| 重磅：點(diǎn)擊鏈接下載 《企業(yè)重組和資本交易稅收實(shí)務(wù)研究總結(jié) 萬偉華◎編著 170萬字 解讀政策背后的“稅收邏輯”》 |
?
“營改增”后房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)需要關(guān)注的31個發(fā)票及增值稅等問題（2017年9月14日）
來源：河北國家稅務(wù)局
1、已經(jīng)繳納營業(yè)稅未開具營業(yè)稅發(fā)票的，營改增后怎么補(bǔ)開發(fā)票？
國家稅務(wù)總局公告2016年第53號 第九條:可以開具增值稅普通發(fā)票，不得開具增值稅專用發(fā)票使用“未發(fā)生銷售行為的不征稅項(xiàng)目”下設(shè)603“已申報繳納營業(yè)稅未開票補(bǔ)開票”；發(fā)票稅率欄應(yīng)填寫“不征稅”發(fā)票備注欄注明“已納營業(yè)稅，完稅憑證號碼xxxx”字樣（省局答疑八）
2、房地產(chǎn)預(yù)收款怎么開具發(fā)票？
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)收取預(yù)收款時，可以開具增值稅普通發(fā)票，不得開具增值稅專用發(fā)票。使用“未發(fā)生銷售行為的不征稅項(xiàng)目”編碼， 602“銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目預(yù)收款”，發(fā)票稅率欄應(yīng)填寫“不征稅”。（國家稅務(wù)總局公告2016年第53號第九條）
規(guī)格型號、單位、數(shù)量、單價欄可暫不填寫，其他項(xiàng)目應(yīng)填寫齊全，商品名稱為“房地產(chǎn)項(xiàng)目名稱-商品房預(yù)收款”，備注欄注明預(yù)收款性質(zhì)（如：定金、30%首付款等）、預(yù)售不動產(chǎn)的詳細(xì)地址和商品房面積。（省局答疑八）
3、2個以上自然人共同購買房產(chǎn)怎么開具發(fā)票？
省答疑八：發(fā)票購貨方名稱可以填寫共有人姓名，納稅識別號一欄可以不填寫在備注欄填寫共有人姓名、身份證件號碼和房產(chǎn)地址等信息。
4、房地產(chǎn)開具發(fā)票有哪些要求？
國家稅務(wù)總局公告2016年第23號規(guī)定：在發(fā)票“貨物或應(yīng)稅勞務(wù)、服務(wù)名稱”欄填寫不動產(chǎn)名稱及房屋產(chǎn)權(quán)證書號碼(無房屋產(chǎn)權(quán)證書的可不填寫)“單位”欄填寫面積單位備注欄注明不動產(chǎn)的詳細(xì)地址。
5、銷售的房地產(chǎn)項(xiàng)目因確權(quán)面積差、銷售折扣等原因紅字發(fā)票開具問題
已開具營業(yè)稅發(fā)票的，2016年5月1日以后由于確權(quán)面積差、銷售折扣等原因需要開具紅字發(fā)票的，可以開具紅字增值稅普通發(fā)票。
開具時應(yīng)在備注欄內(nèi)注明紅字發(fā)票對應(yīng)原開具的營業(yè)稅發(fā)票的代碼、號碼及開具原因。
納稅申報時，紅字增值稅普通發(fā)票負(fù)數(shù)金額在申報表如實(shí)填報的同時，在無票收入欄次填報相同的正數(shù)銷售額。
6、營業(yè)稅發(fā)票開具錯誤怎么辦？
2016年5月1日之后，納稅人發(fā)現(xiàn)原營業(yè)稅發(fā)票開具錯誤，需要開具紅字發(fā)票的，可于2016年12月31日之前開具紅字增值稅普通發(fā)票（房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售自行開發(fā)的不動產(chǎn)不受此時間限制），同時開具藍(lán)字增值稅普通發(fā)票。
紅字發(fā)票開具時應(yīng)在備注欄內(nèi)注明對應(yīng)原開具的營業(yè)稅發(fā)票的代碼、號碼及開具原因。藍(lán)字發(fā)票開具時應(yīng)在備注欄注明對應(yīng)原開具的營業(yè)稅發(fā)票的代碼、號碼，紅字增值稅發(fā)票的代碼、號碼及開具原因。
問題7、土地價款扣除范圍問題
財稅[2016]140號：七、《營業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)有關(guān)事項(xiàng)的規(guī)定》（財稅〔2016〕36號）第一條第（三）項(xiàng)第10點(diǎn)中“向政府部門支付的土地價款”，包括土地受讓人向政府部門支付的征地和拆遷補(bǔ)償費(fèi)用、土地前期開發(fā)費(fèi)用和土地出讓收益等。
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中的一般納稅人銷售其開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目（選擇簡易計稅方法的房地產(chǎn)老項(xiàng)目除外），在取得土地時向其他單位或個人支付的拆遷補(bǔ)償費(fèi)用也允許在計算銷售額時扣除。納稅人按上述規(guī)定扣除拆遷補(bǔ)償費(fèi)用時，應(yīng)提供拆遷協(xié)議、拆遷雙方支付和取得拆遷補(bǔ)償費(fèi)用憑證等能夠證明拆遷補(bǔ)償費(fèi)用真實(shí)性的材料。
省局解答二廢止，原：“支付的土地價款，是指向政府、土地管理部門或受政府委托收取土地價款的單位直接支付的土地價款。
適用一般計稅方法計稅，按照取得的全部價款和價外費(fèi)用，扣除當(dāng)期銷售房地產(chǎn)項(xiàng)目對應(yīng)的土地價款后的余額計算銷售額。
銷售額=（全部價款和價外費(fèi)用-當(dāng)期允許扣除的土地價款）÷（1+11%）
問題8、當(dāng)期允許扣除的土地價款怎么計算？
國家稅務(wù)總局公告2016年第18號第五條：當(dāng)期允許扣除的土地價款按照以下公式計算：當(dāng)期允許扣除的土地價款=（當(dāng)期銷售房地產(chǎn)項(xiàng)目建筑面積÷房地產(chǎn)項(xiàng)目可供銷售建筑面積）×支付的土地價款
當(dāng)期銷售房地產(chǎn)項(xiàng)目建筑面積，是指當(dāng)期進(jìn)行納稅申報的增值稅銷售額對應(yīng)的建筑面積。
房地產(chǎn)項(xiàng)目可供銷售建筑面積，是指房地產(chǎn)項(xiàng)目可以出售的總建筑面積，不包括銷售房地產(chǎn)項(xiàng)目時未單獨(dú)作價結(jié)算的配套公共設(shè)施的建筑面積。
支付的土地價款，是指向政府、土地管理部門或受政府委托收取土地價款的單位直接支付的土地價款（被財稅[2016]140號廢）。
問題9、當(dāng)期允許扣除的土地價款怎么進(jìn)行賬務(wù)處理？
《增值稅會計處理規(guī)定》的通知（財會[2016]22號）:增值稅一般納稅人應(yīng)在“應(yīng)交增值稅”明細(xì)賬內(nèi)設(shè)置“進(jìn)項(xiàng)稅額”、“銷項(xiàng)稅額抵減”、“已交稅金”、“轉(zhuǎn)出未交增值稅”、“減免稅款”、“出口抵減內(nèi)銷產(chǎn)品應(yīng)納稅額”、“銷項(xiàng)稅額”、“出口退稅”、“進(jìn)項(xiàng)稅額轉(zhuǎn)出”、“轉(zhuǎn)出多交增值稅”等專欄。
“銷項(xiàng)稅額抵減”專欄，記錄一般納稅人按照現(xiàn)行增值稅制度規(guī)定因扣減銷售額而減少的銷項(xiàng)稅額；
賬務(wù)處理：
借：“應(yīng)交稅費(fèi)——應(yīng)交增值稅(銷項(xiàng)稅額抵減)”
貸：“主營業(yè)務(wù)成本”
問題10、“一次拿地、分次開發(fā)”如何計算當(dāng)期允許扣除的土地價款問題
國家稅務(wù)總局2016年第18號公告規(guī)定，當(dāng)期允許扣除的土地價款按照以下公式計算：當(dāng)期允許扣除的土地價款=（當(dāng)期銷售房地產(chǎn)項(xiàng)目建筑面積÷房地產(chǎn)項(xiàng)目可供銷售建筑面積）×支付的土地價款
房地產(chǎn)企業(yè)一次性購地，分次開發(fā)，可供銷售建筑面積無法一次全部確定的，按照均衡配比的原則，按以下順序計算當(dāng)期允許扣除的土地價款：
（1）首先，計算出已開發(fā)項(xiàng)目所對應(yīng)的土地價款：已開發(fā)項(xiàng)目所對應(yīng)的土地價款=支付的土地總價款×（已開發(fā)項(xiàng)目占地面積÷開發(fā)用地總面積）
（2）然后，再按照以下公式計算當(dāng)期允許扣除的土地價款： 當(dāng)期允許扣除的土地價款=（當(dāng)期銷售房地產(chǎn)項(xiàng)目建筑面積÷當(dāng)期已開發(fā)房地產(chǎn)項(xiàng)目可供銷售建筑面積）×已開發(fā)項(xiàng)目所對應(yīng)的土地價款。
問題11、在新政府補(bǔ)助準(zhǔn)則下，4種不同形式的“土地出讓金”返還款會計和企業(yè)所得稅處理
A房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（以下簡稱“A公司”）通過招拍掛獲得了一個舊城改造項(xiàng)目，支付土地出讓金1億元。后來，A公司取得土地出讓金返還款2000萬元。那么，在新政府補(bǔ)助準(zhǔn)則下，不同形式的土地出讓金返還款如何進(jìn)行會計和企業(yè)所得稅處理？
情形一：根據(jù)A公司和政府部門的約定，該筆返還是給企業(yè)招商引資的獎勵款2000萬，未規(guī)定資金專項(xiàng)用途
會計處理：
《企業(yè)會計準(zhǔn)則1號—政府補(bǔ)助》第四條規(guī)定，政府補(bǔ)助分為與資產(chǎn)相關(guān)的政府補(bǔ)助和與收益相關(guān)的政府補(bǔ)助。與收益相關(guān)的政府補(bǔ)助，是指除與資產(chǎn)相關(guān)的政府補(bǔ)助之外的政府補(bǔ)助。第十一條規(guī)定，與企業(yè)日?；顒酉嚓P(guān)的政府補(bǔ)助，應(yīng)當(dāng)按照經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)實(shí)質(zhì)，計入其他收益或沖減相關(guān)成本費(fèi)用。與企業(yè)日常活動無關(guān)的政府補(bǔ)助，應(yīng)當(dāng)計入營業(yè)外收支。
情形一：根據(jù)A公司和政府部門的約定，該筆返還是給企業(yè)招商引資的獎勵款2000萬，未規(guī)定資金專項(xiàng)用途
根據(jù)上述規(guī)定，A公司取得的招商引資獎勵款應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為與收益相關(guān)的政府補(bǔ)助，且與企業(yè)日?；顒硬幌嚓P(guān)，應(yīng)當(dāng)計入營業(yè)外收入。會計處理為（未提及稅費(fèi)忽略不計）：
借：銀行存款 2000萬
貸：營業(yè)外收入 2000萬
情形一：根據(jù)A公司和政府部門的約定，該筆返還是給企業(yè)招商引資的獎勵款2000萬，未規(guī)定資金專項(xiàng)用途
所得稅處理：
根據(jù)《財政部、國家稅務(wù)總局關(guān)于專項(xiàng)用途財政性資金企業(yè)所得稅處理問題的通知》（財稅[2011]70號）規(guī)定，企業(yè)從縣級以上各級人民政府財政部門及其他部門取得的應(yīng)計入收入總額的財政性資金，凡同時符合以下條件的，可以作為不征稅收入，在計算應(yīng)納稅所得額時從收入總額中減除：1、企業(yè)能夠提供規(guī)定資金專項(xiàng)用途的資金撥付文件；2、財政部門或其他撥付資金的政府部門對該資金有專門的資金管理辦法或具體管理要求；3、企業(yè)對該資金以及以該資金發(fā)生的支出單獨(dú)進(jìn)行核算。
根據(jù)上述規(guī)定，A公司取得的招商引資獎勵款不滿足不征稅收入的條件，因此需要全額計算繳納企業(yè)所得稅500萬元（500=2000*25%）。
情形二：政府將該筆土地出讓金返還款作為A公司建設(shè)市政配套設(shè)施的補(bǔ)助
會計處理：
《企業(yè)會計準(zhǔn)則1號—政府補(bǔ)助》第四條規(guī)定，與資產(chǎn)相關(guān)的政府補(bǔ)助，是指企業(yè)取得的、用于購建或以其他方式形成長期資產(chǎn)的政府補(bǔ)助。第八條規(guī)定，與資產(chǎn)相關(guān)的政府補(bǔ)助，應(yīng)當(dāng)沖減相關(guān)資產(chǎn)的賬面價值或確認(rèn)為遞延收益。與資產(chǎn)相關(guān)的政府補(bǔ)助確認(rèn)為遞延收益的，應(yīng)當(dāng)在相關(guān)資產(chǎn)使用壽命內(nèi)按照合理、系統(tǒng)的方法分期計入損益。
情形二：政府將該筆土地出讓金返還款作為A公司建設(shè)市政配套設(shè)施的補(bǔ)助
A公司取得的財政返還，屬于對開發(fā)產(chǎn)品的補(bǔ)償，因此應(yīng)當(dāng)確認(rèn)為與資產(chǎn)相關(guān)的政府補(bǔ)助，且應(yīng)當(dāng)沖減開發(fā)成本的賬面價值2000萬。會計處理為（未提及稅費(fèi)忽略不計）：
借：銀行存款 2000萬
借：開發(fā)產(chǎn)品-市政配套設(shè)施2000萬
所得稅處理：
A公司取得的該項(xiàng)財政性資金按照企業(yè)會計準(zhǔn)則的規(guī)定不應(yīng)計入收入，因此不適用財稅[2011]70號文件規(guī)定。對企業(yè)所得稅影響通過結(jié)轉(zhuǎn)已售“開發(fā)產(chǎn)品”的成本時實(shí)現(xiàn)。
情形三：政府將該筆返還款項(xiàng)用于對A公司實(shí)施拆遷補(bǔ)償?shù)难a(bǔ)助
會計處理： 《企業(yè)會計準(zhǔn)則1號—政府補(bǔ)助》第四條規(guī)定，政府補(bǔ)助分為與資產(chǎn)相關(guān)的政府補(bǔ)助和與收益相關(guān)的政府補(bǔ)助。與收益相關(guān)的政府補(bǔ)助，是指除與資產(chǎn)相關(guān)的政府補(bǔ)助之外的政府補(bǔ)助。第十一條規(guī)定，與企業(yè)日?；顒酉嚓P(guān)的政府補(bǔ)助，應(yīng)當(dāng)按照經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)實(shí)質(zhì)，計入其他收益或沖減相關(guān)成本費(fèi)用。A公司取得的財政返還用于補(bǔ)償發(fā)生的成本支出，因此應(yīng)當(dāng)沖減土地開發(fā)成本。會計處理為（未提及稅費(fèi)忽略不計）：
借：銀行存款 2000萬
借：開發(fā)成本-土地成本-拆遷補(bǔ)償費(fèi)2000萬
所得稅處理：
A公司取得的該項(xiàng)財政性資金按照企業(yè)會計準(zhǔn)則的規(guī)定不應(yīng)計入收入，因此也不適用財稅[2011]70號文件規(guī)定，對企業(yè)所得稅影響同樣通過結(jié)轉(zhuǎn)已售“開發(fā)產(chǎn)品”的成本時實(shí)現(xiàn)。
情形四：A公司紅線內(nèi)配建養(yǎng)老院，建成后移交政府，財政返還款作為對養(yǎng)老院建設(shè)的補(bǔ)貼
會計處理：
《企業(yè)會計準(zhǔn)則第16號—政府補(bǔ)助》第五條規(guī)定，下列各項(xiàng)適用其他相關(guān)會計準(zhǔn)則：（一）企業(yè)從政府取得的經(jīng)濟(jì)資源，如果與企業(yè)銷售商品或提供服務(wù)等活動密切相關(guān)，且是企業(yè)商品或服務(wù)的對價或者是對價的組成部分，適用《企業(yè)會計準(zhǔn)則第14號—收入》等相關(guān)會計準(zhǔn)則。A公司建設(shè)養(yǎng)老院，取得政府支付的2000萬，發(fā)生成本1800萬，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為該項(xiàng)經(jīng)濟(jì)資源的取得與企業(yè)提供服務(wù)密切相關(guān)，不屬于無償從政府取得收入。因此，應(yīng)當(dāng)按照《企業(yè)會計準(zhǔn)則第14號——收入》的規(guī)定，計入主營業(yè)務(wù)收入。會計處理為（未提及稅費(fèi)忽略不計）：
借：銀行存款 2000萬
貸：主營業(yè)務(wù)收入 2000萬
借：主營業(yè)務(wù)成本1800萬
貸：開發(fā)產(chǎn)品1800萬
所得稅處理：
A公司取得利潤200萬，應(yīng)當(dāng)計算繳納企業(yè)所得稅50萬元（200×25%）
問題12、“代建”房屋的行為如何征收增值稅問題
納稅人接受建房單位委托，為其代建房屋的行為，應(yīng)按“經(jīng)紀(jì)代理服務(wù)”稅目征收增值稅，其銷售額為其向委托方收取的代建手續(xù)費(fèi)。這里所指的代建房屋行為必須同時符合下列條件：
（一）以委托方的名義辦理房屋立項(xiàng)及相關(guān)手續(xù)；
（二）與委托方不發(fā)生土地使用權(quán)、產(chǎn)權(quán)的轉(zhuǎn)移；
（三）與委托方事前簽訂委托代建合同；
（四）不以受托方的名義辦理工程結(jié)算。
問題13、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)收取的訂金、意向金、誠意金等款項(xiàng)繳納增值稅問題
省局答疑八：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)以訂金、意向金、誠意金、認(rèn)籌金等各種名目向購房人收取的款項(xiàng)不同時符合下列條件的均屬于預(yù)收款性質(zhì)，應(yīng)按規(guī)定預(yù)繳增值稅：
（一）收取的款項(xiàng)金額不超過5萬元（含5萬元）；
（二）收取的款項(xiàng)從收取之日起三個月內(nèi)退還給購房人。
問題14、房地產(chǎn)開發(fā)公司為其開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目配套建設(shè)的學(xué)校其相應(yīng)的進(jìn)項(xiàng)稅額能否抵扣？若將學(xué)校無償移交給政府，是作為視同銷售處理，還是做進(jìn)項(xiàng)轉(zhuǎn)出處理？
省局答疑八：房地產(chǎn)開發(fā)公司為其開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目配套建設(shè)的學(xué)校其相應(yīng)的進(jìn)項(xiàng)稅額可以抵扣。若將學(xué)校無償移交給政府，不需要按視同銷售計提銷項(xiàng)稅額，進(jìn)項(xiàng)稅額也不需轉(zhuǎn)出。
問題15、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)向被拆遷業(yè)主交付回遷房如何計稅問題
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)以自己名義立項(xiàng)，開發(fā)回遷房并向被拆遷業(yè)主無償轉(zhuǎn)讓回遷房所有權(quán)的行為，按照《營業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)實(shí)施辦法》第十四條規(guī)定，視同銷售不動產(chǎn)征收增值稅。區(qū)分以下兩種情形：
（一）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在承擔(dān)土地出讓價款的土地上開發(fā)回遷房并向被拆遷業(yè)主無償轉(zhuǎn)讓回遷房所有權(quán)的，其銷售額按下列方法和順序確定：
1、按照本企業(yè)最近時期銷售同類房產(chǎn)的平均價格確定。
2、按照其他房地產(chǎn)企業(yè)最近時期銷售同類房產(chǎn)的平均價格確定。
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在不承擔(dān)土地出讓價款的土地上開發(fā)回遷房并向被拆遷業(yè)主無償轉(zhuǎn)讓回遷房所有權(quán)的，其銷售額按組成計稅價格確定。組成計稅價格公式為：
組成計稅價格=成本×（1+成本利潤率）
成本利潤率在國家稅務(wù)總局未發(fā)布之前，暫按照《國家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)<房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處理辦法>的通知》（國稅發(fā)【2009】31號）中有關(guān)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)視同銷售成本利潤率的相關(guān)規(guī)定，開發(fā)產(chǎn)品的成本利潤率不得低于15%，具體比例由各市國稅局確定。
公式中成本不包含土地成本。
問題16、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)接盤“爛尾樓”再銷售的，如何繳納增值稅問題
在房地產(chǎn)冷熱不均情況下，部分房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)常會出現(xiàn)資金斷裂急需套現(xiàn)的情況，無法繼續(xù)投資建設(shè)導(dǎo)致項(xiàng)目爛尾。轉(zhuǎn)讓企業(yè)和接盤 “爛尾樓”企業(yè)如何納稅？
2016年8月18日，萬友房地產(chǎn)公司由于資金緊張，現(xiàn)將在建未完的太湖別墅項(xiàng)目整體轉(zhuǎn)讓給瑞安房地產(chǎn)公司，轉(zhuǎn)讓價格5億元，瑞安達(dá)房地產(chǎn)接盤后，以自已的名義重新立項(xiàng)并繼續(xù)開發(fā)銷售，兩公司稅務(wù)處理情況。
省答疑八規(guī)定： 1.轉(zhuǎn)讓已完成土地前期開發(fā)或正在進(jìn)行土地前期開發(fā)，但尚未進(jìn)入施工階段的在建項(xiàng)目，按“轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)”稅目中“轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)”項(xiàng)目繳納增值稅。
2.轉(zhuǎn)讓已進(jìn)入建筑物施工階段的在建項(xiàng)目，按“銷售不動產(chǎn)”稅目繳納增值稅。
在建項(xiàng)目是指立項(xiàng)建設(shè)但尚未完工的房地產(chǎn)項(xiàng)目或其他建設(shè)項(xiàng)目。
萬友房地產(chǎn)公司，轉(zhuǎn)讓在建工程，如果是尚未進(jìn)入施工階段的在建項(xiàng)目，按“轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)”稅目中“轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)”項(xiàng)目繳納增值稅。
如果轉(zhuǎn)讓已進(jìn)入建筑物施工階段的在建項(xiàng)目，按“銷售不動產(chǎn)”稅目繳納增值稅。開具增值稅專用發(fā)票。
瑞安達(dá)房地產(chǎn)公司，購入建工程，取得增值稅專用發(fā)票，按發(fā)票注明的增值稅抵扣銷項(xiàng)稅。適用于總局2016年18號公告，扣除對應(yīng)的土地價款。如果不立項(xiàng)，適用于總局14號公告，不得扣除對應(yīng)的土地價款。
問題17、銷售無產(chǎn)權(quán)的地下車位如何繳納增值稅？
財稅〔2016〕36號，銷售服務(wù)、無形資產(chǎn)、不動產(chǎn)注釋第三條第四款規(guī)定：轉(zhuǎn)讓建筑物有限產(chǎn)權(quán)或者永久使用權(quán)的，轉(zhuǎn)讓在建的建筑物或者構(gòu)筑物所有權(quán)的，以及在轉(zhuǎn)讓建筑物或者構(gòu)筑物時一并轉(zhuǎn)讓其所占土地的使用權(quán)的，按照銷售不動產(chǎn)繳納增值稅。
所以，銷售無產(chǎn)權(quán)的地下車位按照銷售不動產(chǎn)繳納增值稅。
問題18、關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售精裝修房所含裝飾、設(shè)備是否視同銷售問題
省解答二：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售精裝修房，已在《商品房買賣合同》中注明的裝修費(fèi)用（含裝飾、設(shè)備等費(fèi)用），已經(jīng)包含在房價中，因此不屬于稅法中所稱的無償贈送，無需視同銷售。房地產(chǎn)企業(yè)“買房贈家電”等營銷方式的納稅比照本原則處理。現(xiàn)實(shí)中還有””買房送車”、”買房送車位”等等。
依據(jù)：《營業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)實(shí)施辦法》第十四條第二款規(guī)定，視同銷售不動產(chǎn)的范圍是：“單位或者個人向其他單位或者個人無償轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)或者不動產(chǎn)，但用于公益事業(yè)或者以社會公眾為對象的除外?！?/span>
收入額按國稅函【2008】875號處理，將總的銷售額按各商品的公允價值的比例來分?jǐn)偞_認(rèn)各項(xiàng)目的銷售收入。
問題19、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的宣傳禮品是否需要繳納增值稅？
XXX房地產(chǎn)開發(fā)公司，2017年1月10日開盤，對前來看房人員并登記購房的人員贈送茶杯、雨傘等物品，茶杯、雨傘是否繳稅？
視同銷售繳稅：依據(jù)：《 增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》第四條第（八）款，將自產(chǎn)、委托加工或者購進(jìn)的貨物無償贈送其他單位或者個人，視同銷售繳納增值稅。
問題20、房地產(chǎn)企業(yè)向購房人收取的購房違約金是否繳納增值稅？
XX購房人，未及時辦理購房手續(xù)，根據(jù)合同約定，房地產(chǎn)企業(yè)向購房人收取的違約金。
銷售行為成立，向購房人收取的違約金屬價外費(fèi)用，需要計算繳納增稅。
銷售行為不成立，向購房人收取的違約金屬營業(yè)外收入，不需要計算繳納增稅。
依據(jù)：財稅〔2016〕36號，第三十七條 銷售額，是指納稅人發(fā)生應(yīng)稅行為取得的全部價款和價外費(fèi)用，財政部和國家稅務(wù)總局另有規(guī)定的除外。
問題21、開發(fā)商退賠業(yè)主的款項(xiàng)能否沖減售房收入？
能。依據(jù):財稅〔2016〕36號，第三十二條 納稅人適用一般計稅方法計稅的，因銷售折讓、中止或者退回而退還給購買方的增值稅額，應(yīng)當(dāng)從當(dāng)期的銷項(xiàng)稅額中扣減；
第三十六條 納稅人適用簡易計稅方法計稅的，因銷售折讓、中止或者退回而退還給購買方的銷售額，應(yīng)當(dāng)從當(dāng)期銷售額中扣減。
國稅函[2008]875號，已確認(rèn)銷售的售出商品，發(fā)生銷售折讓和銷售退回的，應(yīng)沖減當(dāng)期的銷售商品收入。
問題22：以接受投資取得的土地，開發(fā)商品，其土地價款是否可以從銷售收入中扣除？
國家稅務(wù)總局公告2016年第18號第五條：支付的土地價款，是指向政府、土地管理部門或受政府委托收取土地價款的單位直接支付的土地價款。
因此，接受投資取得的土地使用權(quán)，在計算銷售額時，不可以扣除對應(yīng)的土地使用權(quán)。
投資企業(yè)以土地使用權(quán)對外投資，相當(dāng)于用土地使用權(quán)換取股權(quán)，屬于《試點(diǎn)辦法》第十一條規(guī)定的有償銷售情形，應(yīng)按“銷售無形資產(chǎn)－土地使用權(quán)”稅目，適用11%稅率繳納增值稅，如為2016年4月30日前取得的土地使用權(quán)，根據(jù)財稅[2016]47號文件第三條第（二）項(xiàng)規(guī)定，可以選擇簡易辦法，以取得的全部價款和價外費(fèi)用減去取得土地使用權(quán)的原價后的余額為銷售額，按5%的征收率計算繳納增值稅。
被投資企業(yè)在接受土地使用權(quán)時投資時，可按規(guī)定取得增值稅專用發(fā)票，其進(jìn)項(xiàng)稅額可以從當(dāng)期的銷項(xiàng)稅額中抵扣，如果從該土塊的開發(fā)產(chǎn)品銷售中再扣除對應(yīng)的土地價款，必然重復(fù)扣除。
問題23、因土地權(quán)屬更名，項(xiàng)目公司取得土地出讓金收據(jù)抬頭與公司名稱不一致，如何進(jìn)行增值稅處理？
如：A房產(chǎn)公司2016年12月通過招拍掛取得土地使用權(quán)，支付土地價款3000萬元，并取土地出讓金財政收據(jù)，2017年1月，A公司成立全資子公司B公司，并與國土局簽訂補(bǔ)充協(xié)議，將該土地使用權(quán)變更為B公司，B公司取得了原國土局開具給A公司的土地使用權(quán)，造成土地出讓金收據(jù)抬頭與公司名稱不一致，該土地出讓金是否可以從銷售收入中扣除呢？
財稅【2016】140號文件第八條規(guī)定：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)（包括多個房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)組成的聯(lián)合體）受讓土地向政府部門支付土地價款后，設(shè)立項(xiàng)目公司對該受讓土地進(jìn)行開發(fā)，同時符合下列條件的，可由項(xiàng)目公司按規(guī)定扣除房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)向政府部門支付的土地價款。
（一）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、項(xiàng)目公司、政府部門三方簽訂變更協(xié)議或補(bǔ)充合同，將土地受讓人變更為項(xiàng)目公司;
（二）政府部門出讓土地的用途、規(guī)劃等條件不變的情況下，簽署變更協(xié)議或補(bǔ)充合同時，土地價款總額不變；
（三）項(xiàng)目公司的全部股權(quán)由受讓土地的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)持有。
問題24、配套公共設(shè)施的建筑面積可以作為土地價款扣除的基數(shù)嗎？
國家稅務(wù)總局公告2016年第18號第五條 ：當(dāng)期銷售房地產(chǎn)項(xiàng)目建筑面積，是指當(dāng)期進(jìn)行納稅申報的增值稅銷售額對應(yīng)的建筑面積。
房地產(chǎn)項(xiàng)目可供銷售建筑面積，是指房地產(chǎn)項(xiàng)目可以出售的總建筑面積，不包括銷售房地產(chǎn)項(xiàng)目時未單獨(dú)作價結(jié)算的配套公共設(shè)施的建筑面積。
國家稅務(wù)總局公告2016年第86號第五條：國家稅務(wù)總局公告2016年第18號第五條中，“當(dāng)期銷售房地產(chǎn)項(xiàng)目建筑面積”“房地產(chǎn)項(xiàng)目可供銷售建筑面積”，是指計容積率地上建筑面積，不包括地下車位建筑面積。
問題25、房產(chǎn)建設(shè)項(xiàng)目受“臺風(fēng)”損失其進(jìn)項(xiàng)稅需要轉(zhuǎn)出嗎？
財稅〔2016〕36號第二十七條 ：非正常損失的不動產(chǎn)，以及該不動產(chǎn)所耗用的購進(jìn)貨物、設(shè)計服務(wù)和建筑服務(wù)，其進(jìn)項(xiàng)稅額不得抵扣。
財稅〔2016〕36號第二十八條 ：非正常損失，是指因管理不善造成貨物被盜、丟失、霉?fàn)€變質(zhì)，以及因違反法律法規(guī)造成貨物或者不動產(chǎn)被依法沒收、銷毀、拆除的情形。
房產(chǎn)建設(shè)項(xiàng)目受“臺風(fēng)”損失不屬于非正常損失，進(jìn)項(xiàng)可以抵扣。
房產(chǎn)非正常損失情形一般有：施工現(xiàn)場材料丟失、被盜；未批先建、違建沒收、銷毀、拆除。
問題26、兼營一般計稅和簡易計稅項(xiàng)目的，如何劃分可以抵扣的進(jìn)項(xiàng)稅額？
A公司同時存在新項(xiàng)目和老項(xiàng)目，老項(xiàng)目簡易計稅，取得收入同時有銷售開發(fā)產(chǎn)品收入和商業(yè)用房的房租收入，期間取得的進(jìn)項(xiàng)稅如何計算不得抵扣的進(jìn)項(xiàng)稅額？
財稅〔2016〕36號第二十九條： 適用一般計稅方法的納稅人,兼營簡易計稅方法計稅項(xiàng)目、免征增值稅項(xiàng)目而無法劃分不得抵扣的進(jìn)項(xiàng)稅額，按照下列公式計算不得抵扣的進(jìn)項(xiàng)稅額：
不得抵扣的進(jìn)項(xiàng)稅額＝當(dāng)期無法劃分的全部進(jìn)項(xiàng)稅額×（當(dāng)期簡易計稅方法計稅項(xiàng)目銷售額+免征增值稅項(xiàng)目銷售額）÷當(dāng)期全部銷售額
先計算銷售開發(fā)產(chǎn)品收入與房租收入的比例計算出銷售開發(fā)產(chǎn)品應(yīng)分?jǐn)偟倪M(jìn)項(xiàng)稅；
銷售開發(fā)產(chǎn)品應(yīng)分?jǐn)偟倪M(jìn)項(xiàng)稅額=當(dāng)期無法劃分的全進(jìn)項(xiàng)稅額*（當(dāng)期開發(fā)產(chǎn)品的銷售額/當(dāng)期全部銷售額）
再計算簡易計稅項(xiàng)目與一般計稅項(xiàng)目的不得抵扣的進(jìn)項(xiàng)稅額
國家稅務(wù)總局公告2016年第18號第十三條：一般納稅人銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目，兼有一般計稅方法計稅、簡易計稅方法計稅、免征增值稅的房地產(chǎn)項(xiàng)目而無法劃分不得抵扣的進(jìn)項(xiàng)稅額的，應(yīng)以《建筑工程施工許可證》注明的“建設(shè)規(guī)?！睘橐罁?jù)進(jìn)行劃分。
不得抵扣的進(jìn)項(xiàng)稅額=銷售開發(fā)產(chǎn)品應(yīng)分?jǐn)偟倪M(jìn)項(xiàng)稅額×（簡易計稅、免稅房地產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)規(guī)?！路康禺a(chǎn)項(xiàng)目總建設(shè)規(guī)模）
注意：建設(shè)規(guī)模
問題27、開發(fā)產(chǎn)品轉(zhuǎn)固定資產(chǎn)進(jìn)項(xiàng)稅額如何抵扣？
營業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)有關(guān)事項(xiàng)的規(guī)定第一條(四)款：適用一般計稅方法的試點(diǎn)納稅人，2016年5月1日后取得并在會計制度上按固定資產(chǎn)核算的不動產(chǎn)或者2016年5月1日后取得的不動產(chǎn)在建工程，其進(jìn)項(xiàng)稅額應(yīng)自取得之日起分2年從銷項(xiàng)稅額中抵扣，第一年抵扣比例為60%，第二年抵扣比例為40%。
取得不動產(chǎn)，包括以直接購買、接受捐贈、接受投資入股、自建以及抵債等各種形式取得不動產(chǎn)，不包括房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)自行開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目。
國家稅務(wù)總局公告2016年第18號第五條：購進(jìn)時已全額抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額的貨物和服務(wù)，轉(zhuǎn)用于不動產(chǎn)在建工程的，其已抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額的40%部分，應(yīng)于轉(zhuǎn)用的當(dāng)期從進(jìn)項(xiàng)稅額中扣減，計入待抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額，并于轉(zhuǎn)用的當(dāng)月起第13個月從銷項(xiàng)稅額中抵扣。
所以，開發(fā)產(chǎn)品轉(zhuǎn)用于固定資產(chǎn)的，應(yīng)于轉(zhuǎn)用的當(dāng)期從進(jìn)項(xiàng)稅額中扣減，計入待抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額，并于轉(zhuǎn)用的當(dāng)月起第13個月從銷項(xiàng)稅額中抵扣。
問題28、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售現(xiàn)房，直接開具發(fā)票，是否需要預(yù)繳增值稅？
無需預(yù)繳增值稅。按適用稅率繳納增值稅。
問題29、“拆一還一”問題
房地產(chǎn)企業(yè)拆遷還房的實(shí)質(zhì)是，被拆遷戶用房地產(chǎn)企業(yè)支付的貨幣補(bǔ)償資金向房地產(chǎn)企業(yè)購入房屋，要確認(rèn)土地成本中的“拆遷補(bǔ)償費(fèi)支出”，即以按公允價值或同期同類房屋市場價格計算的金額以“拆遷補(bǔ)償費(fèi)”的形式計入開發(fā)成本的土地成本。另外，對補(bǔ)償?shù)姆课輵?yīng)視同對外銷售，視同銷售收入應(yīng)按其公允價值或參照同期同類房屋的市場價格確定，同時應(yīng)按照同期同類房屋的成本確認(rèn)視同銷售成本。
問題30、房地產(chǎn)企業(yè)預(yù)收款時賬務(wù)處理
XXX房地產(chǎn)公司A小區(qū)于2016年10月30日達(dá)到預(yù)售條件并取得預(yù)售許可證，陸續(xù)收到客戶支付的預(yù)售款33300萬，暫不考慮其他稅種
（1）2016年10月收到預(yù)售款時
借：銀行存款 33300
貸：預(yù)收賬款 33300
（2）2016年11月預(yù)繳增值稅時
借：應(yīng)交稅費(fèi)—預(yù)交增值稅 900（33300/1.11*3%)
貸：銀行存款 900
問題31、房地產(chǎn)企業(yè)差額征稅的賬務(wù)處理問題
2017年12月，A小區(qū)竣工并辦理交房手續(xù)，累計銷售90000平米，預(yù)收房款99900萬元，累計共預(yù)繳增值稅2700萬元，土地增值稅1800萬元，期初留抵進(jìn)項(xiàng)稅額4400萬元，其他支出項(xiàng)目不考慮。
結(jié)轉(zhuǎn)收入，確認(rèn)銷售額，假設(shè)當(dāng)期允許扣除的土地價款4500萬元
銷售額=（99900-4500）/1.11=85845.95萬元
銷項(xiàng)稅額=85845.95*11%=9454.05萬
（1）借:預(yù)收賬款 99900
貸:主營業(yè)務(wù)收入 90000
應(yīng)交稅費(fèi)—應(yīng)交增值稅（銷項(xiàng)稅額）9900
（2）借：應(yīng)交稅費(fèi)—應(yīng)交增值稅（銷項(xiàng)稅額抵減）445.95
貸:主營業(yè)務(wù)成本 445.95
（3）結(jié)轉(zhuǎn)已售開發(fā)產(chǎn)品成本
借:主營業(yè)務(wù)成本 54000
貸:開發(fā)產(chǎn)品 54000
應(yīng)交稅費(fèi)—應(yīng)交增值稅（銷項(xiàng)稅額）9900
（4）結(jié)轉(zhuǎn)預(yù)繳稅金
借：應(yīng)交稅費(fèi)—未交增值稅 2700
貸:應(yīng)交稅費(fèi)—預(yù)交增值稅 2700
（5）應(yīng)繳增值稅=9900-445.95-4400=5054.05
借:應(yīng)交稅費(fèi)—應(yīng)交增值稅（轉(zhuǎn)出未交增值稅）5054.05
貸：應(yīng)交稅費(fèi)—未交增值稅 5054.05
滇公網(wǎng)安備 53010202000370號