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續(xù)簽房屋合同,不關(guān)注稅收政策變化損失大
云南百滇稅務(wù)師事務(wù)所有限公司 2018-02-26

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中國(guó)稅務(wù)報(bào)
 
  自然人王某2010年5月購(gòu)入位于市區(qū)車站南路一幢商住兩用宿舍樓。2011年9月,王某將該宿舍樓出租給運(yùn)河酒店有限公司使用。按照雙方簽訂房屋經(jīng)營(yíng)租賃協(xié)議,租賃期自2012年至2017年,年租金210萬元,其中房租190萬元,電力設(shè)備租金15萬元,辦公家具租金5萬元。承租方應(yīng)在2012年1月10日前一次性支付6年租金1260萬元,出租方收取租金時(shí),應(yīng)提供合法票據(jù)。雙方均實(shí)際履行合同。
  
  合同即將到期時(shí),王某與原承租方初步商談后,草擬了意向性合同修改條款:續(xù)租宿舍樓,租賃期自2018年至2022年,先付款后使用,每年1月10日前一次性支付當(dāng)年租金230.80萬元,其中房租220.50萬元,電力設(shè)備租金8.24萬元,辦公家具租金2.06萬元。出租方應(yīng)提供增值稅專用發(fā)票。
  
 意向合同需繳納的稅款
 
  王某委托審計(jì)人員審核修改合同條款。審計(jì)人員分析了合同、電力設(shè)備和辦公家具清單等資料后認(rèn)為,與原合同相關(guān)稅種統(tǒng)一在地稅申報(bào)不同,修改后合同涉及營(yíng)改增政策,應(yīng)分別向國(guó)稅和地稅申報(bào)。
  
  (一)應(yīng)向地稅繳納的各稅
  
  依據(jù)《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于營(yíng)業(yè)稅改征增值稅委托地稅機(jī)關(guān)代征稅款和代開增值稅發(fā)票的公告》(國(guó)家稅務(wù)總局公告2016年第19號(hào))規(guī)定,王某取得的房租收入,在地稅申報(bào)。主管地稅機(jī)關(guān)規(guī)定,自然人出租非住房按出租收入的綜合稅率8.50%計(jì)算,其中增值稅5%、房產(chǎn)稅3%和個(gè)人所得稅0.5%。2018年應(yīng)繳稅費(fèi):
  
  1.應(yīng)繳增值稅=220.50÷1.05×5%=10.50(萬元)。
  
  2.應(yīng)繳房產(chǎn)稅=210.00×3%=6.30(萬元)。
  
  3.應(yīng)繳個(gè)人所得稅=210.00×0.5%=1.05(萬元)。
  
  合計(jì)應(yīng)繳稅款=10.50+6.30+1.05=17.85(萬元)。
  
  (二)應(yīng)向國(guó)稅繳納的各稅
  
  電力設(shè)備、辦公家具租賃收入涉及增值稅在國(guó)稅申報(bào),其他稅費(fèi)由國(guó)稅機(jī)關(guān)代征。
  
  1.應(yīng)繳增值稅=(8.24+2.06)÷1.03×3%=10.00×3%=0.30(萬元)。
  
  2.應(yīng)繳城建稅和教育費(fèi)附加=0.30×(7%+5%)=0.04(萬元)。
  
  3.應(yīng)繳印花稅=(8.24+2.06)×5×0.1%=0.05(萬元)。
  
  4.應(yīng)繳個(gè)人所得稅=(10.00-0.04-0.05)×(1-20%)×20%=1.59(萬元)。
  
  合計(jì)應(yīng)繳稅款= 0.30+0.04+0.05+1.59 =1.98(萬元)。
  
  在國(guó)、地稅繳納稅款總額=17.85+1.98=19.83(萬元)。
  
  稅負(fù)率=19.83÷230.80=8.59%。
  
 合并出租標(biāo)項(xiàng)的納稅變化
 
  對(duì)于意向性合同修改條款,審計(jì)人員的意見是:電氣柜、變壓器等電力設(shè)備屬于房屋附屬設(shè)施,一般情況下不能單獨(dú)出租,只有與房屋一并使用才能發(fā)揮其效能。辦公家具已使用7年,可作為出租房屋的配套辦公設(shè)施。這兩類動(dòng)產(chǎn)不需要在合同中單獨(dú)反映出租項(xiàng)目,應(yīng)并入到房租中,租金總額仍為230.80萬元。但合同應(yīng)明確:承租方在租賃期內(nèi),對(duì)電力設(shè)備和辦公家具按規(guī)定用途使用,不再單獨(dú)收費(fèi),并對(duì)資產(chǎn)安全、完整負(fù)責(zé)和協(xié)助出租方定期盤點(diǎn)義務(wù)。
  
  通過合并出租標(biāo)的項(xiàng)目,王某只需在地稅窗口納稅申報(bào),且稅負(fù)也隨之發(fā)生變化。各稅種計(jì)算如下:
  
  1.應(yīng)繳增值稅=230.80÷1.05×5%=10.99(萬元)。
  
  2.應(yīng)繳房產(chǎn)稅=219.81×3%=6.59(萬元)。
  
  3.應(yīng)繳個(gè)人所得稅=219.81×0.5%=1.10(萬元)。
  
  合計(jì)應(yīng)繳稅款=10.99+6.59+1.10=18.68(萬元)。
  
  稅負(fù)率=18.68÷230.80=8.09%。
  
  經(jīng)計(jì)算與比較,承租方增加進(jìn)項(xiàng)稅額抵扣金額0.19萬元(10.99-10.50-0.30),是有利的。出租方減少稅費(fèi)現(xiàn)金流量支出金額1.15萬元(19.83-18.68),稅負(fù)降低比率0.50%(8.59%-8.09%)。
  
作者:朱東吾 朱恭平
作者單位:京洲聯(lián)信揚(yáng)州稅務(wù)師事務(wù)所
來源:中國(guó)稅務(wù)報(bào)
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