一出演砸了的房屋精裝修“雙簧”
云南百滇稅務(wù)師事務(wù)所有限公司 2018-05-13
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中國稅務(wù)報(bào)
針對(duì)Q房地產(chǎn)公司申報(bào)疑點(diǎn)，檢查人員對(duì)企業(yè)建安成本項(xiàng)目實(shí)施核查。雖然企業(yè)提供的房產(chǎn)項(xiàng)目精裝合同、報(bào)價(jià)表和施工清單等資料很齊整，但工作細(xì)致的檢查人員在對(duì)精裝房產(chǎn)實(shí)地核查時(shí)，還是從中找到了破綻……
“不盈利”的海景房
近期，海南省國稅局稽查局對(duì)Q房地產(chǎn)公司實(shí)施稅收檢查。經(jīng)過內(nèi)查外調(diào)，最終確認(rèn)該企業(yè)通過多結(jié)轉(zhuǎn)已售面積、虛列建安成本等方式虛增開發(fā)成本3002.2萬多元，逃避繳納企業(yè)所得稅。該局依法對(duì)企業(yè)作出補(bǔ)繳稅款297.5萬多元，按日加收滯納金，并處148.7萬元罰款的處理決定。
不久前，海南省國稅局稽查局按計(jì)劃對(duì)Q房地產(chǎn)公司2013年～2014年期間的企業(yè)所得稅納稅情況實(shí)施檢查。
查前，檢查人員對(duì)Q房地產(chǎn)公司經(jīng)營情況和涉稅信息進(jìn)行了仔細(xì)收集與分析：通過媒體、互聯(lián)網(wǎng)、業(yè)主論壇獲取樓盤的位置、銷售均價(jià)等信息；到稅源管理部門了解企業(yè)稅務(wù)登記和納稅申報(bào)情況。檢查人員了解到，Q房地產(chǎn)公司僅開發(fā)了一個(gè)房產(chǎn)項(xiàng)目，該項(xiàng)目臨海而建，地理位置優(yōu)越，2013年項(xiàng)目已達(dá)到完工標(biāo)準(zhǔn)。但分析申報(bào)數(shù)據(jù)發(fā)現(xiàn)，該企業(yè)連續(xù)兩年應(yīng)納稅額均為零。行業(yè)發(fā)展環(huán)境良好、項(xiàng)目地理位置優(yōu)越，在此情況下，該企業(yè)為何不盈利并且連續(xù)零申報(bào)？
綜合查前了解的信息數(shù)據(jù)，檢查人員認(rèn)為，該企業(yè)在收入確認(rèn)和成本歸集方面存在諸多涉稅疑點(diǎn)。針對(duì)企業(yè)情況，檢查組制訂了“突擊檢查，分組協(xié)作，深入排查，查證疑點(diǎn)”的檢查方案。
成本偏高的“精裝修”
按程序制作檢查文書并經(jīng)過審批后，檢查組兵分三路對(duì)Q房地產(chǎn)公司實(shí)施突擊檢查：一路人員到Q房地產(chǎn)公司售樓部，對(duì)企業(yè)開發(fā)樓盤的銷售情況、規(guī)劃建設(shè)情況調(diào)查了解；另一路人員會(huì)同電子信息采集技術(shù)人員趕赴企業(yè)財(cái)務(wù)部，控制辦公電腦、拷貝電子賬套及工作文檔，同時(shí)調(diào)取財(cái)務(wù)資料、建安合同、售房合同和納稅申報(bào)等資料；第三組檢查人員則直接到該公司開發(fā)的項(xiàng)目所在地進(jìn)行實(shí)地檢查，調(diào)取施工日志、工程聯(lián)系單等資料。
在企業(yè)售樓部的《售樓一覽表》上，檢查人員發(fā)現(xiàn)該企業(yè)開發(fā)的房產(chǎn)大部分仍未售出。檢查人員根據(jù)銷售戶數(shù)推算已售面積，再用已售面積乘以單價(jià)的方式，對(duì)《售房一覽表》中信息進(jìn)行測算，發(fā)現(xiàn)其銷售收入與申報(bào)收入基本一致。此外，該企業(yè)購房客戶基本采用銀行轉(zhuǎn)賬方式付款，資金流非常清晰，經(jīng)過核查，檢查人員認(rèn)為Q房地產(chǎn)公司隱瞞銷售收入的可能性較小。
調(diào)查企業(yè)財(cái)務(wù)部門的檢查人員調(diào)取該公司財(cái)務(wù)資料詳細(xì)核實(shí)后發(fā)現(xiàn)，該公司建安成本較高，其中房屋精裝修成本偏高，每平方米達(dá)到4172.82元。
結(jié)合調(diào)查情況，檢查人員針對(duì)“未售房較多，建安成本高”這一情況對(duì)項(xiàng)目負(fù)責(zé)人李某進(jìn)行了詢問，李某稱，該項(xiàng)目動(dòng)工時(shí)，正值海南房地產(chǎn)銷售旺季，然而材料、人工成本也水漲船高。開發(fā)項(xiàng)目拿到預(yù)售證時(shí)，房地產(chǎn)銷售熱潮已有所降溫，房價(jià)跌入周期性的低谷。企業(yè)開發(fā)的樓盤雖然臨海，但由于近期受臺(tái)風(fēng)等不良?xì)夂蛴绊?，樓盤銷售情況大大受挫。對(duì)于建安成本偏高的問題，李某解釋稱，由于臺(tái)風(fēng)的侵襲，導(dǎo)致該公司已裝修好的房屋部分有所損壞，該公司對(duì)受損房屋進(jìn)行了二次裝修，因此導(dǎo)致費(fèi)用增加，對(duì)此企業(yè)有相關(guān)施工記錄和施工合同，可以查證。由于銷售不佳，再加上二次裝修增加了建安成本，因此企業(yè)檢查期內(nèi)沒有產(chǎn)生利潤。
被頂替的“進(jìn)口貨”
李某反映的企業(yè)經(jīng)營情況是否真實(shí)？Q房地產(chǎn)公司在成本歸集方面是否存在問題？分析企業(yè)情況后，檢查人員決定下一步重點(diǎn)檢查該項(xiàng)目的營業(yè)成本，確定了“聚焦建安成本，核查支出真?zhèn)危Y(jié)合完工年度核實(shí)攤銷方法”的檢查方案，并且以第二組檢查人員從企業(yè)調(diào)取的財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)為基礎(chǔ)，以稅收征管系統(tǒng)為依托，建立了企業(yè)稅收負(fù)擔(dān)率分析模型。
檢查人員綜合房管、國土資源、住建等部門提供的第三方數(shù)據(jù)，結(jié)合行業(yè)銷售價(jià)格、建安成本、稅負(fù)率變量開展模型分析，并對(duì)企業(yè)申報(bào)信息進(jìn)行了分析比對(duì)，最終將疑點(diǎn)鎖定在開發(fā)項(xiàng)目精裝修業(yè)務(wù)上，并決定對(duì)Q房地產(chǎn)公司提供裝修勞務(wù)的H公司和K公司兩家企業(yè)開展針對(duì)性調(diào)查。
應(yīng)檢查人員的要求，H公司和K公司提交了相關(guān)裝修業(yè)務(wù)合同、報(bào)價(jià)表和發(fā)票等涉稅資料。企業(yè)人員對(duì)于相關(guān)業(yè)務(wù)的開展情況、裝修成本等問題似乎早有準(zhǔn)備，對(duì)答如流，檢查人員從資料中也未發(fā)現(xiàn)問題。
兩家裝修企業(yè)的業(yè)務(wù)表面上看似乎沒有問題，檢查人員拓展思路，決定從購房客戶入手，采取實(shí)地核查的方法，對(duì)裝修企業(yè)提供的工程清單等具體材料成本信息進(jìn)行查證。
時(shí)值10月，海南各地的住宅小區(qū)中已有不少北方的業(yè)主陸續(xù)抵瓊過冬，Q房地產(chǎn)公司開發(fā)的住宅小區(qū)項(xiàng)目也多了不少住戶。檢查人員深入小區(qū)，征得住戶同意后對(duì)住戶的門窗欄桿、配套電器、廚衛(wèi)用品等裝修清單中所列的用品實(shí)施核對(duì)，發(fā)現(xiàn)開發(fā)商為業(yè)主配備的衛(wèi)浴用品等裝修配套設(shè)施，與裝修公司提供清單中的品牌以及產(chǎn)地完全不符。如房屋內(nèi)所配備的花灑龍頭組合、坐便器均為國內(nèi)某品牌，市場報(bào)價(jià)為2000元～3000元不等，但裝修企業(yè)所提供清單中信息卻顯示，花灑龍頭組合為德國進(jìn)口品牌，報(bào)價(jià)35000元，坐便器為美國某品牌，報(bào)價(jià)為5000元。實(shí)物價(jià)格遠(yuǎn)低于裝修公司清單上所列的價(jià)格。
面對(duì)檢查人員出示的實(shí)地調(diào)查證據(jù)，H、K兩家裝修公司承認(rèn)，向檢查人員提供的房屋裝修報(bào)價(jià)表及裝修清單，均是按照Q房地產(chǎn)公司的要求制作，實(shí)際施工中所用材料設(shè)施也并非清單中所列產(chǎn)品。
面對(duì)檢查人員的問詢，Q房地產(chǎn)公司項(xiàng)目負(fù)責(zé)人李某承認(rèn)了后期裝修時(shí)，對(duì)衛(wèi)浴、電器和裝修主材等產(chǎn)品設(shè)備進(jìn)行了變更。財(cái)務(wù)負(fù)責(zé)人鄒某也承認(rèn)，沒有在核算時(shí)及時(shí)對(duì)企業(yè)相關(guān)建安成本進(jìn)行調(diào)整。
至此，Q房地產(chǎn)公司虛增裝修成本的違法事實(shí)逐漸浮出水面。
聯(lián)合懲戒出的遵從度
案件調(diào)查取得突破后，檢查組并未松懈，繼續(xù)對(duì)企業(yè)銷售收入和已售面積數(shù)據(jù)仔細(xì)核對(duì)。經(jīng)計(jì)算，企業(yè)收入申報(bào)數(shù)據(jù)無誤，但Q房地產(chǎn)公司在核算時(shí)銷售面積多結(jié)轉(zhuǎn)了185.5平方米。通過比對(duì)房屋裝修統(tǒng)計(jì)表，結(jié)合項(xiàng)目實(shí)地情況調(diào)查證實(shí)，Q房地產(chǎn)公司開發(fā)小區(qū)項(xiàng)目中，1號(hào)樓存在重復(fù)計(jì)算裝修成本，7號(hào)樓存在多列支裝修成本等問題。面對(duì)檢查人員出示的證據(jù)，Q房地產(chǎn)公司財(cái)務(wù)負(fù)責(zé)人鄒某對(duì)違法事實(shí)進(jìn)行了確認(rèn)，并在工作底稿上簽寫了同意意見加蓋了企業(yè)公章。
經(jīng)查，檢查年度Q房地產(chǎn)公司通過虛列建安成本、多結(jié)轉(zhuǎn)銷售面積等方式，虛增項(xiàng)目開發(fā)成本3002.2萬多元。經(jīng)納稅調(diào)整后，檢查人員計(jì)算得出Q房地產(chǎn)公司因此少繳企業(yè)所得稅297.5萬多元。海南省國稅局第六稽查局依法將企業(yè)行為定性為偷稅，對(duì)企業(yè)作出補(bǔ)繳稅款297.5萬多元，加收滯納金，并處148.7萬元罰款的處理決定。
收到《稅務(wù)處理決定書》和《稅務(wù)行政處罰決定書》后，Q房地產(chǎn)公司以企業(yè)經(jīng)營不佳、賬上沒錢等各種借口拖延，拒不繳納稅款。
海南省國稅局第六稽查局根據(jù)《重大稅收違法案件信息公布辦法》（以下簡稱《公布辦法》）第六條第一款規(guī)定，將該案件信息錄入重大稅收違法案件公布信息系統(tǒng)，同時(shí)根據(jù)《公布辦法》第七條有關(guān)規(guī)定，將該公司法定代表人、主要違法事實(shí)、稅務(wù)處理處罰情況等信息在海南省國稅局稅務(wù)網(wǎng)站和當(dāng)?shù)孛襟w上進(jìn)行了公告，并將企業(yè)信息推送至聯(lián)合懲戒各成員單位。
Q公司稅收違法情況在媒體上曝光后，企業(yè)銀行貸款、銷售等多個(gè)方面的活動(dòng)均受到了很大影響。迫于壓力，Q房地產(chǎn)公司財(cái)務(wù)負(fù)責(zé)人鄒某主動(dòng)電話聯(lián)系檢查人員，表示企業(yè)將盡快籌集資金繳納稅款和罰款，并問詢是否有補(bǔ)救措施修補(bǔ)納稅信用。對(duì)此，檢查人員表示，按照 《公布辦法》第九條規(guī)定，Q房地產(chǎn)公司及時(shí)補(bǔ)繳稅款后，經(jīng)過審核，稅務(wù)機(jī)關(guān)可以停止公告，并將情況通知相關(guān)部門停止實(shí)施聯(lián)合懲戒。隨后，Q公司依照稅務(wù)機(jī)關(guān)處理決定如數(shù)補(bǔ)繳了稅款、滯納金和罰款，該企業(yè)負(fù)責(zé)人向檢查人員表示，為使企業(yè)發(fā)展不走彎路，今后一定依法納稅，珍視企業(yè)納稅信用。
稅案評(píng)析
綜合多方信息 辨析申報(bào)真?zhèn)?/span>
海南省國稅局稽查局檢查三科科長 林明聰
本案是一起房地產(chǎn)企業(yè)虛增建安成本偷逃企業(yè)所得稅案件。涉案企業(yè)與為其提供裝修服務(wù)的裝修公司串通，通過虛增精裝修成本、多結(jié)轉(zhuǎn)已售面積成本等方式偷逃稅款，違法手段隱蔽，具有一定行業(yè)典型性。
本案的查辦過程及企業(yè)的違法手段，對(duì)于稅務(wù)機(jī)關(guān)今后加強(qiáng)行業(yè)管理，堵塞征管漏洞，具有一定借鑒和參考作用，稅務(wù)機(jī)關(guān)應(yīng)從以下方面入手，進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)監(jiān)管。
加強(qiáng)第三方信息采集力度，并以此為基礎(chǔ)分類建立數(shù)據(jù)分析模型，以進(jìn)一步提高行業(yè)監(jiān)控能力。為此，稅務(wù)機(jī)關(guān)應(yīng)與房管、國土、住建、工商等部門進(jìn)一步加強(qiáng)協(xié)作，及時(shí)采集網(wǎng)簽信息、土地信息、企業(yè)施工信息、項(xiàng)目竣工備案信息和項(xiàng)目權(quán)屬變更等數(shù)據(jù)信息。與此同時(shí)，應(yīng)根據(jù)征管需要構(gòu)建企業(yè)經(jīng)營收入分析模型，結(jié)合網(wǎng)簽信息、竣工備案信息、權(quán)屬變更信息和企業(yè)貨幣資金增量等數(shù)據(jù)，分析企業(yè)收入變化動(dòng)態(tài)；應(yīng)構(gòu)建成本費(fèi)用分析模型，結(jié)合本地區(qū)公布的房產(chǎn)造價(jià)信息、土地流轉(zhuǎn)信息及企業(yè)財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)，對(duì)企業(yè)開展費(fèi)用成本疑點(diǎn)分析。通過有效利用征管信息和第三方數(shù)據(jù)，利用數(shù)據(jù)模型加強(qiáng)風(fēng)險(xiǎn)分析，及時(shí)識(shí)別企業(yè)涉稅疑點(diǎn)。
應(yīng)加強(qiáng)基礎(chǔ)管理，通過建立房產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目臺(tái)賬制度等，對(duì)企業(yè)項(xiàng)目實(shí)施全程跟蹤管理。其一，應(yīng)加強(qiáng)房地產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)進(jìn)度核查，對(duì)項(xiàng)目完工情況、竣工備案情況、預(yù)售情況以及交房情況、入住情況實(shí)施全程跟蹤管理。其二，強(qiáng)化房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目實(shí)地核查工作，對(duì)項(xiàng)目布局、實(shí)際建設(shè)情況、入住情況進(jìn)行跟蹤管理。征管人員通過掌握項(xiàng)目建設(shè)實(shí)際情況和具體數(shù)據(jù)，并將其與房地產(chǎn)企業(yè)申報(bào)信息、第三方采集數(shù)據(jù)進(jìn)行比對(duì)分析，以及時(shí)發(fā)現(xiàn)企業(yè)申報(bào)問題，有效避免因企業(yè)項(xiàng)目建設(shè)周期長、稅企信息不對(duì)稱而發(fā)生的漏征漏管問題。其三，應(yīng)針對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在收入確認(rèn)和成本歸集方面易發(fā)生涉稅風(fēng)險(xiǎn)的特點(diǎn)，幫助企業(yè)加強(qiáng)財(cái)務(wù)核算，加大納稅輔導(dǎo)力度，加強(qiáng)企業(yè)相關(guān)稅費(fèi)的預(yù)繳、匯算清繳等工作，督促企業(yè)及時(shí)確認(rèn)收入，足額繳納稅款，防范征收環(huán)節(jié)稅收風(fēng)險(xiǎn)。
作者：高杰 甘露 曲易伸
來源：中國稅務(wù)報(bào)
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