有蹊蹺！房企利潤豐厚，為何稅負奇低？
云南百滇稅務師事務所有限公司 2017-12-29
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中國稅務報
4戶房地產(chǎn)企業(yè)做假賬隱匿收入，偷逃稅款上億元……舉報材料中反映的情況觸目驚心。舉報信息是否屬實？4戶企業(yè)有著怎樣的經(jīng)營背景？如何做假賬偷逃巨額稅款？調查應從何處入手？檢查人員陷入了沉思……
近日，江蘇省蘇州市國稅局稽查局以上級下發(fā)的舉報函為線索，追蹤核查，破獲一起房地產(chǎn)企業(yè)偷稅案。由陳某控制的4戶房地產(chǎn)企業(yè)接受上游4戶建筑企業(yè)虛開發(fā)票，通過虛增建安成本、少計收入方式偷逃稅款。該局針對企業(yè)的違法行為，依法對4戶房地產(chǎn)企業(yè)作出補繳增值稅13.34萬元，企業(yè)所得稅1.12億元，處罰款及滯納金9900萬元，合計2.11億元的處理決定。
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疑點凸顯：利潤豐厚稅負卻偏低
不久前，蘇州市國稅局稽查局收到了一封來自江蘇省國稅局稽查局稅收違法案件舉報中心的督辦函，函件所附舉報材料反映蘇州市4戶房地產(chǎn)企業(yè)通過虛開發(fā)票入賬、做假賬等手段偷逃國家稅款上億元。
接函后，蘇州市國稅局稽查局決定對舉報企業(yè)先期實施基礎核查。檢查人員分析征管數(shù)據(jù)了解到，舉報材料所反映的4戶房企，成立時間基本在2002年～2005年之間，主要從事房產(chǎn)開發(fā)、銷售業(yè)務。經(jīng)過對線索梳理分析，檢查人員發(fā)現(xiàn)，4戶房地產(chǎn)企業(yè)均注冊于江蘇省昆山市，并且實際控制人皆為陳某。4家企業(yè)一個背后老板，企業(yè)關聯(lián)關系緊密，意味著這些企業(yè)如果有涉稅違法行為，則可能存在一致行動的可能性。
結合昆山國土資源網(wǎng)、蘇州市住建局網(wǎng)站等互聯(lián)網(wǎng)信息和相關部門提供的第三方信息，進一步分析4戶企業(yè)經(jīng)營情況后，檢查人員發(fā)現(xiàn)，4戶房企拿到項目開發(fā)土地的時間均在2003年～2006年之間，項目銷售時間為2011年～2014年之間，按照當年的土地成本和房產(chǎn)銷售行情，屬拿地成本低而銷售價格高狀況，按常理應當利潤豐厚，稅收貢獻率也應不低，但分析幾戶房企稅負率時，檢查人員發(fā)現(xiàn)結果卻并非如此。
以A房地產(chǎn)公司為例，該企業(yè)在2005年拍得昆山市某商住地塊近19萬平方米，單價為900元/平方米。而A公司開發(fā)項目銷售基本在2011年～2012年之間，此時房產(chǎn)銷售價格已達到7000元/平方米～8000元/平方米左右。根據(jù)蘇州市住建局相關數(shù)據(jù)，2011年～2012年蘇州地區(qū)房地產(chǎn)企業(yè)的建安成本為1500元/平方米～2000元/平方米。綜合分析這些數(shù)據(jù)信息，檢查人員認為，A公司正常企業(yè)所得稅負擔率至少應在10%以上。然而，從2006年～2016年10年間，A公司的實際企業(yè)所得稅負擔率僅為7.8%。另外3戶房企同期企業(yè)所得稅負擔率也僅為5%～8%之間。此外，檢查人員依據(jù)4家房企開票數(shù)據(jù)、項目面積等要素，計算發(fā)現(xiàn)這些企業(yè)2011年～2012年的建安成本均在3000元/平方米以上，遠高于當時的市場平均成本。
企業(yè)開發(fā)的房產(chǎn)項目價格高企，但稅負率偏低，并且建安成本遠高于行業(yè)平均值，根據(jù)這些疑點，檢查人員認為，4戶房企可能在成本費用核算方面存在問題。
項目建安成本高企，通常與項目建設過程及單位相關。檢查人員分析票流發(fā)現(xiàn)，上游4戶建筑企業(yè)與4戶涉案房企均有密切的業(yè)務往來，并且這8家企業(yè)具有均為昆山當?shù)仄髽I(yè)，且開業(yè)時間相近，尤其是B建筑公司，該企業(yè)90%以上業(yè)務均與涉案房企相關。此外，檢查人員還發(fā)現(xiàn)，4戶房企的實際控制人陳某還是4戶建筑企業(yè)中一戶企業(yè)的主要股東。綜合前期4戶房企疑點及上游4戶建筑企業(yè)核查信息，檢查人員認為，涉案企業(yè)具有上、下游“合作”虛開發(fā)票、沖抵成本并以此偷逃稅款重大嫌疑。
B
突擊檢查：上下游同步取證
考慮到舉報材料反映的企業(yè)涉及國地稅雙方共同征管，且涉案企業(yè)疑點所在經(jīng)營年度在營改增試點之前等情況，蘇州市國地稅成立了聯(lián)合專案組，決定對4戶房企和上游4戶建筑企業(yè)立案調查，并在數(shù)據(jù)信息、案件分析、執(zhí)法檢查等方面加強合作。案情上報后，由于涉案金額較大，企業(yè)涉嫌違法情節(jié)惡劣，不久，蘇州市國稅局稽查局接到了國家稅務總局下發(fā)的督辦函。
國地稅雙方分析案情后，聯(lián)合制訂了行動計劃，決定以蘇州和昆山兩個地區(qū)稽查檢查人員為主要力量，配備查賬軟件和數(shù)據(jù)分析工具，同步對8戶企業(yè)突擊檢查，調取企業(yè)賬簿信息。隨后結合第三方信息，對企業(yè)2006年～2016年的稅收情況實施全面核查，深度分析企業(yè)賬目信息，從中尋找線索和證據(jù)。
辦案人員首先對上游B建筑公司實施突擊檢查。由于準備充分、預案周密，專案組順利調取了該公司包括合同、結算單、采購憑據(jù)等在內(nèi)的整整12箱紙質涉稅資料。調賬過程中，檢查人員按規(guī)定應用執(zhí)法記錄儀全程記錄執(zhí)法取證過程，以確保稅企雙方權益。
在對A房地產(chǎn)公司進行電子調賬時，為避免提取的數(shù)據(jù)信息缺失、不全，防范涉案企業(yè)事先刪改或隱藏關鍵證據(jù)，檢查人員使用了一款名為“取證魔方”的調賬工具，該軟件可全面提取涉案企業(yè)電腦硬盤數(shù)據(jù)，并同步還原和提取電腦中被刪改、隱藏的歷史涉稅數(shù)據(jù)。檢查人員現(xiàn)場從A公司財務部門電腦中調取了總計15G包含電子賬簿、各類表格文檔在內(nèi)的企業(yè)電子資料。
與此同時，其他各路專案組人員也相繼完成了其余6戶涉案企業(yè)涉稅資料和賬簿的調取工作，并開始著手審閱和分析涉案企業(yè)賬目數(shù)據(jù)信息。
經(jīng)過大量信息數(shù)據(jù)核查工作，在調取的12箱B建筑公司紙質資料中，檢查人員找到了該公司虛開發(fā)票并收取手續(xù)費的詳細信息。10年間，B公司共向4戶涉案房地產(chǎn)企業(yè)虛開發(fā)票20份，涉及金額2.68億元，共收取手續(xù)費2939萬元。同時，在對A公司調取的數(shù)據(jù)資料進行反刪除恢復和篩查分析的過程中，檢查人員發(fā)現(xiàn)了一張被企業(yè)刪除的excel表格，這份長達10多頁的文檔中記載了企業(yè)未入賬收入，以及從上游建筑公司購買發(fā)票的資金支付等信息。經(jīng)過與A房地產(chǎn)公司大量賬目數(shù)據(jù)核對，檢查人員確認，這份被刪除的excel表格信息中顯示，A房地產(chǎn)公司接受虛開的9份發(fā)票來自2戶涉案建筑企業(yè)，其中8份來自B建筑公司，涉及金額1億元。此外，表格上還記載了A房地產(chǎn)公司有1600萬元收入并未入賬?！ ?/span>
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塵埃落定：4企業(yè)補繳億元稅款
掌握相關證據(jù)后，專案組迅速對B建筑公司相關人員展開詢問，該企業(yè)法定代表人陸某最初聲稱董事長許某在國外，自己并不了解情況。但辦案人員憑借多年稽查經(jīng)驗，以企業(yè)經(jīng)營情況和核查掌握的證據(jù)為切入點，對陸某曉以利害進行稅法宣傳。從開始的“不知情”到隨后的“或許有”，經(jīng)過辦案人員耐心說服教育，陸某最后承認B建筑公司為承接業(yè)務，存在按照房地產(chǎn)公司要求虛開建筑發(fā)票行為，但他表示具體操作由董事長許某負責。
不久，辦案人員得到許某回國消息。專案組隨即對許某實施詢問。面對辦案人員出示的各項證據(jù)，許某最終承認B建筑公司在承攬部分建筑工程時，作為條件，曾應4戶房地產(chǎn)企業(yè)要求虛開了20份建筑發(fā)票，涉及金額2.68億元。按雙方約定，許某向受票房地產(chǎn)企業(yè)收取開票金額8%的手續(xù)費。
隨后，專案組約談了4戶房地產(chǎn)公司的實際控制人陳某。面對證據(jù)，陳某承認了其控制的4戶企業(yè)接受上游企業(yè)虛開發(fā)票的違法事實，向辦案人員表示愿積極配合調查，并主動向專案組提供了4戶房地產(chǎn)企業(yè)的銀行資金信息等資料。
結合陳某提供的銀行信息和其他幾戶房企的調賬資料，檢查人員調查發(fā)現(xiàn)，為偽造資金流，4戶房企與上游4戶建筑企業(yè)的銀行賬戶，在2006年～2016年共進行過上百筆資金回流，涉及金額達2.7億元，涉及相關人員銀行卡有數(shù)十張之多。陳某控制的4戶房地產(chǎn)企業(yè)在10年間，通過偽造資金流、虛構業(yè)務，共接收4家上游建筑企業(yè)虛開發(fā)票23份，涉及金額2.75億元，此外4戶房地產(chǎn)企業(yè)還從綠化、門窗、石材等相關行業(yè)企業(yè)，取得42份虛開發(fā)票，涉及金額5300萬元。
經(jīng)查，陳某控制的4戶房地產(chǎn)企業(yè)共接受上游建筑企業(yè)及其他企業(yè)虛開發(fā)票65份，涉及金額3.28億元，多結轉銷售成本2.62億元。同時，通過少計房屋租金和車庫銷售收入的方式隱匿收入7186萬元。針對企業(yè)的違法行為，蘇州市國稅局稽查局依法作出補繳增值稅13.34萬元、企業(yè)所得稅1.12億元、加收滯納金并處罰款共9900萬元的處理決定。
要案點評
房企監(jiān)管要有成本“標尺”
丁家鈞（蘇州市國稅局稽查局局長）
本案是一起房地產(chǎn)企業(yè)偷逃稅款案件。涉案4家房地產(chǎn)企業(yè)與上游建筑企業(yè)串通，利用建筑企業(yè)虛開的建安發(fā)票虛增成本偷逃稅款。違法性質惡劣，涉及稅款數(shù)額巨大，其違法手段具有一定典型性。
本案的破獲對于稅務機關加強房地產(chǎn)企業(yè)稅收監(jiān)管，防止類似涉稅違法行為發(fā)生具有一定借鑒意義。之前一些地區(qū)稅務人員在核查房地產(chǎn)企業(yè)稅收情況時，主要側重費用列支和建安成本的分攤是否規(guī)范，而較少關注企業(yè)建安成本真實性。本案涉案企業(yè)恰恰是通過接受建筑企業(yè)虛開發(fā)票，虛假列支成本的方式偷逃稅款。針對此類行業(yè)違法行為，稅務人員應從以下方面加強管理，以掌握企業(yè)真實經(jīng)營信息，提高房地產(chǎn)企業(yè)監(jiān)管水平。
強化對第三方數(shù)據(jù)的采集應用。加強房地產(chǎn)企業(yè)稅收監(jiān)管，有幾類第三方數(shù)據(jù)需重點關注和挖掘應用。其一，國土資源部門的土地數(shù)據(jù)信息，包括企業(yè)土地使用權取得的時間、位置、面積、容積率和價格等，通過這些數(shù)據(jù)可了解房地產(chǎn)企業(yè)真實土地成本。其二，地方住建部門每年都會公布當?shù)亟ㄖ牧系钠骄鶅r格數(shù)據(jù)，采集分析這些數(shù)據(jù)有助于稅務人員測算房地產(chǎn)企業(yè)真實建筑成本。此外，房產(chǎn)交易必須要進行網(wǎng)簽，稅務人員可因此從住建部門了解到每套交易房產(chǎn)包括銷售項目、銷售時間和銷售價格等在內(nèi)的詳細銷售數(shù)據(jù)，作為核算房地產(chǎn)企業(yè)真實銷售收入的重要依據(jù)。
建立行業(yè)分析模型。對于房地產(chǎn)企業(yè)來說，每個地區(qū)一定時間內(nèi)的房產(chǎn)銷售價格、建安成本和稅費基本上是固定的，其中銷售價格、建安成本由市場決定，企業(yè)利潤率的高低基本取決于企業(yè)拿地成本。因此，在掌握上述第三方數(shù)據(jù)的基礎上，稅務機關可將房地產(chǎn)企業(yè)單位面積的銷售價格、建安成本、稅費率以及土地成本作為變量，建立房地產(chǎn)企業(yè)稅收負擔率分析模型，定期實施監(jiān)控分析。如將地方住建部門的銷售價格作為一組變量，將國土資源部門的土地數(shù)據(jù)、住建部門的平均建筑成本作為另一組變量，再加上國地稅的稅費率，可對房地產(chǎn)企業(yè)某個年度的真實利潤水平進行測算，并與企業(yè)的申報數(shù)據(jù)實施比對分析，據(jù)此加強稅收監(jiān)管。
作者：夏鋼 陳姝 許文博
來源：中國稅務報
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