| 重磅:點(diǎn)擊鏈接下載 《企業(yè)重組和資本交易稅收實(shí)務(wù)研究總結(jié) 萬偉華◎編著 170萬字 解讀政策背后的“稅收邏輯”》 |
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隨著房地產(chǎn)行業(yè)的不斷發(fā)展,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)創(chuàng)造高額利潤的同時(shí)也帶來了高稅負(fù),稅收作為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)外部成本來說,客觀上影響了其經(jīng)濟(jì)收益。土地增值稅就是較大的影響因素,是影響收益較大的稅種之一,如何在土地增值稅清算中有效地降低稅費(fèi)而保證企業(yè)收益,是當(dāng)前房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)需要重點(diǎn)思考的問題,因?yàn)樗P(guān)系到自身的生存和發(fā)展。本文針對房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅的清算展開討論,首先分析了其清算流程,然后點(diǎn)明了稅收增值稅清算的具體過程。
一、 明確土地增值稅清算的具體要求,優(yōu)先備好各項(xiàng)材料
土地增值稅是對有償轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)及地上建筑物和其他附著物產(chǎn)權(quán),取得增值收入的單位和個人征收的一種稅。參照國家相關(guān)的稅務(wù)法規(guī),凡是達(dá)到以下標(biāo)準(zhǔn)的個人或經(jīng)濟(jì)組織都要參與土地增值稅的繳納:一是房地產(chǎn)各項(xiàng)目徹底被完成、并已經(jīng)全部售出;二是沒有建設(shè)完成的項(xiàng)目但是被整個轉(zhuǎn)讓出去的;三是直接將土地使用權(quán)進(jìn)行有償轉(zhuǎn)讓獲得轉(zhuǎn)讓費(fèi)用的。
凡是達(dá)到了以上條件的,主管稅務(wù)機(jī)關(guān)就應(yīng)該命令其行為主體承擔(dān)增值稅繳納義務(wù):一是已經(jīng)建設(shè)完畢并被驗(yàn)收的項(xiàng)目,二是所轉(zhuǎn)讓的項(xiàng)目面積達(dá)到總體規(guī)模的百分之八十五以上,以及尚未達(dá)到這一比重,然而,除轉(zhuǎn)讓后的其他面積已經(jīng)被出租;三是已經(jīng)手持銷售許可證,然而樓盤卻在三年時(shí)間內(nèi)沒能徹底售出的; 四是房產(chǎn)經(jīng)濟(jì)主體已經(jīng)申請了稅務(wù)注冊登記,卻沒有履行增值稅繳納義務(wù)的;第四,國家稅務(wù)機(jī)關(guān)規(guī)定的其他情況。
對達(dá)到清算條件應(yīng)當(dāng)進(jìn)行清算的納稅人,應(yīng)準(zhǔn)備報(bào)送清算資料:《房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目土地增值稅清算鑒證報(bào)告》、國有土地使用權(quán)證書、建設(shè)用地許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、銷(預(yù))售許可證、詳細(xì)規(guī)劃總平面圖復(fù)印件;取得土地使用權(quán)所支付金額的憑證、項(xiàng)目工程合同結(jié)算單、商品房購銷合同統(tǒng)計(jì)表、銀行貸款合同及利息結(jié)算證明材料、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目工程決算及竣工驗(yàn)收報(bào)告、無償提供公共配套設(shè)施及無償提供給有關(guān)單位的證明材料、財(cái)務(wù)會計(jì)報(bào)表等。
二、 明確項(xiàng)目收入及其應(yīng)注意的問題
土地增值稅納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入減除規(guī)定的扣除項(xiàng)目金額后的余額,為增值額。準(zhǔn)確核算增值額,還需要有準(zhǔn)確的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收入及扣除項(xiàng)目的金額。針對這種情況就需要房地產(chǎn)開發(fā)商將房地產(chǎn)項(xiàng)目作為清算目標(biāo),對每一個項(xiàng)目的各項(xiàng)情況進(jìn)行全面、細(xì)致、精準(zhǔn)地核算。
在確認(rèn)收入時(shí),以全額的方式,開出房產(chǎn)銷售發(fā)票,以發(fā)票上面登記的錢數(shù)為標(biāo)準(zhǔn);沒開發(fā)票,以及發(fā)票尚未以全額的方式開出的,可以將買賣方的交易合約作為參考對象,合約中的交易金額作為交易標(biāo)準(zhǔn);銷售合同書面上的房產(chǎn)面積不符合現(xiàn)實(shí)中所測得的面積的,在清算前房款已經(jīng)給補(bǔ)還的,必須在增值稅計(jì)算時(shí)對應(yīng)做出調(diào)整?,F(xiàn)實(shí)情況下,房地產(chǎn)開發(fā)商一般是將已經(jīng)轉(zhuǎn)為銷售收入的預(yù)收賬款科目借方金額形成銷售明細(xì)表,一般以樓號為單位來制作明細(xì)表,其中涵蓋:銷售合同編號、客戶姓名、銷售面積、每平米的價(jià)格、房款合計(jì)數(shù)等等。需要對清算項(xiàng)目銷售明細(xì)表的金額進(jìn)行核對,確保同一項(xiàng)目已經(jīng)結(jié)轉(zhuǎn)的收入金額與銷售合同、銷售發(fā)票金額相一致。
對銷售收入加以核對的過程中需要引起注意的收入確定問題:第一,房產(chǎn)企業(yè)把所開發(fā)的房產(chǎn)用在員工身上,例如:各種福利待遇等等,以及用來償還外債、或者以各種方式來取得非貨幣性資產(chǎn)等,一旦出現(xiàn)所有權(quán)轉(zhuǎn)移則視作和房產(chǎn)銷售性質(zhì)相同;第二,將開發(fā)的房產(chǎn)中的一部分為自己所用,例如:租賃他人、或自行開展商業(yè)經(jīng)營活動等等,仍保有自身產(chǎn)權(quán),未被轉(zhuǎn)讓的,則不納入土地增值稅核算范圍。
在確認(rèn)收入的同時(shí),合理確定住宅類型,也就是是否為普通住宅,如果是普通住宅則要合法享受普通住宅增值稅優(yōu)惠政策,國家規(guī)定:普通住宅增值額在20%以內(nèi)的免稅。另外,需要注意誠意金、訂金、退房違約金對土地增值稅清算的影響。
三、 確認(rèn)土地增值稅扣除項(xiàng)目應(yīng)注意的問題
明確收入后,就需要進(jìn)一步確認(rèn)清算項(xiàng)目有關(guān)的扣除項(xiàng)目金額。開放商在房地產(chǎn)開發(fā)過程中必然會涉及到一系列過程,每一個過程都要獲得或付出一定的資金,但無論哪一個過程都必須出具合法證件,例如:為獲土地使用權(quán)的付出、施工建設(shè)的費(fèi)用成本等等。不允許出現(xiàn)雖然持有合法憑證,但卻沒有實(shí)際繳納稅賦的不良現(xiàn)象,因?yàn)檫@會在很大程度上影響納稅的威嚴(yán)。
第一,取得土地使用權(quán)所支付的金額,要在符合法定程序的前提下得到有效憑據(jù)的支持,也就是要有國土資源部提供的合法證據(jù),與之相對應(yīng)的契稅也要達(dá)到國家的法定標(biāo)準(zhǔn)。
對于拆遷安置問題,房地產(chǎn)企業(yè)用建造的本項(xiàng)目房地產(chǎn)安置回遷戶的,要嚴(yán)格依照法規(guī)與合約規(guī)定來將此確認(rèn)為拆遷補(bǔ)償費(fèi)。支付給回遷戶的補(bǔ)差價(jià)款,計(jì)入拆遷補(bǔ)償費(fèi);回遷戶支付給房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的補(bǔ)差價(jià)款應(yīng)抵減本項(xiàng)目拆遷補(bǔ)償費(fèi)。
第二,房產(chǎn)開發(fā)商在房產(chǎn)開發(fā)整個過程中涉及到多道程序,每一道程度都會涉及到一些費(fèi)用,例如:前期原料籌備費(fèi)、建設(shè)施工費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、開發(fā)間接費(fèi)用應(yīng)據(jù)實(shí)扣除,要同具體的文件報(bào)告保持一致,這些文件包括:決算文件、施工合約文件、工程結(jié)算文件……
工程建設(shè)完成并被驗(yàn)收以后,參照合約內(nèi)容,需要將工程安裝企業(yè)的一部分工程費(fèi)用扣除,扣除的費(fèi)用充當(dāng)項(xiàng)目開發(fā)的質(zhì)量擔(dān)保,工程安裝企業(yè)憑借這部分質(zhì)量擔(dān)保金來向房產(chǎn)企業(yè)申請發(fā)票,土地增值稅要根據(jù)發(fā)票中的金額數(shù)量來進(jìn)行核算;相反,沒有發(fā)票的,扣留的質(zhì)保金不得計(jì)算扣除。 開放商由于工程進(jìn)度落后,導(dǎo)致建設(shè)工期超時(shí)完工所繳納的土地閑置費(fèi)不作為增值稅核算項(xiàng)目。房產(chǎn)企業(yè)對自身裝潢的房產(chǎn)用于銷售,其中所涉及的裝潢花銷歸入成本范圍;
第三,房產(chǎn)開發(fā)上在房屋建設(shè)的同時(shí),與之向聯(lián)系建設(shè)的各項(xiàng)房產(chǎn)配套設(shè)施,例如:交通設(shè)備停放場、物業(yè)管理單位、幼兒園、等各項(xiàng)公共設(shè)施在落成以后,產(chǎn)權(quán)為所有業(yè)主共同享有,將所建設(shè)的房產(chǎn)不收取任何費(fèi)用上交給國家行政機(jī)構(gòu)、公立事業(yè)單位等等用于支持國家非商業(yè)事業(yè),其成本、費(fèi)用可以扣除;所建設(shè)房產(chǎn)進(jìn)行有償轉(zhuǎn)讓的,則要對收入進(jìn)行核算,同時(shí)要扣除成本、費(fèi)用。
第四,房產(chǎn)開放商自行建設(shè)的房產(chǎn)銷售服務(wù)建筑、以及一些施工中搭建的樣板房等則要依照具體情況針對性處理。1、開放商在施工地點(diǎn)建設(shè)的暫時(shí)性房屋,例如:房屋銷售中心、供工人居住的樣板房等在建設(shè)、室內(nèi)設(shè)計(jì)過程中出現(xiàn)的花銷要列進(jìn)房產(chǎn)銷售中扣除。2、在這些臨時(shí)性建筑物內(nèi)進(jìn)行的室內(nèi)設(shè)計(jì)、裝飾等所產(chǎn)生的花銷,在完工后如果發(fā)生了有償轉(zhuǎn)讓,則要將轉(zhuǎn)讓收入列入土地增值稅開發(fā)成本中,予以扣除。
最后,房地產(chǎn)企業(yè)可以按照取得土地使用權(quán)所支付的金額與房地產(chǎn)開發(fā)成本金額之和的20%予以加計(jì)扣除。
綜上所述,房地產(chǎn)企業(yè)必須積極應(yīng)對國家的政策措施,采用科學(xué)的計(jì)算方法對增值稅進(jìn)行科學(xué)計(jì)算,確定科學(xué)、合理的稅收籌劃方案,使企業(yè)在最小的成本范圍內(nèi)得到最大的收益。
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