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國家稅務總局德州市稅務局關于明確我市土地增值稅預征率的公告

為進一步規(guī)范和加強我市土地增值稅稅收管理，根據 《中華人民共和國稅收征收管理法》及其實施細則、 《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》及其實施細則，按照 《國家稅務總局山東省稅務局土地增值稅清算管理辦法》 （國家稅務總局山東省稅務局公告2022年第10號）等有關規(guī)定以及國家稅務總局山東省稅務局工作要求，從事房地產開發(fā)的納稅人，在土地增值稅清算申報前轉讓房地產取得的收入，應按照本公告規(guī)定預繳土地增值稅。現將德州市土地增值稅預征率公告如下：

 預售普通住宅的，預征率為2%。

 預售非普通住宅的，預征率為3%。

 預售其他類型房地產的，預征率為3%。

 納稅人轉讓經政府批準建設的廉租住房、公共租賃住房、經濟適用房等保障性住房，棚戶區(qū)改造安置住房、危舊房改造安置住房等取得的收入，暫不預征土地增值稅。

 本《公告》自 2022年9月21日起施行，有效期至2027年9月20日止?！秶叶悇湛偩值轮菔卸悇站株P于明確我市土地增值稅預征率、核定征收率的公告》（國家稅務總局德州市稅務局公告2022年第1號）自2022年9月21日起全文廢止。

 特此公告。

國家稅務總局德州市稅務局

2022年12月28日

《國家稅務總局德州市稅務局關于明確我市土地增值稅預征率的公告》的解讀

一、《關于明確我市土地增值稅預征率的公告》（以下簡稱《公告》）出臺的背景、意義

根據《中華人民共和國土地增值稅暫行條例實施細則》規(guī)定，“納稅人在項目全部竣工結算前轉讓房地產取得的收入，由于涉及成本確定或其他原因，而無法據以計算土地增值稅的，可以預征土地增值稅?！?010年，國家稅務總局出臺文件《國家稅務總局關于加強土地增值稅征管工作的通知》（國稅發(fā)〔2010〕53號），對土地增值稅的預征和核定征收提出了新的要求，除保障性住房外，東部地區(qū)省份預征率不得低于2%。

2022年11月11日，國家稅務總局山東省稅務局發(fā)布了《國家稅務總局山東省稅務局土地增值稅清算管理辦法》（國家稅務總局山東省稅務局公告2022年第10號），授權各市明確土地增值稅預征率。我局根據《國家稅務總局山東省稅務局土地增值稅清算管理辦法》授權重新制定了本公告。

二、《公告》 的適用范圍

《公告》適用于德州市范圍內房地產開發(fā)項目土地增值稅的預征管理工作。

三、公告內容的重點或理解難點

1.如何確定普通住房標準？

答：按照《山東省財政廳 山東省地方稅務局 山東省建設廳關于公布山東省享受優(yōu)惠政策普通住房標準的通知》（魯建房字〔2005〕27號）規(guī)定，我省確定享受優(yōu)惠政策的普通住房標準為同時滿足以下條件：住宅小區(qū)建筑容積率1.0以上、單套建筑面積120平方米以下、實際成交價格低于同級別土地上住房平均交易價格1.2倍以下。允許單套建筑面積和價格標準適當浮動，上浮比例不得超過20%。

2.如何計算土地增值稅預征稅額？

答：根據《國家稅務總局關于營改增后土地增值稅若干征管規(guī)定的公告》（國家稅務總局公告2016年第70號）和《國家稅務總局山東省稅務局土地增值稅清算管理辦法》（國家稅務總局山東省稅務局公告2022年第10號）規(guī)定，對營改增后土地增值稅預征稅額計算方法進行了明確，即房地產開發(fā)企業(yè)采取預收款方式銷售自行開發(fā)的房地產項目的，土地增值稅預征稅額計算公式為：

土地增值稅預征稅額=（預收款-應預繳增值稅稅款）×預征率。

應預繳增值稅稅款=[預收款÷（1+增值稅稅率或征收率）]×3%。

3.哪些收入暫不預征土地增值稅？

答：為支持房地產市場平穩(wěn)健康發(fā)展，依據《國家稅務總局山東省稅務局土地增值稅清算管理辦法》（國家稅務總局山東省稅務局公告2022年第10號）有關規(guī)定，《公告》將暫不預征范圍擴大為“房地產開發(fā)企業(yè)轉讓經政府批準建設的廉租住房、公共租賃住房、經濟適用房等保障性住房，棚戶區(qū)改造安置住房、危舊房改造安置住房等取得的收入，暫不預征土地增值稅”。

舉例：某A房產地產項目，2022年10月份取得銷售收入1000萬元（不含稅），其中銷售普通住宅600萬元（含棚戶區(qū)改造安置住房200萬元），非普通住宅300萬元，其他類型房地產100萬元，則11月申報期內，該項目應申報土地增值稅（預征）：（600-200）×2%+300×3%+100×3%=20（萬元）。

四、《公告》生效時間

因《國家稅務總局山東省稅務局土地增值稅清算管理辦法》（國家稅務總局山東省稅務局公告2022年第10號）自2022年9月21日起施行，明確了預征率、核定征收率相關要求，為了保持政策執(zhí)行口徑的一致性，所以本《公告》自2022年9月21日日起施行，有效期至2027年9月20日止。《國家稅務總局德州市稅務局關于明確我市土地增值稅預征率、核定征收率的公告》（國家稅務總局德州市稅務局公告2022年第1號）自2022年9月21日起全文廢止。