房地產(chǎn)開發(fā)會計核算簡述
云南百滇稅務師事務所有限公司 2017-11-28
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鑒于“營改增”全面推行，地產(chǎn)集團的開發(fā)板塊存在新、老項目并存的現(xiàn)狀，所以接下操作指引會綜合考慮，分別老項目的簡易計稅、新項目的一般計稅模式。
新、老項目劃分標準，一般按照工程施工許可證的辦理時間或者是備案施工合同的簽署日期：在２０１６年５月１日前后為依據(jù)，之前的歸屬于老項目試用簡易計稅，之后的歸屬于新項目按照一般征稅。但具體需按照當?shù)囟惥忠?guī)定執(zhí)行，同時，對于新、老項目的界定需報備集團財務部核準。
一、收入類核算
與房屋銷售有關款項
１、誠意金、認籌金
誠意金、認籌金，一般指沒有指定明確房間號的客戶款項（但是需要在金蝶銷售管理系統(tǒng)錄入客戶信息），我們實務中一般是開具收據(jù)，等到實際簽約再轉(zhuǎn)房款流程。
收到客戶繳納的誠意金、認籌金等，可以按照全額進入“其他應付款——意向金”科目，暫不繳納增值稅及附加稅費，具體會計分錄如下：
借：銀行存款／其他貨幣資金——在途資金
貸：其他應付款——意向金
意向金轉(zhuǎn)房款時，需要在金蝶營銷管理系統(tǒng)更新客戶及房間號信息，此時如果沒有開具發(fā)票，則分錄如下：
借：其他應付款——意向金
貸：其他應付款——暫存款
意向金轉(zhuǎn)房款，如果開具了相應金額的發(fā)票，則分錄如下：
借：預收賬款——房款
貸：其他應付款——暫存款
備注：只要意向金轉(zhuǎn)了房款，就需要按照實際收款金額申報納稅，具體納稅時間及安排按當?shù)囟惥忠?guī)定。
２、房款（含簽約的定金）
此處房款包括各類可售業(yè)態(tài)的銷售款項，是指定明確房間號的客戶款項或者是已經(jīng)簽署了合同的款項。（原則上：只有金蝶銷售管理系統(tǒng)有了客戶、簽約、應收款等信息，現(xiàn)場財務方可錄入實收款等信息，否則，需要銷售人員及時補錄信息）
一般是先開具收據(jù)，等到后續(xù)辦理銀行按揭或者全額、大部分金額均辦理付訖及后續(xù)款項也有明確的合同安排，再開具相關發(fā)票。
收到銷售房款時，如果開具收據(jù)，則分錄如下：
借：銀行存款／其他貨幣資金——在途資金
貸：其他應付款——暫存款
收到銷售房款時，如果直接開具發(fā)票的，則可以直接錄入“預收賬款”，編制如下分錄：
借：銀行存款／其他貨幣資金——在途資金
貸：預收賬款——房款
備注：房款依據(jù)附件的類型，編制不同的收款憑證路徑，可以反映實務中實際開收據(jù)、開發(fā)票信息。目前，有些項目直接全部從“暫存款”科目過一遍，再轉(zhuǎn)入“預收房款”科目，這樣就會增加項目的開具收據(jù)的工作量和結(jié)轉(zhuǎn)量，建議按照此版本的操作指引更新。
如果外地項目有貸款相關的按揭保證金，則需要在收到銀行的按揭款項時候，需要增加一個“其他貨幣資金——按揭保證金戶”核算需要房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)承擔的保證責任，分錄則為：
借：銀行存款
其他貨幣資金——按揭保證金戶（按比例計算）
貸：預收賬款——房款（直接開票，進房款）
其他應付款——暫存款 （一般很少）
等到后續(xù)小業(yè)主產(chǎn)證辦理抵押至金融機構(gòu)，房產(chǎn)開發(fā)公司按揭保證金解凍，則需要依據(jù)銀行單據(jù)結(jié)轉(zhuǎn)，具體分錄如下：
借：銀行存款
貸：其他貨幣資金——按揭保證金戶
３、代收代付款項
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在預收房款的時候會一并代收各種公共配套的初裝費，例如天然氣、有線電視等費用，預售房屋產(chǎn)生的預告登記費、房產(chǎn)辦理契稅、維修基金等各類代收代付款項。
收到的時候，按照實際房間號或者項目名稱（需要有嚴格的附表支撐）做輔助核算，增加其他應付款的各類代收款，具體分錄如下：
借：銀行存款／庫存現(xiàn)金
貸：其他應付款——各類代收款——代收維修基金
其他應付款——各類代收款——代收產(chǎn)權(quán)登記費
其他應付款——各類代收款——代收契稅
其他應付款——各類代收款——代收印花稅
其他應付款——各類代收款——其他
４、房屋銷售面積差
等到房屋實測面積出具后，需要業(yè)務部門在金蝶銷售系統(tǒng)錄入房間實測面積并計算面積差，將計算后的實測面積差報相關層級領導審批，財務按照審批后的面積差流程進行相應處理，如果需要補交房款，則分錄如下（退面積差，做相反憑證處理）：
借：應收賬款——房款
貸：預收賬款——房款
本步驟的編制，主要是為了確保“預收賬款——房款”科目貸方真實反映每個房間的合同實際應收款金額，如果實際在小業(yè)主辦理交房手續(xù)時候收取的，借方也可以直接“銀行存款”。
注意：如果合同約定有３％的面積差幅度限制，如果超過此限制，則小業(yè)主可以選擇退房，則按照實際已收款金額紅字貸方?jīng)_減“預收賬款——房款”，具體銷售發(fā)票的紅字沖減需要參考當?shù)囟悇找蟆?/span>
注意：如果開發(fā)項目出現(xiàn)合同約定的違約交房的情況，則需要將項目報備審批的流程一并及時報備集團財務部核準，將相關違約金在期末計提“預計負債”或者直接在發(fā)生時，計入“營業(yè)外支出——賠償支出”科目。針對此項違約金支付，是否需要代扣小業(yè)主的個稅等需要參照當?shù)囟惥忠蟆?/span>
５、房款收入結(jié)轉(zhuǎn)
結(jié)轉(zhuǎn)收入需要達到合同約定的交房條件（參閱前文有關開發(fā)銷售收入確認的條件），確認相關結(jié)轉(zhuǎn)房間及結(jié)轉(zhuǎn)面積，分錄如下：
借：預收賬款——房款（實測面積計算）
應收賬款——房款（結(jié)轉(zhuǎn)產(chǎn)生的應收款）
貸：主營業(yè)務收入——房屋銷售收入（價稅分離）
應交稅費——增值稅（簡易計稅）（價稅分離）
老項目：目前集團財務部建議，統(tǒng)一使用“應交稅費——增值稅——簡易計稅”核算計提與繳納，余額在借方表示按照納稅義務預交，余額在貸方表示尚未繳納的應交稅金。
新項目：目前地產(chǎn)集團財務部建議，按照一般計稅的方式使用“應交稅費——增值稅”的明細科目核算，設“進項稅額”、“已交稅金”、“轉(zhuǎn)出未交增值稅”、“銷項稅額”、“進項稅額轉(zhuǎn)出”、“轉(zhuǎn)出多交增值稅”等項目。（具體參照增值稅會計科目設置使用內(nèi)容）
備注：結(jié)轉(zhuǎn)需要有嚴格的附件佐證，同時，需要報相關部門領導審批資料作為附件，任何項目不得隨意結(jié)轉(zhuǎn)。
其他款項
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)無論是前期開發(fā)銷售階段還是后續(xù)自持運營階段，都會涉及到一些除了銷售房產(chǎn)以外的收入，包括商鋪出租租金收入、場地出租收入、車位銷售前停車費收入等。
１、商鋪租金收入
一般開發(fā)公司的商鋪有在銷售前出租或者銷售后（售后返租形式）兩種租金收入，前者需要開發(fā)企業(yè)單獨核算成本、收入，后者目前統(tǒng)一由集團的沃華商業(yè)打包處理，所以下面的操作指引只涉及前者的業(yè)務處理。
收到商鋪對外租賃的押金保證金時，開具收據(jù)，則分錄如下：
借：銀行存款
貸：其他應付款——保證金（輔助核算：樓號）
收到商戶支付的租金，如果開具收據(jù)，則分錄如下：
借：銀行存款
貸：其他應付款——與商戶有關的款項／暫存款 ?。ㄎ撮_具發(fā)票的租金款項）
后續(xù)，實際換取發(fā)票的時候，分錄如下：
借：其他應付款——與商戶有關的款項／暫存款
貸：預收賬款——租金?。ㄒ验_具發(fā)票）
結(jié)轉(zhuǎn)租金收入時，按照相關合同約定的租金確認時間點，確認當期租金收入，分錄如下：
借：預收賬款——租金
應收賬款——租金
貸：主營業(yè)務收入——房屋租金收入
其他業(yè)務收入——出租資產(chǎn)
應交稅費——增值稅（簡易計稅／銷項稅額）
備注：如果此部分收入對利潤影響不是很大、或者交易不是很頻繁，可以考慮按照重要性原則，當期收入、當期開票、當期結(jié)轉(zhuǎn)收入。如果按照重要性原則判斷，影響重大的，則需要嚴格按照權(quán)責發(fā)生則對租金收款進行分攤、計提等。
２、場地出租收入
具體核算涉及“預收賬款——場地服務”、“其他業(yè)務收入——場地使用費”等科目，參照上述商鋪租金收入核算指引。
３、停車費收入
具體核算涉及“預收賬款——停車服務費”、“其他業(yè)務收入——停車場收入”等科目，參照上述商鋪租金收入核算指引。
二、成本類核算
１、土地款支付
指為取得土地開發(fā)使用權(quán)而發(fā)生的各項費用，當取得相關文件和票據(jù)后，編制如下分錄：
借：開發(fā)成本——土地成本
貸：銀行存款
應付賬款——供應商（待付土地成本）
２、政府相關報批報建費用支付
指能夠確保獲取的土地能夠正常開發(fā)，需要在前期、過程及后期取得政府相關部門許可或認證的各項費用，當取得相關文件和票據(jù)后，編制如下分錄：
借：開發(fā)成本——前期費用
開發(fā)成本——后期費用
貸：銀行存款
３、工程款支付
為了能夠準確反映供應商的合同履行情況，所以，需要在工程款、材料款、設備款等支付或者票據(jù)獲取憑證增加中間過渡“預付賬款”科目來反映已支付、已獲取發(fā)票等信息，便于后續(xù)合同成本數(shù)據(jù)核對、管理以及外部供應商對賬。
支付工程款款項時，如果沒有收到相關發(fā)票收據(jù)，則分錄如下：
借：預付賬款——工程款
貸：銀行存款
假如收到歷史已支付的工程款發(fā)票或者先收到發(fā)票后付款，編制分錄如下：
借：開發(fā)成本——土建費用
貸：預付賬款——工程款
４、材料款支付
具體核算涉及“預收賬款——供應商”等科目，參照上述工程款支付核算指引。
５、設備款支付
具體核算涉及“預收賬款——供應商”、“開發(fā)成本——設備安裝工程”等科目，參照上述工程款支付核算指引。
６、成本性費用支付
工程管理、售樓處裝修、物業(yè)前期配合費等具體核算涉及“開發(fā)成本——售樓處及樣板房”、“開發(fā)成本——開發(fā)間接費”等科目，參照上述工程款支付核算指引。
資本化利息核算需要，在實際發(fā)生時直接計入“開發(fā)成本——開發(fā)間接費——資本化利息”科目。期末，需要按照合同預提尚未支付的應由本期承擔的資本化利息。
剩余的相關項目產(chǎn)生的行政辦公等費用，參照期間費用的核算，于發(fā)生時，直接進入“開發(fā)成本——開發(fā)間接費”相應明細科目。
７、成本計提
每季度末，需要按照實際工程形象進度或者合同履約情況，計提開發(fā)成本，分錄如下：
借：開發(fā)成本——暫估成本——預提進度款
貸：應付賬款——預提成本
如果項目已完工決算，需要按照決算的金額來計提尚未支付的決算款，具體分錄如下：
借：開發(fā)成本——暫估成本——預提結(jié)算款
貸：應付賬款——預提成本
備注：如果能夠很好的將決算款分配至相應明細科目，則可以直接進入相應明細“開發(fā)成本”科目，不啟用“預提結(jié)算款”明細科目。
８、成本分配
項目整體竣工結(jié)算，同時有內(nèi)部出具的相關成本分配表（已經(jīng)業(yè)務與財務部門溝通、籌劃后），需要按照稅局確定的相關產(chǎn)品業(yè)態(tài)來分配開發(fā)成本，分錄如下：
借：庫存商品——開發(fā)產(chǎn)品——住宅
庫存商品——開發(fā)產(chǎn)品——商鋪
庫存商品——開發(fā)產(chǎn)品——別墅
庫存商品——開發(fā)產(chǎn)品——……
固定資產(chǎn)
投資性房地產(chǎn)
貸：開發(fā)成本——成本結(jié)轉(zhuǎn)
備注：一般只有很確定后續(xù)不會再產(chǎn)生“開發(fā)成本”才可以使用“開發(fā)產(chǎn)品”科目進行分配，否則建議不使用此步驟進行成本分配，直接按照確定的底表進行成本結(jié)轉(zhuǎn)至“主營業(yè)務成本”，避免后續(xù)的籌劃與成本增減調(diào)整受局限情況。
９、成本結(jié)轉(zhuǎn)損益
項目結(jié)轉(zhuǎn)收入時，按照相關合同約定的交房條件，確認相關結(jié)轉(zhuǎn)收入與其匹配的成本，分錄如下：
借：主營業(yè)務成本
貸：開發(fā)產(chǎn)品／開發(fā)成本
如果是新項目，需要在平時支付成本時，收到票據(jù)直接進行價稅分離，此時結(jié)轉(zhuǎn)，則需要增加“應交稅費——增值稅——進項稅額”。
備注：結(jié)轉(zhuǎn)需要有嚴格的附件佐證，同時，需要報相關部門領導審批資料作為附件，任何項目不得隨意結(jié)轉(zhuǎn)。
三、稅務類會計核算
增值稅會計核算
１、簡易計稅
考慮到開發(fā)項目公司繳納增值稅的業(yè)務較為單一，因此不設置“應交稅費——未交增值稅”科目，每期末若“應交稅費——應交增值稅”為貸方余額，則反映當期末未交增值稅的金額。
當月，收到銷售房屋款項時，開具預售發(fā)票并按照實際預收款金額計算納稅（３％），分錄如下：
借：應交稅費——應交增值稅——簡易計稅
貸：銀行存款
當銷售結(jié)轉(zhuǎn)收入時或者開具了正式不動產(chǎn)銷售發(fā)票納稅（５％），則分錄如下：
借：預收賬款——房款
應收賬款——房款
貸：主營業(yè)務收入
應交稅費——應交增值稅——簡易計稅
實際，結(jié)轉(zhuǎn)按照５％的簡易計稅率計算，平時預交的３％增值稅，需要此時補交剩余的２％結(jié)轉(zhuǎn)稅款，分錄如下：
借：應交稅費——應交增值稅——簡易計稅
貸：銀行存款
此時繳納完畢，房屋銷售也就是從預售向現(xiàn)售轉(zhuǎn)變。
支付勞務、材料、設備、一般商品或者是工程款，增加了成本和費用，不需要價稅分離。
２、一般計稅
一般納稅人會按照房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)的需求，在“應交稅費——應交增值稅”明細賬的借、貸方設置分析項目，在借方分析欄內(nèi)設“進項稅額”、“已交稅金”、“轉(zhuǎn)出未交增值稅”等明細科目；在貸方分析欄內(nèi)設“銷項稅額”、“進項稅額轉(zhuǎn)出”、“轉(zhuǎn)出多交增值稅”等明細科目。
“進項稅額”專欄，記錄購入貨物或接受應稅勞務而支付的、準予從銷項稅額中抵扣的增值稅額。購入貨物或接受應稅勞務支付的進項稅額，用正數(shù)登記；退回所購貨物應沖銷的進項稅額，用負數(shù)登記。
“已交稅金”專欄，借方記錄已交納的增值稅額。已交納的增值稅額用正數(shù)登記；退回多交的增值稅額用負數(shù)登記。期末“已交稅金”為借方余額，表示當期末已經(jīng)繳納的增值稅。
“銷項稅額”專欄，記錄銷售貨物或提供應稅勞務應收取的增值稅額。銷售貨物或提供應稅勞務應收取的銷項稅額，用正數(shù)登記；退回銷售貨物應沖銷銷項稅額，用負數(shù)登記。
“進項稅額轉(zhuǎn)出”專欄，記錄購進貨物、在產(chǎn)品、產(chǎn)成品等發(fā)生非正常損失以及其他原因而不應從銷項稅額中抵扣，按規(guī)定轉(zhuǎn)出的進項稅額。
“轉(zhuǎn)出未交增值稅”和“轉(zhuǎn)出多交增值稅”專欄，分別記錄一般納稅企業(yè)月終轉(zhuǎn)出未交或多交的增值稅。
一般納稅人在應交稅費下設置“未交增值稅”二級明細賬科目，將多繳稅金從“應交增值稅”的借方余額中分離出來，解決了多繳稅額和未抵扣進項稅額混為一談的問題，使增值稅的多繳、未繳、應納、欠稅、留抵等項目一目了然，為申報表的正確編制提供了條件。
備注：但是為了實務操作簡便，可以只使用“進項稅額”、“進項稅額轉(zhuǎn)出”、“減免稅額”、“銷項稅額”等明細科目。具體使用可參照增值稅會計科目設置專欄內(nèi)容。
當月，收到銷售不動產(chǎn)的預售款項，開具收據(jù)，也產(chǎn)生了納稅義務，分錄如下：
借：銀行存款／其他貨幣資金——在途資金
貸：其他應付款——暫存款
收到銷售房屋款項時，開具銷售不動產(chǎn)發(fā)票（１１％），則分錄如下：
借：銀行存款／其他貨幣資金——在途資金
貸：預收賬款——房款
同時，期末計提應納稅金，按照１１％計算，分錄如下：
貸：應交稅費——增值稅——預交增值稅
貸：其他應付款——暫存款（紅字，沖）
貸：應交稅費——增值稅——待轉(zhuǎn)銷項稅額
貸：預收賬款——房款（紅字，沖）
如果，以后期間對已納稅尚未開票的樓款，補開發(fā)票按照１１％計算，則需要做如下分錄：
借：應交稅費——增值稅——預交增值稅
貸：應交稅費——增值稅——待轉(zhuǎn)銷項稅額
月度終了，應當將當月應交未交或多交的增值稅自“應交增值稅”明細科目轉(zhuǎn)入“未交增值稅”明細科目。對于當月應交未交的增值稅，借記“應交稅費——應交增值稅（轉(zhuǎn)出未交增值稅）”科目，貸記“應交稅費——未交增值稅”科目；對于當月多交的增值稅，借記“應交稅費——未交增值稅”科目，貸記“應交稅費——應交增值稅（轉(zhuǎn)出多交增值稅）”科目。
下月，繳納上月的產(chǎn)生的增值稅，分錄如下：
借：應交稅費——未交增值稅
貸：銀行存款
當銷售達到結(jié)轉(zhuǎn)收入時，則分錄如下：
借：預收賬款——房款
應收賬款——房款
貸：主營業(yè)務收入
應交稅費——應交增值稅——銷項稅額
實際，結(jié)轉(zhuǎn)按照１１％的稅率計算，平時使用的“待轉(zhuǎn)銷項稅額”，需要此時結(jié)轉(zhuǎn)。
支付勞務、材料、設備、一般商品或者是工程款，增加了成本和費用，需要在實際購買入賬時進行價稅分離。例如，開發(fā)項目購買了一套中央空調(diào)設備，則分錄如下：
借：開發(fā)成本——設備安裝工程
應交稅費——應交增值稅——進項稅額
貸：預付賬款——供應商
實際，支付此筆設備款項時，與老項目一致，分錄如下：
借：預付賬款——供應商
貸：銀行存款
如果是工程款項產(chǎn)生的進項抵扣，平時不處理按照含稅金額掛賬，等到結(jié)轉(zhuǎn)成本時價稅分離，分錄如下：
借：主營業(yè)務成本
貸：開發(fā)產(chǎn)品／開發(fā)成本
當月購進貨物、產(chǎn)成品等發(fā)生非正常損失以及其他原因而不應從銷項稅額中抵扣，按規(guī)定轉(zhuǎn)出的進項稅額：
購進貨物時，分錄如下：
借：固定資產(chǎn)
應交稅金——應交增值稅——進項稅額
貸：銀行存款
因其他原因不予抵扣時，增加固定資產(chǎn)成本或者相應收益科目成本，分錄如下：
借：固定資產(chǎn)
貸：應交稅費——應交增值稅——進項稅額轉(zhuǎn)出
土地增值稅會計核算
１、預交土增稅
每月，按照實際收款金額及當?shù)睾硕ǖ耐猎龆愵A繳率計算進行預交，分錄如下：
借：應交稅費——土增稅
貸：銀行存款
２、結(jié)轉(zhuǎn)土增稅
實際結(jié)轉(zhuǎn)收入成本時，需要一并按照結(jié)轉(zhuǎn)部分產(chǎn)品應匹配的土增稅進行結(jié)轉(zhuǎn)，分錄如下：
借：稅金及附加——土增稅（包含預估調(diào)整）
貸：應交稅費——土增稅
３、土增稅清算
項目達到土增稅清算條件的，需要進行土增稅清算，按實際增值率來確定土增稅率（按照事務所的清算報告敲定），如需補交則借記“應交稅費——土增稅”科目，貸記“銀行存款”、“其他應付款”等科目；如需退稅則借記“銀行存款”、“其他應收款”等科目，貸記“應交稅費——土增稅”科目。
所得稅會計核算
１、預交所得稅
一般是每季，按照實際收款金額及當?shù)囟惥趾硕ǖ捻椖款A計毛利率計算預交所得稅，分錄如下：
借：應交稅費——所得稅
貸：銀行存款
２、結(jié)轉(zhuǎn)所得稅
實際結(jié)轉(zhuǎn)收入成本時，需要計算產(chǎn)品實際利潤情況，并以此為基礎計算相應所得稅，結(jié)轉(zhuǎn)相應所得稅，分錄如下：
借：所得稅費用
貸：應交稅費——所得稅
３、所得稅清算
項目結(jié)束，準備注銷或者清算的，需要進行項目所得稅清算，按實際利潤來定所得稅。如需補交則借記“應交稅費——所得稅”科目，貸記“銀行存款”、“其他應付款”等科目；如需退稅則借記“銀行存款”、“其他應收款”等科目，貸記“應交稅費——所得稅”科目。
四、損益類會計核算
工資薪金類核算
１、當月計提，次月發(fā)放
每月按照實際情況計提，次月再發(fā)放，則分錄如下：
計提時，按照合同簽訂的稅前工資金額，列入“應付職工薪酬——工資”科目貸方數(shù)：
借：管理費用——職工薪酬
銷售費用——職工薪酬
開發(fā)成本——開發(fā)間接費——職工薪酬
貸：應付職工薪酬——工資
同時，需要按照公司承擔的“五險一金”計算基數(shù)，計提相關公司承擔部分的社保公積金，分錄入下：
借：管理費用——社保
管理費用——公積金
銷售費用——社保
銷售費用——公積金
開發(fā)成本——開發(fā)間接費——社保
開發(fā)成本——開發(fā)間接費——公積金
貸：應付職工薪酬——社保
應付職工薪酬——公積金
次月，實際發(fā)放工資時，分錄如下：
借：應付職工薪酬——工資
貸：應交稅費——個人所得稅
其他應付款——社保
其他應付款——公積金
銀行存款／庫存現(xiàn)金
次月，實際繳納社?；蛘吖e金的時，分錄如下：
借：應付職工薪酬——社保
應付職工薪酬——公積金
其他應付款——社保
其他應付款——公積金
貸：銀行存款
２、當月發(fā)放，當月計提
如果每月按照先發(fā)放，再按照實際金額計提的，可參照上述編制分錄。
行政辦公費核算
當期，發(fā)生時直接進入成本或者費用明細科目，分錄如下：
借：管理費用／銷售費用／開發(fā)間接費
貸：銀行存款
本期發(fā)生支付，但是費用需要在本年內(nèi)分攤的，且金額不大，不影響全年所得稅的繳納則直接參考（１）分錄；
本期發(fā)生支付，但是費用需要在幾個會計年度內(nèi)分攤，且金額較大，且影響所得稅的繳納則分錄如下：
借：長期待攤費用
貸：銀行存款／庫存現(xiàn)金
實際分攤至每期時候，可以借記具體費用或者成本科目，貸記“長期待攤費用”科目。
本期尚未支付，但是費用歸屬于本期，且金額影響所得稅的繳納，則分錄如下：
借：管理費用／銷售費用／開發(fā)間接費／其他業(yè)務成本／主營業(yè)務成本
貸：應付賬款——預提費用
嚴格區(qū)分支付的資本化和費用化，結(jié)合企業(yè)的實際情況操作。
五、其他會計核算
往來類核算
在處理往來類核算時，需要有嚴格的附件支撐，并且債權(quán)人需要主動將附件和掛賬信息通知債務人單位。
為確保項目公司與建安公司之間的往來款界定不清，特約定除開發(fā)貸等大額轉(zhuǎn)款需要報集團財務部核準外，其余按照附件來確定與建安公司之間的資金往來歸屬于“預付賬款——工程款”還是“其他應收款——內(nèi)部往來”，不得按照項目公司或者建安公司理解的“經(jīng)濟實質(zhì)”來歸集。
外部往來款
在實務中，由于經(jīng)濟業(yè)務來往需要一定的押金及保證金來確保經(jīng)濟合同的正常履約，所以鵬欣地產(chǎn)集團設置了相關外部往來、押金、保證金等明細科目。
注意：對于項目行政辦公產(chǎn)生的類似租房押金，需要定期清理，確保掛賬時間不得超過一年（視合同租約定，可滿一年換收據(jù)，重新確權(quán)）。對于工程施工、設備采購等往來押金保證金，也需要及時核對、清理。
空置費核算
物業(yè)公司與房產(chǎn)公司之間的物業(yè)空置費，需要有嚴格的審批附件發(fā)能彼此掛賬，物業(yè)才能確認相應的收入。
業(yè)主投入核算
針對酒店、商業(yè)的業(yè)主投入部分，因為ＯＡ的審批發(fā)起單位為運營單位，實際資金支付也主要集中在運營單位，所以，實務中經(jīng)常出現(xiàn)彼此內(nèi)部掛賬不一致，附件缺失。為避免此類業(yè)務影響合并報表和內(nèi)部往來的資金核對，建議“誰掛帳、誰負責”的原則來確定賬務和金額及附件的準確性、完整性。
帶租約銷售核算
一般原則：統(tǒng)一由沃華商業(yè)與小業(yè)主簽署代理租賃協(xié)議，開發(fā)公司不介入后續(xù)租約事宜。賬務處理也一并由沃華商業(yè)處理，除空置商鋪由沃華商業(yè)代理租賃的，開發(fā)會涉及相關租金收入等成本事宜。目前此類業(yè)務已經(jīng)有明確的規(guī)定，請參照集團下發(fā)的相關文件執(zhí)行。
轉(zhuǎn)自：鵬欣會計人
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