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營改增后,出租房產(chǎn)該如何計算房產(chǎn)稅?看過來!
云南百滇稅務(wù)師事務(wù)所有限公司 2017-12-22

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營改增后,出租房屋的房產(chǎn)稅計稅基礎(chǔ)有了最新規(guī)定,但在實際工作中,有些企業(yè)對此新政策不清楚,把收到的全部租金作為計算繳納房產(chǎn)稅的計稅基礎(chǔ),導(dǎo)致多繳納房產(chǎn)稅。那么,出租房產(chǎn),究竟該如何計算房產(chǎn)稅?
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  根據(jù)《財政部、國家稅務(wù)總局關(guān)于營改增后契稅、房產(chǎn)稅、土地增值稅和個人所得稅計稅依據(jù)問題的通知》(財稅〔2016〕43號)第二條規(guī)定,房產(chǎn)出租的,計征房產(chǎn)稅的租金收入不含增值稅。因此,計算房產(chǎn)稅的關(guān)鍵是能準(zhǔn)確地計算出增值稅。
  根據(jù)《國家稅務(wù)總局關(guān)于〈納稅人提供不動產(chǎn)經(jīng)營租賃服務(wù)增值稅征收管理暫行辦法〉的公告》(國家稅務(wù)總局公告2016年第16號)第三條規(guī)定,一般納稅人出租不動產(chǎn),按照以下規(guī)定繳納增值稅:(一)一般納稅人出租其2016年4月30日前取得的不動產(chǎn),可以選擇適用簡易計稅方法,按照5%的征收率計算應(yīng)納稅額。(二)一般納稅人出租其2016年5月1日后取得的不動產(chǎn),適用一般計稅方法計稅。
  第四條規(guī)定,小規(guī)模納稅人出租不動產(chǎn),按照以下規(guī)定繳納增值稅:(一)單位和個體工商戶出租不動產(chǎn)(不含個體工商戶出租住房),按照5%的征收率計算應(yīng)納稅額。個體工商戶出租住房,按照5%的征收率減按1.5%計算應(yīng)納稅額。(二)其他個人出租不動產(chǎn)(不含住房),按照5%的征收率計算應(yīng)納稅額,向不動產(chǎn)所在地主管地稅機(jī)關(guān)申報納稅。其他個人出租住房,按照5%的征收率減按1.5%計算應(yīng)納稅額,向不動產(chǎn)所在地主管地稅機(jī)關(guān)申報納稅。
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例:A企業(yè)出租一套房產(chǎn),全年收取含稅租金收入20萬元,下面分幾種情況來分析一下應(yīng)繳納的房產(chǎn)稅。
1.假設(shè)A企業(yè)是一般納稅人,出租的是2016年4月30日前取得的不動產(chǎn)(商鋪),選擇簡易計稅方法(一經(jīng)選擇簡易計稅,36個月不得改變),到稅務(wù)局備案后,按照5%的征收率計算增值稅應(yīng)納稅額。需要注意的是,簡易計稅項目不得抵扣任何進(jìn)項。
  繳納增值稅=20 ÷(1+5%)×5%=0.95 (萬元);
  繳納房產(chǎn)稅=(20-0.95)×12%=2.29(萬元)。
  2.假設(shè)A企業(yè)是一般納稅人,出租的是2016年4月30日前取得的不動產(chǎn)(商鋪),但未到稅務(wù)局進(jìn)行簡易計稅備案,則必須按照11%的稅率計算增值稅應(yīng)納稅額,這種情況下可抵扣進(jìn)項稅額。
增值稅銷項稅額=20 ÷(1+11%)×11%=1.98(萬元);
  應(yīng)繳納的房產(chǎn)稅=(20-1.98)×12%=2.16(萬元)。
  3.假設(shè)A企業(yè)是一般納稅人,出租其2016年5月1日后取得的不動產(chǎn)(商鋪),增值稅適用一般計稅方法計稅,房產(chǎn)稅的計算方法同2。
  4.假設(shè)A企業(yè)是小規(guī)模納稅人(含個體工商戶)出租商鋪,按照5%的征收率計算應(yīng)納稅額,房產(chǎn)稅的計算方法同1。
  5.假設(shè)A企業(yè)是個體工商戶,對外出租住房,在增值稅和房產(chǎn)稅方面都有優(yōu)惠,增值稅方面按照5%的征收率計算減按1.5%征收;出租住房的,房產(chǎn)稅暫減按4%計算。
  繳納增值稅=20÷(1+5%)×1.5%=0.29(萬元);
  應(yīng)繳納房產(chǎn)稅=(20-0.29)×4%=0.79(萬元)。
分割線 幾何形
  根據(jù)以上案例可知,企業(yè)出租房屋的情況也不同,是否備案,出租的是否是住房等,所繳納的增值稅也不盡相同,從而繳納的房產(chǎn)稅也不同。
來源:中國稅務(wù)報
作者:趙小紅
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