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國(guó)家稅務(wù)總局山東省稅務(wù)局關(guān)于發(fā)布《國(guó)家稅務(wù)總局山東省稅務(wù)局土地增值稅清算管理辦法》的公告國(guó)家稅務(wù)總局山東省稅務(wù)局公告2022年第10號(hào)
為加強(qiáng)和規(guī)范土地增值稅清算管理，國(guó)家稅務(wù)總局山東省稅務(wù)局制定了《國(guó)家稅務(wù)總局山東省稅務(wù)局土地增值稅清算管理辦法》，現(xiàn)予以發(fā)布。
特此公告。
國(guó)家稅務(wù)總局山東省稅務(wù)局
2022年11月11日
國(guó)家稅務(wù)總局山東省稅務(wù)局土地增值稅清算管理辦法
第一章 總則
第一條 為加強(qiáng)和規(guī)范土地增值稅清算管理，根據(jù)《中華人民共和國(guó)稅收征收管理法》及其實(shí)施細(xì)則、《中華人民共和國(guó)土地增值稅暫行條例》及其實(shí)施細(xì)則、《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問(wèn)題的通知》(國(guó)稅發(fā)〔2006〕187號(hào))、《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)〈土地增值稅清算管理規(guī)程〉的通知》(國(guó)稅發(fā)〔2009〕91號(hào))、《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于加強(qiáng)土地增值稅征管工作的通知》（國(guó)稅發(fā)〔2010〕53號(hào)）等規(guī)定，制定本辦法。
第二條 本辦法適用于山東省范圍內(nèi)（不含青島市）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目土地增值稅清算管理工作。
第三條 本辦法所稱土地增值稅清算是指從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的企業(yè)（以下簡(jiǎn)稱房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)）在符合土地增值稅清算條件后，依照稅收法律、法規(guī)及土地增值稅有關(guān)政策規(guī)定，計(jì)算房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目應(yīng)當(dāng)繳納的土地增值稅稅額，向房地產(chǎn)項(xiàng)目所在地主管稅務(wù)機(jī)關(guān)（以下簡(jiǎn)稱主管稅務(wù)機(jī)關(guān)）提供有關(guān)資料，辦理土地增值稅清算手續(xù)，結(jié)清該房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目應(yīng)當(dāng)繳納土地增值稅稅款的行為。
第四條 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)向主管稅務(wù)機(jī)關(guān)如實(shí)申報(bào)土地增值稅稅款，保證納稅申報(bào)的真實(shí)性、準(zhǔn)確性和完整性。
第五條 主管稅務(wù)機(jī)關(guān)應(yīng)當(dāng)依照稅收法律、法規(guī)及土地增值稅有關(guān)政策規(guī)定，實(shí)施項(xiàng)目管理，提供納稅服務(wù)，開(kāi)展土地增值稅清算審核，依法辦理土地增值稅補(bǔ)(退)稅手續(xù)。
第二章 項(xiàng)目管理
第六條 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在取得土地使用權(quán)并獲得房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目施工許可后30日內(nèi)，向主管稅務(wù)機(jī)關(guān)報(bào)送土地增值稅項(xiàng)目登記信息，并在每次轉(zhuǎn)讓（預(yù)售）房地產(chǎn)時(shí)，按月報(bào)送項(xiàng)目的進(jìn)度和變化情況。
主管稅務(wù)機(jī)關(guān)應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的日常稅收管理，按項(xiàng)目分別建立檔案、設(shè)置臺(tái)帳，對(duì)項(xiàng)目立項(xiàng)、規(guī)劃設(shè)計(jì)、施工、預(yù)售、竣工驗(yàn)收、工程結(jié)算、項(xiàng)目清盤(pán)等房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)全過(guò)程情況實(shí)行跟蹤監(jiān)控，做到稅務(wù)管理與項(xiàng)目開(kāi)發(fā)同步。
第七條 土地增值稅以政府規(guī)劃部門(mén)核發(fā)的《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》確認(rèn)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目為單位進(jìn)行清算，對(duì)連續(xù)24個(gè)月內(nèi)規(guī)劃、施工的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，可將相關(guān)《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》確認(rèn)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目合并為一個(gè)單位進(jìn)行清算。
第八條 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)根據(jù)清算單位合理歸集收入、成本、費(fèi)用。
第三章 預(yù)征管理
第九條 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在土地增值稅清算申報(bào)前轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入應(yīng)當(dāng)按預(yù)征率計(jì)算申報(bào)繳納土地增值稅。
第十條 轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入是指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)實(shí)際取得的全部?jī)r(jià)款和其他經(jīng)濟(jì)利益，包括貨幣收入、實(shí)物收入和其他收入。
營(yíng)改增后，納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的土地增值稅應(yīng)稅收入不含增值稅。適用增值稅一般計(jì)稅方法的納稅人，其轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的土地增值稅應(yīng)稅收入不含增值稅銷項(xiàng)稅額；適用簡(jiǎn)易計(jì)稅方法的納稅人，其轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的土地增值稅應(yīng)稅收入不含增值稅應(yīng)納稅額。
第十一條 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)采取預(yù)收款方式預(yù)售自行開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目的，按照以下方法確定土地增值稅預(yù)征計(jì)征依據(jù)：
土地增值稅預(yù)征計(jì)征依據(jù)=預(yù)收款-應(yīng)預(yù)繳增值稅稅款
第十二條 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目中同時(shí)包含普通住宅、非普通住宅和其他類型房地產(chǎn)的，應(yīng)當(dāng)按房地產(chǎn)的類型分別核算收入，適用相應(yīng)的預(yù)征率計(jì)征土地增值稅。土地增值稅預(yù)征率：普通住宅預(yù)征率2%-3%、非普通住宅預(yù)征率2%-3%、其他類型房地產(chǎn)預(yù)征率2%-4%。
各市稅務(wù)局在上述規(guī)定的幅度內(nèi)確定適當(dāng)?shù)念A(yù)征率，并報(bào)省稅務(wù)局備案。
第十三條 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)處置非地下人防設(shè)施建造的車庫(kù)(位)等設(shè)施取得的收入，凡房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)與業(yè)主簽訂銷售合同(或協(xié)議等)并轉(zhuǎn)讓產(chǎn)權(quán)的，應(yīng)預(yù)征土地增值稅。
房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)轉(zhuǎn)讓經(jīng)政府批準(zhǔn)建設(shè)的廉租住房、公共租賃住房、經(jīng)濟(jì)適用房等保障性住房，棚戶區(qū)改造安置住房、危舊房改造安置住房等取得的收入，暫不預(yù)征土地增值稅。
第十四條 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)于月(或季)末15日內(nèi)向主管稅務(wù)機(jī)關(guān)申報(bào)繳納土地增值稅。
第四章 清算申報(bào)
第十五條 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)符合下列條件之一的，應(yīng)進(jìn)行土地增值稅清算：
（一）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目全部竣工、完成銷售的；
（二）整體轉(zhuǎn)讓未竣工決算房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的；
（三）直接轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的。
第十六條 對(duì)符合以下條件之一的，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)可要求房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)進(jìn)行土地增值稅清算：
（一）已竣工驗(yàn)收的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，已轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)建筑面積占整個(gè)項(xiàng)目可售建筑面積的比例在85%以上，或該比例雖未超過(guò)85%，但剩余的可售建筑面積已經(jīng)出租或自用的；
（二）取得銷售（預(yù)售）許可證滿三年仍未銷售完畢的；
（三）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)申請(qǐng)注銷稅務(wù)登記但未辦理土地增值稅清算手續(xù)的。
對(duì)前款所列第（三）項(xiàng)情形，應(yīng)在辦理注銷登記前進(jìn)行土地增值稅清算。
第十七條 上述第十五條、第十六條中所稱“全部竣工”“已竣工驗(yàn)收”是指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品符合下列條件之一的情形：
（一）開(kāi)發(fā)產(chǎn)品竣工證明材料已報(bào)房地產(chǎn)管理部門(mén)備案；
（二）開(kāi)發(fā)產(chǎn)品已開(kāi)始投入使用；
（三）開(kāi)發(fā)產(chǎn)品已取得了初始產(chǎn)權(quán)證明。
第十八條 符合本辦法第十五條規(guī)定的應(yīng)清算項(xiàng)目，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)在滿足條件之日起90日內(nèi)到主管稅務(wù)機(jī)關(guān)辦理清算手續(xù)，并結(jié)清應(yīng)繳納的土地增值稅稅款。
符合本辦法第十六條規(guī)定的可清算項(xiàng)目，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)應(yīng)每年作出評(píng)估，確定是否需要清算，對(duì)確定需要清算的項(xiàng)目，由主管稅務(wù)機(jī)關(guān)下達(dá)清算通知，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)在收到清算通知之日起90日內(nèi)辦理清算手續(xù)，并結(jié)清應(yīng)繳納的土地增值稅稅款。
第十九條 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)辦理土地增值稅清算申報(bào)時(shí)，應(yīng)提供下列清算資料：
（一）土地增值稅納稅申報(bào)表；
（二）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目清算說(shuō)明及其相關(guān)資料，主要內(nèi)容包括房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目立項(xiàng)、用地、關(guān)聯(lián)方交易、融資、稅款繳納、不同類型房產(chǎn)的銷售情況、成本費(fèi)用分?jǐn)偡绞降然厩闆r和主管稅務(wù)機(jī)關(guān)需要了解的其它情況；
（三）不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證（國(guó)有土地使用權(quán)證）、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、建筑工程施工許可證、商品房預(yù)售許可證、測(cè)繪報(bào)告、竣工驗(yàn)收證明；
（四）土地使用權(quán)出讓（轉(zhuǎn)讓）合同、支付地價(jià)款憑證；
（五）拆遷（回遷）合同、支付憑證、簽收花名冊(cè)、簽收憑證；
（六）銀行貸款合同、銀行貸款利息結(jié)算憑證；
（七）項(xiàng)目規(guī)劃、設(shè)計(jì)、勘察、工程招投標(biāo)、工程施工、材料采購(gòu)等合同和有效憑證；
（八）商品房銷售合同統(tǒng)計(jì)表、銷售明細(xì)表；
（九）發(fā)票臺(tái)賬，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入、成本和費(fèi)用有關(guān)證明資料及記賬憑證；
（十）開(kāi)發(fā)項(xiàng)目中的公共配套設(shè)施，應(yīng)按照建成后產(chǎn)權(quán)屬于全體業(yè)主所有、無(wú)償移交給政府或公用事業(yè)單位、自用、出租、有償轉(zhuǎn)讓進(jìn)行分項(xiàng)分類說(shuō)明，并提供相關(guān)證明資料；
（十一）直接組織、管理開(kāi)發(fā)項(xiàng)目人員花名冊(cè)及工資明細(xì)；
（十二）轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)稅金的完稅憑證；
（十三）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)委托涉稅專業(yè)服務(wù)機(jī)構(gòu)進(jìn)行清算鑒證的項(xiàng)目，應(yīng)報(bào)送土地增值稅清算鑒證報(bào)告；
（十四）不允許在增值稅銷項(xiàng)稅額中計(jì)算抵扣的進(jìn)項(xiàng)稅額相關(guān)資料。
第二十條 主管稅務(wù)機(jī)關(guān)收到房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)清算申報(bào)資料后，對(duì)符合清算條件且報(bào)送清算資料完備的，予以受理;對(duì)符合清算條件但報(bào)送清算資料不完備的，應(yīng)當(dāng)要求房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在15日內(nèi)補(bǔ)齊清算資料后，予以受理；對(duì)不符合清算條件的，不予受理。
主管稅務(wù)機(jī)關(guān)做出予以受理、補(bǔ)正資料、不予受理決定時(shí)，應(yīng)當(dāng)向房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)送達(dá)《稅務(wù)事項(xiàng)通知書(shū)》。
第五章 清算審核
第二十一條 主管稅務(wù)機(jī)關(guān)受理房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)清算申報(bào)資料后，應(yīng)當(dāng)自受理清算申報(bào)之日起90日內(nèi)完成清算審核，出具清算審核結(jié)論。如因清算審核過(guò)程中需補(bǔ)正資料未補(bǔ)正、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在清算期間停產(chǎn)停業(yè)或存在稅企分歧等特殊情形無(wú)法在90日內(nèi)完成審核的，經(jīng)縣（市、區(qū)）稅務(wù)局局長(zhǎng)批準(zhǔn)可以延長(zhǎng)審核期限，延長(zhǎng)的時(shí)間不得超過(guò)90天。
第二十二條 在清算審核中，發(fā)生以下情形之一、經(jīng)主管稅務(wù)機(jī)關(guān)集體研究決定可以中止審核，并書(shū)面通知房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)。中止審核的時(shí)間，不計(jì)入主管稅務(wù)機(jī)關(guān)審核期限。中止審核的情形消失后，應(yīng)當(dāng)根據(jù)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)申請(qǐng)或由主管稅務(wù)機(jī)關(guān)主動(dòng)恢復(fù)清算審核：
（一）因受不可抗力因素影響無(wú)法進(jìn)行清算審核的；
（二）法院、檢察院、公安等部門(mén)調(diào)取房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)賬簿、憑證等資料立案檢查，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)無(wú)法進(jìn)行清算審核的。
第二十三條 清算審核包括案頭審核、實(shí)地審核。案頭審核是指對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)報(bào)送的清算資料進(jìn)行數(shù)據(jù)、邏輯審核，重點(diǎn)審核項(xiàng)目歸集的一致性、數(shù)據(jù)計(jì)算的準(zhǔn)確性等。實(shí)地審核是指在案頭審核的基礎(chǔ)上，通過(guò)對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目實(shí)地查驗(yàn)等方式，對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)申報(bào)情況的客觀性、真實(shí)性、合理性進(jìn)行審核。
第二十四條 主管稅務(wù)機(jī)關(guān)應(yīng)當(dāng)組建清算審核專項(xiàng)工作組，依照稅收法律、法規(guī)、規(guī)章、規(guī)范性文件規(guī)定，開(kāi)展審核工作。
第二十五條 土地增值稅清算時(shí)，已全額開(kāi)具商品房銷售發(fā)票的，按照發(fā)票所載金額確認(rèn)收入；未開(kāi)具發(fā)票或未全額開(kāi)具發(fā)票的，以交易雙方簽訂的銷售合同所載的售房金額及其他收益確認(rèn)收入。銷售合同所載商品房面積與有關(guān)部門(mén)實(shí)際測(cè)量面積不一致，在清算前已發(fā)生補(bǔ)、退房款的，應(yīng)當(dāng)在計(jì)算土地增值稅時(shí)予以調(diào)整。
第二十六條 對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)將開(kāi)發(fā)產(chǎn)品用于安置回遷戶、職工福利、獎(jiǎng)勵(lì)、對(duì)外投資、分配給股東或投資人、抵償債務(wù)、換取其他單位和個(gè)人的非貨幣性資產(chǎn)等，發(fā)生所有權(quán)轉(zhuǎn)移時(shí)應(yīng)視同銷售房地產(chǎn)。其收入按下列方法和順序確定：
（一）按本企業(yè)在同一地區(qū)、同一年度銷售的同類房地產(chǎn)的平均價(jià)格確定；
（二）由主管稅務(wù)機(jī)關(guān)參照當(dāng)?shù)禺?dāng)年、同類房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格或評(píng)估價(jià)值確定。
第二十七條 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)申報(bào)的房地產(chǎn)銷售價(jià)格明顯偏低且無(wú)正當(dāng)理由的，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)應(yīng)當(dāng)要求其提供書(shū)面說(shuō)明及相關(guān)證明材料，參照本辦法第二十六條規(guī)定確定計(jì)稅價(jià)格。
對(duì)房地產(chǎn)銷售價(jià)格明顯偏低的以下情形，可視為有正當(dāng)理由：
（一）法院判決或裁定的轉(zhuǎn)讓價(jià)格；
（二）采取政府指導(dǎo)價(jià)、限價(jià)等非市場(chǎng)定價(jià)方式銷售，能提供相關(guān)主管部門(mén)證明資料的；
（三）主管稅務(wù)機(jī)關(guān)認(rèn)定的其他合理情形。
第二十八條 對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在土地“招拍掛”環(huán)節(jié)，與政府約定在項(xiàng)目?jī)?nèi)建設(shè)配建房并無(wú)償移交政府指定單位的，土地增值稅應(yīng)按照不含增值稅收入確認(rèn)收入。
第二十九條 土地增值稅扣除項(xiàng)目按以下規(guī)定處理：
（一）取得土地使用權(quán)所支付的金額，包括為取得土地使用權(quán)所支付的地價(jià)款和按國(guó)家統(tǒng)一規(guī)定交納的有關(guān)費(fèi)用。
1.以出讓方式取得土地使用權(quán)的，為支付的土地出讓金;以行政劃撥方式取得土地使用權(quán)的，為轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)時(shí)按規(guī)定補(bǔ)交的出讓金;以轉(zhuǎn)讓方式取得土地使用權(quán)的，為支付的地價(jià)款。
2.房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在取得土地使用權(quán)時(shí)按國(guó)家統(tǒng)一規(guī)定交納的有關(guān)費(fèi)用，包括為取得土地使用權(quán)所支付的契稅。
3.土地出讓合同中約定分期繳納土地出讓金的利息，計(jì)入取得土地使用權(quán)所支付的金額，準(zhǔn)予扣除。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)逾期開(kāi)發(fā)繳納的土地閑置費(fèi)不得扣除。
4.對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在土地“招拍掛”環(huán)節(jié)，與政府約定在項(xiàng)目?jī)?nèi)建設(shè)配建房并無(wú)償移交政府指定單位的，建設(shè)配建房發(fā)生的建筑安裝工程費(fèi)，作為土地成本在土地增值稅清算中予以扣除。
（二）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本，包括土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)、前期工程費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、公共配套設(shè)施費(fèi)、開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用。
1.土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)，包括土地征用費(fèi)、耕地占用稅、勞動(dòng)力安置費(fèi)及有關(guān)地上、地下附著物拆遷補(bǔ)償?shù)膬糁С?、安置?dòng)遷用房支出等，其扣除金額根據(jù)補(bǔ)償協(xié)議、簽收清冊(cè)、收付款憑據(jù)等相關(guān)資料確定。
（1）拆遷補(bǔ)償費(fèi)應(yīng)當(dāng)是真實(shí)發(fā)生和實(shí)際支付的，支付給被拆遷人的拆遷補(bǔ)償、拆遷（回遷）合同和簽收花名冊(cè)或簽收憑據(jù)應(yīng)當(dāng)一一對(duì)應(yīng)。
（2）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)用建造的本項(xiàng)目房地產(chǎn)安置回遷戶的，安置用房視同銷售處理，參照本辦法第二十六條規(guī)定確認(rèn)收入，同時(shí)計(jì)入房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的拆遷補(bǔ)償費(fèi)。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)支付給回遷戶的補(bǔ)差價(jià)款，計(jì)入拆遷補(bǔ)償費(fèi)；回遷戶支付給房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的補(bǔ)差價(jià)款，應(yīng)當(dāng)?shù)譁p本項(xiàng)目拆遷補(bǔ)償費(fèi)。
（3）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)采取異地安置，異地安置的房屋屬于自行開(kāi)發(fā)建造的，房屋價(jià)值參照本辦法第二十六條規(guī)定計(jì)算，計(jì)入本項(xiàng)目的拆遷補(bǔ)償費(fèi)；異地安置的房屋屬于購(gòu)入的，以實(shí)際支付的購(gòu)房支出計(jì)入拆遷補(bǔ)償費(fèi)。
（4）貨幣安置拆遷的支出，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)憑合法有效憑據(jù)計(jì)入拆遷補(bǔ)償費(fèi)。
2.前期工程費(fèi)，包括規(guī)劃、設(shè)計(jì)、項(xiàng)目可行性研究和水文、地質(zhì)、勘察、測(cè)繪、“三通一平”等支出。
（1）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)委托其他單位進(jìn)行規(guī)劃、設(shè)計(jì)、項(xiàng)目可行性研究和水文、地質(zhì)、勘察、測(cè)繪的，提供服務(wù)的單位應(yīng)當(dāng)符合相關(guān)法律法規(guī)關(guān)于資質(zhì)和收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的要求。
（2）在項(xiàng)目規(guī)劃報(bào)建時(shí)，按政府規(guī)定繳納的相關(guān)費(fèi)用允許扣除。
3.建筑安裝工程費(fèi)，包括以出包方式支付給承包單位的建筑安裝工程費(fèi)、以自營(yíng)方式發(fā)生的建筑安裝工程費(fèi)。
（1）發(fā)生的費(fèi)用應(yīng)當(dāng)與工程造價(jià)審計(jì)報(bào)告、工程結(jié)算報(bào)告、工程施工合同記載內(nèi)容相符。
（2）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)自購(gòu)建筑材料時(shí)，自購(gòu)建筑材料費(fèi)用不得重復(fù)計(jì)算扣除。
（3）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在工程竣工驗(yàn)收后，根據(jù)合同約定，扣留建筑安裝施工企業(yè)一定比例的工程款，作為開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的質(zhì)量保證金，在計(jì)算土地增值稅時(shí)，建筑安裝施工企業(yè)已就質(zhì)量保證金對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)開(kāi)具發(fā)票的，按發(fā)票所載金額予以扣除；未開(kāi)具發(fā)票的，扣留的質(zhì)保金不得扣除。
（4）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)銷售已裝修的房屋，其裝修費(fèi)用可以計(jì)入房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本。
銷售已裝修的房屋，裝修費(fèi)用不包括房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)自行采購(gòu)或委托裝修公司購(gòu)買(mǎi)的家用電器、家具所發(fā)生的支出，也不包括與房地產(chǎn)連接在一起、但可以拆除且拆除后無(wú)實(shí)質(zhì)性損害的物品所發(fā)生的支出。
隨房屋一同出售的以房屋為載體，不可隨意移動(dòng)的附屬設(shè)備和配套設(shè)施，如整體中央空調(diào)、戶式小型中央空調(diào)、固定式衣柜櫥柜等，其外購(gòu)成本允許扣除?！ ?/span>
（5）清算項(xiàng)目以外單獨(dú)建造的樣板房、售樓部，其建造費(fèi)、裝修費(fèi)等不得計(jì)入房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本。
（6）實(shí)際發(fā)生并支付的工程監(jiān)理費(fèi)允許扣除。
（7）營(yíng)改增后，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)接受建筑安裝服務(wù)取得的增值稅發(fā)票，應(yīng)當(dāng)在發(fā)票的備注欄注明建筑服務(wù)發(fā)生地縣（市、區(qū)）名稱及項(xiàng)目名稱，否則不得計(jì)入土地增值稅扣除項(xiàng)目金額。
4.基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)，包括開(kāi)發(fā)過(guò)程中所發(fā)生的開(kāi)發(fā)小區(qū)內(nèi)道路、供水、供電、供氣、排污、排洪、通訊、照明、環(huán)衛(wèi)、綠化等工程支出。
5.公共配套設(shè)施費(fèi)，包括房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)開(kāi)發(fā)建造的與清算項(xiàng)目配套的居委會(huì)和派出所用房、會(huì)所、停車場(chǎng)（庫(kù)）、物業(yè)管理場(chǎng)所、變電站、熱力站、水廠、文體場(chǎng)館、學(xué)校、幼兒園、托兒所、醫(yī)院、郵電通訊等公共設(shè)施。
（1）建成后產(chǎn)權(quán)屬于全體業(yè)主所有的，其成本、費(fèi)用可以扣除；
（2）建成后無(wú)償移交給政府、公用事業(yè)單位用于非營(yíng)利性社會(huì)公共事業(yè)的，其成本、費(fèi)用可以扣除；
（3）建成后有償轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)當(dāng)計(jì)算收入，并準(zhǔn)予扣除成本、費(fèi)用；
（4）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)將公共配套設(shè)施等轉(zhuǎn)為自用或出租，不確認(rèn)收入，其應(yīng)當(dāng)分?jǐn)偟某杀?、費(fèi)用也不允許扣除；
（5）同時(shí)開(kāi)發(fā)多個(gè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，但公共配套設(shè)施滯后建設(shè)的，滯后建設(shè)的公共配套設(shè)施按照受益對(duì)象分?jǐn)偪鄢?/span>
6.開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用，是指直接組織、管理開(kāi)發(fā)項(xiàng)目發(fā)生的費(fèi)用，包括工資、職工社會(huì)保險(xiǎn)費(fèi)、職工福利費(fèi)、折舊費(fèi)、修理費(fèi)、辦公費(fèi)、水電費(fèi)、勞動(dòng)保護(hù)費(fèi)、周轉(zhuǎn)房攤銷等。
（1）企業(yè)行政管理部門(mén)（總部）為組織和管理生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)而發(fā)生的管理費(fèi)用，不得作為開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用予以扣除；
（2）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)委托代建支付的代建管理費(fèi)，不得作為開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用予以扣除。
（三）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用，是指與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目有關(guān)的銷售費(fèi)用、管理費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用。
1.財(cái)務(wù)費(fèi)用中的利息支出，凡能夠按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偛⑻峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的，允許據(jù)實(shí)扣除，但最高不能超過(guò)按商業(yè)銀行同類同期貸款利率計(jì)算的金額。其他房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用，按照“取得土地使用權(quán)所支付的金額”與“房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本”金額之和的5%計(jì)算扣除。據(jù)實(shí)扣除的，應(yīng)當(dāng)提供貸款合同、利息結(jié)算單據(jù)以及發(fā)票。
房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)向金融機(jī)構(gòu)支付的咨詢費(fèi)等非利息支出以及因逾期還款，金融機(jī)構(gòu)收取的超過(guò)貸款期限的利息、罰息等款項(xiàng)，不得作為利息支出扣除。
2.凡不能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偫⒅С龌虿荒芴峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用按照“取得土地使用權(quán)所支付的金額”與“房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本”金額之和的10%計(jì)算扣除。全部使用自有資金，沒(méi)有利息支出的，按照以上方法扣除。
3.既有向金融機(jī)構(gòu)借款，又有其他借款的，其房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用計(jì)算扣除時(shí)不能同時(shí)適用本項(xiàng)第1目、第2目所述兩種辦法。
（四）與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金，包括房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)繳納的營(yíng)業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、印花稅、教育費(fèi)附加、地方教育附加。
1.營(yíng)改增后，計(jì)算土地增值稅增值額的扣除項(xiàng)目中“與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金”不包括增值稅。
2.營(yíng)改增后，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)實(shí)際繳納的城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費(fèi)附加，凡能夠按清算項(xiàng)目準(zhǔn)確計(jì)算的，允許據(jù)實(shí)扣除。凡不能按清算項(xiàng)目準(zhǔn)確計(jì)算的，則按該清算項(xiàng)目預(yù)繳增值稅時(shí)實(shí)際繳納的城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費(fèi)附加、地方教育附加扣除。
（五）財(cái)政部規(guī)定的其他扣除項(xiàng)目。對(duì)從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的納稅人可按“取得土地使用權(quán)所支付的金額”與“房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本金額”之和，加計(jì)20%扣除。
第三十條 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)扣除項(xiàng)目應(yīng)當(dāng)符合下列要求：
（一）扣除項(xiàng)目所歸集的各項(xiàng)成本和費(fèi)用，必須實(shí)際發(fā)生且取得合法有效憑證，未取得合法有效憑證的不得扣除。本辦法所稱合法有效憑證是指：
1.支付給境內(nèi)單位或者個(gè)人的款項(xiàng)，且該單位或者個(gè)人發(fā)生的行為屬于營(yíng)業(yè)稅或者增值稅征收范圍的，以單位或者個(gè)人開(kāi)具的發(fā)票為合法有效憑證；
2.支付給境外單位或者個(gè)人的款項(xiàng)，以該單位或者個(gè)人的簽收單據(jù)為合法有效憑證，稅務(wù)部門(mén)對(duì)簽收單據(jù)有疑義的，可以要求其提供境外公證機(jī)構(gòu)的確認(rèn)證明；
3.支付的行政事業(yè)性收費(fèi)或者政府性基金，以取得的財(cái)政票據(jù)為合法有效憑證；
4.其他合法有效憑證。
（二）扣除項(xiàng)目金額應(yīng)當(dāng)準(zhǔn)確地在各扣除項(xiàng)目中分別歸集，不得混淆。
（三）扣除項(xiàng)目金額中所歸集的各項(xiàng)成本和費(fèi)用必須是在清算項(xiàng)目開(kāi)發(fā)中直接發(fā)生的或應(yīng)當(dāng)分?jǐn)偟摹?/span>
（四）扣除項(xiàng)目涉及的增值稅進(jìn)項(xiàng)稅額，允許在銷項(xiàng)稅額中計(jì)算抵扣的，不計(jì)入扣除項(xiàng)目；不允許在銷項(xiàng)稅額中計(jì)算抵扣的，可以計(jì)入扣除項(xiàng)目。
（五）屬于多個(gè)清算單位共同的土地成本，原則上應(yīng)當(dāng)按清算單位占地面積占土地總面積的比例計(jì)算分?jǐn)?。無(wú)法取得清算單位占地面積的，按清算單位規(guī)劃建筑面積占總規(guī)劃建筑面積的比例計(jì)算分?jǐn)偂?/span>
屬于多個(gè)清算單位共同的其他成本費(fèi)用，按清算單位規(guī)劃建筑面積占規(guī)劃總建筑面積的比例計(jì)算分?jǐn)偂！?/span>
（六）同一清算單位中的土地成本、其他成本費(fèi)用，按不同類型房地產(chǎn)可售建筑面積占總可售建筑面積的比例計(jì)算分?jǐn)?。?duì)于清算項(xiàng)目能夠提供獨(dú)立的土地出讓合同、劃撥協(xié)議、投資協(xié)議的，土地成本可直接歸集到受益對(duì)象。
（七）對(duì)于單獨(dú)簽訂裝修合同、單獨(dú)結(jié)算、有明確受益對(duì)象的室內(nèi)精裝修成本，可直接歸集。
（八）對(duì)同一類事項(xiàng)，應(yīng)當(dāng)采取相同的會(huì)計(jì)政策或處理方法。會(huì)計(jì)核算與稅務(wù)處理規(guī)定不一致的，以稅務(wù)處理規(guī)定為準(zhǔn)。
第三十一條 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)將開(kāi)發(fā)的部分房地產(chǎn)轉(zhuǎn)為企業(yè)自用或用于出租等商業(yè)用途時(shí)，如果產(chǎn)權(quán)未發(fā)生轉(zhuǎn)移，不征收土地增值稅，在清算時(shí)不列收入，不扣除相應(yīng)的成本和費(fèi)用。
第三十二條 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)處置利用地下人防設(shè)施建造的車庫(kù)（位）等設(shè)施取得的收入，不征收土地增值稅，在清算時(shí)不列收入，不扣除相應(yīng)的成本。
不予扣除的成本=測(cè)繪報(bào)告確定的地下人防設(shè)施建筑面積÷測(cè)繪報(bào)告確定的總建筑面積×建筑安裝工程費(fèi)（不包含有明確受益對(duì)象的室內(nèi)精裝修成本）
房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)將地下人防設(shè)施無(wú)償移交給政府、公用事業(yè)單位用于非營(yíng)利性社會(huì)公共事業(yè)的，其成本、費(fèi)用可以扣除。
第三十三條 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)購(gòu)買(mǎi)在建項(xiàng)目后，繼續(xù)投入資金進(jìn)行后續(xù)建設(shè)，在清算時(shí)，其購(gòu)買(mǎi)在建項(xiàng)目所支付的價(jià)款和契稅允許扣除，但不得作為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用按比例計(jì)算扣除以及加計(jì)20%扣除的基數(shù)。后續(xù)建設(shè)支出的扣除項(xiàng)目處理按照土地增值稅清算的有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。
第六章 清算稅款征收
第三十四條 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)辦理清算申報(bào)后，在主管稅務(wù)機(jī)關(guān)出具清算審核結(jié)論前，預(yù)售（銷售）房產(chǎn)取得的收入，應(yīng)當(dāng)根據(jù)清算申報(bào)結(jié)果，按照尾盤(pán)銷售申報(bào)繳納土地增值稅。
第三十五條 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)符合以下條件之一的，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)可實(shí)行核定征收：
（一）依照法律、行政法規(guī)的規(guī)定應(yīng)當(dāng)設(shè)置但未設(shè)置賬簿的；
（二）擅自銷毀賬簿或者拒不提供納稅資料的；
（三）雖設(shè)置賬簿，但賬目混亂或者成本資料、收入憑證、費(fèi)用憑證殘缺不全，難以確定轉(zhuǎn)讓收入或扣除項(xiàng)目金額的；
（四）符合土地增值稅清算條件，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)未按照規(guī)定的期限辦理清算手續(xù)，經(jīng)主管稅務(wù)機(jī)關(guān)責(zé)令限期清算，逾期仍不清算的；
（五）申報(bào)的計(jì)稅依據(jù)明顯偏低，又無(wú)正當(dāng)理由的。
第三十六條 實(shí)行核定征收的項(xiàng)目，須經(jīng)主管稅務(wù)機(jī)關(guān)集體研究確定。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)直接轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán)的，原則上不得核定征收。
第三十七條 主管稅務(wù)機(jī)關(guān)對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目進(jìn)行核定征收時(shí)，應(yīng)當(dāng)分別核定收入或者扣除項(xiàng)目金額，確定增值額，按照適用稅率計(jì)算土地增值稅。
（一）收入的核定參照本辦法第二十六條確認(rèn)；
（二）扣除項(xiàng)目的核定按下列方法和順序確認(rèn)：
1.土地價(jià)款
（1）土地管理部門(mén)提供的土地價(jià)款證明，契稅完稅憑證，人民法院判決、裁定的土地轉(zhuǎn)讓價(jià)格，人民法院執(zhí)行不動(dòng)產(chǎn)拍賣(mài)的土地成交價(jià)格等；
（2）當(dāng)年度同類地段交易價(jià)格；
（3）當(dāng)年度同類地段基準(zhǔn)地價(jià)。
2.房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)辦理土地增值稅清算所附送的前期工程費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用的憑證或資料不符合清算要求或不實(shí)的，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)可參照以下方法，核定上述四項(xiàng)開(kāi)發(fā)成本的單位面積金額標(biāo)準(zhǔn)，并據(jù)以計(jì)算扣除：
（1）參照當(dāng)?shù)亟ㄔO(shè)工程造價(jià)管理部門(mén)公布的建安造價(jià)定額資料，結(jié)合房屋結(jié)構(gòu)、用途、區(qū)位等因素，核定單位建筑面積扣除項(xiàng)目金額標(biāo)準(zhǔn)；
（2）參照已完成清算審核的同期同類項(xiàng)目清算數(shù)據(jù)。
第三十八條 按照本辦法第三十七條規(guī)定無(wú)法計(jì)算土地增值稅的，可采取核定征收率方式核定征收。核定征收率：普通住宅5%；非普通住宅、其他類型房地產(chǎn)6%。
第三十九條 采取核定征收方式進(jìn)行清算的，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)應(yīng)當(dāng)向房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)送達(dá)《稅務(wù)事項(xiàng)通知書(shū)》，告知其核定征收的理由、依據(jù)、稅款計(jì)算方法以及享有的權(quán)利義務(wù)。
第四十條 主管稅務(wù)機(jī)關(guān)作出清算審核結(jié)論后，應(yīng)當(dāng)制作《稅務(wù)事項(xiàng)通知書(shū)》，確定辦理補(bǔ)、退稅期限，并將審核結(jié)果書(shū)面通知房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)。主管稅務(wù)機(jī)關(guān)確定的補(bǔ)繳稅款期限原則上不得超過(guò)90日。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)提出退稅申請(qǐng)的，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)應(yīng)當(dāng)自受理退稅申請(qǐng)之日起90日內(nèi)辦理退還手續(xù)。
第四十一條 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目清算后銷售或有償轉(zhuǎn)讓的，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按規(guī)定進(jìn)行土地增值稅尾盤(pán)申報(bào)。
扣除項(xiàng)目金額=單位建筑面積成本費(fèi)用×清算后銷售（轉(zhuǎn)讓）面積
單位建筑面積成本費(fèi)用=清算審核結(jié)論確認(rèn)的扣除項(xiàng)目總金額（不含與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金）÷總可售建筑面積
采取核定征收率核定征收的，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)按照不同類型的核定征收率進(jìn)行土地增值稅尾盤(pán)申報(bào)。
第四十二條 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)自結(jié)算繳納土地增值稅清算稅款之日起三年內(nèi)發(fā)生下列情形之一的，可向主管稅務(wù)機(jī)關(guān)一次性提出申請(qǐng)，調(diào)整清算稅額，退還多繳的土地增值稅稅款：
（一）清算時(shí)未取得合法有效憑證而在清算后取得的；
（二）清算時(shí)未支付款項(xiàng)而在清算后支付的；
（三）清算時(shí)應(yīng)當(dāng)分?jǐn)偟珜?shí)際未能分?jǐn)偟墓餐某杀举M(fèi)用，清算后能夠按照受益對(duì)象、采用合理的分配方法分?jǐn)偟摹?/span>
第七章 法律責(zé)任
第四十三條 應(yīng)進(jìn)行土地增值稅清算的或經(jīng)主管稅務(wù)機(jī)關(guān)確定可進(jìn)行清算的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)，未按照規(guī)定報(bào)送涉稅資料或者辦理清算手續(xù)的，經(jīng)主管稅務(wù)機(jī)關(guān)責(zé)令限期改正，逾期仍不改正的，以及提供虛假清算資料、擅自銷毀賬簿或者拒不提供納稅資料的，由主管稅務(wù)機(jī)關(guān)按照《中華人民共和國(guó)稅收征收管理法》及其實(shí)施細(xì)則等有關(guān)規(guī)定處理。
第四十四條 涉稅專業(yè)服務(wù)機(jī)構(gòu)及其涉稅服務(wù)人員出具虛假報(bào)告或涉稅文書(shū)的，按照國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于涉稅專業(yè)服務(wù)監(jiān)管的相關(guān)規(guī)定處理。
第四十五條 主管稅務(wù)機(jī)關(guān)完成土地增值稅清算審核后，如發(fā)現(xiàn)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)存在少計(jì)收入或者多計(jì)扣除項(xiàng)目等稅收違法行為，按照《中華人民共和國(guó)稅收征收管理法》及其實(shí)施細(xì)則等有關(guān)規(guī)定處理。
第四十六條 主管稅務(wù)機(jī)關(guān)完成土地增值稅清算審核后，如審計(jì)、財(cái)政等部門(mén)檢查發(fā)現(xiàn)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)仍存在稅收違法行為，按照《中華人民共和國(guó)稅收征收管理法》及其實(shí)施細(xì)則等有關(guān)規(guī)定處理。
第八章 附 則
第四十七條 本辦法未盡事項(xiàng)按照《中華人民共和國(guó)稅收征收管理法》及其實(shí)施細(xì)則、《中華人民共和國(guó)土地增值稅暫行條例》及其實(shí)施細(xì)則和現(xiàn)行土地增值稅政策的有關(guān)規(guī)定執(zhí)行?！ ?/span>
第四十八條 本辦法自2022年9月21日起施行，此前已受理清算申報(bào)，但未出具清算審核結(jié)論的，按本辦法處理。
關(guān)于《國(guó)家稅務(wù)總局山東省稅務(wù)局關(guān)于發(fā)布〈國(guó)家稅務(wù)總局山東省稅務(wù)局土地增值稅清算管理辦法〉的公告》的解讀
一、《國(guó)家稅務(wù)總局山東省稅務(wù)局土地增值稅清算管理辦法》（以下簡(jiǎn)稱辦法）的適用范圍？
辦法適用于山東省范圍內(nèi)（不含青島市）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目土地增值稅清算管理工作。
二、辦法對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目管理有什么具體要求？
辦法第六條依據(jù)《國(guó)家稅務(wù)總局土地增值稅清算管理規(guī)程》（國(guó)稅發(fā)〔2009〕91號(hào)）、《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于修訂土地增值稅納稅申報(bào)表的通知》（稅總函〔2016〕309號(hào)）等規(guī)定，明確“房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)在取得土地使用權(quán)并獲得房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目施工許可后30日內(nèi)，向主管稅務(wù)機(jī)關(guān)報(bào)送土地增值稅項(xiàng)目登記信息，并在每次轉(zhuǎn)讓（預(yù)售）房地產(chǎn)時(shí)，按月報(bào)送項(xiàng)目的進(jìn)度和變化情況”。
三、如何確定土地增值稅清算單位?
辦法第七條規(guī)定“土地增值稅以政府規(guī)劃部門(mén)核發(fā)的《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》確認(rèn)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目為單位進(jìn)行清算，對(duì)連續(xù)24個(gè)月內(nèi)規(guī)劃、施工的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，可將相關(guān)《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》確認(rèn)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目合并為一個(gè)單位進(jìn)行清算”。
舉例說(shuō)明：某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目立項(xiàng)后，取得建設(shè)用地規(guī)劃許可，后續(xù)報(bào)建取得《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》，以《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》確認(rèn)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目為單位進(jìn)行清算，如果連續(xù)24個(gè)月取得多個(gè)《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》，并進(jìn)行施工建設(shè)的，可將多個(gè)《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》確認(rèn)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目合并為一個(gè)單位進(jìn)行清算。
四、如何確定普通住房標(biāo)準(zhǔn)？
根據(jù)《山東省財(cái)政廳 山東省地方稅務(wù)局 山東省建設(shè)廳關(guān)于公布山東省享受優(yōu)惠政策普通住房標(biāo)準(zhǔn)的通知》（魯建房字［2005］27號(hào)）規(guī)定“我省確定享受優(yōu)惠政策的普通住房標(biāo)準(zhǔn)為同時(shí)滿足以下條件：住宅小區(qū)建筑容積率1.0以上、單套建筑面積120平方米以下、實(shí)際成交價(jià)格低于同級(jí)別土地上住房平均交易價(jià)格1.2倍以下。允許單套建筑面積和價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)適當(dāng)浮動(dòng)，上浮比例不得超過(guò)20%”。
五、土地增值稅預(yù)征率和核定征收率是怎么規(guī)定的？
辦法第十二條規(guī)定“普通住宅預(yù)征率2%-3%、非普通住宅預(yù)征率2%-3%、其他類型房地產(chǎn)預(yù)征率2%-4%。各市稅務(wù)局在上述規(guī)定的幅度內(nèi)確定適當(dāng)?shù)念A(yù)征率，并報(bào)省稅務(wù)局備案”。
辦法第三十八條規(guī)定“普通住宅核定征收率5%,非普通住宅、其他類型房地產(chǎn)核定征收率6%”。
六、哪些收入暫不預(yù)征土地增值稅？
為支持房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展，辦法將暫不預(yù)征范圍擴(kuò)大為“房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)轉(zhuǎn)讓經(jīng)政府批準(zhǔn)建設(shè)的廉租住房、公共租賃住房、經(jīng)濟(jì)適用房等保障性住房，棚戶區(qū)改造安置住房、危舊房改造安置住房等取得的收入，暫不預(yù)征土地增值稅”。
七、辦法第十六條第(一)項(xiàng)“已轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)建筑面積占整個(gè)項(xiàng)目可售建筑面積的比例在85%以上，或該比例雖未超過(guò)85%，但剩余的可售建筑面積已經(jīng)出租或自用的”和本條第(二)項(xiàng)“取得銷售(預(yù)售)許可證滿三年仍未銷售完畢的”起始時(shí)間在具體工作中該如何掌握?
“剩余的可售建筑面積已經(jīng)出租或自用的”是指已售建筑面積、視同銷售面積以及用于出租與自用的可售建筑面積之和÷項(xiàng)目總可售建筑面積×100%≥85%”。
“取得銷售(預(yù)售)許可證滿三年仍未銷售完畢的”起始時(shí)間為清算項(xiàng)目最后一份預(yù)售許可證首次取得時(shí)間。
八、如何判定房地產(chǎn)銷售價(jià)格明顯偏低具有正當(dāng)理由？
辦法第二十七條規(guī)定“對(duì)房地產(chǎn)銷售價(jià)格明顯偏低的以下情形，可視為有正當(dāng)理由”：
1.法院判決或裁定的轉(zhuǎn)讓價(jià)格；
2.采取政府指導(dǎo)價(jià)、限價(jià)等非市場(chǎng)定價(jià)方式銷售，能提供相關(guān)主管部門(mén)資料證明的；
3.主管稅務(wù)機(jī)關(guān)認(rèn)定的其他合理情形。
九、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在與政府約定的項(xiàng)目?jī)?nèi)建設(shè)配建房并無(wú)償移交政府指定單位的，收入和成本如何確定？
辦法第二十八條規(guī)定“對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在土地招拍掛環(huán)節(jié)，與政府約定在項(xiàng)目?jī)?nèi)建設(shè)配建房并無(wú)償移交政府指定單位的，土地增值稅應(yīng)按照不含增值稅收入確認(rèn)收入”。
辦法第二十九條規(guī)定“對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在土地招拍掛環(huán)節(jié)，與政府約定在項(xiàng)目?jī)?nèi)建設(shè)配建房并無(wú)償移交政府指定單位的，建設(shè)配建房發(fā)生的建筑安裝工程費(fèi)，作為土地成本在土地增值稅清算中予以扣除”。
十、辦法第二十九條規(guī)定“...隨房屋一同出售的以房屋為載體，不可隨意移動(dòng)的附屬設(shè)備和配套設(shè)施，如整體中央空調(diào)、戶式小型中央空調(diào)、固定式衣柜櫥柜等，其外購(gòu)成本允許扣除”，可移動(dòng)家電家具、裝飾品等該如何處理？
裝修是指為使建筑物、構(gòu)筑物內(nèi)、外空間達(dá)到一定的環(huán)境要求，使用建筑裝飾材料，對(duì)建筑物、構(gòu)筑物的外表和內(nèi)部進(jìn)行修飾處理的工程建筑活動(dòng)?？梢苿?dòng)家電家具、日用品、可移動(dòng)裝飾品等不屬于裝修范圍，也不屬于土地增值稅征收范圍，因此在清算時(shí)其采購(gòu)成本不允許扣除。本著收入成本配比原則，在清算時(shí)按采購(gòu)原價(jià)在收入中同時(shí)剔除。
十一、同時(shí)開(kāi)發(fā)多個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目但公共配套設(shè)施滯后建設(shè)的，在實(shí)際工作中該如何掌握?
辦法第二十九條規(guī)定“同時(shí)開(kāi)發(fā)多個(gè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，但公共配套設(shè)施滯后建設(shè)的，滯后建設(shè)的公共配套設(shè)施按照受益對(duì)象分?jǐn)偪鄢薄?/span>
十二、屬于多個(gè)清算單位共同的土地成本和其他成本費(fèi)用，如何扣除？
辦法第三十條第五款規(guī)定“屬于多個(gè)清算單位共同的土地成本，原則上應(yīng)按清算單位占地面積占土地總面積的比例計(jì)算分?jǐn)?。無(wú)法取得清算單位占地面積的，按清算單位規(guī)劃建筑面積占總規(guī)劃建筑面積的比例計(jì)算分?jǐn)偂薄?/span>
“屬于多個(gè)清算單位共同的其他成本費(fèi)用，按清算單位規(guī)劃建筑面積占規(guī)劃總建筑面積的比例計(jì)算分?jǐn)偂薄?/span>
十三、同一清算單位中的土地成本、其他共同成本，如何扣除？
辦法第三十條第六款規(guī)定“同一清算單位中的土地成本、其他成本費(fèi)用，按不同類型房地產(chǎn)可售建筑面積占總可售建筑面積的比例計(jì)算分?jǐn)?。?duì)于清算項(xiàng)目能夠提供獨(dú)立的土地出讓合同、劃撥協(xié)議、投資協(xié)議的，土地成本可直接歸集到受益對(duì)象”。
十四、室內(nèi)精裝修成本如何扣除？
辦法第三十條第七款規(guī)定“對(duì)于單獨(dú)簽訂裝修合同、單獨(dú)結(jié)算、有明確受益對(duì)象的室內(nèi)精裝修成本，可直接歸集”。
十五、利用地下人防設(shè)施建造的車庫(kù)（位）等設(shè)施取得的收入和發(fā)生的成本支出，如何扣除？
辦法第三十二條規(guī)定“房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)處置利用地下人防設(shè)施建造的車庫(kù)（位）等設(shè)施取得的收入，不征收土地增值稅，在清算時(shí)不列收入，不扣除相應(yīng)的成本”。
“不予扣除的成本=測(cè)繪報(bào)告確定的地下人防設(shè)施建筑面積÷測(cè)繪報(bào)告確定的總建筑面積×建筑安裝工程費(fèi)（不包含有明確受益對(duì)象的室內(nèi)精裝修成本）”。
“房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)將地下人防設(shè)施無(wú)償移交給政府、公用事業(yè)單位用于非營(yíng)利性社會(huì)公共事業(yè)的，其成本、費(fèi)用可以扣除”。
十六、購(gòu)買(mǎi)在建項(xiàng)目進(jìn)行繼續(xù)建設(shè)再轉(zhuǎn)讓，如何扣除？
由于在建工程出讓方在出讓在建工程土地增值稅清算時(shí)，相應(yīng)的土地和開(kāi)發(fā)成本已經(jīng)加計(jì)扣除，為避免重復(fù)扣除，辦法第三十三條規(guī)定“房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)購(gòu)買(mǎi)在建項(xiàng)目后，繼續(xù)投入資金進(jìn)行后續(xù)建設(shè)，在清算時(shí)，其購(gòu)買(mǎi)在建項(xiàng)目所支付的價(jià)款和契稅允許扣除，但不得作為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用按比例計(jì)算扣除以及加計(jì)20%扣除的基數(shù)。后續(xù)建設(shè)支出的扣除項(xiàng)目處理按照土地增值稅清算的有關(guān)規(guī)定執(zhí)行”。
十七、符合什么條件，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)可對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)實(shí)行核定征收？
辦法第三十五條規(guī)定“房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)符合以下條件之一的，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)可實(shí)行核定征收”：
1.依照法律、行政法規(guī)的規(guī)定應(yīng)當(dāng)設(shè)置但未設(shè)置賬簿的；
2.擅自銷毀賬簿或者拒不提供納稅資料的；
3.雖設(shè)置賬簿，但賬目混亂或者成本資料、收入憑證、費(fèi)用憑證殘缺不全，難以確定轉(zhuǎn)讓收入或扣除項(xiàng)目金額的；
4.符合土地增值稅清算條件，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)未按照規(guī)定的期限辦理清算手續(xù)，經(jīng)主管稅務(wù)機(jī)關(guān)責(zé)令限期清算，逾期仍不清算的；
5申報(bào)的計(jì)稅依據(jù)明顯偏低，又無(wú)正當(dāng)理由的。
十八、核定征收土地增值稅的具體方法？
辦法第三十七條規(guī)定“對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目進(jìn)行核定征收時(shí)，應(yīng)分別核定收入或者扣除項(xiàng)目金額，確定增值額，按照適用稅率計(jì)算土地增值稅”。其中：
1.收入核定方法和順序：一是按本企業(yè)在同一地區(qū)、同一年度銷售的同類房地產(chǎn)的平均價(jià)格確定；二是由主管稅務(wù)機(jī)關(guān)參照當(dāng)?shù)禺?dāng)年、同類房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格或評(píng)估價(jià)值確定。
2.土地價(jià)款核定方法和順序：一是土地管理部門(mén)提供的土地價(jià)款證明，契稅完稅憑證，人民法院判決、裁定的土地轉(zhuǎn)讓價(jià)格，人民法院執(zhí)行不動(dòng)產(chǎn)拍賣(mài)的土地成交價(jià)格等；二是當(dāng)年度同類地段交易價(jià)格；三是當(dāng)年度同類地段基準(zhǔn)地價(jià)。
3.四項(xiàng)成本（前期工程費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用）單位面積金額標(biāo)準(zhǔn)核定方法：一是參照當(dāng)?shù)亟ㄔO(shè)工程造價(jià)管理部門(mén)公布的建安造價(jià)定額資料，結(jié)合房屋結(jié)構(gòu)、用途、區(qū)位等因素核定；二是參照已完成清算審核的同期同類項(xiàng)目清算數(shù)據(jù)核定。
十九、土地增值稅清算稅款的補(bǔ)繳和退稅期限是如何規(guī)定的？
辦法第四十條規(guī)定“主管稅務(wù)機(jī)關(guān)確定的補(bǔ)繳稅款期限原則上不得超過(guò)90日。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)提出退稅申請(qǐng)的，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)應(yīng)當(dāng)自受理退稅申請(qǐng)之日起90日內(nèi)辦理退還手續(xù)”。
二十、清算繳納的土地增值稅可以追溯調(diào)整嗎？
辦法第四十二條規(guī)定“房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)自結(jié)算繳納土地增值稅清算稅款之日起三年內(nèi)發(fā)生下列情形之一的，可向主管稅務(wù)機(jī)關(guān)一次性提出申請(qǐng)，調(diào)整清算稅額，退還多繳的土地增值稅稅款：一是清算時(shí)未取得合法有效憑證而在清算后取得的；二是清算時(shí)未支付款項(xiàng)而在清算后支付的；三是清算時(shí)應(yīng)分?jǐn)偟珜?shí)際未能分?jǐn)偟墓餐某杀举M(fèi)用，清算后能夠按照受益對(duì)象、采用合理的分配方法分?jǐn)偟摹薄?/span>
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