房地產企業(yè)拆遷補償費之辨析
云南百滇稅務師事務所有限公司 2017-12-07
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曾經只有官二代、富二代，如今多了一個人人羨慕的“拆二代”，因為拆遷，有人一夜暴富，也有人惹上官司，有喜有悲。同時，房地產企業(yè)也因為拆遷補償費而煞費苦心，也曾怨聲載道，也曾暗自叫苦。
今天咱不講故事，我們主要來探討拆遷補償費的稅務問題：
拆遷補償費支出是否需要發(fā)票？或者說，取得拆遷補償費的一方是否需要繳納增值稅？
探討清楚了這個問題，我們就知道了列支“拆遷補償費”的時候，是否需要增值稅發(fā)票來承載拆遷補償費這個經濟業(yè)務了。
目前，實務中存在兩種觀點：
第一種觀點：對房屋拆遷補償款應該征增值稅。
大家了解了這個觀點，是不是“心痛到無法呼吸”呢？
第二種觀點認為，對房屋拆遷補償款不應征稅。
依據財稅[2016]36文件附件三《營業(yè)稅改征增值稅試點過渡政策的規(guī)定》：下列項目免征增值稅：
（三十七）土地所有者出讓土地使用權和土地使用者將土地使用權歸還給土地所有者。
可以這樣理解：拆遷補償款是一種“補償行為”，不是銷售行為。
正常商業(yè)交易買賣雙方自由出價、自愿成交，而房屋拆遷補償行為，不論是拆遷政策、拆遷方式，還是補償標準、補償貨幣還是房屋，均由政府相關部門來進行規(guī)定，被拆遷人沒有自行選擇的權利，企業(yè)取得拆遷補償和正常銷售行為有本質的區(qū)別，不是一種市場行為。
盡管補償也收到了“對價”，但這里的“對價”不是因交易行為而產生的，因“拆遷”給予的“補償”，補償行為并不是應稅行為，也不是繳納增值稅的必要條件，納稅與否與取得“對價”沒有必然聯(lián)系。
為什么會產生爭議呢？因為稅收文件對土地使用權支付的補償款是免征增值稅的，并沒有說對房屋建筑物的補償是免稅的。
實務中，拆遷補償款并不僅僅是對土地使用權的補償，可能還包括：建筑物、構筑物、機器設備等所有權的補償。
對于其他類型的補償，稅法并沒有明確規(guī)定，所以各地稅務機關的做法就形成不一致的觀點。
來源：金穗源商學院
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