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國家稅務(wù)總局內(nèi)蒙古自治區(qū)稅務(wù)局關(guān)于發(fā)布《內(nèi)蒙古自治區(qū)土地增值稅清算管理辦法》的公告
國家稅務(wù)總局內(nèi)蒙古自治區(qū)稅務(wù)局公告2023年第7號
為加強(qiáng)和規(guī)范土地增值稅清算管理工作，國家稅務(wù)總局內(nèi)蒙古自治區(qū)稅務(wù)局制定了《內(nèi)蒙古自治區(qū)土地增值稅清算管理辦法》，現(xiàn)予以發(fā)布。
特此公告。
國家稅務(wù)總局內(nèi)蒙古自治區(qū)稅務(wù)局
2023年12月29日
內(nèi)蒙古自治區(qū)土地增值稅清算管理辦法
第一章總則
第一條為加強(qiáng)土地增值稅征收管理，規(guī)范土地增值稅清算工作，根據(jù)《中華人民共和國稅收征收管理法》及其實(shí)施細(xì)則、《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》及其實(shí)施細(xì)則、《國家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)〈土地增值稅清算管理規(guī)程〉的通知》(國稅發(fā)〔2009〕91號)、《國家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問題的通知》(國稅發(fā)〔2006〕187號，國家稅務(wù)總局公告2018年第31號修改)等規(guī)定，制定本辦法。
第二條本辦法適用于內(nèi)蒙古自治區(qū)范圍內(nèi)房地產(chǎn)開發(fā)項目土地增值稅清算管理工作。
第三條本辦法所稱土地增值稅清算是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)符合土地增值稅清算條件后，依照稅收法律、法規(guī)及土地增值稅有關(guān)政策規(guī)定，計算房地產(chǎn)開發(fā)項目應(yīng)繳納的土地增值稅稅額，向房地產(chǎn)項目所在地主管稅務(wù)機(jī)關(guān)（以下簡稱主管稅務(wù)機(jī)關(guān)）提供有關(guān)資料，辦理土地增值稅清算手續(xù)，結(jié)清該房地產(chǎn)開發(fā)項目應(yīng)繳納的土地增值稅稅款的行為。
第四條納稅人應(yīng)當(dāng)向主管稅務(wù)機(jī)關(guān)如實(shí)申報繳納土地增值稅，并對納稅申報的真實(shí)性、準(zhǔn)確性和完整性負(fù)責(zé)。
第五條主管稅務(wù)機(jī)關(guān)應(yīng)當(dāng)依照稅收法律、法規(guī)及土地增值稅有關(guān)政策規(guī)定，實(shí)施項目管理，提供納稅服務(wù)，開展土地增值稅清算審核，依法辦理土地增值稅補(bǔ)(退)稅手續(xù)。
第二章項目管理
第六條納稅人應(yīng)當(dāng)在取得土地使用權(quán)，并獲得《建設(shè)工程施工許可證》后30日內(nèi)，向主管稅務(wù)機(jī)關(guān)報送土地增值稅項目登記信息，并在首次轉(zhuǎn)讓（預(yù)售）房地產(chǎn)次月起，按月報送項目的進(jìn)度和變化情況。
第七條主管稅務(wù)機(jī)關(guān)應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)房地產(chǎn)開發(fā)項目的日常稅收管理，與同級發(fā)展改革、自然資源、住房建設(shè)等部門建立協(xié)作機(jī)制，充分利用第三方信息進(jìn)行比對，按項目分別建立檔案、設(shè)置臺賬，對項目立項、規(guī)劃設(shè)計、施工、預(yù)售、竣工驗(yàn)收、工程結(jié)算、項目清盤等房地產(chǎn)開發(fā)全過程情況實(shí)行跟蹤監(jiān)控，做到稅務(wù)管理與項目開發(fā)同步。
第八條土地增值稅以國家有關(guān)部門審批的房地產(chǎn)開發(fā)項目為單位進(jìn)行清算，原則上以《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》確認(rèn)的項目為清算單位。對于取得《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》后分期開發(fā)的，以分期開發(fā)的項目為清算單位。
經(jīng)國家有關(guān)部門審批或備案的同一項目，在24個月內(nèi)規(guī)劃、施工且納稅人按同一成本對象進(jìn)行會計核算的，可將相關(guān)《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》確認(rèn)的項目或分期開發(fā)的項目合并為一個清算單位。
上述情況和其他確有特殊原因需合并、拆分的，由納稅人提出申請，經(jīng)主管稅務(wù)機(jī)關(guān)同意后，確認(rèn)清算單位；主管稅務(wù)機(jī)關(guān)認(rèn)為確需合并、拆分的，確認(rèn)清算單位后，以書面形式通知納稅人。
第九條納稅人應(yīng)按照登記的項目申報繳納土地增值稅。納稅人同時開發(fā)多個項目的，應(yīng)合理歸集收入、成本、費(fèi)用；開發(fā)項目中同時包含普通住宅、非普通住宅和其他類型房地產(chǎn)的，應(yīng)分別計算增值額。
第三章預(yù)征管理
第十條對房地產(chǎn)開發(fā)項目采取“先預(yù)征、后清算、多退少補(bǔ)”的方式征收土地增值稅。
納稅人在土地增值稅清算申報前轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的，應(yīng)于取得收入的次月15日內(nèi)，按預(yù)征率申報預(yù)繳土地增值稅。
第十一條納稅人將開發(fā)的房地產(chǎn)用于職工福利、獎勵、對外投資、分配給股東或投資人、抵償債務(wù)、換取其它單位和個人的非貨幣性資產(chǎn)等，發(fā)生所有權(quán)轉(zhuǎn)移時，應(yīng)視同銷售房地產(chǎn)預(yù)繳土地增值稅。
第十二條納稅人采取預(yù)收款方式銷售房地產(chǎn)的，可按照以下方法計算預(yù)征土地增值稅的計稅依據(jù)，該方法一經(jīng)確定不得變更：
預(yù)征土地增值稅計稅依據(jù)=預(yù)收款－應(yīng)預(yù)繳增值稅稅款
預(yù)征土地增值稅計稅依據(jù)=預(yù)收款÷（1+增值稅適用稅率或征收率）
第十三條納稅人轉(zhuǎn)讓經(jīng)政府批準(zhǔn)建設(shè)的廉租住房、公共租賃住房、經(jīng)濟(jì)適用房、棚戶區(qū)改造安置住房等取得的收入，暫不預(yù)征土地增值稅。
第四章清算申報
第十四條納稅人符合下列條件之一的，應(yīng)進(jìn)行土地增值稅清算：
（一）房地產(chǎn)開發(fā)項目全部竣工、完成銷售的；
（二）整體轉(zhuǎn)讓未竣工決算房地產(chǎn)開發(fā)項目的；
（三）直接轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的。
第十五條符合下列條件之一的，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)可要求納稅人進(jìn)行土地增值稅清算：
（一）已竣工驗(yàn)收的房地產(chǎn)開發(fā)項目，已轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)建筑面積占整個項目可售建筑面積的比例在85%以上，或雖未超過85%，但剩余的可售建筑面積已經(jīng)出租或自用的；
（二）取得銷售（預(yù)售）許可證滿三年仍未銷售完畢的；
（三）納稅人申請注銷稅務(wù)登記但未辦理土地增值稅清算手續(xù)的。
對前款所列第三項情形，應(yīng)在辦理注銷稅務(wù)登記前進(jìn)行土地增值稅清算。
第十六條上述第十四條所稱“全部竣工”和第十五條所稱“已竣工驗(yàn)收”是指房地產(chǎn)開發(fā)項目符合下列條件之一的：
（一）房地產(chǎn)開發(fā)項目已取得《建設(shè)工程竣工驗(yàn)收備案表》等相關(guān)資料；
（二）房地產(chǎn)開發(fā)項目已交付使用；
（三）房地產(chǎn)開發(fā)項目已取得了初始產(chǎn)權(quán)證明。
第十七條對于符合本辦法第十四條規(guī)定的納稅人，應(yīng)自滿足條件之日起90日內(nèi)到主管稅務(wù)機(jī)關(guān)辦理清算手續(xù)。
對于符合本辦法第十五條規(guī)定的房地產(chǎn)開發(fā)項目，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)應(yīng)當(dāng)每年對是否需要清算作出評估，對確定需要清算的項目下達(dá)清算通知。納稅人應(yīng)在收到清算通知之日起90日內(nèi)辦理清算手續(xù)。
第十八條納稅人辦理土地增值稅清算申報時，應(yīng)提供下列清算資料：
（一）財產(chǎn)和行為稅納稅申報表及附表；
（二）房地產(chǎn)開發(fā)項目清算說明及相關(guān)資料，主要包括房地產(chǎn)開發(fā)項目立項、分期、用地、總建筑面積、可售建筑面積、不可售建筑面積、容積率、關(guān)聯(lián)方交易、融資、銷售、稅款繳納、成本費(fèi)用分?jǐn)偡绞降然厩闆r；
（三）不動產(chǎn)權(quán)證（或國有土地使用證）、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、建設(shè)工程施工許可證、商品房預(yù)（銷）售許可證、商品房竣工驗(yàn)收備案表、測繪報告等；
（四）國有土地使用權(quán)出讓（轉(zhuǎn)讓）合同、金融機(jī)構(gòu)貸款合同、勘察設(shè)計合同、建筑安裝工程合同、材料和設(shè)備采購合同、項目工程結(jié)算書、銀行貸款利息結(jié)算憑證、項目工程合同結(jié)算單、商品房購銷合同統(tǒng)計表、銷售明細(xì)表等；
（五）納稅人委托涉稅專業(yè)服務(wù)機(jī)構(gòu)進(jìn)行清算鑒證的，應(yīng)報送涉稅專業(yè)服務(wù)機(jī)構(gòu)出具的《土地增值稅清算鑒證報告》；
（六）主管稅務(wù)機(jī)關(guān)要求提供的其他清算資料。
第十九條主管稅務(wù)機(jī)關(guān)收到納稅人清算申報資料后，對符合清算條件且報送清算資料完備的，予以受理；對符合清算條件但報送清算資料不全的，應(yīng)當(dāng)一次性告知，并要求納稅人在15日內(nèi)補(bǔ)報，對納稅人在規(guī)定期限內(nèi)補(bǔ)齊清算資料的，予以受理；對不符合清算條件的，不予受理。主管稅務(wù)機(jī)關(guān)受理清算申報后，納稅人無正當(dāng)理由不得撤銷。
主管稅務(wù)機(jī)關(guān)做出予以受理、補(bǔ)正資料、不予受理決定時，應(yīng)當(dāng)向納稅人出具《稅務(wù)事項通知書》。
第五章清算審核
第二十條主管稅務(wù)機(jī)關(guān)受理納稅人清算申報資料后，應(yīng)自受理清算申報之日起90日內(nèi)完成清算審核，并出具清算審核結(jié)論。確需延長審核期限的，經(jīng)旗縣稅務(wù)局局長批準(zhǔn)可延長，延期不得超過90日。
第二十一條在清算審核中，發(fā)生以下情形之一，導(dǎo)致主管稅務(wù)機(jī)關(guān)無法進(jìn)行清算審核的，經(jīng)盟市稅務(wù)局局長批準(zhǔn)，并報自治區(qū)稅務(wù)局備案，可以中止審核，并書面通知納稅人。中止審核的時間，不計入審核期限。中止審核的情形消失后，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)應(yīng)及時恢復(fù)清算審核。
（一）因不可抗力因素影響的；
（二）因法院、檢察院、公安、紀(jì)委監(jiān)委等部門調(diào)取納稅人賬簿、憑證等資料立案檢查的；
（三）因納稅人被稅務(wù)稽查部門立案檢查的。
第二十二條清算審核包括案頭審核、實(shí)地審核。
案頭審核是指對納稅人報送的清算資料進(jìn)行數(shù)據(jù)、邏輯審核，重點(diǎn)審核項目歸集的一致性、數(shù)據(jù)計算的準(zhǔn)確性等。
實(shí)地審核是指在案頭審核的基礎(chǔ)上，通過實(shí)地查驗(yàn)等方式，對納稅人申報情況的客觀性、真實(shí)性、合理性進(jìn)行審核。
第二十三條轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入包括轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的全部價款及有關(guān)的經(jīng)濟(jì)收益。營改增后，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的土地增值稅應(yīng)稅收入為不含增值稅收入。
第二十四條納稅人將開發(fā)的房地產(chǎn)用于安置回遷戶、職工福利、獎勵、對外投資、分配給股東或投資人、抵償債務(wù)、換取其他單位和個人的非貨幣性資產(chǎn)等，發(fā)生所有權(quán)轉(zhuǎn)移時應(yīng)視同銷售房地產(chǎn)。
視同銷售房地產(chǎn)的，以雙方簽訂合同中所載價格為準(zhǔn)，所簽合同價格不公允或無合同的，按下列方法和順序確定：
（一）按本企業(yè)在同一地區(qū)、同一年度銷售的同類房地產(chǎn)的平均價格確定；
（二）由主管稅務(wù)機(jī)關(guān)參照當(dāng)?shù)禺?dāng)年、同類房地產(chǎn)的市場價格或評估價格確定。
第二十五條納稅人申報房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)讓價格明顯不合理，或不到交易時交易地同類房地產(chǎn)市場交易價百分之七十的，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)應(yīng)要求納稅人提供書面說明，納稅人拒不提供或無正當(dāng)理由的，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)按本辦法第二十四條第二款確定轉(zhuǎn)讓價格。對以下情形的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓價格即使偏低，可視為有正當(dāng)理由：
（一）法院判決或裁定的轉(zhuǎn)讓價格；
（二）政府相關(guān)部門確定的轉(zhuǎn)讓價格；
（三）主管稅務(wù)機(jī)關(guān)認(rèn)可的其他合理情形的轉(zhuǎn)讓價格。
第二十六條納稅人將開發(fā)的部分房地產(chǎn)轉(zhuǎn)為自用或用于出租，產(chǎn)權(quán)未發(fā)生轉(zhuǎn)移的，不征收土地增值稅，在清算時不確認(rèn)收入，不扣除相應(yīng)的成本費(fèi)用。
第二十七條納稅人轉(zhuǎn)讓有產(chǎn)權(quán)車位（車庫、儲藏室）的，按取得權(quán)屬登記證上列明的房地產(chǎn)類型清算，未列明的按其他類型房地產(chǎn)清算，在清算時確認(rèn)收入，扣除相應(yīng)的成本費(fèi)用，分?jǐn)偼恋爻杀尽?/span>
納稅人轉(zhuǎn)讓車位（車庫、儲藏室）使用權(quán)的，不征收土地增值稅，在清算時不確認(rèn)收入，不扣除相應(yīng)的成本費(fèi)用，不分?jǐn)偼恋爻杀尽?/span>
第二十八條納稅人在銷售房地產(chǎn)的同時向購買方贈送同一開發(fā)項目車位（車庫、儲藏室），合同分別列明房地產(chǎn)銷售價格和車位（車庫、儲藏室）贈送價格的，按合同列明的價格分別確認(rèn)收入；未分別列明的，或雖列明但不公允的，按各自的公允價值占比分別確認(rèn)收入。
第二十九條取得土地使用權(quán)所支付的金額，具體包括：
（一）為取得土地使用權(quán)所支付的地價款。以出讓方式取得土地使用權(quán)的，為支付的土地出讓金；以轉(zhuǎn)讓方式取得土地使用權(quán)的，為支付的地價款；以行政劃撥方式取得土地使用權(quán)的，為轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)時按規(guī)定補(bǔ)交的土地出讓金。
（二）按國家統(tǒng)一規(guī)定交納的有關(guān)費(fèi)用。包括按國家統(tǒng)一規(guī)定交納的登記費(fèi)、過戶手續(xù)費(fèi)、城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)、為取得土地使用權(quán)所實(shí)際繳納的契稅及其他有關(guān)費(fèi)用。
第三十條納稅人發(fā)生的下列支出計入取得土地使用權(quán)所支付的金額予以扣除：
（一）納稅人因容積率調(diào)整等原因補(bǔ)繳的土地出讓金及契稅;
（二）土地出讓合同中約定分期繳納的土地出讓金利息;
（三）國有土地使用權(quán)出讓合同中明確約定，在項目用地邊界外為政府建設(shè)并無償移交的公共服務(wù)設(shè)施或其他工程發(fā)生的支出。
第三十一條納稅人取得的土地出讓金、城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)等政府返還款，在確認(rèn)扣除項目金額時應(yīng)當(dāng)?shù)譁p相應(yīng)的扣除項目金額；納稅人取得政府返還款不能區(qū)分扣除項目的，應(yīng)抵減取得土地使用權(quán)所支付的金額。
第三十二條納稅人逾期開發(fā)繳納的土地閑置費(fèi)、取得土地使用權(quán)支付的拍賣傭金不予扣除。
第三十三條房地產(chǎn)開發(fā)成本，包括土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)、前期工程費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、公共配套設(shè)施費(fèi)、開發(fā)間接費(fèi)用。
（一）土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)，包括土地征用費(fèi)、耕地占用稅、勞動力安置費(fèi)及有關(guān)地上、地下附著物拆遷補(bǔ)償?shù)膬糁С?、安置動遷用房支出等。
1.納稅人將開發(fā)的房地產(chǎn)安置回遷戶的，安置用房視同銷售處理，同時將視同銷售價款計入房地產(chǎn)開發(fā)項目的拆遷補(bǔ)償費(fèi)。納稅人支付給回遷戶的補(bǔ)差價款，計入拆遷補(bǔ)償費(fèi)；回遷戶支付給納稅人的補(bǔ)差價款，應(yīng)當(dāng)?shù)譁p本項目拆遷補(bǔ)償費(fèi)。
2.納稅人異地安置回遷戶的房屋，屬于自行開發(fā)建造的，房屋價款按本辦法第二十四條的規(guī)定計算，計入本項目的拆遷補(bǔ)償費(fèi);屬于購入的，以實(shí)際支付的購房支出計入拆遷補(bǔ)償費(fèi)。
3.納稅人將購入的房地產(chǎn)拆除后再次開發(fā)的，原有房地產(chǎn)的購入成本、繳納的契稅、拆遷費(fèi)用，允許扣除。
（二）前期工程費(fèi)，包括規(guī)劃、設(shè)計、項目可行性研究和水文、地質(zhì)、勘察、測繪、“三通一平”等支出。
1.納稅人在開發(fā)前期按照規(guī)定繳納的、由國務(wù)院或財政部批準(zhǔn)設(shè)立的政府性基金以及由國務(wù)院和自治區(qū)人民政府及其財政、價格主管部門批準(zhǔn)設(shè)立的行政事業(yè)性收費(fèi)，允許計入前期工程費(fèi)。
2.未形成最終成果的設(shè)計費(fèi)、與項目可行性研究無關(guān)的咨詢費(fèi)不予扣除。
（三）建筑安裝工程費(fèi)，包括以出包方式支付給承包單位的建筑安裝工程費(fèi)、以自營方式發(fā)生的建筑安裝工程費(fèi)。
1.納稅人銷售已裝修的房屋，在商品房買賣合同或補(bǔ)充協(xié)議中明確約定房價包含裝修費(fèi)用的，實(shí)際發(fā)生的裝修費(fèi)用可計入房地產(chǎn)開發(fā)成本。
2.納稅人隨房屋一同出售的以房屋為載體，不可隨意移動的附屬設(shè)備和配套設(shè)施，如整體中央空調(diào)、戶式小型中央空調(diào)、固定式衣柜櫥柜等，其外購成本計入房地產(chǎn)開發(fā)成本，予以扣除；可移動的家具、電器、裝飾用品等，或與房屋連接但拆除后無實(shí)質(zhì)性損害的物品，其外購成本不予扣除。
3.納稅人建造售樓部、樣板房等營銷設(shè)施發(fā)生的設(shè)計、建造、裝修等費(fèi)用，在規(guī)劃面積外建造的，不得計入房地產(chǎn)開發(fā)成本。
（四）基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)，包括開發(fā)小區(qū)內(nèi)道路、供水、供電、供氣、排污、排洪、通訊、照明、環(huán)衛(wèi)、綠化等工程支出。
（五）公共配套設(shè)施費(fèi)，包括納稅人開發(fā)建造的與清算項目配套的居委會和派出所用房、會所、停車場（庫）、物業(yè)管理場所、變電站、熱力站、水廠、文體場館、學(xué)校、幼兒園、托兒所、醫(yī)院、郵電通訊等公共設(shè)施。
1.有下列情形之一的，可以認(rèn)定公共配套設(shè)施建成后產(chǎn)權(quán)歸全體業(yè)主所有，其成本費(fèi)用予以扣除：
（1）政府相關(guān)文件中明確規(guī)定或法院裁定屬于全體業(yè)主所有的；
（2）商品房買賣合同中注明有關(guān)公共配套設(shè)施歸業(yè)主共有的；
（3）商品房買賣合同中未明確有關(guān)公共配套設(shè)施歸屬，在向主管稅務(wù)機(jī)關(guān)反饋意見前，納稅人已與三分之二以上的業(yè)主簽訂補(bǔ)充協(xié)議，約定公共配套設(shè)施歸全體業(yè)主共有的；
（4）商品房買賣合同中未明確有關(guān)公共配套設(shè)施歸屬，但相關(guān)公共配套設(shè)施已移交給業(yè)主委員會，或業(yè)主委員會尚未成立無法辦理移交手續(xù)，但納稅人提供政府相關(guān)部門書面證明的；
（5）依法配建的人防設(shè)施等公共配套設(shè)施轉(zhuǎn)為其他用途，但全體業(yè)主或業(yè)主委員會實(shí)際享有其全部使用權(quán)、收益權(quán)的。
2.公共配套設(shè)施建成后無償移交給政府、公用事業(yè)單位用于非營利性社會公共事業(yè)的，其成本、費(fèi)用予以扣除。
3.有償轉(zhuǎn)讓公共配套設(shè)施并取得產(chǎn)權(quán)的，應(yīng)確認(rèn)收入，其成本、費(fèi)用予以扣除。
4.按規(guī)定繳納的人防工程易地建設(shè)費(fèi)，取得合法有效憑證的，予以扣除。
納稅人處置人防設(shè)施（改建為車位、車庫、儲藏室等）取得的收入，不確認(rèn)收入，其成本、費(fèi)用不予扣除。
5.納稅人將未移交的公共配套設(shè)施轉(zhuǎn)為自用、出租和其他用途的，不予扣除相應(yīng)的成本、費(fèi)用，成本分?jǐn)倳r其面積作為可售建筑面積。
（六）開發(fā)間接費(fèi)用，是指直接組織、管理開發(fā)項目發(fā)生的費(fèi)用，包括工資、職工福利費(fèi)、折舊費(fèi)、修理費(fèi)、辦公費(fèi)、水電費(fèi)、勞動保護(hù)費(fèi)、周轉(zhuǎn)房攤銷、工程監(jiān)理費(fèi)、安全監(jiān)督費(fèi)等。
1.行政管理部門、財務(wù)部門或銷售部門等發(fā)生的管理費(fèi)用、財務(wù)費(fèi)用、銷售費(fèi)用以及企業(yè)行政管理部門（總部）為組織和管理生產(chǎn)經(jīng)營活動而發(fā)生的管理費(fèi)用不得作為開發(fā)間接費(fèi)用予以扣除。
2.開發(fā)間接費(fèi)用與納稅人的期間費(fèi)用應(yīng)按照現(xiàn)行企業(yè)會計準(zhǔn)則或企業(yè)會計制度的規(guī)定分別核算。劃分不清、核算混亂的，不得作為開發(fā)間接費(fèi)用予以扣除。
第三十四條房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用，是指與房地產(chǎn)開發(fā)項目有關(guān)的銷售費(fèi)用、管理費(fèi)用、財務(wù)費(fèi)用。
（一）財務(wù)費(fèi)用中的利息支出，凡能夠按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項目計算分?jǐn)偛⑻峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的，允許據(jù)實(shí)扣除，但最高不能超過按商業(yè)銀行同類同期貸款利率計算的金額。其他房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用，按照“取得土地使用權(quán)所支付的金額”與“房地產(chǎn)開發(fā)成本”金額之和的5%計算扣除。
（二）凡不能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項目計算分?jǐn)偫⒅С龌虿荒芴峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的，房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用按“取得土地使用權(quán)所支付的金額”與“房地產(chǎn)開發(fā)成本”金額之和的10%計算扣除。
（三）既有向金融機(jī)構(gòu)借款，又有向非金融機(jī)構(gòu)借款的，其房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用計算扣除時不能同時適用本條第一項、第二項所述兩種辦法。
（四）納稅人向金融機(jī)構(gòu)支付的咨詢費(fèi)等非利息支出以及超過貸款期限的利息部分和罰息不予扣除。
第三十五條與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金，包括納稅人繳納的營業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費(fèi)附加、地方教育附加、水利建設(shè)基金、印花稅。
納稅人實(shí)際繳納的上述稅金，凡能夠按清算項目準(zhǔn)確計算的，允許據(jù)實(shí)扣除。凡不能按清算項目準(zhǔn)確計算的，按該清算項目收入的占比計算分?jǐn)偪鄢?/span>
第三十六條財政部規(guī)定的其他扣除項目，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可按“取得土地使用權(quán)所支付的金額”與“房地產(chǎn)開發(fā)成本”之和，加計20%扣除。
第三十七條納稅人同時開發(fā)多個項目或同一清算單位中建造不同類型房地產(chǎn)的，應(yīng)按照以下方法分?jǐn)偣餐某杀举M(fèi)用。
（一）多個清算單位共同取得土地使用權(quán)所支付的金額，按清算單位的占地面積占總占地面積的比例計算分?jǐn)?；對無法劃分占地面積的，按清算單位的建筑面積占總建筑面積的比例計算分?jǐn)偂６鄠€清算單位共同的房地產(chǎn)開發(fā)成本，按清算單位的建筑面積占總建筑面積的比例計算分?jǐn)偂?/span>
（二）同一清算單位中建造不同類型房地產(chǎn)的，其取得土地使用權(quán)所支付的金額和房地產(chǎn)開發(fā)成本按以下方法計算分?jǐn)偅?/span>
1.取得土地使用權(quán)所支付的金額按不同類型房地產(chǎn)可售建筑面積占總可售建筑面積的比例計算分?jǐn)偂?/span>
2.房地產(chǎn)開發(fā)成本按不同類型房地產(chǎn)可售建筑面積占總建筑面積的比例計算分?jǐn)偂?/span>
（三）某一清算單位中不同類型房地產(chǎn)能夠提供獨(dú)立的土地出讓合同、轉(zhuǎn)讓協(xié)議的，取得土地使用權(quán)所支付的金額可直接歸集到受益對象。
（四）清算單位中凡能夠明確受益對象的裝修費(fèi)用，可直接計入相應(yīng)類型房地產(chǎn)扣除。
（五）同一清算單位中商業(yè)用房的建筑安裝工程費(fèi)可按層高系數(shù)予以計算調(diào)整。
第三十八條房地產(chǎn)開發(fā)扣除項目應(yīng)當(dāng)符合下列要求：
（一）扣除項目金額中所歸集的各項成本和費(fèi)用，必須實(shí)際發(fā)生并取得合法有效憑證。合法有效憑證是指：
1.支付給境內(nèi)單位或者個人的款項，且該單位或者個人發(fā)生應(yīng)稅行為的，以開具的發(fā)票為合法有效憑證；
2.支付的行政事業(yè)性收費(fèi)或者政府性基金，以財政票據(jù)為合法有效憑證；
3.納稅人從中國境外單位取得的與納稅有關(guān)的發(fā)票或者憑證，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)在納稅審查時有疑義的，可以要求其提供境外公證機(jī)構(gòu)或者注冊會計師的確認(rèn)證明，經(jīng)主管稅務(wù)機(jī)關(guān)審核認(rèn)可后，方可作為扣除項目憑證；
4.拆遷補(bǔ)償費(fèi)以拆遷（回遷）合同和簽收花名冊或簽收憑證作為合法有效憑證；
5.其他合法有效憑證。
（二）扣除項目金額應(yīng)當(dāng)準(zhǔn)確地在各扣除項目中分別歸集，不得混淆。
（三）扣除項目金額中所歸集的各項成本和費(fèi)用必須是在清算項目開發(fā)中直接發(fā)生的或應(yīng)當(dāng)分?jǐn)偟摹?/span>
（四）罰金、罰款、稅收滯納金不予扣除。
（五）扣除項目涉及的增值稅進(jìn)項稅額，允許在銷項稅額中計算抵扣的，不計入扣除項目；不允許在銷項稅額中計算抵扣的，可以計入扣除項目。
（六）對同一類事項，應(yīng)當(dāng)采取相同的會計政策或處理方法。會計核算與稅務(wù)處理規(guī)定不一致的，以稅務(wù)處理規(guī)定為準(zhǔn)。
第三十九條納稅人取得土地使用權(quán)后未進(jìn)行任何形式的開發(fā)即轉(zhuǎn)讓的，其扣除項目如下：
(一)取得土地使用權(quán)所支付的金額和按國家統(tǒng)一規(guī)定交納的有關(guān)費(fèi)用，包括契稅；
(二)在轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)繳納的稅金。
第四十條納稅人取得土地使用權(quán)后進(jìn)行了實(shí)質(zhì)性的土地整理、開發(fā)，但未建造房屋即轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的，其扣除項目如下：
(一)取得土地使用權(quán)所支付的金額和按國家統(tǒng)一規(guī)定交納的有關(guān)費(fèi)用，包括契稅；
(二)開發(fā)土地的成本；
(三)加計土地開發(fā)成本的20%；
(四)與轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)有關(guān)的稅金。
第四十一條納稅人整體購買未竣工的房地產(chǎn)開發(fā)項目，投入資金繼續(xù)建設(shè)，完成后再轉(zhuǎn)讓的，其扣除項目如下：
(一)取得未竣工房地產(chǎn)所支付的價款和按國家統(tǒng)一規(guī)定交納的有關(guān)費(fèi)用，包括契稅；
(二)續(xù)建開發(fā)未竣工房地產(chǎn)的開發(fā)成本；
(三)續(xù)建房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用；
(四)轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)環(huán)節(jié)繳納的有關(guān)稅金；
(五)加計續(xù)建開發(fā)成本的20%。
第六章核定征收
第四十二條清算方式包括查賬征收和核定征收，對于同一房地產(chǎn)項目不同清算單位，清算的方式原則上保持一致。
納稅人直接轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)的，原則上不得核定征收。
第四十三條納稅人符合以下條件之一的，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)可實(shí)行核定征收：
（一）依照法律、行政法規(guī)的規(guī)定應(yīng)當(dāng)設(shè)置但未設(shè)置賬簿的；
（二）擅自銷毀賬簿或者拒不提供納稅資料的；
（三）雖設(shè)置賬簿，但賬目混亂或者成本資料、收入憑證、費(fèi)用憑證殘缺不全，難以確定轉(zhuǎn)讓收入或扣除項目金額的；
（四）符合土地增值稅清算條件，納稅人未按照規(guī)定的期限辦理清算手續(xù)，經(jīng)主管稅務(wù)機(jī)關(guān)責(zé)令限期清算，逾期仍不清算的；
（五）申報的計稅依據(jù)明顯偏低，又無正當(dāng)理由的。
第四十四條按照本辦法第四十三條規(guī)定采取核定征收的，核定征收率為：普通住宅5%;非普通住宅6%;其他類型房地產(chǎn)7%。
第四十五條納稅人辦理土地增值稅清算所附送的前期工程費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、開發(fā)間接費(fèi)用的憑證或資料不符合清算要求或不實(shí)的，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)可參照當(dāng)?shù)亟ㄔO(shè)工程造價管理部門公布的建安造價定額資料，結(jié)合房屋結(jié)構(gòu)、用途、區(qū)位等因素，核定上述四項開發(fā)成本的單位面積金額標(biāo)準(zhǔn)，并據(jù)以計算扣除。
第七章后續(xù)管理
第四十六條主管稅務(wù)機(jī)關(guān)作出清算審核結(jié)論后，制作《稅務(wù)事項通知書》，確定辦理補(bǔ)（退）稅期限，并將審核結(jié)果書面通知納稅人。對于清算審核結(jié)論為補(bǔ)稅的，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)應(yīng)通知納稅人于收到清算審核結(jié)論之日起30日內(nèi)完成補(bǔ)稅；對于清算審核結(jié)論為退稅的，應(yīng)按照《中華人民共和國稅收征收管理法》的有關(guān)規(guī)定辦理退稅手續(xù)。
第四十七條納稅人在主管稅務(wù)機(jī)關(guān)出具清算審核結(jié)論后轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的，按以下規(guī)定辦理：
（一）應(yīng)于取得銷售收入的次月15日內(nèi)進(jìn)行尾盤申報。
（二）應(yīng)區(qū)分普通住宅、非普通住宅和其他類型房地產(chǎn)分別計算增值額、增值率，繳納土地增值稅。
（三）按清算審核結(jié)論確定的單位扣除項目金額進(jìn)行土地增值稅尾盤申報。
扣除項目金額=單位建筑面積成本費(fèi)用×清算后轉(zhuǎn)讓面積
單位建筑面積成本費(fèi)用=清算審核確認(rèn)的扣除項目總金額（不含與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金）÷清算時的已售建筑面積
（四）轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的有關(guān)稅金在尾盤申報時予以扣除。
（五）實(shí)行核定征收的房地產(chǎn)開發(fā)項目，應(yīng)按照核定征收方式分不同房地產(chǎn)類型分別計算并申報繳納土地增值稅。
第四十八條自主管稅務(wù)機(jī)關(guān)送達(dá)稅務(wù)審核結(jié)論之日起三年內(nèi)發(fā)生下列情形之一的，納稅人可一次性提出申請，調(diào)整清算稅額，退還多繳的土地增值稅稅款：
（一）清算時未取得合法有效憑證而在清算后取得的；
（二）清算時未支付款項而在清算后支付的；
（三）清算時未能分?jǐn)偟墓餐杀举M(fèi)用，清算后能夠采用合理方法分?jǐn)偟摹?/span>
第四十九條納稅人在清算審核過程中轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的，按清算申報時確定的單位扣除項目金額進(jìn)行土地增值稅尾盤申報，應(yīng)于收到清算審核結(jié)論的次月15日內(nèi)，按清算審核結(jié)論確定的單位扣除項目金額進(jìn)行土地增值稅尾盤更正申報。
第八章法律責(zé)任
第五十條納稅人未按規(guī)定期限預(yù)繳土地增值稅，或未按規(guī)定期限繳納清算審核確認(rèn)稅款的，或未按尾盤銷售管理規(guī)定期限繳納稅款的，按照《中華人民共和國稅收征收管理法》第三十二條規(guī)定，從滯納稅款之日起，按日加收滯納金。
第五十一條納稅人未按規(guī)定辦理項目登記、預(yù)繳申報、報送土地增值稅涉稅資料、土地增值稅清算申報及尾盤申報的，由主管稅務(wù)機(jī)關(guān)按照《中華人民共和國稅收征收管理法》及其實(shí)施細(xì)則等有關(guān)規(guī)定處理。
第五十二條完成土地增值稅清算審核后，審計、財政等部門檢查發(fā)現(xiàn)納稅人仍存在稅收違法行為的，按照《中華人民共和國稅收征收管理法》及其實(shí)施細(xì)則等有關(guān)規(guī)定處理。
第九章附則
第五十三條本辦法未盡事項按照《中華人民共和國稅收征收管理法》及其實(shí)施細(xì)則、《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》及其實(shí)施細(xì)則和現(xiàn)行土地增值稅政策的有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。
第五十四條土地增值稅清算資料應(yīng)按照檔案化管理的要求，妥善保存。
第五十五條本辦法由國家稅務(wù)總局內(nèi)蒙古自治區(qū)稅務(wù)局解釋。
第五十六條本辦法自2024年1月1日起施行，此前已受理清算申報，但未出具清算審核結(jié)論的，按本辦法處理。《內(nèi)蒙古自治區(qū)地方稅務(wù)局關(guān)于印發(fā)<房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅預(yù)征和清算管理暫行辦法>的通知》（內(nèi)地稅字〔2005〕116號，國家稅務(wù)總局內(nèi)蒙古自治區(qū)稅務(wù)局公告2018年第1號修改）同時廢止。
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