地下車位涉稅處理實務
云南百滇稅務師事務所有限公司 2018-01-03
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房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)形成地下車位，有的可以辦理產(chǎn)權(quán)證書，有的無法辦理產(chǎn)權(quán)證，通過租賃的形式銷售給業(yè)主使用。最近，很多房地產(chǎn)企業(yè)的會員，經(jīng)常咨詢這類問題相關(guān)的稅務處理，老顧給大家梳理了以下相關(guān)政策，供大家參考。
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企業(yè)所得稅
關(guān)于地下車位的所得稅處理，可以參考《國家稅務總局關(guān)于印發(fā)<房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務企業(yè)所得稅處理辦法>的通知》（國稅發(fā)[2009]31號）相關(guān)規(guī)定：
第五條 開發(fā)產(chǎn)品銷售收入的范圍為銷售開發(fā)產(chǎn)品過程中取得的全部價款，包括現(xiàn)金、現(xiàn)金等價物及其他經(jīng)濟利益。企業(yè)代有關(guān)部門、單位和企業(yè)收取的各種基金、費用和附加等， 凡納入開發(fā)產(chǎn)品價內(nèi)或由企業(yè)開具發(fā)票的，應按規(guī)定全部確認為銷售收入；未納入開發(fā)產(chǎn)品價內(nèi)并由企業(yè)之外的其他收取部門、單位開具發(fā)票的，可作為代收代繳款項進行管理。
第十七條 企業(yè)在開發(fā)區(qū)內(nèi)建造的會所、物業(yè)管理場所、電站、熱力站、水廠、文體場館、幼兒園等配套設施，按以下規(guī)定進行處理：
（一）屬于非營利性且產(chǎn)權(quán)屬于全體業(yè)主的，或無償贈與地方政府、公用事業(yè)單位的，可將其視為公共配套設施，其建造費用按公共配套設施費的有關(guān)規(guī)定進行處理。
（二）屬于營利性的，或產(chǎn)權(quán)歸企業(yè)所有的，或未明確產(chǎn)權(quán)歸屬的，或無償贈與地方政府、公用事業(yè)單位以外其他單位的，應當單獨核算其成本。除企業(yè)自用應按建造固定資產(chǎn)進行處理外，其他一律按建造開發(fā)產(chǎn)品進行處理。
第三十三條 企業(yè)單獨建造的停車場所，應作為成本對象單獨核算。利用地下基礎設施形成的停車場所，作為公共配套設施進行處理。
也就是說，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售地下車位，如果可以辦理產(chǎn)權(quán)，取得的銷售價款應一次性確認收入計入應納稅所得額，其成本應當單獨核算。如果是無產(chǎn)權(quán)的，車位的成本應該作為公共配套設施費用進行處理。
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增值稅
營改增后，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售開發(fā)產(chǎn)品按照《關(guān)于全面推開營業(yè)稅改征增值稅試點的通知》（財稅[2016]36號）及《國家稅務總局關(guān)于發(fā)布<房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目增值稅征收管理暫行辦法>的公告》（國家稅務總局公告2016年第18號）的規(guī)定計算繳納增值稅，銷售地下車位的使用權(quán)按照轉(zhuǎn)讓不動產(chǎn)繳納增值稅。
其中36號文附件1中《銷售服務、無形資產(chǎn)、不動產(chǎn)注釋》關(guān)于銷售不動產(chǎn)規(guī)定，轉(zhuǎn)讓建筑物有限產(chǎn)權(quán)或者永久使用權(quán)的，轉(zhuǎn)讓在建的建筑物或者構(gòu)筑物所有權(quán)的，以及在轉(zhuǎn)讓建筑物或者構(gòu)筑物時一并轉(zhuǎn)讓其所占土地的使用權(quán)的，按照銷售不動產(chǎn)繳納增值稅。
國家稅務總局在2016年5月份的營改增政策解答中也予以明確：
“8.出售車位或儲藏間，沒有獨立產(chǎn)權(quán)，是否按不動產(chǎn)出售處置？
答：按照實質(zhì)重于形式的原則，如果購買方取得了不動產(chǎn)的占有、使用、收益、分配等權(quán)力，仍應按照出售不動產(chǎn)處理”。
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土地增值稅
轉(zhuǎn)讓地下車位，如何計算繳納土地增值稅，目前的政策依據(jù)參考如下：
（一）國家層面的規(guī)定
1、《土地增值稅暫行條例實施細則》
第二條條例第二條所稱的轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)、地上的建筑物及其附著物并取得收入，是指以出售或者其他方式有償轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的行為。不包括以繼承、贈與方式無償轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的行為。
第四條 條例第二條所稱的地上的建筑物，是指建于土地上的一切建筑物，包括地上地下的各種附屬設施。
2、《國家稅務總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問題的通知》國稅發(fā)[2006]187號
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土地增值稅的扣除項目
（三）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)建造的與清算項目配套的居委會和派出所用房、會所、停車場（庫）、物業(yè)管理場所、變電站、熱力站、水廠、文體場館、學校、幼兒園、托兒所、醫(yī)院、郵電通訊等公共設施，按以下原則處理：
1.建成后產(chǎn)權(quán)屬于全體業(yè)主所有的，其成本、費用可以扣除；
2.建成后無償移交給政府、公用事業(yè)單位用于非營利性社會公共事業(yè)的，其成本、費用可以扣除；
3.建成后有償轉(zhuǎn)讓的，應計算收入，并準予扣除成本、費用。
該文件說明得比較明確，停車場（庫）建成后有償轉(zhuǎn)讓的，應該作為收入計算，并準予扣除成本、費用，并沒有強調(diào)有無產(chǎn)權(quán)。
（二）典型的地方政策規(guī)定
1、《江蘇省地方稅務局公告關(guān)于土地增值稅若干問題的公告》（蘇地稅規(guī)[2015]8號）
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關(guān)于車庫（車位、儲藏室等）問題
（一）能夠辦理權(quán)屬登記手續(xù)的車庫（車位、儲藏室等）單獨轉(zhuǎn)讓時，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應按“其他類型房產(chǎn)”確認收入并計算成本費用。
（二）不能辦理權(quán)屬登記手續(xù)的車庫（車位、儲藏室等），按照《國家稅務總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問題的通知》（國稅發(fā)〔2006〕187號）第四條第（三）項的規(guī)定執(zhí)行。
（三）隨房附贈的車庫（車位、儲藏室等），無論能否辦理權(quán)屬登記手續(xù)，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)均應按銷售合同上的房產(chǎn)類型計算成本費用。
2、吉林省地方稅務局《關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)建造地下車位（庫）征收土地增值稅問題的批復》（吉地稅函[2012]54號）
根據(jù)《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》及其實施細則、國家稅務總局《關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問題的通知》（國稅發(fā)〔2006〕187號）有關(guān)規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)有償轉(zhuǎn)讓有產(chǎn)權(quán)的地下車位（庫），應計算土地增值稅收入，并準予扣除相應的成本、費用；房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將開發(fā)的無產(chǎn)權(quán)的地下車位（庫）出租或自用，產(chǎn)權(quán)未發(fā)生轉(zhuǎn)移，不征收土地增值稅，在稅款清算時不列收入，不扣除相應的成本、費用。
從上述規(guī)定來看，地方政策在土增值稅方面，執(zhí)行口徑有一定的差異，希望大家在實務中應該多跟主管稅局溝通，了解當?shù)氐恼咭?guī)定和執(zhí)行口徑。
作者：老顧（中華會計網(wǎng)校答疑專家）
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