干貨來了！土地增值稅計稅收入到底怎么算？差別原來這么大
云南百滇稅務(wù)師事務(wù)所有限公司 2018-01-11
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Frank Joo
一、土地增值稅計稅收入的范圍
土地增值稅計稅收入在形式上包括貨幣收入、實物收入和其他收入，內(nèi)容上包括轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的全部價款及有關(guān)的經(jīng)濟收益。一般情況下，在房地產(chǎn)交易中，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)取得的違約金、賠償金、分期付款或延期付款利息應(yīng)當(dāng)作為計稅收入。
二、計稅收入金額和時間的確認
（一）計稅收入金額的確認
《國家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅清算有關(guān)問題的通知》（國稅函〔2010〕220號）規(guī)定：
土地增值稅清算時，已全額開具商品房銷售發(fā)票的，按照發(fā)票所載金額確認收入；
未開具發(fā)票或未全額開具發(fā)票的，以交易雙方簽訂的銷售合同所載的售房金額及其他收益確認收入。因此土地增值稅轉(zhuǎn)讓收入金額的確認主要依據(jù)銷售發(fā)票的金額或者銷售合同金額。
在營改增后，土地增值稅轉(zhuǎn)讓收入金額不包括增值稅，這有兩種情況：
適用增值稅一般計稅方法的納稅人，其轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的土地增值稅應(yīng)稅收入不含增值稅銷項稅額；
適用簡易計稅方法的納稅人，其轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的土地增值稅應(yīng)稅收入不含增值稅應(yīng)納稅額。
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中的一般納稅人銷售其開發(fā)的房地產(chǎn)項目，其銷售額需要以全部價款和價外費用扣除受讓土地時向政府部門支付的土地價款后的余額的情況下，其轉(zhuǎn)讓收入如何確？不細述解決這一問題所需要的數(shù)個政策。
在這一情況土地增值稅轉(zhuǎn)讓收入應(yīng)當(dāng)是：
土地增值稅轉(zhuǎn)讓收入=全部價款和價外費用-銷項稅額
銷項稅額=（全部價款和價外費用-向政府部門支付的土地價款）÷（1+增值稅稅率）
（二）計稅收入時間的確認
從土地增值稅各項政策看，沒有明確計稅收入確認時間的規(guī)定。
但是從“土地增值稅清算時，已全額開具商品房銷售發(fā)票的，按照發(fā)票所載金額確認收入；
未開具發(fā)票或未全額開具發(fā)票的，以交易雙方簽訂的銷售合同所載的售房金額及其他收益確認收入”的規(guī)定看，可以將其作為計稅收入確認時間的明確。
根據(jù)這個規(guī)定，全額開具發(fā)票的按發(fā)票開具時間作為轉(zhuǎn)讓收入確認的時間，未開具發(fā)票或未全額開具發(fā)票的，以訂立合同的時間作為轉(zhuǎn)讓收入確認的時間。
三、計稅收入的調(diào)整
（一）計稅收入調(diào)整的兩種情況
1、按評估價格調(diào)整。
土地增值稅的計稅收入按房地產(chǎn)成交價格確定，隱瞞虛報成交價格的，或者成交價格低于評估價格的，按評估價格確定。
2、按平均價格、市場價格、評估價格調(diào)整。
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將開發(fā)產(chǎn)品用于職工福利、獎勵、對外投資、分配給股東或投資人、抵償債務(wù)、換取其他單位和個人的非貨幣性資產(chǎn)等，發(fā)生所有權(quán)轉(zhuǎn)移時應(yīng)視同銷售房地產(chǎn)， 其收入按下列方法和順序確認：
1）按本企業(yè)在同一地區(qū)、同一年度銷售的同類房地產(chǎn)的平均價格確定；
2）由主管稅務(wù)機關(guān)參照當(dāng)?shù)禺?dāng)年、同類房地產(chǎn)的市場價格或評估價值確定。
房地產(chǎn)企業(yè)用建造的本項目房地產(chǎn)安置回遷戶的，安置用房視同銷售處理，按上述辦法確定轉(zhuǎn)讓收入。
（二）計稅收入調(diào)整應(yīng)關(guān)注的事項
從計稅收入的上述兩種調(diào)整的方法看，有兩個事項應(yīng)當(dāng)注意：
一是土地增值稅調(diào)整收入的方法，實質(zhì)是只的兩種，即市場價格和評估價格。他稅種調(diào)整收入比較多，許多人總是希望借用來調(diào)整土地增值稅計稅收入，這是不符合規(guī)定的；
二是使用什么方法調(diào)整計稅收入，有規(guī)定的適用情形和選用程序。
四、關(guān)于成交價格不合理的問題
對于成交價格低到什么程序，視為不合理，應(yīng)按規(guī)定調(diào)整計稅收入，土地增值稅政策并沒有明確的規(guī)定，各地稅務(wù)機關(guān)把握的尺度不一樣，應(yīng)根據(jù)當(dāng)?shù)囟悇?wù)機關(guān)的規(guī)定執(zhí)行。
例如某省規(guī)定，房地產(chǎn)成交價格低于同類同期平均銷售價格10%的，稅務(wù)機關(guān)就可以委托中介機構(gòu)對房地產(chǎn)進行價格評估。
什么情況下，盡管房地產(chǎn)成交價格低于同類同期平均價格或者評估價格，可不作為成交價格不合理，不需要調(diào)整計稅收入？
有些地方的稅務(wù)機關(guān)將
下面四種情況的成交價格不認為不合理：
1、法院判定或裁定的轉(zhuǎn)讓價格；
2、以公開拍賣方法轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的價格；
3、政府物價部門確定的轉(zhuǎn)讓價格；
4、稅務(wù)機關(guān)認定的其他合理的情形。
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