房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅清算，最容易被忽略的關(guān)鍵因素竟然是……
云南百滇稅務(wù)師事務(wù)所有限公司 2018-01-11
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Frank Joo
如果可以選擇房地產(chǎn)開發(fā)項目土地增值稅清算的時間，從企業(yè)角度來看，可以在適當(dāng)?shù)臅r機開展清算，可以根據(jù)計劃調(diào)度納稅資金，或者可以盡早地獲得清算退稅；
從稅務(wù)機關(guān)的角度看，可以及時開展清算、組織清算稅款征收入庫。
但是在確定房地產(chǎn)開發(fā)項目清算條件中，稅務(wù)機關(guān)與企業(yè)之間有時有爭議，爭議的原因往往是在判斷清算條件時，忽略了一個關(guān)鍵因素，即房地產(chǎn)開發(fā)項目的竣工驗收時間。
土地增值稅清算條件分為應(yīng)清算條件和可清算條件，一共七條，暫不說一些特殊的清算條件，它們不容易產(chǎn)生爭議。
只說三個一般情形的清算條件：
房地產(chǎn)開發(fā)項目全部竣工、完成銷售的；
已竣工驗收的房地產(chǎn)開發(fā)項目，已轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)建筑面積占整個項目可售建筑面積的比例在85%以上，或該比例雖未超過85%，但剩余的可售建筑面積已經(jīng)出租或自用的；
取得銷售（預(yù)售）許可證滿三年仍未銷售完畢。
有人在判斷這三個清算條件的符合性時，往往只注重銷售的比例或銷售（預(yù)售）許可證滿三年的時間。
但是清算單位的判斷也有別外一個重要的因素：
對于全部完成銷售的，在判斷房地產(chǎn)開發(fā)項目清算條件時還有一個前提條件，即項目全部竣工；
對于按85%銷售比例確定清算條件的，也有一個前提條件，是指“已竣工驗收的房地產(chǎn)項目”；
對于取得銷售（預(yù)售）許可證滿三年仍未銷售完畢的條件，盡管規(guī)定沒有明確提及竣工驗收，但在應(yīng)用這個條件時，應(yīng)當(dāng)考慮這個因素。
如果在應(yīng)用上述三個清算條件情形判斷房地產(chǎn)開發(fā)項目是否符合清算條件時不考慮竣工驗收這一關(guān)鍵因素，就貿(mào)然開展清算，將引起土地增值稅清算爭議。
如當(dāng)房地產(chǎn)開發(fā)項目沒有竣工驗收時，有可能部分主體工程沒有完工，或者配套工程沒有完工，或者基礎(chǔ)設(shè)施沒有完工，開發(fā)成本和費用沒有完全發(fā)生。這種情況下開展土地增值稅清算，扣除項目金額難以完整確認(rèn)，稅款難以計算準(zhǔn)確。
這兒延伸一個爭議問題，即銷售（預(yù)售）許可證滿三年仍未銷售完畢的清算條件。
例如房地產(chǎn)開發(fā)項目取得銷售（預(yù)售）許可證滿三年，但是一套商品房款未售出，是否符合清算條件。
如果從政策的角度看，這也符合了清算的條件。但是對未銷售的項目進行清算有什么意義呢？這要拓寬對土地增值稅清算作用的理解。
多數(shù)人認(rèn)為房地產(chǎn)開發(fā)項目土地增值稅清算作用只是為了確定房地產(chǎn)開發(fā)項目的應(yīng)納稅款，對房地預(yù)征的稅款進行多退少補。
但清算還有另外一個作用，即確定未售商品房的扣除項目金額。如果房地產(chǎn)開發(fā)項目不及時清算，隨著時間的推移、企業(yè)人員變化、資料信息的流失，以后的清算將困難重重。
從一這角度考慮，當(dāng)房地產(chǎn)開發(fā)項目符合清算條件后，如果銷售比便很低、甚至沒有銷售，也應(yīng)當(dāng)及進開展土地增值稅清算，將房地產(chǎn)項開發(fā)項目與轉(zhuǎn)讓收入和扣除項目有關(guān)的證據(jù)固定，將各項計稅金額在征納雙方之間確定。
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