發(fā)生在1986年12月31日之前的集體建設(shè)用地，因改造需要必須征收為國(guó)有建設(shè)用地的，參照舊村莊集體建設(shè)用地轉(zhuǎn)為國(guó)有建設(shè)用地方式辦理。
（2）用地行為發(fā)生在1987年1月1日至1998年12月31日之間的，依照1988年修訂的土地管理法的相關(guān)規(guī)定，落實(shí)處理（處罰）后按土地現(xiàn)狀辦理征收手續(xù)。
（3）用地行為發(fā)生在1999年1月1日至2009年12月31日之間的，依照1998年修訂的土地管理法的相關(guān)規(guī)定，落實(shí)處理（處罰）后按土地現(xiàn)狀辦理征收手續(xù)。
2.村集體性質(zhì)的舊廠房可按舊村莊改造途徑報(bào)批完善和轉(zhuǎn)為國(guó)有建設(shè)用地手續(xù)；在滿足舊村莊改造需要的前提下，其余可單獨(dú)實(shí)施改造，執(zhí)行舊廠房改造政策。
3.“三舊”改造中的“三地”，涉及土地征收的，經(jīng)農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織表決同意，可不再舉行聽證、辦理社保審核和安排留用地。對(duì)于連片改造中不符合土地利用總體規(guī)劃的“三地”，可申請(qǐng)修改土地利用總體規(guī)劃。
4.整體連片改造時(shí)要合理安排一定比例用地，用于基礎(chǔ)設(shè)施、公共服務(wù)設(shè)施、公益事業(yè)等公共設(shè)施建設(shè)，充分保障教育、醫(yī)療、養(yǎng)老、體育、公共交通用地需求。切實(shí)加強(qiáng)對(duì)歷史遺產(chǎn)、不可移動(dòng)文物及歷史建筑的保護(hù)，對(duì)以拆除重建、改建擴(kuò)建等方式實(shí)施改造需要保留的歷史遺產(chǎn)、不可移動(dòng)文物或歷史建筑，制定相應(yīng)保護(hù)管理措施。
5.對(duì)于納入“三舊”改造范圍、位置相鄰的集體建設(shè)用地與國(guó)有建設(shè)用地，可一并打包進(jìn)入土地市場(chǎng)，通過(guò)公開交易或協(xié)議方式確定使用權(quán)人，實(shí)行統(tǒng)一規(guī)劃、統(tǒng)一改造、統(tǒng)一運(yùn)營(yíng)。各區(qū)實(shí)施集體和國(guó)有建設(shè)用地混合改造時(shí)，應(yīng)嚴(yán)格控制國(guó)有建設(shè)用地的規(guī)模上限及其所占的比例。
6.以拆除重建方式實(shí)施的“三舊”改造項(xiàng)目，可將標(biāo)圖建庫(kù)范圍內(nèi)的“三舊”用地進(jìn)行復(fù)墾，復(fù)墾產(chǎn)生的建設(shè)用地規(guī)模和指標(biāo)可用于本項(xiàng)目范圍內(nèi)的非建設(shè)用地，辦理轉(zhuǎn)用手續(xù)后一并實(shí)施改造，也可按有關(guān)規(guī)定有償轉(zhuǎn)讓給其他“三舊”改造項(xiàng)目使用。
7.各區(qū)政府應(yīng)當(dāng)制定舊城鎮(zhèn)、舊村莊改造項(xiàng)目的房屋拆遷補(bǔ)償指導(dǎo)標(biāo)準(zhǔn)并公布執(zhí)行。
8.各區(qū)自然資源局可依據(jù)“三舊”改造單元范圍內(nèi)的國(guó)土空間詳細(xì)規(guī)劃，在舊城鎮(zhèn)、舊村莊改造項(xiàng)目土地出讓前，提前介入辦理改造項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)方案核查，以便于開展入戶動(dòng)遷工作。
9.改造范圍內(nèi)原有房屋完成拆除并注銷土地使用權(quán)及房屋所有權(quán)登記后方可申請(qǐng)辦理新供應(yīng)土地的不動(dòng)產(chǎn)權(quán)登記，并納入批后監(jiān)管內(nèi)容。其中舊城鎮(zhèn)、舊村莊改造涉及申請(qǐng)辦理原有土地及地上物不動(dòng)產(chǎn)注銷登記的，按以下程序辦理：
（1）國(guó)有土地使用權(quán)及房屋所有權(quán)注銷。
屬于政府收回后通過(guò)招拍掛方式確定改造主體的，由不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)憑原權(quán)屬證書（或遺失聲明）及政府用地審批文件（含有同意注銷原權(quán)屬登記內(nèi)容），直接辦理國(guó)有土地使用權(quán)及房屋所有權(quán)注銷登記手續(xù)。
屬于自行改造的，房屋拆除后由原登記的房屋所有權(quán)人或其合法繼承人申請(qǐng)辦理國(guó)有土地使用權(quán)及房屋所有權(quán)注銷登記手續(xù)，委托他人辦理的須按《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例實(shí)施細(xì)則》有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。
（2）集體土地使用權(quán)及房屋所有權(quán)注銷。
由房屋所有權(quán)人或其合法繼承人申請(qǐng)辦理集體土地使用權(quán)及房屋所有權(quán)注銷登記手續(xù)，也可依法委托農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織或村民委員會(huì)等主體統(tǒng)一申請(qǐng)辦理，憑已落實(shí)補(bǔ)償或已落實(shí)補(bǔ)償擔(dān)保的材料，到不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)申請(qǐng)辦理。委托上述主體辦理的，可在與改造主體簽訂補(bǔ)償合同時(shí)，依法辦理委托手續(xù)，簽訂授權(quán)委托書并提交原權(quán)屬證書等材料辦理注銷登記手續(xù)。
（3）集體土地所有權(quán)證變更。
舊村莊改造集體土地轉(zhuǎn)國(guó)有土地批準(zhǔn)后，由集體土地所有權(quán)人申請(qǐng)辦理所有權(quán)證變更或注銷登記。
（二）城鄉(xiāng)建設(shè)和管理方面。
1.對(duì)于納入標(biāo)圖建庫(kù)范圍，以保留原建筑物主體或采取加建擴(kuò)建、局部拆建、完善公建配套設(shè)施、改變建筑使用功能等方式實(shí)施的微改造項(xiàng)目，優(yōu)化規(guī)劃、用地、建設(shè)、消防、商事登記等行政審批手續(xù)辦理流程，提高審批效率。
2.對(duì)已完成區(qū)域評(píng)估的連片改造村級(jí)工業(yè)園、工改工等項(xiàng)目，在符合區(qū)域評(píng)估報(bào)告使用條件下，不再要求單個(gè)改造項(xiàng)目進(jìn)行壓覆重要礦產(chǎn)資源、節(jié)能、環(huán)境影響、地質(zhì)災(zāi)害危險(xiǎn)性、地震安全性等相關(guān)評(píng)估。
3.“三舊”改造項(xiàng)目涉及的設(shè)計(jì)、監(jiān)理、安裝、測(cè)繪、施工圖審查、建設(shè)項(xiàng)目環(huán)境影響咨詢等經(jīng)營(yíng)服務(wù)性收費(fèi)，鼓勵(lì)按收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)最低限額收取。
（三）產(chǎn)業(yè)發(fā)展方面。
1．搬遷、引入的項(xiàng)目符合市、各區(qū)重點(diǎn)扶持發(fā)展的行業(yè)，可享受項(xiàng)目落戶地招商引資相關(guān)優(yōu)惠政策。
2．納入“三舊”改造范圍，具有合法用地手續(xù)的工業(yè)用地，改造后用于興辦先進(jìn)制造業(yè)、生產(chǎn)性及高科技服務(wù)業(yè)、創(chuàng)業(yè)創(chuàng)新平臺(tái)等國(guó)家支持的新產(chǎn)業(yè)、新業(yè)態(tài)建設(shè)項(xiàng)目的，經(jīng)區(qū)人民政府批準(zhǔn)，可享受按原用途使用的5年過(guò)渡期政策。5年過(guò)渡期滿后，經(jīng)區(qū)人民政府批準(zhǔn)，可按新用途辦理用地手續(xù)；若項(xiàng)目無(wú)法繼續(xù)經(jīng)營(yíng)，原用地單位可按原用途保留使用土地。鼓勵(lì)各區(qū)制定產(chǎn)業(yè)類改造項(xiàng)目專項(xiàng)支持措施，促進(jìn)實(shí)體經(jīng)濟(jì)發(fā)展。
3．各區(qū)可根據(jù)項(xiàng)目用地規(guī)模、畝均產(chǎn)值、單位能耗、排污強(qiáng)度、勞動(dòng)生產(chǎn)率等指標(biāo)對(duì)用地效率進(jìn)行分等定級(jí)，并在用能、用電、用水、排污權(quán)等方面實(shí)行差別化配置，倒逼低效用地主體主動(dòng)實(shí)施改造或退出用地。
（四）財(cái)政和稅收方面。
1．各區(qū)實(shí)施“三舊”改造要優(yōu)先選擇工礦企業(yè)棚戶區(qū)、城市危舊房，執(zhí)行“三舊”改造優(yōu)惠政策?！叭f”用地經(jīng)規(guī)定程序納入棚戶區(qū)改造范圍的，享受棚戶區(qū)改造優(yōu)惠政策。
2．經(jīng)項(xiàng)目所在的區(qū)政府確認(rèn)，同一項(xiàng)目原多個(gè)權(quán)利主體通過(guò)權(quán)益轉(zhuǎn)移形成單一主體承擔(dān)拆遷改造工作的，屬于政府征收（收回）房產(chǎn)、土地并出讓的行為，按相關(guān)稅收政策辦理。
3.“三舊”改造項(xiàng)目涉稅管理按照《廣東省“三舊”改造稅收指引》的規(guī)定辦理。
（五）行政司法方面。
1．鼓勵(lì)社會(huì)組織設(shè)立第三方調(diào)解服務(wù)機(jī)構(gòu)，充分發(fā)揮社會(huì)組織參與三舊改造糾紛調(diào)解。因“三舊”改造發(fā)生土地權(quán)屬爭(zhēng)議的，由所在區(qū)政府依法及時(shí)處理；因征地補(bǔ)償安置、國(guó)有土地上面的房屋征收、建筑施工等發(fā)生糾紛的，要引導(dǎo)當(dāng)事人通過(guò)以調(diào)解為基礎(chǔ)的多元處理方式妥善解決；原權(quán)利人就舊村莊是否實(shí)施改造、搬遷補(bǔ)償安置等重大事項(xiàng)未能達(dá)成一致意見的，由村集體提交村民大會(huì)或者村民代表大會(huì)討論決定。
2．對(duì)由市場(chǎng)主體實(shí)施且“三舊”改造方案已經(jīng)批準(zhǔn)的拆除重建類改造項(xiàng)目，特別是原有建筑物存在不符合安全生產(chǎn)、城鄉(xiāng)規(guī)劃、生態(tài)環(huán)保、建筑結(jié)構(gòu)安全、消防安全要求或妨害公共衛(wèi)生、社會(huì)治安、公共安全、公共交通等情況，原權(quán)利主體對(duì)搬遷補(bǔ)償協(xié)議不能達(dá)成一致意見，且符合省有關(guān)政策規(guī)定情形的，原權(quán)利主體均可按照省有關(guān)政策文件的規(guī)定申請(qǐng)政府裁決。市場(chǎng)主體在符合《關(guān)于印發(fā)江門市“三舊”改造中關(guān)于土地、房屋征收的工作指引的通知》（江三舊辦〔2019〕1號(hào)）的前提下，提請(qǐng)項(xiàng)目所在地區(qū)政府介入啟動(dòng)征收與補(bǔ)償程序，完成項(xiàng)目的部分拆遷工作。
（六）生態(tài)環(huán)境方面。
按照“誰(shuí)污染誰(shuí)負(fù)責(zé)”原則，土壤污染責(zé)任人負(fù)有實(shí)施土壤污染風(fēng)險(xiǎn)管控和修復(fù)的義務(wù)，其中風(fēng)險(xiǎn)管控和修復(fù)包括土壤污染狀況調(diào)查和土壤污染風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估、風(fēng)險(xiǎn)管控、修復(fù)、風(fēng)險(xiǎn)管控效果評(píng)估、修復(fù)效果評(píng)估、后期管理等活動(dòng)。土壤污染責(zé)任人變更的，由變更后承繼其債權(quán)、債務(wù)的單位或者個(gè)人履行相關(guān)土壤污染風(fēng)險(xiǎn)管控和修復(fù)義務(wù)并承擔(dān)相關(guān)費(fèi)用。土壤污染責(zé)任人無(wú)法認(rèn)定的，土地使用權(quán)人應(yīng)當(dāng)實(shí)施土壤污染風(fēng)險(xiǎn)管控和修復(fù)。土壤污染責(zé)任人不明確或者存在爭(zhēng)議的，按照《建設(shè)用地土壤污染責(zé)任人認(rèn)定暫行辦法》或《農(nóng)用地土壤污染責(zé)任人認(rèn)定暫定辦法》的規(guī)定進(jìn)行認(rèn)定。
十二、相關(guān)部門職責(zé)
各相關(guān)部門應(yīng)根據(jù)部門職能及時(shí)出臺(tái)相應(yīng)的鼓勵(lì)政策，積極主動(dòng)推進(jìn)“三舊”改造工作。
（一）自然資源部門負(fù)責(zé)統(tǒng)籌推進(jìn)“三舊”改造具體工作，加強(qiáng)政策解讀和宣傳，適時(shí)完善“三舊”改造配套政策，加強(qiáng)項(xiàng)目規(guī)劃用地、不動(dòng)產(chǎn)登記等管理，監(jiān)督指導(dǎo)區(qū)域“三舊”改造任務(wù)的實(shí)施完成。
（二）工業(yè)和信息化部門負(fù)責(zé)對(duì)制造業(yè)高質(zhì)量發(fā)展綜合評(píng)價(jià)、引導(dǎo)村級(jí)工業(yè)園升級(jí)改造等工作。
（三）財(cái)政部門負(fù)責(zé)落實(shí)土地出讓收入分配使用、工改工項(xiàng)目及公益性項(xiàng)目財(cái)政獎(jiǎng)補(bǔ)等政策，做好資金保障工作。
（四）生態(tài)環(huán)境部門負(fù)責(zé)對(duì)土壤污染風(fēng)險(xiǎn)管控和修復(fù)活動(dòng)實(shí)施統(tǒng)一監(jiān)督管理。
（五）住房城鄉(xiāng)建設(shè)部門負(fù)責(zé)市政配套設(shè)施建設(shè)監(jiān)督、歷史建筑保護(hù)利用等工作，負(fù)責(zé)監(jiān)管拆遷安置物業(yè)的銷售。
（六）農(nóng)業(yè)農(nóng)村部門負(fù)責(zé)指導(dǎo)農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織做好集體資產(chǎn)管理。
（七）文化廣電旅游體育部門負(fù)責(zé)對(duì)“三舊”改造中的不可移動(dòng)文物做好保護(hù)及活化利用工作。
（八）金融部門負(fù)責(zé)制定金融支持政策，采取多種手段拓展改造項(xiàng)目融資渠道。
（九）城市管理綜合執(zhí)法部門負(fù)責(zé)加強(qiáng)對(duì)“三舊”改造項(xiàng)目范圍內(nèi)違法建設(shè)治理的指導(dǎo)監(jiān)督。各鎮(zhèn)（街）作為違法建設(shè)監(jiān)管和拆除責(zé)任主體，組織屬地綜合執(zhí)法隊(duì)伍及社區(qū)、村集體等組織，加強(qiáng)巡查，及時(shí)制止和查處違法建設(shè)行為，維護(hù)“三舊”改造的正常秩序。
（十）稅務(wù)部門負(fù)責(zé)落實(shí)“三舊”改造稅收指引，加強(qiáng)稅收政策解讀和宣傳，研究解決“三舊”改造稅收實(shí)務(wù)問題。
（十一）發(fā)展改革、人力資源社會(huì)保障、交通運(yùn)輸、衛(wèi)生健康等部門在各自職責(zé)范圍內(nèi)做好“三舊”改造倒逼促改和實(shí)施監(jiān)管工作。各區(qū)政府應(yīng)結(jié)合本地機(jī)構(gòu)設(shè)置情況合理確定上述職責(zé)的承擔(dān)單位。
十三、“三舊”改造的監(jiān)管監(jiān)督
（一）加強(qiáng)改造成效統(tǒng)計(jì)?！叭f”改造工作職能機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)在作出改造方案、用地規(guī)劃批文、供地結(jié)果、監(jiān)管協(xié)議、項(xiàng)目驗(yàn)收等文件之日起30日內(nèi)，通過(guò)“三舊”改造監(jiān)管系統(tǒng)進(jìn)行備案。各區(qū)應(yīng)安排專職人員負(fù)責(zé)成效統(tǒng)計(jì)工作，積極完成各項(xiàng)改造任務(wù)，未按要求的暫停市級(jí)審批事項(xiàng)。
（二）強(qiáng)化改造項(xiàng)目監(jiān)管。落實(shí)省、市批后監(jiān)管的要求，項(xiàng)目改造方案應(yīng)包含監(jiān)管目標(biāo)、監(jiān)管主體等內(nèi)容，在項(xiàng)目供地獲批同時(shí)簽訂監(jiān)管協(xié)議，明確具體的權(quán)利義務(wù)監(jiān)管責(zé)任。對(duì)于改造主體不依規(guī)依約實(shí)施改造的，市、區(qū)政府應(yīng)責(zé)令改造主體限期整改，拒不整改的可由原批準(zhǔn)單位撤銷改造方案和用地規(guī)劃批復(fù)，并將企業(yè)失信行為納入信用記錄向社會(huì)公布，依法限制改造主體及其關(guān)聯(lián)單位參與其他“三舊”改造項(xiàng)目。
（三）發(fā)揮政府補(bǔ)位作用。對(duì)于市場(chǎng)主導(dǎo)的拆除重建類改造項(xiàng)目，少數(shù)原權(quán)利主體不同意改造，但市場(chǎng)主體與多數(shù)原權(quán)利主體達(dá)成搬遷補(bǔ)償協(xié)議，且同意改造的原權(quán)利主體比例符合省有關(guān)政策文件規(guī)定的，該市場(chǎng)主體可申請(qǐng)將項(xiàng)目轉(zhuǎn)為由政府主導(dǎo)的方式推進(jìn)。項(xiàng)目所在地區(qū)政府可在現(xiàn)有工作基礎(chǔ)上繼續(xù)推進(jìn)土地、房產(chǎn)征收（收回）工作，并對(duì)經(jīng)核定的市場(chǎng)主體前期投入的拆遷補(bǔ)償予以合理補(bǔ)償。
（四）健全項(xiàng)目退出機(jī)制。對(duì)未按照改造方案和供地文書確定的開竣工時(shí)間、土地用途、開發(fā)強(qiáng)度等實(shí)施改造的，取消“三舊”改造相關(guān)優(yōu)惠政策，并按《中華人民共和國(guó)城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》（國(guó)務(wù)院令第55號(hào)）等規(guī)定實(shí)施處罰；對(duì)拆除重建或者新建部分構(gòu)成閑置土地的，按照《閑置土地處置辦法》（國(guó)土資源部令第53號(hào)）處理；對(duì)以“三舊”改造為名騙取完善歷史用地手續(xù)的，一經(jīng)查實(shí)，嚴(yán)肅依法處理。
（五）防范廉政風(fēng)險(xiǎn)和信息公開。各區(qū)要以信息公開為抓手，建立有效的風(fēng)險(xiǎn)防控體系，打造“三舊”改造陽(yáng)光工程。將“三舊”改造各事項(xiàng)的標(biāo)準(zhǔn)和辦事流程納入政府信息主動(dòng)公開范圍。對(duì)具體“三舊”改造項(xiàng)目的審批結(jié)果應(yīng)依法依規(guī)及時(shí)公開。
十四、附則
（一）“三地”，是指符合國(guó)土空間詳細(xì)規(guī)劃但單個(gè)地塊無(wú)法單獨(dú)出具規(guī)劃要點(diǎn)、無(wú)法單獨(dú)標(biāo)圖入庫(kù)，因成片改造需要與主體地塊一并納入改造項(xiàng)目進(jìn)行整體利用，單塊面積小于3畝，累計(jì)面積不超過(guò)主體地塊總面積10%的邊角地、夾心地、插花地。
邊角地，是指被“三舊”用地與建設(shè)規(guī)劃邊沿或者線性工程控制用地邊沿分隔的地塊。
夾心地，是指被“三舊”用地包圍或者夾雜于其中的地塊。
插花地，是指與“三舊”用地形成交互楔入狀態(tài)的地塊。
（二）其他用地，是指除“三地”以外，在舊村莊改造項(xiàng)目中，位于該村集體權(quán)屬范圍內(nèi)、符合國(guó)土空間詳細(xì)規(guī)劃、無(wú)法單獨(dú)標(biāo)圖入庫(kù)，因成片改造需要與主體地塊一并納入改造項(xiàng)目進(jìn)行整體利用的地塊。
（三）本辦法施行之日前項(xiàng)目改造方案仍未獲批準(zhǔn)的，須重新申請(qǐng)啟動(dòng)改造程序，原已出具的“項(xiàng)目認(rèn)定”不再作為“三舊”改造文件依據(jù)。
（四）本辦法施行之日前項(xiàng)目改造方案已批準(zhǔn)但未出具規(guī)劃條件的，須補(bǔ)充完善改造方案并按本辦法實(shí)施。
（五）本辦法施行之日前已出具規(guī)劃條件且未完成供地的，依據(jù)有效的規(guī)劃條件可辦理供地并按本辦法規(guī)定簽訂監(jiān)管協(xié)議。本辦法施行之日起1年內(nèi)仍未完成供地的須按照有關(guān)規(guī)定補(bǔ)充完善項(xiàng)目改造方案后按本辦法實(shí)施改造。
（六）本辦法適用于市區(qū)（蓬江區(qū)、江海區(qū)、新會(huì)區(qū)）行政區(qū)域范圍內(nèi)“三舊”改造工作。臺(tái)山市、開平市、鶴山市和恩平市可參照?qǐng)?zhí)行。
（七）本辦法自2021年10月1日起施行，有效期至2026年9月30日。
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