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國家稅務(wù)總局青島市稅務(wù)局關(guān)于發(fā)布《國家稅務(wù)總局青島市稅務(wù)局房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目土地增值稅清算管理辦法》的公告
國家稅務(wù)總局青島市稅務(wù)局公告2022年第6號
為規(guī)范房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目土地增值稅清算管理，提高土地增值稅清算政策的確定性，國家稅務(wù)總局青島市稅務(wù)局制定了《國家稅務(wù)總局青島市稅務(wù)局房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目土地增值稅清算管理辦法》，現(xiàn)予以發(fā)布。
特此公告。
國家稅務(wù)總局青島市稅務(wù)局
2022年11月28日
國家稅務(wù)總局青島市稅務(wù)局房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目土地增值稅清算管理辦法
第一章 總則
第一條 為規(guī)范房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目土地增值稅清算管理，根據(jù)《中華人民共和國稅收征收管理法》及其實(shí)施細(xì)則、《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》及其實(shí)施細(xì)則、《國家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問題的通知》（國稅發(fā)〔2006〕187號）、《國家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)<土地增值稅清算管理規(guī)程>的通知》（國稅發(fā)〔2009〕91號）、《國家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅清算有關(guān)問題的通知》（國稅函〔2010〕220號）等規(guī)定，結(jié)合我市實(shí)際，制定本辦法。
第二條 本辦法適用于房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目土地增值稅清算管理工作。
第三條 本辦法所稱主管稅務(wù)機(jī)關(guān)，是指房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目所在地的稅務(wù)機(jī)關(guān)。
第四條 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)（以下簡稱開發(fā)企業(yè)）應(yīng)當(dāng)如實(shí)申報(bào)應(yīng)繳納的土地增值稅稅款，保證清算申報(bào)的真實(shí)性、準(zhǔn)確性和完整性。
第五條 稅務(wù)機(jī)關(guān)應(yīng)當(dāng)為開發(fā)企業(yè)提供優(yōu)質(zhì)納稅服務(wù)，加強(qiáng)土地增值稅清算政策宣傳輔導(dǎo)。
主管稅務(wù)機(jī)關(guān)應(yīng)及時(shí)對開發(fā)企業(yè)清算申報(bào)的收入、扣除項(xiàng)目金額、增值額、增值率以及稅款計(jì)算等情況進(jìn)行審核，依法征收土地增值稅。
第二章 清算條件
第六條 土地增值稅清算單位原則上以政府規(guī)劃部門頒發(fā)的《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》確認(rèn)的項(xiàng)目來確定；對于多個(gè)《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》合并編制《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》的，開發(fā)企業(yè)可按《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》確認(rèn)的建設(shè)項(xiàng)目確定清算單位。
按照上述原則確定的清算單位自取得的第一個(gè)《建筑工程施工許可證》之日起超過5年未全部竣工的，原則上應(yīng)按照已竣工驗(yàn)收建筑工程確定清算單位進(jìn)行清算。
第七條 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目中同時(shí)包含普通住宅、非普通住宅和其他類型房地產(chǎn)的，應(yīng)分別核算增值額。
普通標(biāo)準(zhǔn)住宅同時(shí)符合以下條件：
（一）住宅小區(qū)建筑容積率在1.0以上；
（二）單套建筑面積在144平方米以下；
（三）實(shí)際成交價(jià)格低于同級別土地上住房平均交易價(jià)格1.44倍以下。
轉(zhuǎn)讓有產(chǎn)權(quán)的住宅或其他類型房地產(chǎn)按照房屋所有權(quán)首次登記列明的用途劃分；轉(zhuǎn)讓無產(chǎn)權(quán)的公共配套設(shè)施，劃分為其他類型房地產(chǎn)。
第八條 對符合下列條件之一的，開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)進(jìn)行土地增值稅的清算。
（一）房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目全部竣工、完成銷售的;
（二）整體轉(zhuǎn)讓未竣工決算房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的;
（三）直接轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的。
第九條 對符合以下條件之一的，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)可要求開發(fā)企業(yè)進(jìn)行土地增值稅清算。
（一）已竣工驗(yàn)收的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，已轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)建筑面積占整個(gè)項(xiàng)目可售建筑面積的比例在85%以上，或該比例雖未超過85%，但剩余的可售建筑面積已經(jīng)出租或自用的;
（二）取得銷售（預(yù)售）許可證滿三年仍未銷售完畢的；
（三）開發(fā)企業(yè)申請注銷稅務(wù)登記但未辦理土地增值稅清算手續(xù)的。
對前款所列第（三）項(xiàng)情形，開發(fā)企業(yè)應(yīng)在辦理注銷登記前進(jìn)行土地增值稅清算。
第三章 清算受理和審核
第十條 對于符合本辦法第八條規(guī)定的項(xiàng)目，開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在滿足條件之日起90日內(nèi)到主管稅務(wù)機(jī)關(guān)辦理清算手續(xù)，申報(bào)繳納土地增值稅。
對于符合本辦法第九條規(guī)定的項(xiàng)目，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)應(yīng)當(dāng)每年作出評估，確定是否進(jìn)行清算；對于確定需要進(jìn)行清算的項(xiàng)目，由主管稅務(wù)機(jī)關(guān)下達(dá)《稅務(wù)事項(xiàng)通知書》，開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在收到《稅務(wù)事項(xiàng)通知書》之日起90日內(nèi)辦理清算手續(xù)，申報(bào)繳納土地增值稅。
應(yīng)進(jìn)行土地增值稅清算或經(jīng)主管稅務(wù)機(jī)關(guān)確定需要進(jìn)行清算的開發(fā)企業(yè)，在上述規(guī)定的期限內(nèi)拒不清算或不提供清算資料的，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)可依據(jù)《中華人民共和國稅收征收管理法》有關(guān)規(guī)定處理。
第十一條 開發(fā)企業(yè)清算土地增值稅時(shí)應(yīng)提供的清算資料
（一）土地增值稅清算申報(bào)表、土地增值稅清算申報(bào)附表電子稿。
（二）房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目清算說明，主要內(nèi)容包括房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目立項(xiàng)、用地、開發(fā)、銷售、關(guān)聯(lián)方交易、融資、稅款繳納等基本情況。
（三）國有土地使用權(quán)出讓（轉(zhuǎn)讓）合同、工程竣工驗(yàn)收備案表、工程結(jié)算報(bào)告或結(jié)算單、測繪報(bào)告、房屋所有權(quán)首次登記明細(xì)、項(xiàng)目工程建設(shè)合同、成本和費(fèi)用有關(guān)證明等材料。
（四）開發(fā)企業(yè)委托中介機(jī)構(gòu)審核鑒證的清算項(xiàng)目，還應(yīng)提供中介機(jī)構(gòu)出具的《土地增值稅清算鑒證報(bào)告》（以下簡稱《鑒證報(bào)告》）及電子稿。
第十二條 主管稅務(wù)機(jī)關(guān)受理開發(fā)企業(yè)清算申報(bào)資料后，應(yīng)當(dāng)自受理之日起90日內(nèi)完成清算審核。如有特殊情況無法于90日內(nèi)完成審核，經(jīng)縣（市、區(qū)）級主管稅務(wù)機(jī)關(guān)批準(zhǔn)，可延期完成，并書面告知開發(fā)企業(yè)。
第十三條 主管稅務(wù)機(jī)關(guān)完成土地增值稅清算審核后，應(yīng)當(dāng)將清算審核結(jié)論書面通知開發(fā)企業(yè)，開發(fā)企業(yè)應(yīng)在收到清算審核結(jié)論之日起30日內(nèi)辦理補(bǔ)、退稅事宜。
第四章 清算收入
第十四條 開發(fā)企業(yè)轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入是指轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的全部價(jià)款及有關(guān)的經(jīng)濟(jì)收益，包括貨幣收入、實(shí)物收入和其他收入。
開發(fā)企業(yè)將開發(fā)的部分房地產(chǎn)轉(zhuǎn)為企業(yè)自用或用于出租等商業(yè)用途時(shí)，如果產(chǎn)權(quán)未發(fā)生轉(zhuǎn)移，不征收土地增值稅，在稅款清算時(shí)不列收入，不扣除相應(yīng)的成本和費(fèi)用。
第十五條 開發(fā)企業(yè)轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的土地增值稅應(yīng)稅收入不含增值稅。
適用增值稅一般計(jì)稅方法的開發(fā)企業(yè)，其轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的土地增值稅應(yīng)稅收入不含增值稅銷項(xiàng)稅額；適用簡易計(jì)稅方法的開發(fā)企業(yè)，其轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的土地增值稅應(yīng)稅收入不含增值稅應(yīng)納稅額。
免征增值稅的，確定計(jì)稅依據(jù)時(shí)，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入不扣減增值稅額；稅務(wù)機(jī)關(guān)核定的計(jì)稅價(jià)格或收入不含增值稅。
第十六條 開發(fā)企業(yè)處置利用地下人防工程建造的車庫（位）等設(shè)施取得的收入，不計(jì)入土地增值稅收入。
第十七條 開發(fā)企業(yè)用建造的房地產(chǎn)安置回遷戶的，安置用房視同銷售處理，其收入按下列方法和順序確認(rèn)：
（一）按本企業(yè)在同一地區(qū)、同一年度銷售的同類房地產(chǎn)的平均價(jià)格確定；
（二）由稅務(wù)機(jī)關(guān)參照當(dāng)?shù)禺?dāng)年、同類房地產(chǎn)的市場價(jià)格或評估價(jià)值確定。
第五章 扣除項(xiàng)目
第十八條 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的扣除項(xiàng)目金額包括：取得土地使用權(quán)所支付的金額、房地產(chǎn)開發(fā)成本、房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用、與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金、財(cái)政部規(guī)定的其他扣除項(xiàng)目。
第十九條 扣除項(xiàng)目應(yīng)當(dāng)符合下列要求：
（一）計(jì)算扣除項(xiàng)目金額時(shí)，其實(shí)際發(fā)生的支出應(yīng)當(dāng)取得但未取得合法有效憑證的不得扣除。本辦法所稱合法有效憑證是指：
1.支付給境內(nèi)單位或者個(gè)人的款項(xiàng)，且屬于《中華人民共和國發(fā)票管理辦法》規(guī)定的開具發(fā)票范圍的，以取得的發(fā)票或者按照規(guī)定視同發(fā)票管理的憑證為合法有效憑證；
2.支付的行政事業(yè)性收費(fèi)或者政府性基金，以取得的財(cái)政票據(jù)為合法有效憑證；
3.國家稅務(wù)總局規(guī)定的其他合法有效憑證。
（二）扣除項(xiàng)目金額中所歸集的各項(xiàng)成本和費(fèi)用，必須是實(shí)際發(fā)生并支付的。開發(fā)企業(yè)在工程竣工驗(yàn)收后，根據(jù)合同約定，扣留建筑安裝施工企業(yè)一定比例的工程款，作為開發(fā)項(xiàng)目的質(zhì)量保證金，在計(jì)算土地增值稅時(shí)，建筑安裝施工企業(yè)就質(zhì)量保證金對開發(fā)企業(yè)開具發(fā)票的，按發(fā)票所載金額予以扣除；未開具發(fā)票的，扣留的質(zhì)量保證金不得計(jì)算扣除。
（三）扣除項(xiàng)目金額應(yīng)當(dāng)準(zhǔn)確地在各扣除項(xiàng)目中分別歸集，不得混淆。
（四）扣除項(xiàng)目金額中所歸集的各項(xiàng)成本和費(fèi)用必須是在清算項(xiàng)目開發(fā)中直接發(fā)生的或應(yīng)當(dāng)分?jǐn)偟摹?/span>
（五）扣除項(xiàng)目涉及的增值稅進(jìn)項(xiàng)稅額，允許在銷項(xiàng)稅額中計(jì)算抵扣的，不計(jì)入扣除項(xiàng)目；不允許在銷項(xiàng)稅額中計(jì)算抵扣的，可以計(jì)入扣除項(xiàng)目。
（六）對同一類事項(xiàng)，應(yīng)當(dāng)采取相同的會計(jì)政策或處理方法。會計(jì)核算與稅務(wù)處理規(guī)定不一致的，以稅務(wù)處理規(guī)定為準(zhǔn)。
第二十條 取得土地使用權(quán)所支付的金額，是指開發(fā)企業(yè)為取得土地使用權(quán)所支付的地價(jià)款和按國家統(tǒng)一規(guī)定交納的有關(guān)費(fèi)用。
（一）以出讓方式取得土地使用權(quán)的，地價(jià)款為支付的土地出讓金；以行政劃撥方式取得土地使用權(quán)的，地價(jià)款為按照國家有關(guān)規(guī)定補(bǔ)交的土地出讓金；以轉(zhuǎn)讓方式取得土地使用權(quán)的，地價(jià)款為向原土地使用人實(shí)際支付的地價(jià)款。
（二）開發(fā)企業(yè)為取得土地使用權(quán)按國家統(tǒng)一規(guī)定交納的有關(guān)費(fèi)用，包括為取得土地使用權(quán)所支付的契稅。
第二十一條 土地出讓合同中約定分期繳納土地出讓金的利息，計(jì)入取得土地使用權(quán)所支付的金額，準(zhǔn)予扣除，開發(fā)企業(yè)逾期開發(fā)繳納的土地閑置費(fèi)不得扣除。
第二十二條 開發(fā)企業(yè)為取得國有土地使用權(quán)，按照縣（市、區(qū)） 級以上政府部門要求，在項(xiàng)目建設(shè)用地邊界線外建設(shè)安置房項(xiàng)目、公共服務(wù)設(shè)施發(fā)生的拆遷補(bǔ)償和工程支出，凡在土地招拍掛公告或者國有土地使用權(quán)出讓合同（協(xié)議）中明確約定的，計(jì)入取得土地使用權(quán)所支付的金額，準(zhǔn)予扣除。
第二十三條 房地產(chǎn)開發(fā)成本，即開發(fā)土地和新建房及配套設(shè)施的成本，是指開發(fā)項(xiàng)目實(shí)際發(fā)生的成本，包括土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)、前期工程費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、公共配套設(shè)施費(fèi)、開發(fā)間接費(fèi)用。
（一）開發(fā)企業(yè)銷售已裝修的房屋，其裝修費(fèi)用可以計(jì)入房地產(chǎn)開發(fā)成本。
裝修費(fèi)用不包括開發(fā)企業(yè)自行采購或委托裝修公司購買的可移動家電、可移動家具、日用品、可移動裝飾用品（如窗簾、裝飾畫等）的支出，也不包括與房屋連接在一起、但可以拆除且拆除后無實(shí)質(zhì)性損害的物品所發(fā)生的支出。清算時(shí)，在收入中同時(shí)剔除購置成本。
（二）公共配套設(shè)施費(fèi)，包括不能有償轉(zhuǎn)讓的開發(fā)項(xiàng)目內(nèi)公共配套設(shè)施發(fā)生的支出。
1.開發(fā)企業(yè)開發(fā)建造的與清算項(xiàng)目配套的居委會和派出所用房、會所、車庫（位）、物業(yè)管理場所、變電站、熱力站、水廠、文體場館、學(xué)校、幼兒園、托兒所、醫(yī)院、郵電通訊等公共設(shè)施，建成后產(chǎn)權(quán)屬于全體業(yè)主所有的，其成本、費(fèi)用按可售建筑面積的銷售比例扣除。
2.開發(fā)企業(yè)建設(shè)的公共配套設(shè)施建成后無償移交給政府、公用事業(yè)單位用于非營利性社公共事業(yè)，其成本、費(fèi)用按可售建筑面積的銷售比例扣除。
3.建成后有償轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)計(jì)算收入，并準(zhǔn)予扣除成本、費(fèi)用。
4.未無償移交給政府、公共事業(yè)單位的地下人防設(shè)施，其相應(yīng)成本不允許扣除。該成本按照人防工程建筑面積占總建筑面積的比例，在不含室內(nèi)裝修費(fèi)用的全部建筑安裝工程費(fèi)中計(jì)算。室內(nèi)裝修費(fèi)用未能單獨(dú)核算歸集或劃分不清的，在計(jì)算該成本時(shí)，不得從全部建筑安裝工程費(fèi)中剔除。
（三）開發(fā)間接費(fèi)用，是指直接組織、管理開發(fā)項(xiàng)目發(fā)生的費(fèi)用，包括工資、職工福利費(fèi)、折舊費(fèi)、修理費(fèi)、辦公費(fèi)、水電費(fèi)、勞動保護(hù)費(fèi)、周轉(zhuǎn)房攤銷等。
第二十四條 與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金包括開發(fā)企業(yè)繳納的營業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費(fèi)附加、地方教育附加。凡能夠按清算項(xiàng)目準(zhǔn)確計(jì)算的，允許據(jù)實(shí)扣除；凡不能按清算項(xiàng)目準(zhǔn)確計(jì)算的，按該清算項(xiàng)目預(yù)繳增值稅時(shí)實(shí)際繳納的城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費(fèi)附加、地方教育附加扣除；涉及到多個(gè)開發(fā)項(xiàng)目的，按各清算項(xiàng)目收入的占比計(jì)算分?jǐn)偪鄢?/span>
第二十五條 財(cái)政部規(guī)定的其它扣除項(xiàng)目。對從事房地產(chǎn)開發(fā)的開發(fā)企業(yè)可按本辦法第二十條、第二十三條規(guī)定計(jì)算的金額之和，加計(jì)20%扣除。
第二十六條 開發(fā)企業(yè)以各種名義取得的政府返還款（包括土地出讓金、市政建設(shè)配套費(fèi)、稅金等），在確認(rèn)扣除項(xiàng)目金額時(shí)應(yīng)當(dāng)?shù)譁p相應(yīng)的扣除項(xiàng)目金額；開發(fā)企業(yè)取得不能區(qū)分扣除項(xiàng)目的政府返還款應(yīng)首先抵減取得土地使用權(quán)所支付的金額。
第二十七條 屬于多個(gè)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目（包括分期項(xiàng)目）共同的土地成本，按清算單位的占地面積占多個(gè)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目總占地面積的比例計(jì)算分?jǐn)?，對分期?xiàng)目無法劃分占地面積的，按照分期項(xiàng)目地上建筑面積占地上總建筑面積的比例計(jì)算分?jǐn)?；屬于多個(gè)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目共同的其他成本費(fèi)用，按清算單位的建筑面積占多個(gè)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目總建筑面積的比例計(jì)算分?jǐn)偂?/span>
第二十八條 無產(chǎn)權(quán)的地下室（儲藏室）、地下車庫（位）等地下設(shè)施，在土地增值稅清算時(shí)不分?jǐn)偼恋爻杀?，為辦理產(chǎn)權(quán)繳納的土地出讓金可直接計(jì)入受益對象。
第二十九條 同一清算單位的土地成本按普通住宅、非普通住宅、其他類型房地產(chǎn)地上建筑面積比例計(jì)算分?jǐn)?。屬于同一清算單位的其他共同成本費(fèi)用，按不同類型房地產(chǎn)可售建筑面積比例計(jì)算分?jǐn)偂?/span>
以下扣除項(xiàng)目可直接計(jì)入受益對象：能夠提供獨(dú)立的土地出讓合同、劃撥協(xié)議；同一土地出讓合同明確不同類型房地產(chǎn)的土地出讓金；單獨(dú)簽訂裝修合同、單獨(dú)結(jié)算、有明確受益對象的室內(nèi)裝修費(fèi)用。
第三十條 對開發(fā)企業(yè)成本申報(bào)資料存在扣除項(xiàng)目明顯偏高的，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)可以參照各級建筑工程行政主管部門各項(xiàng)房地產(chǎn)開發(fā)成本平方米造價(jià)指標(biāo)以及政府有關(guān)部門公布的建設(shè)規(guī)費(fèi)收取標(biāo)準(zhǔn)等，結(jié)合房屋結(jié)構(gòu)、用途、區(qū)位等因素，核定其準(zhǔn)予扣除的成本。
第三十一條 按照核定征收率征收土地增值稅的，開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照取得的轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)收入（不含增值稅）和核定征收率計(jì)算繳納土地增值稅。計(jì)算公式如下：
應(yīng)繳稅款=轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)收入（不含增值稅）×核定征收率
第三十二條 對開發(fā)企業(yè)整體購買未竣工房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，投入資金繼續(xù)建設(shè)后轉(zhuǎn)讓，其扣除項(xiàng)目如下：
（一）取得未竣工房地產(chǎn)所支付的價(jià)款和按國家統(tǒng)一規(guī)定交納的有關(guān)費(fèi)用；
（二）改良開發(fā)未竣工房地產(chǎn)成本；
（三）房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用（開發(fā)企業(yè)整體購買未竣工房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目發(fā)生的金額不作為計(jì)算房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用扣除的基數(shù)）；
（四）與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金；
（五）加計(jì)改良開發(fā)未竣工房地產(chǎn)成本的百分之二十。
第六章 后續(xù)管理
第三十三條 開發(fā)企業(yè)清算申報(bào)后至收到清算審核結(jié)論前銷售剩余開發(fā)產(chǎn)品取得的收入，應(yīng)于次月15日內(nèi)，按清算申報(bào)時(shí)確定的單位扣除項(xiàng)目金額進(jìn)行土地增值稅尾盤申報(bào)，待收到清算審核結(jié)論后，應(yīng)于次月15日內(nèi)，按清算審核結(jié)論確定的單位扣除項(xiàng)目金額進(jìn)行土地增值稅尾盤更正申報(bào)。
開發(fā)企業(yè)收到清算審核結(jié)論后取得的收入，應(yīng)于次月15日內(nèi)，按清算審核結(jié)論確定的單位扣除項(xiàng)目金額進(jìn)行土地增值稅尾盤申報(bào)。
第三十四條 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目實(shí)行核定征收的，清算時(shí)未轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)，在清算后銷售或有償轉(zhuǎn)讓的，開發(fā)企業(yè)應(yīng)于次月15日內(nèi)，按照主管稅務(wù)機(jī)關(guān)確定的不同類型的核定征收率分別計(jì)算并申報(bào)繳納土地增值稅。
第三十五條 符合下列情形之一的，開發(fā)企業(yè)可在收到清算審核結(jié)論之日起三年內(nèi)，申請調(diào)整土地增值稅清算審核結(jié)果：
（一）清算時(shí)未取得合法有效憑證而在清算后取得的；
（二）清算時(shí)未支付款項(xiàng)而在清算后支付的；
（三）因分期開發(fā)，在清算時(shí)應(yīng)分?jǐn)偟某杀举M(fèi)用未能分?jǐn)偟摹?/span>
第三十六條 主管稅務(wù)機(jī)關(guān)出具清算審核結(jié)論后，如稅務(wù)機(jī)關(guān)、審計(jì)、財(cái)政等政府部門發(fā)現(xiàn)開發(fā)企業(yè)少計(jì)收入或多計(jì)扣除項(xiàng)目金額導(dǎo)致少繳應(yīng)納稅款的，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)應(yīng)當(dāng)調(diào)整原清算審核結(jié)論。
第三十七條 在土地增值稅清算工作中，稅務(wù)人員因徇私舞弊、玩忽職守，造成不征或者少征稅款的，按照相關(guān)法律、法規(guī)規(guī)定處理。
第七章 中介機(jī)構(gòu)管理
第三十八條 中介機(jī)構(gòu)從事土地增值稅清算鑒證業(yè)務(wù)，應(yīng)按照法律、法規(guī)以及依據(jù)法律、法規(guī)制定的相關(guān)規(guī)定要求，出具真實(shí)、合法的《鑒證報(bào)告》，并按照要求提供電子稿。
第三十九條 稅務(wù)機(jī)關(guān)根據(jù)《涉稅專業(yè)服務(wù)信用評價(jià)管理辦法》的規(guī)定，對中介機(jī)構(gòu)鑒證業(yè)務(wù)進(jìn)行信用評價(jià)，對從事鑒證業(yè)務(wù)服務(wù)人員的執(zhí)業(yè)行為進(jìn)行信用記錄。
第四十條 中介機(jī)構(gòu)及其服務(wù)人員出具虛假報(bào)告的，按照國家稅務(wù)總局關(guān)于涉稅專業(yè)服務(wù)監(jiān)管的相關(guān)規(guī)定處理。
第八章 附則
第四十一條 本辦法未盡事項(xiàng)按照《中華人民共和國稅收征收管理法》及其實(shí)施細(xì)則、《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》及其實(shí)施細(xì)則和現(xiàn)行土地增值稅政策有關(guān)規(guī)定執(zhí)行?！ ?/span>
第四十二條 本辦法自2022年9月21日起施行。本辦法下發(fā)之日起，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)受理清算申報(bào)資料的房地產(chǎn)項(xiàng)目，應(yīng)按照本辦法執(zhí)行。對本辦法下發(fā)之日前，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)已受理清算申報(bào)資料，2022年9月21日前未出具清算審核結(jié)論的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，可按原清算規(guī)定執(zhí)行，也可按照本辦法執(zhí)行。
關(guān)于《國家稅務(wù)總局青島市稅務(wù)局關(guān)于發(fā)布<國家稅務(wù)總局青島市稅務(wù)局房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目土地增值稅清算管理辦法>的公告》的解讀
《國家稅務(wù)總局青島市稅務(wù)局關(guān)于公布繼續(xù)執(zhí)行的稅收規(guī)范性文件目錄的公告》（國家稅務(wù)總局青島市稅務(wù)局公告2018年第1號）中的《青島市地方稅務(wù)局關(guān)于貫徹落實(shí)<山東省地方稅務(wù)局土地增值稅“三控一促”管理辦法>若干問題的公告》（青島市地方稅務(wù)局公告2018年第4號，以下簡稱“2018年第4號公告”）于2022年9月20日到期，為規(guī)范房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目土地增值稅清算管理，提高土地增值稅清算政策的確定性，國家稅務(wù)總局青島市稅務(wù)局制定了《國家稅務(wù)總局青島市稅務(wù)局房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目土地增值稅清算管理辦法》（以下簡稱《管理辦法》）。現(xiàn)解讀如下：
一、《管理辦法》的主要內(nèi)容有哪些？
根據(jù)財(cái)政部和國家稅務(wù)總局有關(guān)土地增值稅的政策規(guī)定，《管理辦法》包括土地增值稅清算條件、清算受理和審核、清算收入、扣除項(xiàng)目、后續(xù)管理、中介機(jī)構(gòu)管理等內(nèi)容，對清算單位分期、地下車庫（位）成本分?jǐn)偂⒖芍苯佑?jì)入受益對象的成本等問題進(jìn)行了明確。
二、清算單位和清算單位分期是如何規(guī)定的？
2018年第4號公告規(guī)定，清算單位原則上以政府規(guī)劃部門頒發(fā)的《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》確認(rèn)的項(xiàng)目來確定，對于不屬于“同期規(guī)劃、同期施工、同期交付”的房地產(chǎn)項(xiàng)目，應(yīng)分期進(jìn)行清算。由于房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)形式多樣，以上標(biāo)準(zhǔn)在實(shí)踐中有時(shí)會出現(xiàn)執(zhí)行困難的問題。
為解決以上問題，《管理辦法》第六條規(guī)定，土地增值稅清算單位原則上以政府規(guī)劃部門頒發(fā)的《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》確認(rèn)的項(xiàng)目來確定；對于多個(gè)《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》合并編制《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可按《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》確認(rèn)的建設(shè)項(xiàng)目確定清算單位。
按照上述原則確定的清算單位自取得的第一個(gè)《建筑工程施工許可證》之日起超過5年未全部竣工的，原則上應(yīng)按照已竣工驗(yàn)收建筑工程確定清算單位進(jìn)行清算。
舉例說明：某房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目立項(xiàng)后，2017年6月1日取得一個(gè)《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》，分三期開發(fā)，2017年8月1日取得第一個(gè)《建筑工程施工許可證》。2022年7月30日，一、二期已竣工，第三期處于施工階段，應(yīng)按照該《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》確認(rèn)的項(xiàng)目一、二期作為一個(gè)清算單位進(jìn)行清算。
三、竣工和竣工驗(yàn)收如何確定？
《管理辦法》第六條和第九條所稱竣工和竣工驗(yàn)收，是指除土地開發(fā)外，其開發(fā)產(chǎn)品符合下列條件之一：
(一)開發(fā)產(chǎn)品竣工證明材料已報(bào)房地產(chǎn)管理部門備案;
(二)開發(fā)產(chǎn)品已開始投入使用(包括交付購買方);
(三)開發(fā)產(chǎn)品已取得初始產(chǎn)權(quán)證明。
四、總建筑面積和可售建筑面積如何確定？
《管理辦法》第二十三條、二十七條的總建筑面積是指地上建筑面積與地下建筑面積之和。建筑面積以政府規(guī)劃部門的批復(fù)文件為準(zhǔn)，對于項(xiàng)目最終測繪面積與政府規(guī)劃部門批復(fù)文件不相符的，經(jīng)規(guī)劃等政府部門確認(rèn)后，以測繪面積為準(zhǔn)。
《管理辦法》第九條、第二十三條、第二十九所稱的可售建筑面積是指納入清算范圍的建筑面積。
可售建筑面積=總建筑面積-產(chǎn)權(quán)屬于全體業(yè)主的公共配套設(shè)施建筑面積-已移交的公共配套設(shè)施建筑面積-地下人防工程建筑面積
五、提供的清算資料有哪些變化？
為優(yōu)化營商環(huán)境，減輕納稅人負(fù)擔(dān)，《管理辦法》第十一條將清算土地增值稅時(shí)提供的紙質(zhì)資料由原規(guī)定的23項(xiàng)減少為10項(xiàng)，減少紙質(zhì)資料改為提供電子資料，紙質(zhì)資料留存?zhèn)洳椤?/span>
六、轉(zhuǎn)讓地下車庫（位），如何劃分清算類型？
《管理辦法》第七條、第二十三條明確了轉(zhuǎn)讓無產(chǎn)權(quán)的地下車庫（位）按照其他類型房地產(chǎn)核算增值額?！豆芾磙k法》第十六條明確了房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)處置利用地下人防工程建造的車庫（位）等設(shè)施取得的收入，不計(jì)入土地增值稅收入。
七、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)用建造的房地產(chǎn)安置回遷戶的，安置用房如何確認(rèn)收入？
《管理辦法》第十七條規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)用建造的房地產(chǎn)安置回遷戶的，安置用房視同銷售處理。由于拆遷安置形式多樣，對按照第十七條第（一）款和第（二）款方法確定視同銷售價(jià)格有困難的，可參照該項(xiàng)目按貨幣補(bǔ)償方式計(jì)算的補(bǔ)償價(jià)款加上向被拆遷人實(shí)際收取的價(jià)款計(jì)算收入。
八、對建設(shè)用地邊界線外支出如何扣除？
為規(guī)范建設(shè)用地邊界線外支出扣除問題，《管理辦法》第二十二條規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為取得國有土地使用權(quán)，按照縣（市、區(qū)） 級以上政府部門要求，在項(xiàng)目建設(shè)用地邊界線外建設(shè)安置房項(xiàng)目、公共服務(wù)設(shè)施發(fā)生的拆遷補(bǔ)償和工程支出，凡在土地招拍掛公告或者國有土地使用權(quán)出讓合同（協(xié)議）中明確約定的，計(jì)入取得土地使用權(quán)所支付的金額，準(zhǔn)予扣除。
九、工程監(jiān)理費(fèi)是否可以扣除？
《管理辦法》第二十三條的開發(fā)間接費(fèi)包括建設(shè)過程中實(shí)際發(fā)生并支付的工程監(jiān)理費(fèi)。
十、可直接計(jì)入受益對象的成本有哪些？
考慮到同一清算單位中，存在保障性住房、地下設(shè)施等可以單獨(dú)確定土地成本的情形，《管理辦法》第二十九條明確了以下扣除項(xiàng)目可直接計(jì)入受益對象：能夠提供獨(dú)立的土地出讓合同、劃撥協(xié)議；同一土地出讓合同明確不同類型房地產(chǎn)的土地出讓金；單獨(dú)簽訂裝修合同、單獨(dú)結(jié)算、有明確受益對象的室內(nèi)裝修費(fèi)用。
十一、尾盤申報(bào)單位扣除項(xiàng)目金額如何計(jì)算？
《管理辦法》第三十三條規(guī)定的單位扣除項(xiàng)目金額=扣除項(xiàng)目總金額（不含與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金）÷可售建筑面積。
十二、在什么情況下對土地增值稅清算審核結(jié)果進(jìn)行調(diào)整？
《管理辦法》第三十五條規(guī)定，符合規(guī)定情形之一的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可在收到清算審核結(jié)論之日起三年內(nèi)，申請調(diào)整土地增值稅清算審核結(jié)果。
《管理辦法》第三十六條規(guī)定，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)出具清算審核結(jié)論后，如稅務(wù)機(jī)關(guān)、審計(jì)、財(cái)政等政府部門發(fā)現(xiàn)開發(fā)企業(yè)少計(jì)收入或多計(jì)扣除項(xiàng)目金額導(dǎo)致少繳應(yīng)納稅款的，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)應(yīng)當(dāng)調(diào)整原清算審核結(jié)論。
十三、哪些房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目可以適用原清算規(guī)定進(jìn)行土地增值稅清算？
《管理辦法》第四十二條規(guī)定，本辦法自2022年9月21日起施行。本辦法下發(fā)之日起，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)受理清算申報(bào)資料的房地產(chǎn)項(xiàng)目，應(yīng)按照本辦法執(zhí)行。對本辦法下發(fā)之日前，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)已受理清算申報(bào)資料，2022年9月21日前未出具清算審核結(jié)論的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，可按原清算規(guī)定執(zhí)行，也可按照本辦法執(zhí)行。
主管稅務(wù)機(jī)關(guān)受理清算申報(bào)資料是指主管稅務(wù)機(jī)關(guān)按規(guī)定受理土地增值稅清算申報(bào)資料，并出具清算受理通知書。
國家稅務(wù)總局青島市稅務(wù)局 2022年11月28日
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