土地價(jià)款扣除，“可供銷售建筑面積”如何確定
云南百滇稅務(wù)師事務(wù)所有限公司 2018-01-04
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中國稅務(wù)報(bào)
某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)咨詢：我公司有一塊土地，地上規(guī)劃總建筑面積1萬平方米，其中6000平方米可以銷售，4000平方米須自持，增值稅適用一般計(jì)稅方法，在計(jì)算增值稅時(shí)，“當(dāng)期允許扣除的土地價(jià)款＝（當(dāng)期銷售房地產(chǎn)項(xiàng)目建筑面積÷房地產(chǎn)項(xiàng)目可供銷售建筑面積）×支付的土地價(jià)款”的公式中，分母是否可以按照6000平方米來確定？還是應(yīng)按照10000平方米確定呢?
《國家稅務(wù)總局關(guān)于發(fā)布〈房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目增值稅征收管理暫行辦法〉的公告》（國家稅務(wù)總局公告2016年第18號(hào)）規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中的一般納稅人銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目，適用一般計(jì)稅方法計(jì)稅，按照取得的全部價(jià)款和價(jià)外費(fèi)用，扣除當(dāng)期銷售房地產(chǎn)項(xiàng)目對應(yīng)的土地價(jià)款后的余額計(jì)算銷售額。銷售額的計(jì)算公式如下：
銷售額＝（全部價(jià)款和價(jià)外費(fèi)用－當(dāng)期允許扣除的土地價(jià)款）÷（1＋11%）
當(dāng)期允許扣除的土地價(jià)款按照以下公式計(jì)算：
當(dāng)期允許扣除的土地價(jià)款＝（當(dāng)期銷售房地產(chǎn)項(xiàng)目建筑面積÷房地產(chǎn)項(xiàng)目可供銷售建筑面積）×支付的土地價(jià)款
當(dāng)期銷售房地產(chǎn)項(xiàng)目建筑面積，指當(dāng)期進(jìn)行納稅申報(bào)的增值稅銷售額對應(yīng)的建筑面積。
房地產(chǎn)項(xiàng)目可供銷售建筑面積，指房地產(chǎn)項(xiàng)目可以出售的總建筑面積，不包括銷售房地產(chǎn)項(xiàng)目時(shí)未單獨(dú)作價(jià)結(jié)算的配套公共設(shè)施的建筑面積。
《國家稅務(wù)總局關(guān)于土地價(jià)款扣除時(shí)間等增值稅征管問題的公告》（國家稅務(wù)總局公告2016年第86號(hào)）明確上述規(guī)定中的“當(dāng)期銷售房地產(chǎn)項(xiàng)目建筑面積”“房地產(chǎn)項(xiàng)目可供銷售建筑面積”，是指計(jì)容積率地上建筑面積，不包括地下車位建筑面積。
該案例中“房地產(chǎn)項(xiàng)目可供銷售建筑面積”應(yīng)為全部可售建筑面積10000平方米，而非6000平方米，4000平方米自持建筑面積也屬于可售建筑面積，其未銷售則對應(yīng)的土地價(jià)款不得在計(jì)算銷售額時(shí)扣除。
作者：馬榮生，石家莊市高新區(qū)國稅局
來源：中國稅務(wù)報(bào)
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