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計(jì)稅方法不同 土地增值稅清算收入差異大
云南百滇稅務(wù)師事務(wù)所有限公司 2018-01-15

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      營(yíng)改增后,由于房地產(chǎn)企業(yè)改繳增值稅,進(jìn)而對(duì)土地增值稅的繳納也產(chǎn)生很大影響。下面小編從增值稅計(jì)稅方法分析土地增值稅清算收入的變化。
 
 
案例分析
 
甲房地產(chǎn)企業(yè)是一般納稅人,2016年1月~4月銷(xiāo)售商品房收入500萬(wàn)元(已全額開(kāi)具發(fā)票),5月~12月含稅銷(xiāo)售收入1110萬(wàn)元,假設(shè)對(duì)應(yīng)允許扣除的土地價(jià)款400萬(wàn)元。如何確認(rèn)土地增值稅清算收入?
 
選用簡(jiǎn)易計(jì)稅方法
      1.營(yíng)改增前土地增值稅清算收入確認(rèn)。
 
《土地增值稅暫行條例》及其實(shí)施細(xì)則規(guī)定,納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入,包括貨幣收入、實(shí)物收入和其他收入。即包括轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的全部?jī)r(jià)款及有關(guān)的經(jīng)濟(jì)收益。
 
《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅清算有關(guān)問(wèn)題的通知》(國(guó)稅函〔2010〕220號(hào))進(jìn)一步明確,土地增值稅清算時(shí),已全額開(kāi)具商品房銷(xiāo)售發(fā)票的,按照發(fā)票所載金額確認(rèn)收入;未開(kāi)具發(fā)票或未全額開(kāi)具發(fā)票的,以交易雙方簽訂的銷(xiāo)售合同所載的售房金額及其他收益確認(rèn)收入。
 
本例中,2016年1月~4月銷(xiāo)售商品房收入500萬(wàn)元確認(rèn)為土地增值稅清算收入。
 
2.營(yíng)改增后土地增值稅清算收入確認(rèn)。
 
《財(cái)政部 國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于營(yíng)改增后契稅 房產(chǎn)稅 土地增值稅 個(gè)人所得稅計(jì)稅依據(jù)問(wèn)題的通知》(財(cái)稅〔2016〕43號(hào))規(guī)定,土地增值稅納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入為不含增值稅收入。
 
《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于營(yíng)改增后土地增值稅若干征管規(guī)定的公告》(國(guó)家稅務(wù)總局公告2016年第70號(hào))明確,在營(yíng)改增后進(jìn)行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目土地增值稅清算時(shí),土地增值稅應(yīng)稅收入=營(yíng)改增前轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入+營(yíng)改增后轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的不含增值稅收入。適用簡(jiǎn)易計(jì)稅方法的一般納稅人,其轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的土地增值稅應(yīng)稅收入不含增值稅應(yīng)納稅額。
 
結(jié)合《廣州市地方稅務(wù)局關(guān)于印發(fā)2016年土地增值稅清算工作有關(guān)問(wèn)題處理指引的通知》(穂地稅函〔2016〕188號(hào))的規(guī)定,一般納稅人選用增值稅簡(jiǎn)易計(jì)稅方法計(jì)稅的, 土地增值稅清算收入按含稅銷(xiāo)售收入÷(1+5%)確認(rèn)。
 
(1)增值稅收入:1110÷(1+5%)=1057.14(萬(wàn)元);
 
  應(yīng)繳納增值稅:1057.14×5%=52.86(萬(wàn)元)。
 
(2)會(huì)計(jì)收入:
 
根據(jù)《財(cái)政部關(guān)于印發(fā)〈增值稅會(huì)計(jì)處理規(guī)定〉的通知》(財(cái)會(huì)〔2016〕22號(hào))的規(guī)定,會(huì)計(jì)處理為:(單位:萬(wàn)元,下同)
 
借:預(yù)收賬款 1110
 
    貸:主營(yíng)業(yè)務(wù)收入 1057.14
 
            應(yīng)交稅費(fèi)——簡(jiǎn)易計(jì)稅 52.86
 
(3)土地增值稅清算收入為1057.14萬(wàn)元。營(yíng)改增后簡(jiǎn)易計(jì)算方法下,土地增值稅清算收入與增值稅收入、會(huì)計(jì)收入一致,都是1057.14萬(wàn)元。
 
 本案例簡(jiǎn)易計(jì)稅方法下,全部土地增值稅清算收入=500+1057.14=1557.14(萬(wàn)元)。
 
選用一般計(jì)稅方法
1.營(yíng)改增前土地增值稅清算收入確認(rèn)與簡(jiǎn)易計(jì)稅方法相同。
 
2.營(yíng)改增后土地增值稅清算收入確認(rèn)。
 
國(guó)家稅務(wù)總局公告2016年第70號(hào)文件明確,適用增值稅一般計(jì)稅方法的一般納稅人,其轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的土地增值稅應(yīng)稅收入不含增值稅銷(xiāo)項(xiàng)稅額。
 
由于《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于發(fā)布〈房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)銷(xiāo)售自行開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目增值稅征收管理暫行辦法〉的公告》(國(guó)家稅務(wù)總局公告2016年第18號(hào))規(guī)定,房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)中的一般納稅人銷(xiāo)售自行開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目,適用一般計(jì)稅方法計(jì)稅,按照取得的全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用,扣除當(dāng)期銷(xiāo)售房地產(chǎn)項(xiàng)目對(duì)應(yīng)的土地價(jià)款后的余額計(jì)算銷(xiāo)售額。即銷(xiāo)售額=(全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用-當(dāng)期允許扣除的土地價(jià)款)÷(1+11%)。
 
那么,納稅人按規(guī)定允許以本項(xiàng)目土地價(jià)款扣減銷(xiāo)售額而減少的銷(xiāo)項(xiàng)稅金,是否需要調(diào)增土地增值稅清算收入?
 
結(jié)合穂地稅函〔2016〕188號(hào)文件規(guī)定,一般納稅人選用增值稅一般計(jì)稅方法計(jì)稅的,土地增值稅清算收入=(含稅收入+本項(xiàng)目土地價(jià)款×11%)÷ (1+11%),即:納稅人按規(guī)定允許以本項(xiàng)目土地價(jià)款扣減銷(xiāo)售額而減少的銷(xiāo)項(xiàng)稅金, 應(yīng)調(diào)增土地增值稅清算收入。
 
(1)增值稅收入:(1110-400)÷(1+11%)=639.64(萬(wàn)元);
 
   增值稅銷(xiāo)項(xiàng)稅額:639.64×11%=70.36(萬(wàn)元)。
 
(2)會(huì)計(jì)收入,根據(jù)財(cái)會(huì)〔2016〕22號(hào)的規(guī)定,會(huì)計(jì)處理為:
 
借:預(yù)收賬款 1110
 
    貸:主營(yíng)業(yè)務(wù)收入 1000
 
            應(yīng)交稅費(fèi)——應(yīng)交增值稅(銷(xiāo)項(xiàng)稅額) 110
 
借:應(yīng)交稅費(fèi)——應(yīng)交增值稅(銷(xiāo)項(xiàng)稅額抵減) 39.64
 
    貸:主營(yíng)業(yè)務(wù)成本 39.64
 
注意,同一筆業(yè)務(wù)出現(xiàn)了70.36萬(wàn)元和110萬(wàn)元兩個(gè)增值稅銷(xiāo)項(xiàng)稅額。70.36萬(wàn)元的增值稅銷(xiāo)項(xiàng)稅額是反映在增值稅申報(bào)表的金額,而110萬(wàn)元的增值稅銷(xiāo)項(xiàng)稅額是反映在會(huì)計(jì)、發(fā)票上的金額。
 
在確認(rèn)土地增值稅清算收入時(shí),用含稅收入扣除的增值稅銷(xiāo)項(xiàng)稅額應(yīng)當(dāng)是70.36萬(wàn)元。
 
(3)土地增值稅清算收入:1110-70.36=1039.64(萬(wàn)元)。
 
也可以按穂地稅函〔2016〕188號(hào)文件給出的計(jì)算公式計(jì)算:即(含稅收入+本項(xiàng)目土地價(jià)款×11%)÷ (1+11%)。
 
本案例中,一般納稅人一般計(jì)稅方法清算收入:(1110+400×11%)÷ (1+11%)=1039.64(萬(wàn)元)。
 
營(yíng)改增后一般計(jì)稅方法下,土地增值稅清算收入1039.64萬(wàn)元與增值稅收入639.64萬(wàn)元、會(huì)計(jì)收入1000萬(wàn)元不一致。
 
本案例一般計(jì)稅方法下,全部土地增值稅清算收入=500+1039.64=1539.64(萬(wàn)元)。
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