“營改增”對房地產(chǎn)企業(yè)合約管理存在哪些影響？
云南百滇稅務(wù)師事務(wù)所有限公司 2018-01-11
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加快財稅機(jī)制改革，推動經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)調(diào)整和產(chǎn)業(yè)的轉(zhuǎn)型，2016年3月23日，國家財政部和稅務(wù)總局發(fā)布了《關(guān)于全面推開營業(yè)稅改增值稅試點的通知》（財稅 (2016) 36號），自2016年5月1日起，房地產(chǎn)業(yè)成為在全面推開營業(yè)稅改征增值稅（以下稱營改增）試點之一。“營改增”實施階段，對于2016年5月1日之后房地產(chǎn)企業(yè)新開的工程項目采用“一般征收”方式計稅。
1 對合同條款的影響
1.1 新增合同主體財稅性質(zhì)條款
根據(jù)納稅人性質(zhì)的劃分，合同主體存在一般納稅人和小規(guī)模納稅人之分，只有一般納稅人采用一般征收方式繳納增值稅，對外才可開具用于進(jìn)項稅抵扣的“增值稅專用發(fā)票”，才能用于房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)項稅抵扣，因此“營改增”后，房地產(chǎn)企業(yè)與建筑施工或供貨方簽署的合同中需明確增值納稅人類型（一般納稅人或小規(guī)模納稅人）和項目計稅方法，以保證合同計價準(zhǔn)確。
1.2 補(bǔ)充合同價與稅金關(guān)系的條款
增值稅為價外稅，因此合同價款還需明確合同含稅總價、合同價（不含稅部分)及稅款金額，如果簽訂含稅價款，一定要附加發(fā)票類型（增值稅專用發(fā)票或增值稅普通發(fā)票）和稅率的限制，否則對項目成本影響很大；如果簽訂的是不含稅價，房地產(chǎn)企業(yè)將根據(jù)發(fā)票類型，決定付款金額。
1.3 重新嚴(yán)謹(jǐn)明確發(fā)票獲取途徑
為了加強(qiáng)對增值稅專用發(fā)票的嚴(yán)格管理，建議合同付款流程為建筑施工或供貨方先開具增值稅發(fā)票，然后房地產(chǎn)企業(yè)根據(jù)合約條款付款。另外，涉及罰款違約金的條款建議明確合同結(jié)算造價需要包含過程中的罰款、違約金等，即施工或供貨方開具發(fā)票的時候需要包含罰款及違約金金額部分，但實際付款時此部分金額不予支付。此外，關(guān)于已完工未結(jié)算出票如何處理，也需要在合同條款中做出相應(yīng)的明確。
2 對承包范圍和方式的影響
2.1 重新劃分合同界面
營業(yè)稅下的合同界面劃分在增值稅進(jìn)項稅額抵扣的政策下會導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)和其建筑施工方的成本發(fā)生變化。理論上，含稅總價不變的情況下，取得增值稅專用發(fā)票多（增值稅率高）的材料、設(shè)備、構(gòu)配件等由房地產(chǎn)企業(yè)來釆購，而將增值稅專用發(fā)票少（增值稅率低）的地材等交由建筑施工方釆購，此種范圍劃分可能更有利于房地產(chǎn)企業(yè)。但實際上，建筑施工方損失相應(yīng)部分的利潤及取得進(jìn)項額降低后，容易將稅負(fù)成本增高轉(zhuǎn)嫁給房地產(chǎn)企業(yè)，因此不能一概而論，應(yīng)站在雙方立場上進(jìn)行合理的稅務(wù)籌劃，重新確定合同界面劃分。
2.2 重新細(xì)化甲供材管理
甲供材對于具有規(guī)模且建設(shè)精裝修房屋的房地產(chǎn)企業(yè)來說是一筆不小的成本，對于甲供材的管理，“營改增”后也會面臨以下問題，在現(xiàn)金支出不變的情況下，對于進(jìn)項稅率高的材料（鋼筋等），誰來采購誰將享受抵扣稅款的好處，但對于進(jìn)項稅率低的材料（混凝土等），誰供應(yīng)將會帶來稅負(fù)的增加。房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該充分考察施工和供貨方的具體情況，細(xì)化甲供材管理，在招標(biāo)合同簽訂階段明確甲供材范圍以及計稅方式。
3 對工程造價和招標(biāo)計價的影響
3.1 增值稅稅制使建設(shè)工程的造價產(chǎn)生浮動
由于“營改增”后進(jìn)項抵扣制度對各建筑施工和供貨企業(yè)的成本有著顯著的影響，房地產(chǎn)企業(yè)對其各建設(shè)工程的造價水平預(yù)估就應(yīng)該隨著財稅制度的改革而積極調(diào)整。有研究表明，從建筑施工企業(yè)的人、材、機(jī)和企業(yè)管理成本方面分析，只有其采購的材料（地材除外）和機(jī)械存在稅負(fù)降低的情況，而人工、租賃機(jī)械以及企業(yè)管理費根據(jù)其費用屬性以及實際情況存在不同程度的稅負(fù)增加。因此，各房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)積極開展與合作方的稅負(fù)情況調(diào)查摸底，以保證其對各建設(shè)工程的造價水平預(yù)估與市場價格水平同步。
3.2 招標(biāo)計價要區(qū)分含稅價和不含稅價
由于營業(yè)稅和增值稅存在價內(nèi)稅和價外稅的差別，增值稅下的招標(biāo)計價需要明確含稅價和不含稅價，經(jīng)濟(jì)標(biāo)的評標(biāo)也需要由對含稅報價進(jìn)行清標(biāo)調(diào)整為對不含稅價格進(jìn)行價格分析。以表1中的評標(biāo)情況為例，在合理最低價中標(biāo)的情況下，一種情況，供應(yīng)商A、B都能提供增值稅專用發(fā)票，則不含稅價最低者中標(biāo)；另一種情況，供應(yīng)商A為一般納稅人，而供應(yīng)商B為小規(guī)模納稅人不能提供增值稅專用發(fā)票，則供應(yīng)商B含稅價只有低于供應(yīng)商的不含稅價才能中標(biāo)。
（來源：《建筑經(jīng)濟(jì)》-《“營改增”下房地產(chǎn)企業(yè)合約管理的影響及對策》，作者：劉攬月）
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