土地增值稅清算要素鑒別方法
云南百滇稅務(wù)師事務(wù)所有限公司 2017-11-18
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加強(qiáng)土地增值稅清算管理，既有利于保障收入公平分配，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展；又有利于增加財(cái)政收入，調(diào)控房地產(chǎn)行業(yè)盈利水平；還有利于貫徹落實(shí)稅收政策，推進(jìn)依法治稅。但土地增值稅清算工作量大、難度高，在實(shí)際操作中還存在著諸多問題。
本篇，就為大家梳理土地增值稅清算中各要素鑒別方法，以更好地完成清算管理。
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關(guān)于確認(rèn)收入的鑒別方法
1、開發(fā)企業(yè)將預(yù)收購房款或當(dāng)期售房款長(zhǎng)期掛在往來賬上，或以房款抵償工程成本、債務(wù)，不及時(shí)結(jié)轉(zhuǎn)收入。
鑒別方法：結(jié)合房產(chǎn)管理部門的網(wǎng)上簽約備案資料確認(rèn)是否有預(yù)收款未轉(zhuǎn)收入情況存在；檢查項(xiàng)目承包方、材料供應(yīng)方與開發(fā)企業(yè)之間往來賬目，有無“虛掛”的大額余額存在，防止開發(fā)企業(yè)“以房?jī)攤?、以房換物”。
2、開發(fā)企業(yè)對(duì)需要視同銷售的開發(fā)產(chǎn)品漏計(jì)銷售收入。
鑒別方法：檢查“開發(fā)產(chǎn)品”明細(xì)，結(jié)合實(shí)地勘察調(diào)查，對(duì)將開發(fā)產(chǎn)品用于職工福利、獎(jiǎng)勵(lì)、對(duì)外投資、分配給股東或投資人等的行為，在開發(fā)產(chǎn)品發(fā)生所有權(quán)轉(zhuǎn)移時(shí)，視同銷售一并計(jì)算銷售收入。
3、開發(fā)企業(yè)以一房一價(jià)為名，調(diào)節(jié)房?jī)r(jià)，少計(jì)銷售收入。
鑒別方法：
（1）從銷售統(tǒng)計(jì)表中檢查是否存在不合理銷售價(jià)格的情況，與房地產(chǎn)企業(yè)相關(guān)項(xiàng)目銷售表和物價(jià)部門批復(fù)進(jìn)行核對(duì)，對(duì)售價(jià)明顯偏低且無正當(dāng)理由的，按照同類同期平均銷售價(jià)格予以調(diào)整銷售收入。
（2）對(duì)疑似售價(jià)明顯偏低的，委托價(jià)格認(rèn)證中心鑒定，以價(jià)格認(rèn)證中心認(rèn)定的價(jià)格調(diào)整銷售收入。
4、房地產(chǎn)銷售時(shí)，開發(fā)企業(yè)收到購房人違約支付的違約金、滯納金，直接記入營(yíng)業(yè)外收入。
鑒別方法：檢查“營(yíng)業(yè)外收入”明細(xì)，對(duì)購房人發(fā)生購房行為，其支付的違約金、滯納金計(jì)入銷售收入予以調(diào)整；對(duì)購房人未發(fā)生購房行為支付的違約金、滯納金，因未發(fā)生房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓行為，不計(jì)入房地產(chǎn)銷售收入。
2
關(guān)于確認(rèn)清算扣除項(xiàng)目的鑒別方法
▎取得土地使用權(quán)所支付的價(jià)款的鑒別方法
1、開發(fā)企業(yè)取得土地使用權(quán)所支付的地價(jià)款和相關(guān)費(fèi)用，明顯高于當(dāng)時(shí)市場(chǎng)價(jià)格，可能是企業(yè)虛增了交易價(jià)格。
鑒別方法：核算取得土地使用權(quán)所支付的價(jià)款及按國(guó)家規(guī)定繳納的有關(guān)費(fèi)用是否真實(shí)、正確，要審查《土地出讓金繳費(fèi)證明》、土地出讓金繳費(fèi)票據(jù)及銀行轉(zhuǎn)賬憑據(jù)、土地轉(zhuǎn)讓合同及發(fā)票、取得土地使用權(quán)時(shí)的契稅票據(jù)等，各證明材料所載金額不一致的，要進(jìn)行重點(diǎn)審核，必要時(shí)向國(guó)土部門進(jìn)行函證或要求企業(yè)提供國(guó)土部門書面證明。
2、通過股權(quán)轉(zhuǎn)讓（包括企業(yè)改制）、企業(yè)并購等方式取得土地使用權(quán)，由于轉(zhuǎn)讓的股權(quán)溢價(jià)無法取得發(fā)票而無法記入被轉(zhuǎn)讓項(xiàng)目的成本，是否可以按實(shí)際支付的股權(quán)轉(zhuǎn)讓金額進(jìn)行土地成本扣除。
鑒別方法：如果是通過股權(quán)轉(zhuǎn)讓方式取得土地使用權(quán)，在股權(quán)轉(zhuǎn)讓時(shí)未能單獨(dú)取得支付土地價(jià)款的合法憑證，則在土地增值稅清算時(shí)不能按股權(quán)轉(zhuǎn)讓時(shí)支付的金額作為土地成本扣除。這種情況，僅允許扣除股權(quán)轉(zhuǎn)讓方當(dāng)時(shí)受讓土地時(shí)支付的土地成本金額。
3、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的土地為作價(jià)入股取得，作價(jià)金額大于投資方當(dāng)初取得土地的成本，在房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅清算時(shí)，土地成本的扣除問題。
鑒別方法：土地作價(jià)入股，從事房地產(chǎn)開發(fā)的，應(yīng)當(dāng)按作價(jià)金額繳納土地增值稅，房地產(chǎn)企業(yè)在進(jìn)行土地增值稅清算時(shí)，應(yīng)按投資入股時(shí)確認(rèn)的金額進(jìn)行土地成本扣除。在《財(cái)政部國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅若干問題的通知》（財(cái)稅[2006] 21號(hào)）下發(fā)前，土地作價(jià)入股享受土地增值稅免稅的，在進(jìn)行房地產(chǎn)土地增值稅清算計(jì)算土地成本扣除時(shí)，允許扣除入股方（投資方）當(dāng)時(shí)受讓土地時(shí)支付的土地成本金額。
▎房地產(chǎn)開發(fā)成本的鑒別方法
1、企業(yè)在開發(fā)過程中，大量接觸相關(guān)業(yè)務(wù)單位，業(yè)務(wù)票據(jù)往來繁雜，存在以“假發(fā)票”虛列成本。
鑒別方法：
（1）可根據(jù)收款方的性質(zhì)、支付款項(xiàng)的內(nèi)容來判斷鑒別憑據(jù)的合法有效性：a.如對(duì)方單位是經(jīng)營(yíng)性企業(yè)，就必須提供稅務(wù)局監(jiān)制的發(fā)票；b.如對(duì)方是行政機(jī)關(guān)或是政府行業(yè)管理機(jī)構(gòu)，收取的是相關(guān)政府性規(guī)費(fèi)，需提供省級(jí)財(cái)政部門監(jiān)制的行政事業(yè)性收費(fèi)收據(jù)。
（2）可查看相關(guān)合同，確認(rèn)合同工程造價(jià)，關(guān)注合同中明確的建筑工程款、材料費(fèi)及單位用量等，來查驗(yàn)票據(jù)的真?zhèn)渭伴_票方與領(lǐng)票方是否一致。
（3）對(duì)真?zhèn)尾淮_定的發(fā)票，通過發(fā)票查詢系統(tǒng)查詢。
（4）超過一定金額的可疑發(fā)票，可查閱銀行對(duì)賬單，確認(rèn)是否實(shí)際支付。對(duì)通過現(xiàn)金支付的大額發(fā)票，應(yīng)關(guān)注是否真實(shí)合理。
2、部分房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)采取虛簽合同、虛列建筑工程費(fèi)用發(fā)票的“假業(yè)務(wù)”手段，加大建安成本的扣除金額，從而在土地增值稅清算中少繳稅款。
鑒別方法：在確定發(fā)票真假的基礎(chǔ)上，根據(jù)費(fèi)用發(fā)生的性質(zhì)、與項(xiàng)目的關(guān)聯(lián)程度，判斷成本費(fèi)用的真實(shí)及可配比性，有：
（1）對(duì)開發(fā)企業(yè)提供的成本資料進(jìn)行歸集整理，同時(shí)抽查相關(guān)建筑施工合同、施工竣工決算報(bào)告等資料，將合同金額、竣工決算金額與開發(fā)企業(yè)賬面歸集的建筑工程費(fèi)用發(fā)票金額加以比對(duì)，差異處應(yīng)要求開發(fā)企業(yè)提供合理解釋及依據(jù)。
（2）將企業(yè)的單位建安成本與建設(shè)部門提供的各年度建筑安裝工程造價(jià)參考表核對(duì)，對(duì)超出一定幅度的，要求企業(yè)合理解釋并提供依據(jù)，不能解釋或提供依據(jù)的，按建設(shè)部門公布的每平方米建安造價(jià)金額標(biāo)準(zhǔn)核定企業(yè)的建安成本。
（3）采取“實(shí)地查驗(yàn)”或聘請(qǐng)工程造價(jià)師，到施工現(xiàn)場(chǎng)了解其真實(shí)開發(fā)情況，從而估算項(xiàng)目工程量。
3、開發(fā)企業(yè)同時(shí)進(jìn)行自建房和房地產(chǎn)開發(fā)，多列支房地產(chǎn)開發(fā)部分的開發(fā)成本，少記自建房屋的成本，從而減輕土地增值稅負(fù)擔(dān)。
鑒別辦法：重點(diǎn)審核“開發(fā)成本”賬戶，與有關(guān)的交易證明文件及會(huì)計(jì)憑證核對(duì)，看是否將不屬于開發(fā)房地產(chǎn)的成本也記入“開發(fā)成本”賬戶。同時(shí)，查看成本分?jǐn)偡椒ㄊ欠窈侠?，是否符合稅法?guī)定。
4、房地產(chǎn)企業(yè)支付的拆遷補(bǔ)償費(fèi)，列支憑證混亂，金額大，如何確認(rèn)允許扣除的拆遷補(bǔ)償成本。
鑒別方法：按拆遷補(bǔ)償?shù)姆绞椒譃樨泿虐仓眉皩?shí)物安置兩種，實(shí)物安置可分為異地安置和就地安置，按是否發(fā)生補(bǔ)價(jià)分為有補(bǔ)價(jià)及無補(bǔ)價(jià)兩種情況。
（1）房地產(chǎn)企業(yè)用建造的本項(xiàng)目房地產(chǎn)安置回遷戶的，安置用房視同銷售處理，收入按下列方法和順序確認(rèn)：
a.按本企業(yè)在同一地區(qū)、同一年度銷售的同類房地產(chǎn)的平均價(jià)格確定；
b.由主管稅務(wù)機(jī)關(guān)參照當(dāng)?shù)禺?dāng)年、同類房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格或評(píng)估價(jià)值確定確認(rèn)，同時(shí)將此確認(rèn)為房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的拆遷補(bǔ)償費(fèi)；
c.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)支付給回遷戶的補(bǔ)差價(jià)款，計(jì)入拆遷補(bǔ)償費(fèi)；
d.回遷戶支付給房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的補(bǔ)差價(jià)款，應(yīng)抵減本項(xiàng)目拆遷補(bǔ)償費(fèi)。
回遷安置時(shí)，著重鑒別房地產(chǎn)的確認(rèn)收入，同時(shí)，注意拆遷成本與拆遷安置房視同銷售收入在金額上是一致的。
（2）開發(fā)企業(yè)采取異地安置，異地安置的房屋屬于自行開發(fā)建造的，房屋價(jià)值按下列方法和順序確認(rèn)：
a.按本企業(yè)在同一地區(qū)、同一年度銷售的同類房地產(chǎn)的平均價(jià)格確定；
b.由主管稅務(wù)機(jī)關(guān)參照當(dāng)?shù)禺?dāng)年、同類房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格或評(píng)估價(jià)值確定，計(jì)入本項(xiàng)目的拆遷補(bǔ)償費(fèi)；
c.異地安置的房屋屬于購入的，以實(shí)際支付的購房支出計(jì)入拆遷補(bǔ)償費(fèi)。
異地安置時(shí)，鑒別憑證合法有效性，依據(jù)合法有效的憑證予以扣除。
（3）貨幣安置拆遷的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)憑合法有效憑據(jù)計(jì)入拆遷補(bǔ)償費(fèi)。 貨幣安置時(shí)，房地產(chǎn)企業(yè)支付的拆遷補(bǔ)償費(fèi)，在確認(rèn)扣除金額時(shí)，依據(jù)“實(shí)質(zhì)重于形式”以及“合理性”的原則加以判斷，強(qiáng)調(diào)是否實(shí)際發(fā)生。有證明該項(xiàng)費(fèi)用發(fā)生的書面憑據(jù)(合同協(xié)議、收據(jù))，具備對(duì)方單位或個(gè)人簽章要件且金額合理，簽收花名冊(cè)或簽收憑證能一一對(duì)應(yīng)，予以認(rèn)可扣除。
5、前期工程費(fèi)中列支的填土、灌漿等支出金額較大，如何確認(rèn)這部分支出允許扣除的具體金額。
鑒別方法：房地產(chǎn)企業(yè)在前期三通一平時(shí)，發(fā)生的填土、灌漿等支出，真實(shí)發(fā)生的，允許扣除。在審核時(shí)，應(yīng)重點(diǎn)對(duì)施工合同、監(jiān)理報(bào)告、發(fā)票和銀行支付記錄金額的一致性進(jìn)行核對(duì)，并了解有無渣土買賣記錄，同時(shí)，要求企業(yè)提供地質(zhì)勘探部門的驗(yàn)收決算報(bào)告及造價(jià)事務(wù)所出具的決算書，看填土、灌漿工程量與實(shí)際發(fā)生額是否相近或一致。對(duì)明顯不合理、支出過大的，應(yīng)作為疑點(diǎn)進(jìn)一步核實(shí)。
6、樁基、基坑及地下隱藏工程發(fā)生的建安支出金額較大，如何確定其真實(shí)性。
鑒別方法：結(jié)合房產(chǎn)的類型（低層、多層、小高層、高層）、結(jié)構(gòu)（磚混、框架），查核相關(guān)合同、監(jiān)理報(bào)告、發(fā)票、付款記錄、決算報(bào)告，核實(shí)發(fā)票合法性，業(yè)務(wù)真實(shí)性，測(cè)算樁基工程占整個(gè)土建工程比例，看有無異常。包括：
（1）查閱樁基購入發(fā)票，是否存在舍近求遠(yuǎn)等明顯不符合商業(yè)常規(guī)的現(xiàn)象，樁基款是否已作甲供材料處理。
（2）確定是否發(fā)生樁基檢測(cè)費(fèi)、樁基測(cè)試費(fèi)等相關(guān)支出，查看樁基測(cè)試報(bào)告，核對(duì)樁工程量，確定樁基工程的合理性。
（3）測(cè)算樁基工程占整個(gè)土建工程比例，看有無異常，一般低密度住宅（別墅、聯(lián)體、六層以下住宅）樁基工程造價(jià)占土建工程總額的7%左右，小高層、高層的9—10%；打樁費(fèi)用占樁基價(jià)格的15%—20%。
（4）查看基坑及地下隱蔽工程驗(yàn)收、監(jiān)理報(bào)告及工程造價(jià)決算書，存在明顯差異的，以工程造價(jià)決算書的確定金額予以扣除。
7、環(huán)境及綠化工程的成本費(fèi)用難以確認(rèn)和把握的扣除問題。
鑒別方法：環(huán)境及綠化工程的支出的應(yīng)查核相關(guān)的合同及發(fā)票，核對(duì)票據(jù)的合法性。同時(shí)可考慮其支出的合理性。按照住建部門提供的數(shù)據(jù)，綠化工程的成本費(fèi)用約為35-50元/平方米（按整個(gè)項(xiàng)目的建筑面積計(jì)算）。
8、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)自行提供鋼筋、水泥等材料，如何判定企業(yè)是否重復(fù)列支甲供材的成本。
鑒別方法：對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)采用甲供材方式自行提供部分建筑材料的，應(yīng)審查其是否存在重復(fù)列支成本問題。重點(diǎn)審核企業(yè)與施工企業(yè)簽訂的建安合同中甲供材條款。核對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)甲供材核算的記賬憑證，同時(shí)查驗(yàn)建安發(fā)票的開具金額是否包含甲供材部分，如果同時(shí)列支的，應(yīng)予以調(diào)出。
9、房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)建設(shè)節(jié)能型房產(chǎn)項(xiàng)目，如提供恒溫、恒氧等設(shè)施，其發(fā)生的支出，其真實(shí)性的確認(rèn)較難。
鑒別方法：部分房地產(chǎn)企業(yè)為提升樓盤品質(zhì)，采用新型材料或先進(jìn)設(shè)備，其發(fā)生的支出由于各樓盤間不具有可比性，確認(rèn)較難。在審核時(shí)，應(yīng)查看企業(yè)與供貨商簽訂的供貨合同與發(fā)票金額是否一致，在必要時(shí)，應(yīng)向第三方咨詢節(jié)能設(shè)施和新型材料的市場(chǎng)價(jià)格，以確認(rèn)這類支出的合理性。
10、房地產(chǎn)企業(yè)支付的設(shè)計(jì)費(fèi)用名目繁多，特別是支付給境外設(shè)計(jì)公司的設(shè)計(jì)費(fèi)，金額大，如何確認(rèn)其真實(shí)性？
鑒別方法：查看企業(yè)的設(shè)計(jì)合同和樓盤銷售廣告，看設(shè)計(jì)費(fèi)收款單位與設(shè)計(jì)單位是否一致；查看房地產(chǎn)企業(yè)銀行轉(zhuǎn)帳記錄與發(fā)票所載的收款單位與收款金額是否一致；如果向同一設(shè)計(jì)單位或不同設(shè)計(jì)單位重復(fù)支付某設(shè)計(jì)項(xiàng)目款項(xiàng)的，責(zé)令企業(yè)合理解釋原因。
11、房地產(chǎn)企業(yè)建造精裝修房出售，各企業(yè)裝修費(fèi)用差別很大，有的企業(yè)甚至提出應(yīng)客戶需求進(jìn)行個(gè)性化裝修（改造），存在重復(fù)列支裝修費(fèi)用，和以其他項(xiàng)目裝修發(fā)票入賬的情形。
鑒別方法：
（1）查看企業(yè)與客戶簽訂的購房合同，企業(yè)實(shí)際列支的單位建筑面積裝修費(fèi)用一般應(yīng)小于合同相關(guān)條款的金額。
（2）關(guān)注從裝修市場(chǎng)取得的發(fā)票、手工票，舍近求遠(yuǎn)取得的發(fā)票，與付款記錄不符的發(fā)票，只有金額無明細(xì)內(nèi)容的發(fā)票。
（3）核查是否存在納稅人將多個(gè)類似裝修項(xiàng)目分開發(fā)包，分別審計(jì)后開票結(jié)算，然后總項(xiàng)目再審計(jì)開票，從而重復(fù)列支成本的情況出現(xiàn)。
（4）要求企業(yè)提供住宅裝修清單及標(biāo)準(zhǔn)，包括裝修項(xiàng)目的品牌、規(guī)格、單價(jià)等，核對(duì)企業(yè)提供的裝修項(xiàng)目?jī)r(jià)格與產(chǎn)品市場(chǎng)平均價(jià)格，如果明顯高于市場(chǎng)價(jià)格，要求企業(yè)解釋原因或進(jìn)行納稅調(diào)整。
12、車位銷售時(shí)，是否確認(rèn)收入及相關(guān)成本費(fèi)用？
鑒別方法：車位分二種，地上車位和地下車位二種。
地上車位不允許轉(zhuǎn)讓，不在土地增值稅的征稅范圍內(nèi)，不計(jì)算收入，不扣除成本。
地下車位分三種： 一是人防工程，是以人防部門規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)建造的，不得進(jìn)行轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)作為配套設(shè)施，可以扣除發(fā)生的成本費(fèi)用。 二是無產(chǎn)權(quán)的地下車位，由主管稅務(wù)機(jī)關(guān)確認(rèn)是否發(fā)生轉(zhuǎn)讓行為，如確認(rèn)為發(fā)生轉(zhuǎn)讓行為（參考營(yíng)業(yè)稅（增值稅）的規(guī)定要求，如簽定轉(zhuǎn)讓合同，開具銷售不動(dòng)產(chǎn)發(fā)票，按照銷售不動(dòng)產(chǎn)交納營(yíng)業(yè)稅（增值稅）），按已轉(zhuǎn)讓部分確認(rèn)收入，并扣除相應(yīng)的成本、費(fèi)用。否則，發(fā)生其他情形的（簽定非轉(zhuǎn)形式合同，如租賃合同，開服務(wù)業(yè)發(fā)票，按服務(wù)業(yè)交納營(yíng)業(yè)稅（增值稅）），不確認(rèn)收入，也不扣除相關(guān)成本費(fèi)用。 三是有產(chǎn)權(quán)的地下車位，兩證齊全、可有償轉(zhuǎn)讓的車庫（位），清算時(shí)，按已轉(zhuǎn)讓部分確認(rèn)收入，并扣除相應(yīng)的成本、費(fèi)用。
13、房地產(chǎn)企業(yè)將人防工程、地下車庫等采取出租形式，獲取租金收入，這部分成本是否允許扣除？
鑒別方法：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)時(shí)，建設(shè)物業(yè)管理用房、變電站、熱力站、托兒所、幼兒園、公共廁所、無法確權(quán)的人防工程和地下車庫等公共設(shè)施，這些公共設(shè)施屬于全體業(yè)主所有，業(yè)主可無償使用該類資產(chǎn)，其對(duì)應(yīng)的成本可在土地增值稅清算中予以扣除。
但實(shí)際上，開發(fā)企業(yè)往往對(duì)此類公共配套設(shè)施實(shí)施繼續(xù)控制，如對(duì)人防工程、地下車庫等采取出租形式從中獲取租金收入。對(duì)此類情況，如果該公共配套設(shè)施在房地產(chǎn)企業(yè)固定資產(chǎn)賬上無記錄，又不能提供將產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移給全體業(yè)主的證明，就可斷定房地產(chǎn)企業(yè)已將此項(xiàng)公共配套設(shè)施的成本，計(jì)入了開發(fā)產(chǎn)品的成本，即虛增了成本扣除項(xiàng)目。在土地增值稅清算時(shí)，應(yīng)將這些公共配套設(shè)施的成本從開發(fā)產(chǎn)品成本中扣除。若成本無法準(zhǔn)確區(qū)分，可采用該部分公共配套設(shè)施的面積占總面積的比例來劃分扣除成本（詳見15）。
14、售樓處、樣板房發(fā)生的成本費(fèi)用是否可作為公共配套設(shè)施予以扣除？
鑒別方法：對(duì)公共配套設(shè)施的認(rèn)定上，以產(chǎn)權(quán)是否歸全體業(yè)務(wù)所有為認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)。單獨(dú)建造的售樓處、樣板房建造支出一般作為銷售費(fèi)用而不是開發(fā)成本處理，但仍應(yīng)區(qū)分具體情況對(duì)待，若銷售結(jié)束后產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移給全體業(yè)主所有的，其發(fā)生的成本費(fèi)用（不含可拆除或移動(dòng)部分及其他家具設(shè)備）應(yīng)作為公共配套設(shè)施成本扣除；若房產(chǎn)銷售完畢后拆除的，應(yīng)作為銷售費(fèi)用；若銷售結(jié)束后產(chǎn)權(quán)歸房產(chǎn)公司所有的，應(yīng)作為固定資產(chǎn)處理。
15、配套設(shè)施如何進(jìn)行成本分?jǐn)?，保證成本費(fèi)用沒有重復(fù)列支扣除？
鑒別方法：
（1）按項(xiàng)目清算時(shí)的扣除項(xiàng)目總金額÷清算的總建筑面積，計(jì)算單位建筑面積成本。
（2）核實(shí)確定配套設(shè)施的面積：配套設(shè)施包括地下人防工程、居委會(huì)和派出所用房、會(huì)所、停車場(chǎng)（庫）、物業(yè)管理場(chǎng)所、變電站、熱力站、水廠、文體場(chǎng)館、學(xué)校、幼兒園、托兒所、醫(yī)院、郵電通訊等的建筑面積。著重核實(shí)人防工程的面積，地下設(shè)施不等于人防工程，人防工程的面積在竣工驗(yàn)收?qǐng)?bào)告中有單獨(dú)列示。
（3）確認(rèn)權(quán)屬關(guān)系，確認(rèn)是否可扣除相應(yīng)成本費(fèi)用：建成后產(chǎn)權(quán)屬于全體業(yè)主所有的，作為公共配套設(shè)施，其成本、費(fèi)用可以扣除；建成后無償移交給政府、公用事業(yè)單位用于非營(yíng)利性社會(huì)公共事業(yè)的，按照清算文件規(guī)定，其成本、費(fèi)用可以扣除；其他情形，不予扣除計(jì)算。
（4）按照上述部分可扣除的成本面積乘以單位建筑面積成本費(fèi)用確定，分別計(jì)算上述部分成本費(fèi)用，在清算時(shí)予以扣除。使用上述方法，對(duì)于不可售的配套設(shè)施有相應(yīng)的成本，今后若開發(fā)商改作他用有原始成本可循。
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房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用的鑒別方法
1、土地增值稅清算時(shí)，由于開發(fā)間接費(fèi)用允許加計(jì)扣除，一些房地產(chǎn)企業(yè)就將應(yīng)計(jì)入房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用的工資、銷售費(fèi)用等計(jì)入開發(fā)間接費(fèi)用，以擴(kuò)大加計(jì)扣除金額。那么，如何來確認(rèn)開發(fā)間接費(fèi)用列支的真實(shí)性？
鑒別方法：開發(fā)間接費(fèi)用是指直接組織、管理開發(fā)項(xiàng)目發(fā)生的費(fèi)用，包括工資、職工福利費(fèi)、折舊費(fèi)、辦公費(fèi)、勞動(dòng)保護(hù)費(fèi)等。為防止企業(yè)將應(yīng)計(jì)入房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用的工資、銷售費(fèi)用等計(jì)入開發(fā)間接費(fèi)用，可以責(zé)令企業(yè)提供開發(fā)間接費(fèi)用明細(xì)項(xiàng)目及金額，將相近的項(xiàng)目進(jìn)行比較后，從中甄別出那些應(yīng)列入房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用中的支出，并進(jìn)行相應(yīng)的調(diào)整。比如，企業(yè)管理人員的工資應(yīng)列入管理費(fèi)用。
2、企業(yè)在項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)階段發(fā)生的利息支出，按財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)規(guī)定進(jìn)行了資本化，計(jì)入了房地產(chǎn)開發(fā)成本，在土地增值稅清算時(shí)，是否需要進(jìn)行調(diào)整。
鑒別方法：按照會(huì)計(jì)制度規(guī)定和企業(yè)所得稅法規(guī)定，企業(yè)借款利息支出，在開發(fā)產(chǎn)品完工之前，應(yīng)該實(shí)行資本化處理計(jì)入開發(fā)產(chǎn)品成本。但土地增值稅法規(guī)定，利息費(fèi)用要單獨(dú)計(jì)算，不計(jì)入開發(fā)成本，更不得計(jì)入加計(jì)扣除基數(shù)，所以應(yīng)將利息支出從房地產(chǎn)開發(fā)成本中調(diào)整至房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用。
3、利息費(fèi)用的扣除有二種方式：一種是據(jù)實(shí)扣除，一種是按“取得土地使用權(quán)支付金額”和“房地產(chǎn)開發(fā)成本”之和的5%比例扣除。如何把握利息費(fèi)用扣除的可選擇性。
鑒別方法：據(jù)實(shí)扣除是在滿足“凡能夠按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偛⑻峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的”的前提條件下的。在清算時(shí)嚴(yán)格按照該前提條件來審核。
（1）企業(yè)全部使用自有資金，沒有利息支出的，房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用在按“取得土地使用權(quán)所支付的金額”與“房地產(chǎn)開發(fā)成本”金額之和的10%以內(nèi)計(jì)算扣除。
（2）企業(yè)不是向金融機(jī)構(gòu)借款的，不能提供金融機(jī)構(gòu)證明的，不論其實(shí)際發(fā)生利息費(fèi)用是否低于5%的固定比率，其房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用都按“取得土地使用權(quán)所支付的金額”與“房地產(chǎn)開發(fā)成本”金額之和的10%以內(nèi)計(jì)算扣除。
（3）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)既向金融機(jī)構(gòu)借款，又有其他借款的，房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用在按“取得土地使用權(quán)所支付的金額”與“房地產(chǎn)開發(fā)成本”金額之和的10%以內(nèi)計(jì)算扣除。
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其他扣除的鑒別方法
1、房地產(chǎn)企業(yè)在計(jì)算扣除額時(shí)，將印花稅作為“與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金”進(jìn)行扣除，是否需進(jìn)行調(diào)整。
鑒別方法：房地產(chǎn)企業(yè)在轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時(shí)繳納的印花稅，已列入企業(yè)的管理費(fèi)用進(jìn)行扣除，所以不應(yīng)再計(jì)入“與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金”進(jìn)行扣除，應(yīng)作調(diào)整，否則會(huì)造成印花稅的重復(fù)扣除。
2、在土地增值稅清算時(shí)，企業(yè)將各類代收費(fèi)用一律作為扣除項(xiàng)目扣除，并進(jìn)行20%加計(jì)扣除，應(yīng)如何鑒別調(diào)整。
鑒別方法：對(duì)于縣級(jí)以上人民政府要求房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在售房時(shí)代收的各項(xiàng)費(fèi)用，如果代收費(fèi)用是計(jì)入房?jī)r(jià)中向購買方一并收取的，作為轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入計(jì)稅，在計(jì)算扣除項(xiàng)目金額時(shí)，代收費(fèi)用可以扣除，但不允許作為加計(jì)20%扣除的基數(shù)。如果代收費(fèi)用未計(jì)入房?jī)r(jià)中，而是在房?jī)r(jià)之外單獨(dú)收取的，不作為轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入，在計(jì)算增值額對(duì)，代收費(fèi)用不允許在收入中扣除。按照上述原則對(duì)企業(yè)代收費(fèi)用的核算情況進(jìn)行審核，并對(duì)企業(yè)土地增值稅清算的扣除項(xiàng)目作相應(yīng)調(diào)整。
3、納稅人混淆代收費(fèi)用與政府行政性收費(fèi)。
鑒別方法：在審核時(shí)，注重區(qū)分政府行政性收費(fèi)與政府代收費(fèi)。政府行政性收費(fèi)包括在辦理各類許可證照過程中繳納的各項(xiàng)費(fèi)用。要注意收集相關(guān)許可證照的復(fù)印件，為后續(xù)工作提供資料。據(jù)目前了解情況，企業(yè)代收費(fèi)用主要是指代收房屋維修基金和代收購房者繳納的契稅。
4、房地產(chǎn)企業(yè)在同一時(shí)間不同地區(qū)有幾個(gè)開發(fā)項(xiàng)目，或者同一地區(qū)幾個(gè)項(xiàng)目滾動(dòng)開發(fā)，成片開發(fā)，合作開發(fā)等，如何確定清算單位。
鑒別方法：土地增值稅以納稅人房地產(chǎn)成本核算的最基本的核算項(xiàng)目或核算對(duì)象為單位計(jì)算。清算時(shí)，以國(guó)家有關(guān)部門審批的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目為單位進(jìn)行清算，對(duì)于分期開發(fā)的項(xiàng)目，以分期項(xiàng)目為單位清算。因房地產(chǎn)項(xiàng)目或分期項(xiàng)目由發(fā)改委、經(jīng)發(fā)局審批立項(xiàng)的，重點(diǎn)審核發(fā)改委（計(jì)委）、經(jīng)發(fā)局的立項(xiàng)批文。
5、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目未全部竣工完成銷售的，但有部分出租自用，是否可進(jìn)行清算。
鑒別方法：已竣工驗(yàn)收的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，已轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)建筑面積占整個(gè)項(xiàng)目可售建筑面積的比例未超過85%，但剩余的可售建筑面積已經(jīng)出租或自用的，可由主管稅務(wù)機(jī)關(guān)要求進(jìn)行土地增值稅清算。
具體鑒別時(shí)，包括二種情況：一種是已轉(zhuǎn)讓建筑面積占比在85%以上的，無論出租自用占比多少，均可以要求納稅人進(jìn)行清算；另一種是雖然已轉(zhuǎn)讓建筑面積占比未達(dá)到85%，但是未轉(zhuǎn)讓部分全部用于出租或自用的，可要求納稅人進(jìn)行清算。即對(duì)已轉(zhuǎn)讓建筑面積占比未達(dá)到85%的，若有部分出租或自用，存在部分空置，不建議要求納稅人進(jìn)行清算。
6、同一個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目，取得多張銷售（預(yù)售）許可證，有的滿三年，有的未滿三年，如何確定是否達(dá)到土地增值稅清算條件。
鑒別方法：房地產(chǎn)項(xiàng)目符合“取得銷售（預(yù)售）許可證滿三年仍未銷售完畢的”情形的，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)可要求納稅人進(jìn)行土地增值稅清算。重點(diǎn)審核：一是該房地產(chǎn)項(xiàng)目是否完全銷售完畢，如全部銷售完成，該項(xiàng)目必須要進(jìn)行土地增值稅清算；二是該項(xiàng)目未全部銷售完結(jié)的，查驗(yàn)其最后一張預(yù)售證是否滿三年，如已滿三年的，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)可要求進(jìn)行清算。
7、條例規(guī)定“納稅人建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售，增值額未超過扣除項(xiàng)目金額20%的，免征土地增值稅”，該普通標(biāo)準(zhǔn)住宅如何鑒別和掌握。
鑒別方法：“普通標(biāo)準(zhǔn)住宅”的認(rèn)定，可在各省、自治區(qū)、直轄市人民政府根據(jù)《國(guó)務(wù)院辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)建設(shè)部等部門關(guān)于做好穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格工作意見的通知》（國(guó)辦發(fā)[2005]26號(hào)）制定的“普通標(biāo)準(zhǔn)住宅”的范圍內(nèi)從嚴(yán)掌握。鑒別時(shí)注意五個(gè)方面：一是政府指定的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，二是限定的建筑標(biāo)準(zhǔn)，三是限定的住宅價(jià)格，四是限定的購房對(duì)象，五是限定的房屋類型。
8、企業(yè)滾動(dòng)開發(fā)房地產(chǎn)的，在土地增值稅清算時(shí)，扣除項(xiàng)目如何分?jǐn)傆?jì)算。
鑒別方法：審核清算項(xiàng)目是否符合清算單位的條件規(guī)定，尤其關(guān)注分期開發(fā)項(xiàng)目。計(jì)算扣除項(xiàng)目分?jǐn)倳r(shí)，取得土地使用權(quán)所支付的金額，按清算項(xiàng)目土地面積占總土地面積的比例確定扣除；房地產(chǎn)開發(fā)成本（含公共配套設(shè)施的成本費(fèi)用），按清算項(xiàng)目建筑面積占總建筑面積的比例進(jìn)行分?jǐn)偪鄢?/span>
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