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云南省建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、出租、抵押二級市場管理辦法（試行）
第一章 總 則
第一條 為進一步規(guī)范建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、出租、抵押二級市場秩序，加強市場監(jiān)管，優(yōu)化土地資源配置，根據(jù)《中華人民共和國民法典》、《中華人民共和國土地管理法》、《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》、《中華人民共和國土地管理法實施條例》、《中華人民共和國城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》和《國務(wù)院辦公廳關(guān)于完善建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、出租、抵押二級市場的指導(dǎo)意見》（國辦發(fā)〔2019〕34號）等規(guī)定，結(jié)合本省實際，制定本辦法。
第二條 全省范圍內(nèi)依法以出讓、租賃、作價出資或入股、劃撥等方式取得的國有建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、出租、抵押二級市場交易及其管理適用本辦法，包括土地交易以及土地連同地上建筑物、構(gòu)筑物及其附屬設(shè)施等整宗地一并交易的情況。涉及以司法處置形式轉(zhuǎn)移建設(shè)用地使用權(quán)的，應(yīng)當(dāng)遵守司法處置的相關(guān)規(guī)定。涉及國有資產(chǎn)交易的，應(yīng)當(dāng)遵守國有資產(chǎn)管理的相關(guān)規(guī)定。涉及房地產(chǎn)交易的，應(yīng)當(dāng)遵守《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》、《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例》等法律法規(guī)規(guī)定。
第三條 建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、出租、抵押，應(yīng)遵循誠實信用、公平自愿、依法依規(guī)的原則。
第二章 交易市場建設(shè)
第四條 全省各級自然資源主管部門要與財政、住建、國資、司法、稅務(wù)、市場監(jiān)管、金融等部門建立協(xié)調(diào)聯(lián)動機制，明確分工，落實責(zé)任，做好人員和經(jīng)費保障，加強信息互通共享，有序推進土地二級市場建設(shè)各項工作。
省級自然資源主管部門統(tǒng)籌組織開展全省土地二級市場建設(shè)工作，監(jiān)測監(jiān)管全省土地二級市場交易情況。
州（市）、縣（市、區(qū)）自然資源主管部門依托現(xiàn)有的不動產(chǎn)登記、土地交易、政務(wù)服務(wù)等場所，搭建城鄉(xiāng)統(tǒng)一的土地二級市場交易平臺，建立有形市場，匯集自然資源、住建、稅務(wù)、市場監(jiān)管等部門和金融、公證、評估、法律事務(wù)等第三方服務(wù)機構(gòu)，設(shè)立轉(zhuǎn)讓、出租、抵押等業(yè)務(wù)事項一站式辦事窗口，打造“前臺綜合受理、后臺分類審核、統(tǒng)一窗口出件”的服務(wù)模式。
第五條 省級自然資源主管部門負責(zé)建設(shè)和維護全省土地二級市場交易服務(wù)系統(tǒng)，提供線上信息發(fā)布、信息審核、交易競價、成交公示、合同簽訂、監(jiān)測監(jiān)管、統(tǒng)計分析等功能。州（市）、縣（市、區(qū)）自然資源主管部門負責(zé)本地不動產(chǎn)登記系統(tǒng)與土地二級市場交易服務(wù)系統(tǒng)銜接，實現(xiàn)數(shù)據(jù)互聯(lián)互通。鼓勵和規(guī)范第三方服務(wù)機構(gòu)接入土地二級市場交易服務(wù)系統(tǒng)，逐步完善土地二級市場服務(wù)功能。
第六條 土地二級市場實行“線上+線下”交易模式，建立“信息發(fā)布-達成意向-簽訂合同-交易監(jiān)管”的交易流程。
交易雙方可通過土地二級市場交易服務(wù)系統(tǒng)發(fā)布和獲取土地二級市場信息；可自行協(xié)商交易，也可在土地二級市場交易服務(wù)系統(tǒng)委托公開交易。州（市）、縣（市、區(qū)）自然資源主管部門要加強交易服務(wù)，鼓勵和引導(dǎo)市場主體進入土地二級市場交易服務(wù)系統(tǒng)進行線上交易。
第七條 建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、出租、抵押交易，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)參照統(tǒng)一合同范本簽訂書面合同，未盡事宜可簽訂補充條款或補充合同。合同內(nèi)容不得違背國家法律法規(guī)規(guī)定和劃撥決定書、土地有償使用合同的相關(guān)約定。
第三章 建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓
第八條 本辦法將各類導(dǎo)致建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)移的行為都視為建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓，包括買賣、交換、贈與、出資以及司法處置、資產(chǎn)處置、法人或其他組織合并分立等形式涉及的建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)移。建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)移的，地上建筑物、構(gòu)筑物及其附屬設(shè)施所有權(quán)應(yīng)一并轉(zhuǎn)移。涉及房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的，按照房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓相關(guān)法律法規(guī)規(guī)定，辦理房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓相關(guān)手續(xù)。
第九條 建設(shè)用地使用權(quán)具有以下情形之一的，不得轉(zhuǎn)讓：
（一）未支付全部土地價款的；
（二）未取得不動產(chǎn)權(quán)證書或權(quán)屬有爭議的；
（三）按照建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同約定進行投資開發(fā)，屬于房屋建設(shè)工程，未完成開發(fā)投資總額25%的，屬于成片開發(fā)土地，未形成工業(yè)用地或者其他建設(shè)用地條件的；
（四）司法機關(guān)和行政機關(guān)依法裁定、決定查封或者以其他形式限制建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的；
（五）依法實施收儲或收回建設(shè)用地使用權(quán)的；
（六）共有建設(shè)用地使用權(quán)，未經(jīng)其他共有人書面同意的；
（七）原土地有償使用合同約定的土地使用年限屆滿，未依法辦理續(xù)期的；
（八）不符合劃撥決定書或原土地有償使用合同轉(zhuǎn)讓條件約定的；
（九）未按照批準(zhǔn)的用途使用土地的，或者土地存在其他違法違規(guī)違約使用、建設(shè)等情形未處理完成的；
（十）法律法規(guī)規(guī)定禁止轉(zhuǎn)讓的其他情形。
第十條 以出讓方式取得的建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓，屬于房屋建設(shè)工程的，轉(zhuǎn)讓人提供由具有專業(yè)資質(zhì)的審計機構(gòu)或?qū)俚厝嗣裾付ǖ南嚓P(guān)主管部門出具的已投資額達到開發(fā)投資總額25%以上的書面意見，可認(rèn)定已達到開發(fā)投資總額的25%以上。已投資額和開發(fā)投資總額均不包括取得建設(shè)用地使用權(quán)的費用和向國家繳納的相關(guān)稅費。
第十一條 以出讓方式取得的建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓，屬于房屋建設(shè)工程未完成開發(fā)投資總額25%的，允許交易雙方先行簽訂建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同，依法辦理預(yù)告登記，并約定土地進行開發(fā)投資建設(shè)達到有關(guān)法律法規(guī)和本辦法規(guī)定轉(zhuǎn)讓條件的時限和責(zé)任。待達到轉(zhuǎn)讓條件后，在90日內(nèi)依法辦理不動產(chǎn)轉(zhuǎn)移登記，未申請登記的，預(yù)告登記失效。
預(yù)告登記轉(zhuǎn)讓的土地應(yīng)嚴(yán)格按照原出讓合同約定的時限、條件等進行開發(fā)建設(shè)，造成土地閑置的，按《閑置土地處置辦法》等規(guī)定處置。
第十二條 以作價出資或入股方式取得的建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓，不再報經(jīng)原批準(zhǔn)建設(shè)用地使用權(quán)作價出資或入股的機關(guān)批準(zhǔn)；轉(zhuǎn)讓后，可保留為作價出資或入股方式，或直接變更為出讓方式。
第十三條 在符合國土空間規(guī)劃的前提下，以劃撥方式取得的建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓，由州（市）、縣（市、區(qū)）自然資源主管部門依法批準(zhǔn)，轉(zhuǎn)讓后的土地用途符合《劃撥用地目錄》或國家劃撥用地政策的，可保留劃撥用地性質(zhì)，不補繳土地出讓價款，按轉(zhuǎn)移登記辦理；不符合《劃撥用地目錄》或國家劃撥用地政策的，由受讓方依法辦理出讓手續(xù)，補繳土地出讓價款后辦理不動產(chǎn)轉(zhuǎn)移登記。但法律法規(guī)、規(guī)范性文件、劃撥決定書等明確應(yīng)當(dāng)收回劃撥建設(shè)用地使用權(quán)的除外。
第十四條 以劃撥方式取得的建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓，不改變土地及建筑物、構(gòu)筑物現(xiàn)狀的，按現(xiàn)狀使用條件下的出讓建設(shè)用地使用權(quán)正常市場價格，減去劃撥建設(shè)用地使用權(quán)價格，作為評估結(jié)果，合理確定補繳土地出讓價款；在符合國土空間規(guī)劃的前提下，重新設(shè)定規(guī)劃條件的，按照新設(shè)定規(guī)劃條件下的出讓建設(shè)用地使用權(quán)正常市場價格，減去現(xiàn)狀使用條件下的劃撥建設(shè)用地使用權(quán)價格，作為評估結(jié)果，合理確定補繳土地出讓價款。
第十五條 在符合國土空間規(guī)劃的前提下，建設(shè)用地使用權(quán)確需分割、合并轉(zhuǎn)讓的，經(jīng)州（市）、縣（市、區(qū)）自然資源主管部門依法批準(zhǔn)，取得同意分割或者合并的批準(zhǔn)文件后，按本辦法的有關(guān)規(guī)定辦理轉(zhuǎn)讓手續(xù)。
分割、合并后地塊應(yīng)產(chǎn)權(quán)明晰，具備獨立分宗條件，符合國土空間詳細規(guī)劃要求。涉及公共配套設(shè)施建設(shè)和使用的，轉(zhuǎn)讓雙方應(yīng)在合同中明確有關(guān)權(quán)利義務(wù)。涉及多個權(quán)利主體的，應(yīng)取得相關(guān)權(quán)利人同意，不得損害權(quán)利人合法權(quán)益。
土地合并所涉及的宗地應(yīng)當(dāng)為界線相鄰地塊，且土地使用權(quán)人、土地使用權(quán)類型和土地用途一致；合并宗地剩余年限不一致的，以合并前各宗土地的剩余年限綜合確定合并后的土地使用年限，但不得超過合并前最高的宗地剩余使用年限。涉及需補繳土地價款的，按相關(guān)規(guī)定執(zhí)行。
第十六條 建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓后，因國土空間詳細規(guī)劃調(diào)整確需改變原土地用途的，應(yīng)當(dāng)經(jīng)出讓方和州（市）、縣（市、區(qū)）自然資源主管部門同意，重新簽訂建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同或者簽訂建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同變更協(xié)議，依法依規(guī)調(diào)整、補繳土地出讓價款后，再按相關(guān)規(guī)定辦理不動產(chǎn)變更登記。有條件的地方可開展轉(zhuǎn)讓與用途變更融合辦理。
第十七條 建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓時，劃撥決定書、原土地有償使用合同等載明的權(quán)利與義務(wù)隨之轉(zhuǎn)移，受讓人應(yīng)依法履約，州（市）、縣（市、區(qū)）自然資源主管部門依法監(jiān)管。
第十八條 出讓建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的，建設(shè)用地使用年限為原出讓合同規(guī)定的使用年限減去原土地使用者已使用年限后的剩余年限；劃撥建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓依法辦理出讓的，建設(shè)用地使用年限不得超過出讓法定最高年限。
第十九條 標(biāo)定地價覆蓋區(qū)域土地交易價格比標(biāo)定地價低20%以上的，標(biāo)定地價未覆蓋區(qū)域交易價格比同類型土地市場價格低20%以上的，州（市）、縣（市、區(qū)）人民政府可以行使優(yōu)先購買權(quán)。
第四章 建設(shè)用地使用權(quán)出租
第二十條 本辦法所稱建設(shè)用地使用權(quán)出租是指土地使用權(quán)人作為出租人將建設(shè)用地使用權(quán)隨同地上建筑物、構(gòu)筑物及其附屬設(shè)施出租給承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行為。
第二十一條 建設(shè)用地使用權(quán)具有以下情形之一的，不得出租：
（一）未取得不動產(chǎn)權(quán)證書或權(quán)屬有爭議的；
（二）司法機關(guān)和行政機關(guān)依法裁定、決定查封或者以其他形式限制建設(shè)用地使用權(quán)出租的；
（三）未按劃撥決定書或土地有償使用合同規(guī)定的期限和條件投資開發(fā)、利用土地的；
（四）共有建設(shè)用地使用權(quán)，未經(jīng)其他共有人書面同意的；
（五）出租行為違反劃撥決定書、土地有償使用合同相關(guān)約定的；
（六）法律法規(guī)規(guī)定禁止出租的其他情形。
第二十二條 以劃撥方式取得的建設(shè)用地使用權(quán)出租的，上繳租金中所含土地收益，納入土地出讓收入管理。建立劃撥建設(shè)用地使用權(quán)出租收益年度申報制度，出租人依法申報并繳納相關(guān)收益的，不再另行單獨辦理劃撥建設(shè)用地使用權(quán)出租的批準(zhǔn)手續(xù)。涉及行政事業(yè)單位以劃撥方式取得的建設(shè)用地使用權(quán)出租的，按照《云南省行政事業(yè)單位國有資產(chǎn)管理辦法》和《云南省省級行政事業(yè)單位國有資產(chǎn)有償使用收入收繳使用管理辦法》等相關(guān)規(guī)定執(zhí)行，租金中所含土地收益應(yīng)納入土地出讓收入管理。
第二十三條 建設(shè)用地使用權(quán)出租期限最高不得超過二十年，出租期限六個月以上的，應(yīng)當(dāng)以書面形式簽訂建設(shè)用地使用權(quán)出租合同。其中，劃撥建設(shè)用地使用權(quán)出租期限一般不超過五年，超過五年的，或部分用于出租且可分割的，劃撥建設(shè)用地使用權(quán)人應(yīng)依法補辦出讓、租賃等有償使用手續(xù)。
出租期屆滿，當(dāng)事人可以續(xù)訂出租合同，但約定的出租期限自續(xù)訂之日起最高不得超過二十年。
建設(shè)用地使用權(quán)出租期限不得超過其出讓年限。
第二十四條 承租人經(jīng)出租人同意，可以將出租的建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)租給第三人。承租人轉(zhuǎn)租的，承租人與出租人之間的租賃合同繼續(xù)有效；第三人造成建設(shè)用地損失的，承租人應(yīng)當(dāng)賠償損失；承租人未經(jīng)出租人同意轉(zhuǎn)租的，出租人可以解除合同。
第五章 建設(shè)用地使用權(quán)抵押
第二十五條 本辦法所稱建設(shè)用地使用權(quán)抵押是指抵押人將其依法取得的建設(shè)用地使用權(quán)以不轉(zhuǎn)移占有的方式向抵押權(quán)人提供債務(wù)履行擔(dān)保的行為。
建設(shè)用地使用權(quán)抵押時，其地上建筑物、構(gòu)筑物及其附屬設(shè)施一并抵押；地上建筑物、構(gòu)筑物及其附屬設(shè)施抵押時，其占用范圍內(nèi)的建設(shè)用地使用權(quán)一并抵押。
第二十六條 建設(shè)用地使用權(quán)具有以下情形之一的，不得抵押：
（一）未支付全部土地價款的；
（二）未取得不動產(chǎn)權(quán)證書或權(quán)屬有爭議的；
（三）依法被查封、扣押、監(jiān)管的；
（四）共有建設(shè)用地使用權(quán)，未經(jīng)其他共有人書面同意的；
（五）劃撥決定書、土地有償使用合同等明確或約定不得抵押的；
（六）未按照批準(zhǔn)的用途使用土地的，或者土地存在其他違法違規(guī)違約使用、建設(shè)等情形未處理完成的；
（七）屬學(xué)校、幼兒園、醫(yī)療機構(gòu)、養(yǎng)老機構(gòu)等為公益目的成立的非營利法人的教育、醫(yī)療衛(wèi)生、養(yǎng)老和其他公益設(shè)施的；
（八）法律法規(guī)規(guī)定禁止抵押的其他情形。
第二十七條 以出讓、作價出資或入股等方式取得的建設(shè)用地使用權(quán)設(shè)定抵押權(quán)的，除法律法規(guī)的特別規(guī)定和合同有特別約定外，不應(yīng)限制其抵押。以租賃方式取得的建設(shè)用地使用權(quán)，承租人在按規(guī)定支付土地租金并完成開發(fā)建設(shè)后，根據(jù)租賃合同約定，其地上建筑物、構(gòu)筑物及其附屬設(shè)施連同土地可以依法一并抵押。
第二十八條 公司、企業(yè)、其他經(jīng)濟組織和個人依法取得的劃撥建設(shè)用地使用權(quán)可以依法依規(guī)設(shè)定抵押權(quán)。
第二十九條 自然人、企業(yè)均可作為抵押權(quán)人申請以建設(shè)用地使用權(quán)及地上建筑物、構(gòu)筑物及其附屬設(shè)施所有權(quán)辦理不動產(chǎn)抵押相關(guān)手續(xù)，涉及企業(yè)之間債權(quán)債務(wù)合同的須符合有關(guān)法律法規(guī)的規(guī)定。
第三十條 營利性的教育、醫(yī)療、養(yǎng)老等社會領(lǐng)域企業(yè)可將有償取得的建設(shè)用地使用權(quán)、設(shè)施等財產(chǎn)進行抵押融資。抵押權(quán)實現(xiàn)后，應(yīng)保障原有經(jīng)營活動持續(xù)穩(wěn)定，確保土地用途不改變、利益相關(guān)人權(quán)益不受損。
第三十一條 抵押期間，抵押人可以轉(zhuǎn)讓抵押的建設(shè)用地使用權(quán)，當(dāng)事人另有約定的除外。抵押人依法轉(zhuǎn)讓建設(shè)用地使用權(quán)的，應(yīng)當(dāng)及時通知抵押權(quán)人。抵押權(quán)人能夠證明抵押建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓可能損害抵押權(quán)的，可以依法請求抵押人將轉(zhuǎn)讓所得的價款向抵押權(quán)人提前清償債務(wù)或者提存。劃撥建設(shè)用地抵押權(quán)實現(xiàn)時，處分該建設(shè)用地使用權(quán)所得價款在補繳土地出讓價款后，抵押權(quán)人方可優(yōu)先受償。
第三十二條 建設(shè)用地使用權(quán)抵押后，該土地上新增的建筑物不屬于抵押財產(chǎn)。該建設(shè)用地使用權(quán)實現(xiàn)抵押權(quán)時，新增的建筑物與建設(shè)用地使用權(quán)一并處分，但新增建筑物所得價款，抵押權(quán)人無權(quán)優(yōu)先受償。
第六章 交易市場信息共享與監(jiān)管
第三十三條 加強涉地司法處置工作銜接，涉及建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)移的，屬地自然資源主管部門應(yīng)當(dāng)向人民法院提供所涉不動產(chǎn)的權(quán)利狀況及劃撥決定書、原土地有償使用合同約定的權(quán)利義務(wù)等情況。
第三十四條 政府有關(guān)部門、企事業(yè)單位進行國有資產(chǎn)處置時涉及劃撥建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)移的，處置前應(yīng)征詢自然資源主管部門的意見，自然資源主管部門應(yīng)將宗地的權(quán)屬、界址、用途等有關(guān)情況，以及出讓價款補繳等政策要求進行告知，提示存在的問題。處置信息可在土地二級市場交易服務(wù)系統(tǒng)上同步公示。
第三十五條 培育和規(guī)范社會中介組織，為交易各方提供推介、展示、咨詢、估價、經(jīng)紀(jì)、測繪等服務(wù)，發(fā)揮社會中介組織在市場交易活動中的橋梁作用。加強對社會中介組織的指導(dǎo)和監(jiān)管，引導(dǎo)其誠信經(jīng)營。
第三十六條 加強市場監(jiān)測監(jiān)管與調(diào)控，建立健全土地二級市場動態(tài)監(jiān)測監(jiān)管制度，統(tǒng)計分析交易的數(shù)量、結(jié)構(gòu)、價款、時序等信息；健全完善公示地價體系，定期更新和發(fā)布標(biāo)定地價，為政府行使優(yōu)先購買權(quán)、交易稅收征繳、監(jiān)測調(diào)控市場價格等提供依據(jù)；完善土地二級市場的價格形成、監(jiān)測、指導(dǎo)、監(jiān)督機制，防止交易價格異常波動。
第三十七條 強化土地一、二級市場聯(lián)動管理，加強土地投放總量、結(jié)構(gòu)、時序等的銜接，適時運用財政、金融等手段，加強對土地市場的整體調(diào)控，維護市場平穩(wěn)運行。
第三十八條 依托省信用信息共享平臺，加強信用信息歸集共享。實施信用分級分類監(jiān)管，強化失信責(zé)任主體聯(lián)合懲戒，引導(dǎo)誠信交易，不斷健全完善土地二級市場信用體系。
第三十九條 土地二級市場交易當(dāng)事人應(yīng)保證提供的文件資料真實、合法、全面、有效，不得隱瞞重要事實。因故意隱瞞重要事實、提供虛假材料引起交易糾紛或給他人造成損害的，按照《中華人民共和國民法典》及相關(guān)法律法規(guī)的規(guī)定承擔(dān)法律責(zé)任。
第四十條 嚴(yán)禁在土地二級市場交易服務(wù)過程中玩忽職守、濫用職權(quán)、徇私舞弊，構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任；尚不構(gòu)成犯罪的，依法給予處分。
對違反法律法規(guī)及本辦法相關(guān)規(guī)定的中介機構(gòu)及其人員，全省各級自然資源主管部門有權(quán)依法將其違法違規(guī)行為記入信用檔案，并按規(guī)定向社會公布，限制其參與自然資源市場的相關(guān)活動。涉嫌構(gòu)成犯罪的，依法移送司法機關(guān)處理。
第七章 附 則
第四十一條 依法入市的集體經(jīng)營性建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、出租、抵押，可參照本辦法執(zhí)行。
第四十二條 本辦法由云南省自然資源廳負責(zé)解釋。
第四十三條 本辦法自2022年7月1日起試行。
滇公網(wǎng)安備 53010202000370號