如何防范“陰陽合同”侵蝕稅基
云南百滇稅務(wù)師事務(wù)所有限公司 2017-11-29
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●及時(shí)更新價(jià)格——應(yīng)建立與市場(chǎng)價(jià)格同步的核定計(jì)稅價(jià)格定期更新機(jī)制
●實(shí)現(xiàn)全程監(jiān)督——應(yīng)聯(lián)合相關(guān)政府部門實(shí)現(xiàn)對(duì)二手房交易全流程的監(jiān)督
●完善評(píng)估機(jī)制——應(yīng)與權(quán)威機(jī)構(gòu)聯(lián)合在涉稅環(huán)節(jié)建立交易價(jià)格評(píng)估機(jī)制
●加強(qiáng)稅收宣傳——應(yīng)加大涉稅政策宣傳力度，建立涉稅舉報(bào)獎(jiǎng)懲機(jī)制
近年來，二手房成交量大幅增長(zhǎng)。在二手房交易中，簽訂“陰陽合同”以逃避國家稅收成為業(yè)內(nèi)熟知的潛規(guī)則。“陰陽合同”常用來代指合同當(dāng)事人就同一事項(xiàng)訂立兩份以上的內(nèi)容不相同的合同，一份對(duì)內(nèi)、一份對(duì)外。其中對(duì)外的一份并不是雙方真實(shí)意思表示，而是以逃避國家稅收為目的，對(duì)內(nèi)的一份則是雙方真實(shí)意思表示，根據(jù)雙方約定采用書面或口頭的形式。
在實(shí)際操作中，許多房產(chǎn)中介會(huì)在保證買方銀行貸款金額需要的基礎(chǔ)上，幫助買賣雙方在住建委網(wǎng)站上簽訂低于實(shí)際成交價(jià)格的網(wǎng)簽協(xié)議，并以此價(jià)格作為向銀行貸款以及繳納二手房交易各項(xiàng)稅費(fèi)的依據(jù)。而在簽訂存量房買賣合同（經(jīng)紀(jì)成交版）（以下簡(jiǎn)稱三方合同）時(shí)，將高于網(wǎng)簽價(jià)格的價(jià)款從房產(chǎn)成交價(jià)格中拆分出來，以“裝修款及家具家電等附屬設(shè)施補(bǔ)償款”或其他補(bǔ)償款字樣列入合同中。此種做法表面上既保證了買賣雙方關(guān)于收付款的權(quán)利義務(wù)，又幫助買賣雙方逃避了部分納稅義務(wù)，房產(chǎn)中介則是按照三方合同簽署的總價(jià)款收取傭金。在這樣的操作之下，三方得利，而本應(yīng)上繳國家的稅款卻不翼而飛。
是什么原因造成“陰陽合同”在房產(chǎn)交易過程中時(shí)有出現(xiàn)？
買賣雙方蓄意隱瞞。從主觀層面上來看，一些納稅人出于逃避應(yīng)繳稅款的故意，與中介合謀訂立“陰陽合同”。稅務(wù)機(jī)關(guān)征收稅款時(shí)，僅憑納稅人提供的材料難以掌握真實(shí)成交價(jià)格。
核定價(jià)格更新滯后
目前，稅務(wù)機(jī)關(guān)掌握的二手房交易核定計(jì)稅價(jià)格是由住建委主導(dǎo)制定，此價(jià)格與同期市場(chǎng)價(jià)格相比偏低。并且，現(xiàn)行二手房交易核定計(jì)稅價(jià)格為2014年3月20日更新，與目前市場(chǎng)價(jià)格相差2倍~3倍，這給買賣雙方利用“陰陽合同”逃避稅收提供了價(jià)格空間。
流程缺乏有效監(jiān)管
“陰陽合同”廣泛存在的最突出原因就是缺乏對(duì)房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司以及由其提供居間服務(wù)而簽訂的三方合同的法律監(jiān)管，網(wǎng)簽合同與三方合同之間缺少必然聯(lián)系，網(wǎng)簽合同成交金額與房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司收取傭金依據(jù)之間無有效的信息關(guān)聯(lián)，整體流程缺少相應(yīng)的聯(lián)合管控機(jī)制。
相關(guān)稅收政策有待明確
由于相關(guān)稅收政策不夠明確，稅務(wù)機(jī)關(guān)對(duì)于三方合同中除房屋交易價(jià)款外，額外簽訂的“裝修款及家具家電等附屬設(shè)施補(bǔ)償款”或其他名義補(bǔ)償款無法判定。
如何遏止這種腐蝕稅基的行為，筆者提出以下建議。
1
更新價(jià)格、明晰規(guī)定。
建議相關(guān)部門盡快建立與市場(chǎng)價(jià)格同步變化的核定計(jì)稅價(jià)格定期更新機(jī)制，進(jìn)一步完善計(jì)稅價(jià)格體系，從而擠壓“陰陽合同”的價(jià)格空間。同時(shí)，應(yīng)明確二手房交易合同中各類名義補(bǔ)償款的具體涉稅規(guī)定，進(jìn)一步明晰二手房交易契稅、土地增值稅和個(gè)人所得稅的相關(guān)計(jì)稅依據(jù)，將各類補(bǔ)償價(jià)款并入應(yīng)稅范圍，以有效防止交易雙方和中介蓄意減少應(yīng)稅金額。
2
全程監(jiān)督、整體覆蓋。
稅務(wù)機(jī)關(guān)應(yīng)聯(lián)合相關(guān)政府部門實(shí)現(xiàn)對(duì)二手房交易全流程的監(jiān)督。一是買賣雙方在進(jìn)行網(wǎng)簽時(shí)，要求雙方填寫三方合同編號(hào)以及合同價(jià)款，并拍照上傳備案合同內(nèi)容。二是買賣雙方到稅務(wù)機(jī)關(guān)辦理二手房涉稅事宜時(shí)，必須攜帶三方合同原件，由稅務(wù)機(jī)關(guān)進(jìn)行審核比對(duì)。三是制定二手房居間服務(wù)合同的備案制度，定期向稅務(wù)機(jī)關(guān)提供居間服務(wù)的三方合同號(hào)和合同金額，由稅務(wù)機(jī)關(guān)建立數(shù)據(jù)庫定期比對(duì)。
3
完善機(jī)制、科學(xué)評(píng)估。
要在涉稅環(huán)節(jié)建立法定的交易價(jià)格評(píng)估機(jī)制，與住建委等相關(guān)部門或掌握二手房市場(chǎng)交易數(shù)據(jù)的權(quán)威機(jī)構(gòu)聯(lián)合，在二手房交易核定計(jì)稅價(jià)格之外，建立符合公允價(jià)值的二手房市場(chǎng)交易評(píng)估價(jià)格數(shù)據(jù)庫，作為二手房交易價(jià)格評(píng)估機(jī)制的價(jià)格依據(jù)。在此基礎(chǔ)上，在二手房交易稅費(fèi)征收過程中增加價(jià)格評(píng)估對(duì)比環(huán)節(jié)，在納稅人提供的二手房買賣合同交易價(jià)格低于市場(chǎng)交易評(píng)估價(jià)格時(shí)，由稅務(wù)機(jī)關(guān)調(diào)整計(jì)稅價(jià)格并根據(jù)二手房市場(chǎng)交易評(píng)估價(jià)格征收各項(xiàng)稅費(fèi)。
4
加強(qiáng)宣傳、嚴(yán)格獎(jiǎng)懲。
要加大稅法宣傳力度，建立涉稅舉報(bào)獎(jiǎng)懲機(jī)制。向納稅人宣傳二手房交易涉稅政策以及利用“陰陽合同”逃避國家稅款的處罰措施。建立二手房交易涉稅舉報(bào)獎(jiǎng)懲機(jī)制，鼓勵(lì)納稅人對(duì)發(fā)現(xiàn)的二手房交易違規(guī)涉稅行為進(jìn)行舉報(bào)。對(duì)二手房交易中違法違規(guī)的中介或個(gè)人加大懲戒力度，將中介違規(guī)行為與其市場(chǎng)準(zhǔn)入或從業(yè)資質(zhì)嚴(yán)格關(guān)聯(lián)。對(duì)于個(gè)人造假行為，嚴(yán)格按征管法規(guī)定追繳稅款并進(jìn)行處罰，同時(shí)將個(gè)人違法逃稅行為與銀行征信系統(tǒng)掛鉤。
作者：趙增科 北京市東城區(qū)地稅局
來源：中國稅務(wù)報(bào)
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