房企“拆一還一”模式涉稅處理問答
云南百滇稅務(wù)師事務(wù)所有限公司 2017-12-04
| 重磅：點(diǎn)擊鏈接下載 《企業(yè)重組和資本交易稅收實(shí)務(wù)研究總結(jié) 萬偉華◎編著 170萬字 解讀政策背后的“稅收邏輯”》 |
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一、房企“拆一還一”模式主要涉及哪些稅種？是否每個(gè)稅種都要做視同銷售處理？視同銷售的計(jì)稅價(jià)格是否一致？
房地產(chǎn)企業(yè)的的“拆一還一”業(yè)務(wù)主要涉及到增值稅、土地增值稅、企業(yè)所得稅問題。整體上看無論是那個(gè)稅種均要視同銷售，但計(jì)稅價(jià)格的確定有區(qū)別?！ ?/span>
具體講增值稅關(guān)于此的計(jì)稅價(jià)格總局上沒有文件明確，土地增值稅和企業(yè)所得稅都有相應(yīng)的規(guī)定，不同稅種的處理按照相應(yīng)的規(guī)定處理，至于增值稅的處理我們?cè)诮酉聛淼膯栴}中專門回答。
二、營(yíng)改增后，對(duì)房企“拆一還一”模式下視同銷售的計(jì)稅價(jià)格尚未有總局層面的文件，那么計(jì)稅價(jià)格是平移營(yíng)業(yè)稅政策按成本價(jià)為計(jì)稅價(jià)額呢？還是按照安置協(xié)議價(jià)格呢？還是按照市場(chǎng)公允價(jià)格呢？如果選擇按照成本價(jià)或安置協(xié)議價(jià)格，稅局是否可以以價(jià)格明顯偏低為由進(jìn)行調(diào)整？如何應(yīng)對(duì)？
1、關(guān)于計(jì)稅價(jià)格
因?yàn)榭偩譀]有文件，各地規(guī)定很有差異，建議及時(shí)與當(dāng)?shù)刂鞴芫譁贤ǎ悦猱a(chǎn)生爭(zhēng)議。
通常情況下，成本價(jià)＜安置協(xié)議價(jià)＜市場(chǎng)公允價(jià)，并且成本價(jià)和安置協(xié)議價(jià)通常會(huì)明顯偏低于市場(chǎng)公允價(jià)。毫無疑問價(jià)格越高，增值稅負(fù)擔(dān)越重，處理不好會(huì)有稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。我們的觀點(diǎn)是，偏重于按照安置協(xié)議價(jià)作為計(jì)稅價(jià)格，理由我們接下來會(huì)進(jìn)行分析。
2、如何應(yīng)對(duì)價(jià)格明顯偏低價(jià)格明顯偏低進(jìn)行納稅調(diào)整稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)？
（1）先看相關(guān)文件規(guī)定
財(cái)稅〔2016〕36號(hào)文件附件1《營(yíng)業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)實(shí)施辦法》第十四條規(guī)定，單位或者個(gè)人向其他單位或者個(gè)人無償轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)或者不動(dòng)產(chǎn)應(yīng)視同銷售，但用于公益事業(yè)或者以社會(huì)公眾為對(duì)象的除外。第四十四條規(guī)定，納稅人發(fā)生應(yīng)稅行為價(jià)格明顯偏低或者偏高且不具有合理商業(yè)目的的，或者發(fā)生本辦法第十四條所列行為而無銷售額的，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)有權(quán)按照規(guī)定確定銷售額。
（2）拆遷補(bǔ)償實(shí)行房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換實(shí)質(zhì)相當(dāng)于以安置房抵償被拆遷房屋的補(bǔ)償金額。
第一，即使是“征一補(bǔ)一”不補(bǔ)差價(jià)的安置房也并非白給，因此不屬于上述視同銷售。
其計(jì)稅依據(jù)應(yīng)當(dāng)為財(cái)稅〔2016〕36號(hào)文件附件1第十一條規(guī)定的其他經(jīng)濟(jì)利益，即抵償?shù)谋徊疬w房屋補(bǔ)償金額。
第二，安置房?jī)r(jià)格雖然明顯低于市場(chǎng)公允價(jià)，但有正當(dāng)理由。
雖然安置房?jī)r(jià)格明顯低于一般同類商品房?jī)r(jià)格，但是由于拆遷補(bǔ)償活動(dòng)涉及公共利益和被征收房屋所有權(quán)人的合法權(quán)益等原因，對(duì)于安置房?jī)r(jià)格無論給予何種方式的價(jià)格優(yōu)惠，只要能按照規(guī)定操作，證明拆遷補(bǔ)償費(fèi)用真實(shí)性，并與回遷戶無關(guān)聯(lián)關(guān)系，也不應(yīng)認(rèn)定為價(jià)格不公允，不具有合理商業(yè)目的。這就像政府安居房項(xiàng)目建設(shè)，按照相關(guān)規(guī)定安居房?jī)r(jià)格遠(yuǎn)低于同類非安居房?jī)r(jià)格，也不能認(rèn)為安居房?jī)r(jià)格不公允，不具有合理商業(yè)目的。因?yàn)楸仨毧紤]“安置房”或者“安居房”這一特定的銷售對(duì)象?！ ?/span>
因此，在通常情況下，房地產(chǎn)企業(yè)拆遷補(bǔ)償實(shí)行房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換方式，不屬于視同銷售，也不屬于價(jià)格明顯偏低或者偏高且不具有合理商業(yè)目的行為，無論是收入還是拆遷補(bǔ)償費(fèi)財(cái)稅處理是一致的，無須納稅調(diào)整。
三、補(bǔ)償?shù)姆课菽芊褡鳛椴疬w補(bǔ)償費(fèi)可從銷售額中扣除？文件依據(jù)是什么？如何判定合法憑證？
1、補(bǔ)償?shù)姆课菘梢宰鳛椴疬w補(bǔ)償費(fèi)可從銷售額中扣除。
2、文件依據(jù)
（1）《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于土地價(jià)款扣除時(shí)間等增值稅征管問題的公告》（國(guó)家稅務(wù)總局公告2016年第86號(hào)）第一條規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)向政府部門支付的土地價(jià)款，以及向其他單位或個(gè)人支付的拆遷補(bǔ)償費(fèi)用?！ ?/span>
（2）財(cái)稅〔2016〕140號(hào)文件第七條和第八條規(guī)定，允許在計(jì)算銷售額時(shí)扣除但未扣除的，從2016年12月（稅款所屬期）起按照現(xiàn)行規(guī)定計(jì)算扣除。
3、注意事項(xiàng)
對(duì)于合法有效憑證判定問題，原則上按照《財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于全面推開營(yíng)業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)的通知》（財(cái)稅〔2016〕36號(hào)）附件2《營(yíng)業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)有關(guān)事項(xiàng)的規(guī)定》第一條第（三）款第11項(xiàng)的規(guī)定來判定?！ ?/span>
財(cái)稅〔2016〕140號(hào)文件發(fā)布后，合法有效憑證中增加了財(cái)稅〔2016〕36號(hào)附件2規(guī)定的“國(guó)家稅務(wù)總局規(guī)定的其他憑證”，即納稅人按上述規(guī)定扣除拆遷補(bǔ)償費(fèi)用時(shí)，應(yīng)提供拆遷協(xié)議、拆遷雙方支付和取得拆遷補(bǔ)償費(fèi)用憑證等能夠證明拆遷補(bǔ)償費(fèi)用真實(shí)性的材料。因此，向其他單位或個(gè)人支付的拆遷補(bǔ)償費(fèi)用，提供上述拆遷補(bǔ)償費(fèi)用材料能夠證明拆遷補(bǔ)償費(fèi)用真實(shí)性的，也可以作為合法有效憑證進(jìn)行差額扣除。
來源：智慧源地產(chǎn)財(cái)稅
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