租賃用地計(jì)算增值稅可否抵減銷售額？
云南百滇稅務(wù)師事務(wù)所有限公司 2017-12-29
| 重磅：點(diǎn)擊鏈接下載 《企業(yè)重組和資本交易稅收實(shí)務(wù)研究總結(jié) 萬(wàn)偉華◎編著 170萬(wàn)字 解讀政策背后的“稅收邏輯”》 |
?
中國(guó)稅務(wù)報(bào)
南京第一塊租賃用地真的來(lái)了！2017年11月25日，南京市國(guó)土資源局網(wǎng)上推出8幅地塊，將于12月27日進(jìn)行網(wǎng)上競(jìng)價(jià)。值得關(guān)注的是，這次南京市掛出的第一塊租賃用地，是位于棲霞區(qū)仙林中心區(qū)的一幅商辦混合用地。規(guī)定要求，該幅土地須全部建設(shè)自持型租賃公寓并納入南京市人才安居計(jì)劃。
根據(jù)規(guī)劃，該幅地塊總用地面積42356.59平方米，出讓面積地表27156.16平方米，地下11464.02平方米，規(guī)劃用地性質(zhì)為商辦混合用地，出讓年限40年，綜合容積率：4.24，掛牌出讓起始價(jià)2.67億元，未設(shè)置最高限價(jià)。
這幅地塊被業(yè)內(nèi)認(rèn)為是南京第一塊租賃用地，因?yàn)樵诔鲎尮嬷蟹浅Ｃ鞔_：該地塊中的B地塊可設(shè)置酒店式公寓，須全部建設(shè)自持型租賃公寓并納入南京市人才安居計(jì)劃，B地塊地上商業(yè)建筑面積占B地塊地上建筑面積的比例不超過(guò)5%，其余可設(shè)置辦公。
據(jù)了解，作為國(guó)家發(fā)展住房租賃市場(chǎng)的12個(gè)試點(diǎn)城市之一，2017年8月15日，南京市出臺(tái)了住房租賃試點(diǎn)工作方案，并明確，將選取符合條件的新建商品房項(xiàng)目，在出讓時(shí)土地用途直接明確為“租賃住房用地”，所建住房全部由房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)自持，用于長(zhǎng)期租賃，不得分割轉(zhuǎn)讓，不得改變用途，對(duì)外出租單次租期原則上不得超過(guò)10年。此次仙林地塊可以說(shuō)就是南京租賃住房用地的首次嘗試。
營(yíng)改增后房地產(chǎn)行業(yè)的稅收政策
營(yíng)改增后，對(duì)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)銷售自行開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目，適用《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于發(fā)布〈房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)銷售自行開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目增值稅征收管理暫行辦法〉的公告》（國(guó)家稅務(wù)總局公告2016年第18號(hào)）的政策規(guī)定進(jìn)行納稅處理。其中，自行開(kāi)發(fā)，指在依法取得土地使用權(quán)的土地上進(jìn)行基礎(chǔ)設(shè)施和房屋建設(shè)。
根據(jù)該公告規(guī)定，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)中的一般納稅人銷售自行開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目，適用一般計(jì)稅方法計(jì)稅，按照取得的全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用，扣除當(dāng)期銷售房地產(chǎn)項(xiàng)目對(duì)應(yīng)的土地價(jià)款后的余額計(jì)算銷售額。銷售額的計(jì)算公式如下：
銷售額=（全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用-當(dāng)期允許扣除的土地價(jià)款）÷（1+11%）
其中：當(dāng)期允許扣除的土地價(jià)款按照以下公式計(jì)算：
當(dāng)期允許扣除的土地價(jià)款=（當(dāng)期銷售房地產(chǎn)項(xiàng)目建筑面積÷房地產(chǎn)項(xiàng)目可供銷售建筑面積）×支付的土地價(jià)款
當(dāng)期銷售房地產(chǎn)項(xiàng)目建筑面積，指當(dāng)期進(jìn)行納稅申報(bào)的增值稅銷售額對(duì)應(yīng)的建筑面積。
房地產(chǎn)項(xiàng)目可供銷售建筑面積，指房地產(chǎn)項(xiàng)目可以出售的總建筑面積，不包括銷售房地產(chǎn)項(xiàng)目時(shí)未單獨(dú)作價(jià)結(jié)算的配套公共設(shè)施的建筑面積。
支付的土地價(jià)款，指向政府、土地管理部門或受政府委托收取土地價(jià)款的單位直接支付的土地價(jià)款。
在計(jì)算銷售額時(shí)從全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用中扣除土地價(jià)款，應(yīng)當(dāng)取得省級(jí)以上（含省級(jí)）財(cái)政部門監(jiān)（?。┲频呢?cái)政票據(jù)。
根據(jù)上述規(guī)定可以看出，該仙林地塊通過(guò)政府正常的出讓途徑，中標(biāo)人能夠取得符合規(guī)定的財(cái)政票據(jù)，按照未來(lái)《工程施工許可證》的合同開(kāi)工時(shí)間一定是新項(xiàng)目，應(yīng)適用增值稅一般計(jì)稅方法。
“租”和“售”稅收口徑不同
遺憾的是，該幅地塊盡管應(yīng)適用增值稅一般計(jì)稅方法，且不能夠按照上述計(jì)算銷售額的公式，以取得的全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用扣除對(duì)應(yīng)的土地價(jià)款后的余額計(jì)算銷售額。因?yàn)槠洳皇?ldquo;銷售”而屬于“租賃”自持經(jīng)營(yíng)。房屋租賃應(yīng)適用《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于發(fā)布〈納稅人提供不動(dòng)產(chǎn)經(jīng)營(yíng)租賃服務(wù)增值稅征收管理暫行辦法〉的公告》（國(guó)家稅務(wù)總局公告2016年第16號(hào)）的規(guī)定，一般納稅人出租其2016年5月1日后取得的不動(dòng)產(chǎn)，適用一般計(jì)稅方法計(jì)稅。這里沒(méi)有提及土地價(jià)款抵減銷售額的規(guī)定，因此，假設(shè)長(zhǎng)期租賃收入與銷售金額持平，即便按照掛牌出讓起始價(jià)2.67億元計(jì)算長(zhǎng)期租賃收入，較完全開(kāi)發(fā)銷售也將多產(chǎn)生增值稅2645萬(wàn)元。
十九大報(bào)告要求加強(qiáng)社會(huì)保障體系建設(shè)，堅(jiān)持“房子是用來(lái)住的、不是用來(lái)炒的”這一定位，加快建立多主體供給、多渠道保障、租購(gòu)并舉的住房制度，讓全體人民住有所居。租購(gòu)并舉、以租代售將是今后房地產(chǎn)市場(chǎng)良性發(fā)展的方向之一，稅收政策方面也需要隨著營(yíng)改增的深入與時(shí)俱進(jìn)。
作者：李星紅 樊雪妍
來(lái)源：中國(guó)稅務(wù)報(bào)
欲了解我們的服務(wù)或更多的稅收政策信息，敬請(qǐng)聯(lián)系我們（13700683513 萬(wàn)偉華，或添加微信）。
本文內(nèi)容僅供一般參考用，并非旨在成為可依賴的會(huì)計(jì)、稅務(wù)或其他專業(yè)意見(jiàn)。我們不能保證這些資料在日后仍然準(zhǔn)確。任何人士不應(yīng)在沒(méi)有詳細(xì)考慮相關(guān)的情況及獲取適當(dāng)?shù)膶I(yè)意見(jiàn)下依據(jù)所載內(nèi)容行事。本文所有提供的內(nèi)容均不應(yīng)被視為正式的審計(jì)、會(huì)計(jì)、稅務(wù)或其他建議，我們不對(duì)任何方因使用本文內(nèi)容而導(dǎo)致的任何損失承擔(dān)責(zé)任。
本網(wǎng)站原創(chuàng)的文章未經(jīng)許可，禁止進(jìn)行轉(zhuǎn)載、摘編、復(fù)制及建立鏡像等任何使用。本網(wǎng)站所轉(zhuǎn)載的文章，僅供學(xué)術(shù)交流之目的，文章或資料的原文版權(quán)歸原作者或原版權(quán)人所有。文章如涉及版權(quán)問(wèn)題，請(qǐng)聯(lián)系我們（13700683513、79151893@qq.com 請(qǐng)附上文章鏈接），我們會(huì)盡快刪除。
微信掃一掃關(guān)注我們的微信公眾號(hào)
滇公網(wǎng)安備 53010202000370號(hào)