土地增值稅的稅企溝通密碼
云南百滇稅務(wù)師事務(wù)所有限公司 2018-01-03
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Frank Joo
土地增值稅特性及其稅制意義分析
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導(dǎo)讀
要盡快地、深刻地了解一個(gè)人莫?jiǎng)儆谙日J(rèn)清其性格。要更快地了解土地增值稅，更準(zhǔn)確地把握土地增值稅的政策，順利操作土地增值稅各項(xiàng)業(yè)務(wù)，莫?jiǎng)儆谙日莆胀恋卦鲋刀惖奶匦浴?/span>
土地增值稅作為行為目的稅，既包括為實(shí)現(xiàn)其目標(biāo)所有的特性，又包括其他稅種所有的普遍的稅收特性。土地增值稅特性不是好事者附于其上的臆造，而是稅收及其他法律法規(guī)的確定性的內(nèi)容。每一項(xiàng)稅收特性，都具有特定的稅制意義，是應(yīng)當(dāng)遵守的法律法規(guī)規(guī)范。由于未能透徹了解其特性，大家對(duì)土地增值稅在許多方面難以把握。
為什么土地增值稅規(guī)范那么特別，為什么它讓人覺(jué)得復(fù)雜，為什么它總有那么多爭(zhēng)議的問(wèn)題，為什么有些問(wèn)題在稅收法規(guī)中找不到解決的辦法，為什么不同的人對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目的清算會(huì)有不同的結(jié)果？等等。如果深陷于這些問(wèn)題之中而不得其解，難免對(duì)土地增值稅產(chǎn)生誤解，難以走上土地增值稅業(yè)務(wù)的正途。
下面從土地增值稅稅收法規(guī)中透析其幾個(gè)重要的特性，并分析其稅制意義。
土地增值稅具有顯著的行為目的稅特性
行為目的稅
是為實(shí)現(xiàn)國(guó)家特定政策目的對(duì)某些特定行為征收的稅收，為了國(guó)家實(shí)現(xiàn)限制和引導(dǎo)的政策目的，對(duì)特定行為征稅，或制定獨(dú)特的稅收政策，乃至設(shè)定不同尋常的高稅率等。土地增值稅的行為目的稅特性，是許多人非議其扣除限制多、稅負(fù)重、重復(fù)征稅等問(wèn)題的原因，但從開(kāi)征土地增值稅的目的之一——抑制炒賣房地產(chǎn)、調(diào)節(jié)土地收益的目的看，又非如此不可。
一、土地增值稅征收對(duì)象單一
由于土地增值稅是限制和引導(dǎo)、進(jìn)而規(guī)范房地產(chǎn)行業(yè)而征收的稅，所以它只對(duì)房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓行為征稅。
土地增值稅征稅對(duì)象——轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)行為具體化為計(jì)稅依據(jù)——轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的增值額。由于其計(jì)稅依據(jù)限定為轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的增值額，企業(yè)的其他收益不是計(jì)稅依據(jù)，收入僅限“轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入”，相對(duì)應(yīng)的“扣除項(xiàng)目金額”，也只能是與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有關(guān)的成本費(fèi)用。與企業(yè)所得稅應(yīng)納稅所得額的收入總額相比，土地增值稅的“轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入”的范圍要小得多，土地增值稅的“扣除項(xiàng)目金額”比企業(yè)所得稅準(zhǔn)予扣除的項(xiàng)目在范圍上要狹窄得多。
二、扣除項(xiàng)目規(guī)范嚴(yán)格
為體現(xiàn)行為目的稅的限制和引導(dǎo)作用，計(jì)算土地增值稅的扣除項(xiàng)目被逐一列舉，各扣除項(xiàng)目的具體內(nèi)容也有所限定。
《土地增值稅暫行條例》（國(guó)務(wù)院令一百三十八號(hào)，以下簡(jiǎn)稱條例）列舉了5個(gè)扣除項(xiàng)目，《土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》（財(cái)法字(1995)6號(hào)，以下簡(jiǎn)稱細(xì)則）細(xì)化所列舉的扣除項(xiàng)目，如將房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本具體為土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)等6個(gè)項(xiàng)目；細(xì)則同時(shí)對(duì)各扣除項(xiàng)目的內(nèi)容進(jìn)行解釋，例如對(duì)其中的建筑安裝費(fèi)解釋為“是指以出包方式支付給承包單位的建筑安裝工程費(fèi)，以自營(yíng)方式發(fā)生的建筑安裝工程費(fèi)”。
土地增值稅稅制以正面列舉的方式建立獨(dú)特的扣除項(xiàng)目體系。這一扣除體系將與未列舉的開(kāi)支排除在扣除之外，這是為什么不少人抱怨土地增值稅扣除限制較多的原因。
三、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用按比例扣除
房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用指管理費(fèi)用、銷售費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用。如果其中的利息符合據(jù)實(shí)扣除的要求，除利息以外的開(kāi)發(fā)費(fèi)用按5%扣除，如果利息費(fèi)用不符合據(jù)實(shí)扣除的條件，全部的開(kāi)發(fā)費(fèi)用按10%扣除。
這一規(guī)定是為了實(shí)現(xiàn)征稅目的所作的扣除限制，但是引起了扣除項(xiàng)目的另外的扣除規(guī)范，即應(yīng)當(dāng)計(jì)入開(kāi)發(fā)費(fèi)用的支出，不能計(jì)入開(kāi)發(fā)成本，否則即構(gòu)成了重復(fù)扣除。比如一些房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)將本應(yīng)在管理費(fèi)用中列支的人員工資列入開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用，在土地增值稅清算時(shí)從扣除項(xiàng)目金額調(diào)出，許多人疑惑地問(wèn)：為什么不能扣除？其實(shí)類似的應(yīng)計(jì)入開(kāi)發(fā)費(fèi)用的支出已經(jīng)按比例扣除了，如果再計(jì)入開(kāi)發(fā)成本，就會(huì)形成重復(fù)扣除。
四、實(shí)行加計(jì)扣除
土地增值稅的目的之一是引導(dǎo)房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展，因此在正常的扣除之外，還對(duì)取得土地使用權(quán)和開(kāi)發(fā)成本兩項(xiàng)金額之和進(jìn)行加計(jì)20%扣除。這是為保證房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資有基本的投資回報(bào)。
實(shí)行加計(jì)扣除，同樣要求應(yīng)當(dāng)計(jì)入開(kāi)發(fā)費(fèi)用的支出不能計(jì)入取得土地使用權(quán)所支付的金額和開(kāi)發(fā)成本，否則不僅構(gòu)成了重復(fù)扣除，還增加了加計(jì)扣除的基數(shù)。
土地增值稅具有清算單位的空間性
土地增值稅征收，確定了清算單位的規(guī)范。
清算單位
是指一次計(jì)算土地增值稅的房地產(chǎn)范圍。要征收土地增值稅，首先要確定一次計(jì)算土地增值稅的房地產(chǎn)的范圍。如果一次計(jì)算土地增值稅的范圍是隨意的，土地增值稅就失去了其固定性，則不能稱為一種稅收。比如一個(gè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司有A、B兩個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目，如果以A項(xiàng)目、A項(xiàng)目的一部分、A和B項(xiàng)目各一部分等隨意組合計(jì)算土地增值稅，土地增值稅的應(yīng)納稅額就不確定，稅收也無(wú)從征收。因此規(guī)定了土地增值稅以國(guó)家有關(guān)部門審批的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目為單位清算。
空間特性
作為清算單位的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目是按規(guī)劃要求在規(guī)定用地范圍內(nèi)、在規(guī)定的位置、建設(shè)特定類別和數(shù)量的基礎(chǔ)設(shè)施和房屋。房地產(chǎn)項(xiàng)目具有限定的空間特性，即通常情況下，一個(gè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目中的房屋和基礎(chǔ)設(shè)施不能在本項(xiàng)目用地范圍之外建設(shè)，非本房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的房屋和設(shè)施也不能在本項(xiàng)目用地范圍之內(nèi)建設(shè)。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目這一空間特性，形成了清算單位收入和扣除項(xiàng)目的空間限制：本清算單位的轉(zhuǎn)讓收入和扣除項(xiàng)目不得計(jì)入其他清算單位計(jì)算土地增值稅，其他清算單位的房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)讓收入和扣除項(xiàng)目金額不得計(jì)入本清算單位計(jì)算土地增值稅。
土地增值稅清算單位的空間性是一種獨(dú)特的稅制要求，就像企業(yè)所得稅的納稅年度一樣。兩者的差異是清算單位從空間的角度對(duì)一次計(jì)算稅款的范圍進(jìn)行規(guī)范，納稅年度是從時(shí)間的角度對(duì)一次計(jì)算稅款的范圍進(jìn)行規(guī)范。
清算單位的空間特性，對(duì)計(jì)算土地增值稅還有以下規(guī)范意義：一是不同清算單位的轉(zhuǎn)讓收入和扣除項(xiàng)目不能相互混淆；二是用地范圍之外的建設(shè)成本不能作為扣除項(xiàng)目，如用地范圍之外綠化、道路、橋梁等建設(shè)成本以及河道、湖泊、山林等環(huán)境整治等費(fèi)用；三是清算單位用地范圍內(nèi)的超規(guī)劃建設(shè)成本不能作為扣除項(xiàng)目。
土地增值稅高度依賴房地產(chǎn)行業(yè)規(guī)則
沒(méi)有哪一個(gè)稅種像土地增值稅高度依賴它的征稅對(duì)象所屬行業(yè)的規(guī)則才能征收。如果增值稅或者企業(yè)所得稅有這一特性，則無(wú)法征收。土地增值稅對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)規(guī)則的高度依賴，表現(xiàn)為稅制中應(yīng)用了大量的房地產(chǎn)行業(yè)專業(yè)術(shù)語(yǔ)。這些專業(yè)術(shù)語(yǔ)要么是房地產(chǎn)管理法規(guī)中的法規(guī)定義的概念，要么是由房地產(chǎn)管理法規(guī)規(guī)范的一項(xiàng)業(yè)務(wù)的名稱。土地增值稅稅制中引進(jìn)大量的房地產(chǎn)專業(yè)術(shù)語(yǔ)，意味著必須首先掌握這些專業(yè)術(shù)語(yǔ)的內(nèi)涵及其代表的業(yè)務(wù)規(guī)則，才能準(zhǔn)確執(zhí)行土地增值稅稅制。
1、土地增值稅制中所包括的房地產(chǎn)專業(yè)術(shù)語(yǔ)
除了稅制要素自身借助房地產(chǎn)業(yè)務(wù)專業(yè)術(shù)語(yǔ)建立稅收規(guī)則外，在實(shí)際的土地增值稅征收中，隨著工作的具體化，更會(huì)大量地運(yùn)用房地產(chǎn)業(yè)務(wù)規(guī)則。以下所列舉的是稅制本身包含的房地產(chǎn)行業(yè)專業(yè)術(shù)語(yǔ)。
征稅對(duì)象和納稅人——轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)。
計(jì)稅依據(jù)（轉(zhuǎn)讓收入）——評(píng)估價(jià)格。
計(jì)稅依據(jù)（扣除項(xiàng)目）——房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、拆遷、規(guī)劃、設(shè)計(jì)、出包方式、建筑面積、可售面積、房地產(chǎn)估價(jià)、基準(zhǔn)地價(jià)、竣工驗(yàn)收、竣工結(jié)算（表）、工程結(jié)算單、工程造價(jià)、房屋的結(jié)構(gòu)、用途、區(qū)位、公共設(shè)施、產(chǎn)權(quán)、無(wú)償移交、從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)等。
納稅時(shí)間——房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同。
稅收減免——普通住宅、普通標(biāo)準(zhǔn)住宅、住宅標(biāo)準(zhǔn)、征用和收回房地產(chǎn)、城市實(shí)施規(guī)劃、國(guó)家建設(shè)需要等。
清算單位——房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目、分期開(kāi)發(fā)、非普通住宅。
清算條件——竣工、竣工結(jié)算、竣工驗(yàn)收、建筑面積、可售面積、預(yù)售許可證。
以上內(nèi)容摘于條例、細(xì)則、《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問(wèn)題的通知》（國(guó)稅發(fā)[2006]187號(hào)，以下簡(jiǎn)187號(hào)文件）。從土地增值稅稅制包括的房地產(chǎn)行業(yè)術(shù)語(yǔ)的數(shù)量看，土地增值稅稅制的執(zhí)行高度依賴納稅人對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)規(guī)則的遵守。
2、掌握房地產(chǎn)業(yè)務(wù)規(guī)則是土地增值稅稅制實(shí)施的必要條件。
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有人常會(huì)抱怨一些收入確認(rèn)、扣除金額確認(rèn)、減免稅等問(wèn)題，從稅收法律法規(guī)中找不到解決辦法。原因正是稅制中所包括的房地產(chǎn)專業(yè)術(shù)語(yǔ)，它們?cè)欠康禺a(chǎn)法規(guī)規(guī)范的內(nèi)容，當(dāng)然無(wú)須稅收法規(guī)再行規(guī)范。執(zhí)行土地增值稅稅制，不掌握房地產(chǎn)法規(guī)，就會(huì)產(chǎn)生一系列的問(wèn)題。
如果不了解房地產(chǎn)項(xiàng)目的規(guī)范，怎么能確定清算單位。
如果不掌握竣工驗(yàn)收的規(guī)則，怎么判定是否符合清算條件。
如果不知道評(píng)估房房地產(chǎn)價(jià)格的規(guī)范，怎么判斷評(píng)估的價(jià)格是合理的。
如果不知道《測(cè)繪成果報(bào)告》，不懂怎么解讀它，怎么知道房地產(chǎn)項(xiàng)目到底建了多少面積，怎么知道各類型商品房建筑面積統(tǒng)計(jì)準(zhǔn)確不準(zhǔn)確，怎么確保按建筑面積分配的成本是恰當(dāng)?shù)摹?/span>
如果不了解公共配套權(quán)屬確定的規(guī)則，怎么判斷配建的幼兒園、會(huì)所等是公共配套設(shè)施是否為可售面積，其成本如何處理。
如果不識(shí)工程結(jié)算單及其規(guī)則，怎么知道開(kāi)發(fā)成本是實(shí)是虛。
如果不知道什么是從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，怎么能確定哪些納稅人可以適用加計(jì)扣除政策、哪些不可以適用加計(jì)扣除政策。
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諸如此類的問(wèn)題不一而足。之所以不厭其煩地列舉它們，是因?yàn)樗鼈兪抢_土地增值稅清算的現(xiàn)實(shí)問(wèn)題。這類問(wèn)題之多，說(shuō)明掌握房地產(chǎn)業(yè)務(wù)規(guī)則對(duì)土地增值稅計(jì)算的必要性。
3、對(duì)房地產(chǎn)管理規(guī)則的依賴性。
土地增值稅復(fù)雜的原因之一就在于其對(duì)房地產(chǎn)管理規(guī)則的依賴性。土地增值稅征收對(duì)象單一，各項(xiàng)稅制要規(guī)范簡(jiǎn)要明了，相關(guān)的法規(guī)規(guī)范體量??；從其稅制的這些層面看，其復(fù)雜的程度介于企業(yè)所得稅與房產(chǎn)稅之間，不可稱為現(xiàn)行稅制中復(fù)雜的稅種。但是由于土地增值稅借助大量的房地產(chǎn)管理規(guī)則以實(shí)現(xiàn)稅制的執(zhí)行，極大地增加了執(zhí)行環(huán)節(jié)的難度。當(dāng)稅務(wù)管理人員和清算鑒證人員必須掌握汗牛充棟而又十分專業(yè)的房地產(chǎn)規(guī)則時(shí)，誰(shuí)又不認(rèn)為土地增值稅不復(fù)雜呢！
以會(huì)計(jì)為基礎(chǔ)是土地增值稅的基本特性
一、土地增值稅以會(huì)計(jì)為基礎(chǔ)
不借助會(huì)計(jì)憑證和會(huì)計(jì)賬簿，稅收無(wú)法取得征稅的信息，沒(méi)有會(huì)計(jì)準(zhǔn)則對(duì)會(huì)計(jì)核算和會(huì)計(jì)信息質(zhì)量的規(guī)范，征稅信息一定是雜亂無(wú)章的，稅收不能確定，失去其為稅特征。
土地增值稅與其他稅收一樣，是會(huì)計(jì)的延伸，以會(huì)計(jì)為基礎(chǔ)。增值額由轉(zhuǎn)讓收入和扣除項(xiàng)目金額計(jì)算而得，而轉(zhuǎn)讓收入和扣除項(xiàng)目金額總體上來(lái)源于會(huì)計(jì)核內(nèi)容與結(jié)果，兩者本身就具備會(huì)計(jì)屬性。
土地增值稅的會(huì)計(jì)屬性的稅制意義為轉(zhuǎn)讓收入、扣除項(xiàng)目的確認(rèn)和計(jì)量應(yīng)當(dāng)遵守會(huì)計(jì)準(zhǔn)則的規(guī)定，除非稅收法規(guī)的規(guī)定與會(huì)計(jì)準(zhǔn)則有差異。
二、土地增值稅會(huì)計(jì)屬性弱化的原因
但是稅收事項(xiàng)具有會(huì)計(jì)屬性這一常識(shí)，卻在處理土地增值稅事項(xiàng)中被忽略、被弱化，似乎土地增值計(jì)稅只需從帳簿中統(tǒng)計(jì)轉(zhuǎn)讓收入和扣除項(xiàng)目金額，而其確認(rèn)和計(jì)量不需要遵守會(huì)計(jì)準(zhǔn)則。主要由于兩個(gè)方面的原因產(chǎn)生了這種狀況：
一是土地增值稅增值額獨(dú)立于利潤(rùn)計(jì)算。土地增值稅計(jì)算不象企業(yè)所得稅，其應(yīng)納稅所得額在利潤(rùn)的基礎(chǔ)上進(jìn)行納稅調(diào)整，而直接統(tǒng)計(jì)項(xiàng)目的轉(zhuǎn)讓收入金額和開(kāi)發(fā)成本費(fèi)用中允許扣除的金額，并不借助于利潤(rùn)計(jì)算成果。
這種情況使稅收與會(huì)計(jì)關(guān)系看似松散，讓人較易忽略兩者緊密的規(guī)則邏輯。另外由于土地增值稅行為目的稅的特點(diǎn)，其稅收事項(xiàng)處理與會(huì)計(jì)處理差異更顯著、更多，進(jìn)一步弱化了部分人稅收與會(huì)計(jì)關(guān)系的意識(shí)，他們?cè)谔幚硗恋卦鲋刀愂马?xiàng)時(shí)較少會(huì)想起這需要會(huì)計(jì)準(zhǔn)則的規(guī)范。
二是有些房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)為達(dá)到少繳納稅收的目的，故意弱化對(duì)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則的遵守。土地增值稅按清算單位計(jì)算，并且要求不同類型的房地產(chǎn)分別計(jì)算土地增值稅，同時(shí)土地增值稅實(shí)行的是超率累進(jìn)稅率，加之普通住宅減免稅政策和加計(jì)扣除辦法等等，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)發(fā)生的成費(fèi)和費(fèi)用，選擇計(jì)入哪個(gè)清算單位扣除、哪類房地產(chǎn)扣除、哪個(gè)科目扣除等不同處理辦法，可以一步步地影響增值率、稅率直到應(yīng)納稅金額和能否享受減免稅。一個(gè)扣除處理辦法的差異，影響稅收金額巨大。
因此不少人不遵守會(huì)計(jì)準(zhǔn)則的要求，不按成本對(duì)象歸集成本、隨意確定成本分配的方法、成本分配的程序不合理、期間費(fèi)用計(jì)入開(kāi)發(fā)成本，甚至發(fā)生了不屬于本企業(yè)的成本費(fèi)用，突破了會(huì)計(jì)準(zhǔn)則的約束。
三、會(huì)計(jì)屬性被弱化使土地增值稅失去規(guī)范
土地增值稅的會(huì)計(jì)屬性被弱化，會(huì)帶來(lái)很多問(wèn)題，比如稅款計(jì)算則不準(zhǔn)確。其他問(wèn)題暫不細(xì)說(shuō)，這兒談?wù)勊鸬亩愔茍?zhí)行問(wèn)題，即未遵守會(huì)計(jì)準(zhǔn)則而引起的稅收法規(guī)的執(zhí)行問(wèn)題。
有的企業(yè)不按《企業(yè)產(chǎn)品成本核算制度（試行）》（財(cái)會(huì)[2013]17號(hào)）規(guī)定設(shè)置房地產(chǎn)開(kāi)的成本對(duì)象、成本項(xiàng)目，不按規(guī)定的辦法和程序分配開(kāi)發(fā)成本。當(dāng)在計(jì)算土地增值稅時(shí)調(diào)整時(shí)，有的人會(huì)爭(zhēng)議說(shuō)沒(méi)有稅收法規(guī)依據(jù)。
這些事項(xiàng)的處理本已違反了會(huì)計(jì)準(zhǔn)則，首先應(yīng)根據(jù)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則進(jìn)行調(diào)整，又何須稅收法規(guī)規(guī)范呢？如果認(rèn)為計(jì)算土地增值稅只執(zhí)行稅收法規(guī)，而不執(zhí)行會(huì)計(jì)準(zhǔn)則，那么許多計(jì)稅事項(xiàng)的處理確實(shí)找不到執(zhí)行依據(jù)。
四、土地增值稅計(jì)算中應(yīng)當(dāng)重視遵守的會(huì)計(jì)規(guī)范
不遵守會(huì)計(jì)準(zhǔn)則，一般會(huì)構(gòu)成違反稅收法律的行為。有關(guān)的各方均應(yīng)當(dāng)重視會(huì)計(jì)準(zhǔn)則在計(jì)算土地增值稅中的作用，以避免產(chǎn)生稅收法律責(zé)任。針對(duì)當(dāng)前土地增值稅計(jì)算中嚴(yán)重且發(fā)生較為普遍的違反會(huì)計(jì)準(zhǔn)則的行為，在此強(qiáng)調(diào)一些需要特別遵守的會(huì)計(jì)規(guī)范。
1、遵守會(huì)計(jì)假設(shè)要求，本企業(yè)的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收益、競(jìng)拍土地獲得的土地出讓金額返還等均應(yīng)按規(guī)定記錄，而不應(yīng)計(jì)入母公司等關(guān)聯(lián)方賬簿，不屬于本企業(yè)的成本費(fèi)用不應(yīng)計(jì)入本企業(yè)，以免轉(zhuǎn)讓收入和扣除項(xiàng)目金額計(jì)算不準(zhǔn)確。
2、按規(guī)定設(shè)置會(huì)計(jì)科目，并按會(huì)計(jì)科目規(guī)定的核算內(nèi)容核算成本費(fèi)用，不應(yīng)當(dāng)將期間費(fèi)用計(jì)入開(kāi)發(fā)成本，以避免影響加計(jì)扣除的基數(shù)。
3、按規(guī)定設(shè)置成本對(duì)象，并按成本對(duì)象準(zhǔn)確歸集成本費(fèi)用，不應(yīng)將屬于某成本對(duì)象的支出作為間接成本分配，也不應(yīng)將間接成本直接歸集到某一成本對(duì)象，以避免混淆不同項(xiàng)目或不同類型的房地產(chǎn)的扣除項(xiàng)目金額。
4、按規(guī)定的辦法和合理的程序分配成本，以避免間接成本在不同項(xiàng)目或不同類型的房地產(chǎn)分配不準(zhǔn)確、不合理，影響它們的扣除項(xiàng)目的準(zhǔn)確性。
最后，為什么不同的人對(duì)同一房地產(chǎn)項(xiàng)目清算結(jié)果不同的原因就可以說(shuō)清楚了：不同的人對(duì)土地增值稅特性認(rèn)識(shí)的差異，不同的人執(zhí)行法規(guī)的全面和程度有差異，不同的人掌握的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的事實(shí)有差異。
源自： 正則咨詢
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