青島地稅：利息結(jié)算單也可進(jìn)土地增值稅清算扣除
云南百滇稅務(wù)師事務(wù)所有限公司 2018-05-26
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關(guān)于貫徹落實(shí)《山東省地方稅務(wù)局土地增值稅“三控一促”管理辦法》若干問題的公告
青島市地方稅務(wù)局公告2018年第4號
為貫徹落實(shí)《山東省地方稅務(wù)局關(guān)于修訂〈山東省地方稅務(wù)局土地增值稅“三控一促”管理辦法〉的公告》（山東省地方稅務(wù)局公告2017年第5號，以下簡稱“省局5號公告”），結(jié)合我市稅收征管工作實(shí)際，現(xiàn)將土地增值稅若干問題公告如下：
一、關(guān)于土地增值稅清算單位問題
土地增值稅以國家有關(guān)部門審批、備案的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目為單位進(jìn)行清算，對于分期開發(fā)的項(xiàng)目，以分期項(xiàng)目為單位進(jìn)行清算。具體清算單位原則上由主管稅務(wù)機(jī)關(guān)以政府規(guī)劃部門頒發(fā)的《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》確認(rèn)的項(xiàng)目來確定，屬于分期開發(fā)的項(xiàng)目，參照政府相關(guān)部門頒發(fā)的《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》《建筑工程施工許可證》《商品房（銷售）預(yù)售許可證》及竣工驗(yàn)收交付、預(yù)售資金回籠情況確定。原則上對于不屬于“同期規(guī)劃、同期施工、同期交付”的房地產(chǎn)項(xiàng)目，應(yīng)分期進(jìn)行清算。
二、關(guān)于銷售價格明顯偏低的收入確認(rèn)問題
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售房地產(chǎn)價格明顯偏低又無正當(dāng)理由的，其收入按下列順序確認(rèn)：
（一）按本企業(yè)在同一地區(qū)、同一年度銷售的同類開發(fā)產(chǎn)品市場銷售的平均價格確定。
（二）由主管稅務(wù)機(jī)關(guān)參照當(dāng)?shù)?、?dāng)年同類開發(fā)產(chǎn)品市場售價或評估價格確定。
三、關(guān)于土地增值稅預(yù)征問題
（一）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在土地增值稅清算申報前轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入，應(yīng)按月預(yù)繳土地增值稅，并于取得收入次月15日內(nèi)向主管稅務(wù)機(jī)關(guān)申報繳納稅款。
（二）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)轉(zhuǎn)讓經(jīng)政府批準(zhǔn)建設(shè)的保障性住房和拆遷返還住房取得的收入，暫不預(yù)繳土地增值稅，但應(yīng)當(dāng)在取得收入后次月15日內(nèi)到主管稅務(wù)機(jī)關(guān)申報、備案。
（三）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在銷售開發(fā)產(chǎn)品的過程中，向購房人收取的裝修費(fèi)等全部價外收費(fèi)，應(yīng)并入房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收入，作為房屋銷售計(jì)稅價格的組成部分，預(yù)繳土地增值稅。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得收入，包括轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的全部價款及有關(guān)的經(jīng)濟(jì)收益。
四、關(guān)于分期繳納土地出讓金的利息問題
土地出讓合同中約定分期繳納土地出讓金的利息，計(jì)入取得土地使用權(quán)所支付的金額。
五、關(guān)于裝修費(fèi)用的扣除問題
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售已裝修的房屋，其裝修費(fèi)用可以計(jì)入房地產(chǎn)開發(fā)成本。
裝修費(fèi)用不包括房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)自行采購或委托裝修公司購買的可移動家電、可移動家具、日用品、可移動裝飾用品（如窗簾、裝飾畫等）的支出。土地增值稅清算時，在收入中同時剔除購置成本。
六、關(guān)于金融機(jī)構(gòu)證明確認(rèn)問題
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)向金融機(jī)構(gòu)貸款使用的借據(jù)（借款合同）、利息結(jié)算單據(jù)等，視同金融機(jī)構(gòu)證明。
七、關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)成本核定問題
對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)成本申報資料存在下列情形之一的，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)應(yīng)參照稅務(wù)機(jī)關(guān)通過評估建立的房地產(chǎn)開發(fā)成本平方米造價預(yù)警指標(biāo)，結(jié)合房屋結(jié)構(gòu)、用途、區(qū)位等因素，核定其準(zhǔn)予扣除的成本；上述預(yù)警指標(biāo)中沒有的，可以參照各級建筑工程行政主管部門各項(xiàng)房地產(chǎn)開發(fā)成本平方米造價指標(biāo)以及政府有關(guān)部門公布的建設(shè)規(guī)費(fèi)收取標(biāo)準(zhǔn)等，結(jié)合房屋結(jié)構(gòu)、用途、區(qū)位等因素，核定其準(zhǔn)予扣除的成本；房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)有異議的，可委托物價部門進(jìn)行個案評估：
（一）建筑工程費(fèi)明顯高于中標(biāo)概算價格或者建筑工程承包合同金額又無正當(dāng)理由的；
（二）大宗建筑材料供應(yīng)商或者建筑工程承包人（含分包人）為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的關(guān)聯(lián)企業(yè)，并且未按照獨(dú)立企業(yè)之間的業(yè)務(wù)往來支付價款、費(fèi)用的，或者價格明顯偏高的；
（三）前期工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、開發(fā)間接費(fèi)等價格明顯偏高的；
（四）清算申報時所附送的憑證和資料不符合清算申報要求的。
核定房地產(chǎn)開發(fā)成本后，清算項(xiàng)目的土地增值稅稅負(fù)率原則上不得低于5%。
八、關(guān)于土地增值稅清算類型劃分的問題
主管稅務(wù)機(jī)關(guān)應(yīng)當(dāng)按照普通住宅、非普通住宅和其他類型房地產(chǎn)三種類型確定的預(yù)征率進(jìn)行預(yù)征，并按規(guī)定的三種類型進(jìn)行清算審核。
九、關(guān)于成本歸集分?jǐn)倖栴}
（一）同一土地增值稅清算項(xiàng)目中包括普通住宅、非普通住宅和其他類型房地產(chǎn)的，應(yīng)當(dāng)分別計(jì)算土地增值稅增值額和增值率，主要成本按照下列原則和方法計(jì)算分?jǐn)偅?/span>
1．土地成本。土地成本，即《中華人民共和國土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》第七條第（一）項(xiàng)“取得土地使用權(quán)所支付的金額 ”和第（二）項(xiàng)房地產(chǎn)開發(fā)成本中的“土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)”。
土地成本按照普通住宅、非普通住宅和其他類型房地產(chǎn)建筑面積比例計(jì)算分?jǐn)?。如果清算?xiàng)目中同時包含別墅和其他多層、高層建筑的，應(yīng)先按照別墅區(qū)的獨(dú)立占地面積占清算項(xiàng)目總占地面積的比例，計(jì)算別墅區(qū)應(yīng)分?jǐn)偟耐恋爻杀?；對剩余的土地成本，按照剩余普通住宅、非普通住宅和其他類型房地產(chǎn)建筑面積比例計(jì)算分?jǐn)偂?/span>
同一土地增值稅清算項(xiàng)目中，包含聯(lián)排別墅、合院式別墅、單體商業(yè)服務(wù)建筑等獨(dú)立占地建筑，土地成本可比照別墅，按照前款規(guī)定處理。
2．建筑安裝工程費(fèi)。建筑安裝工程費(fèi)應(yīng)按照建筑面積的比例，在普通住宅、非普通住宅和其他類型房地產(chǎn)之間計(jì)算分?jǐn)?。但對于清算?xiàng)目均能夠按照不同業(yè)態(tài)獨(dú)立記帳、準(zhǔn)確核算，且受益對象單一、能夠提供獨(dú)立合同、獨(dú)立結(jié)算資料的成本，可直接計(jì)入普通住宅、非普通住宅和其他類型房地產(chǎn)扣除項(xiàng)目中，并不再重復(fù)分?jǐn)偲渌麡I(yè)態(tài)同類成本項(xiàng)目的建筑安裝工程費(fèi)。
3．其他房地產(chǎn)開發(fā)成本。其他房地產(chǎn)開發(fā)成本，即《中華人民共和國土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》第七條第（二）項(xiàng)房地產(chǎn)開發(fā)成本中的前期工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、公共配套設(shè)施費(fèi)、開發(fā)間接費(fèi)用。其他房地產(chǎn)開發(fā)成本按照建筑面積的比例，在普通住宅、非普通住宅和其他類型房地產(chǎn)之間計(jì)算分?jǐn)偂?/span>
（二）多個土地增值稅清算項(xiàng)目共同占用同一《國有土地使用證》土地的，各清算項(xiàng)目的土地成本按占地面積比例分?jǐn)?；共有的其他成本費(fèi)用，按建筑面積占比法，在不同清算項(xiàng)目中進(jìn)行合理分?jǐn)偂?/span>
（三）在土地增值稅清算時，扣除項(xiàng)目金額中所歸集的各項(xiàng)成本和費(fèi)用，必須是實(shí)際發(fā)生且支付的。除另有規(guī)定外，扣除項(xiàng)目須提供合法有效憑證；不能提供合法有效憑證的，不予扣除。
十、關(guān)于人防工程相關(guān)問題
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)處置利用地下人防設(shè)施建造的車庫（位）等設(shè)施取得的收入，不計(jì)入土地增值稅收入。凡按規(guī)定將地下人防設(shè)施無償移交給政府、公共事業(yè)單位用于非營利性社會公共事業(yè)的，準(zhǔn)予扣除相關(guān)成本、費(fèi)用；未無償移交給政府、公共事業(yè)單位的地下人防設(shè)施，其相應(yīng)成本不允許扣除。人防工程成本按照建筑面積占比法，在不含室內(nèi)（外）裝修費(fèi)用的全部建筑安裝工程費(fèi)中計(jì)算。室內(nèi)（外）裝修費(fèi)用未能單獨(dú)核算歸集或劃分不清的，在計(jì)算該成本時，不得從全部建筑安裝工程費(fèi)中剔除。
十一、關(guān)于清算申報后取得收入申報繳納土地增值稅問題
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)清算申報后至收到土地增值稅清算審核結(jié)論前，應(yīng)就其銷售剩余開發(fā)產(chǎn)品取得的收入按月區(qū)分普通住宅、非普通住宅和其他類型房地產(chǎn)分別計(jì)算增值額、增值率，繳納土地增值稅。次月15日內(nèi)向主管稅務(wù)機(jī)關(guān)申報繳納土地增值稅，其扣除項(xiàng)目金額按申報時的單位建筑面積扣除項(xiàng)目金額乘以銷售或轉(zhuǎn)讓面積計(jì)算。待收到稅務(wù)機(jī)關(guān)清算審核結(jié)論后，在稅務(wù)機(jī)關(guān)規(guī)定期限內(nèi)，根據(jù)重新確定的單位建筑面積扣除項(xiàng)目金額，辦理稅款補(bǔ)退手續(xù)。單位建筑面積扣除項(xiàng)目金額=申報時的扣除項(xiàng)目總金額÷清算的總建筑面積。
主管稅務(wù)機(jī)關(guān)出具土地增值稅清算審核結(jié)論后，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)取得的轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)收入，應(yīng)當(dāng)按月區(qū)分普通住宅、非普通住宅和其他類型房地產(chǎn)分別計(jì)算增值額、增值率，繳納土地增值稅。次月15日內(nèi)向主管稅務(wù)機(jī)關(guān)申報繳納土地增值稅，其扣除項(xiàng)目金額按清算時的單位建筑面積扣除項(xiàng)目金額乘以銷售或轉(zhuǎn)讓面積計(jì)算。單位建筑面積扣除項(xiàng)目金額=清算時的扣除項(xiàng)目總金額÷清算的總建筑面積。
十二、房地產(chǎn)項(xiàng)目實(shí)行核定征收后續(xù)管理問題
房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目實(shí)行核定征收的，清算時未轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)，在清算后銷售或有償轉(zhuǎn)讓的，于次月15日內(nèi)向主管稅務(wù)機(jī)關(guān)申報繳納。按照征收率核定的，納稅人應(yīng)按主管稅務(wù)機(jī)關(guān)確定的不同類型的核定征收率分別計(jì)算土地增值稅。按照房地產(chǎn)開發(fā)成本核定的，納稅人應(yīng)按本公告十一條第二款方法計(jì)算土地增值稅。
十三、關(guān)于整體購買未竣工的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目投入資金繼續(xù)建設(shè)后轉(zhuǎn)讓的成本扣除問題
對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)整體購買未竣工的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，投入資金繼續(xù)建設(shè)后轉(zhuǎn)讓，其扣除項(xiàng)目如下：
（一）取得未竣工房地產(chǎn)所支付的價款和按國家統(tǒng)一規(guī)定交納的有關(guān)費(fèi)用；
（二）改良開發(fā)未竣工房地產(chǎn)的成本；
（三）房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用（房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)購買未竣工房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目發(fā)生的金額不作為計(jì)算房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用扣除的基數(shù)）;
（四）轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)環(huán)節(jié)繳納的有關(guān)稅金，包括營業(yè)稅金及附加；
（五）加計(jì)改良開發(fā)未竣工房地產(chǎn)成本的百分之二十。
十四、關(guān)于項(xiàng)目管理問題
（一）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)項(xiàng)目登記內(nèi)容發(fā)生變化或項(xiàng)目建設(shè)過程中出現(xiàn)特殊情況的，應(yīng)自變化之日或特殊情況發(fā)生之日起30日內(nèi)向主管稅務(wù)機(jī)關(guān)報告并提交相應(yīng)資料。主管稅務(wù)機(jī)關(guān)應(yīng)及時進(jìn)行實(shí)地核查記錄，納稅人應(yīng)予以配合。
（二）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在取得工程竣工驗(yàn)收備案證后30日內(nèi)，向主管稅務(wù)機(jī)關(guān)提供以下書面材料：
1．商品房銷售（預(yù)售）許可證；
2．合同成本清單，竣工驗(yàn)收證明，建設(shè)方、施工方、咨詢企業(yè)三方蓋章的工程結(jié)算審核報告；
3．證明直接組織、管理開發(fā)項(xiàng)目發(fā)生開發(fā)間接費(fèi)用的相關(guān)資料。
（三）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)已竣工驗(yàn)收的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，已轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)建筑面積占整個項(xiàng)目可售建筑面積的比例在85%以上，或該比例雖未超過85%，但剩余的可售建筑面積已經(jīng)出租或自用的，應(yīng)在其達(dá)到該比例之日起30日內(nèi)向主管稅務(wù)機(jī)關(guān)報送房地產(chǎn)項(xiàng)目銷售、自用和出租情況說明。
（四）主管稅務(wù)機(jī)關(guān)出具土地增值稅清算審核結(jié)論后，應(yīng)根據(jù)相關(guān)規(guī)定跟蹤監(jiān)控銷售剩余開發(fā)產(chǎn)品應(yīng)繳納的土地增值稅。
十五、關(guān)于資料報送的相關(guān)問題
（一）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)在取得土地使用權(quán)并獲得房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目《建筑工程施工許可證》后10日內(nèi)，向主管稅務(wù)機(jī)關(guān)辦理項(xiàng)目信息登記，填報《土地增值稅項(xiàng)目報告表（從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人適用）》，同時提供以下書面資料：
1．房地產(chǎn)項(xiàng)目立項(xiàng)批文；
2．國有土地使用權(quán)出讓合同或轉(zhuǎn)讓合同；
3．建設(shè)用地規(guī)劃許可證；
4．建設(shè)工程規(guī)劃許可證；
5．建筑工程施工許可證；
6．建筑工程施工合同。
（二）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在提交清算審核紙質(zhì)資料的同時，應(yīng)在稅務(wù)機(jī)關(guān)網(wǎng)上辦稅廳上傳電子申報表及附表。
（三）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在辦理土地增值稅清算申報時，除按照省局5號公告要求報送的資料外，還應(yīng)提供以下資料，全部報送資料應(yīng)制定索引目錄，編號裝訂成冊：
1．建設(shè)方、施工方、咨詢企業(yè)三方蓋章的工程結(jié)算審核報告，甲供材設(shè)備購領(lǐng)存明細(xì)表；
2．合同成本清單；
3．相關(guān)發(fā)票復(fù)印件或電子檔案；
4．房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不能提供土地增值稅清算鑒證報告的，在報送土地增值稅清算資料的同時，應(yīng)按照《土地增值稅清算鑒證業(yè)務(wù)準(zhǔn)則》（國稅發(fā)〔2007〕132號）中《土地增值稅清算稅款鑒證報告》的模板樣式進(jìn)行情況說明。
十六、關(guān)于執(zhí)行時間的規(guī)定
本公告自2017年9月21日起施行，有效期至2022年9月20日止。
對于2017年9月21日之前已辦理《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》,且稅務(wù)機(jī)關(guān)未出具清算結(jié)論的房地產(chǎn)項(xiàng)目，在進(jìn)行土地增值稅清算時可按照省局5號公告和本文規(guī)定內(nèi)容執(zhí)行?！肚鄭u市地方稅務(wù)局關(guān)于〈房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目土地增值稅管理辦法〉的公告》（青島市地方稅務(wù)局公告2016年第1號）、《青島市地方稅務(wù)局關(guān)于土地增值稅和契稅若干具體政策的公告》（青島市地方稅務(wù)局公告2015年2號）第一條、《青島市地方稅務(wù)局關(guān)于修訂〈房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目土地增值稅管理辦法〉的公告》（青島市地方稅務(wù)局公告2017年3號）同時廢止。
特此公告。
青島市地方稅務(wù)局
2018年5月18日
附件：
山東省地方稅務(wù)局
土地增值稅“三控一促”管理辦法
第一章總則
第一條 為了加強(qiáng)和規(guī)范土地增值稅管理，保障稅款及時足額入庫，維護(hù)納稅人合法權(quán)益，根據(jù)《中華人民共和國稅收征收管理法》及其實(shí)施細(xì)則、《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》及其實(shí)施細(xì)則、《國家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)<土地增值稅清算管理規(guī)程>的通知》（國稅發(fā)〔2009〕91號）、《國家稅務(wù)總局關(guān)于營改增后土地增值稅若干征管規(guī)定的公告》（國家稅務(wù)總局公告2016年第70號）、《財(cái)政部 國家稅務(wù)總局關(guān)于營改增后契稅 房產(chǎn)稅 土地增值稅個人所得稅計(jì)稅依據(jù)問題的通知》（財(cái)稅〔2016〕43號）等規(guī)定，制定本辦法。
第二條 本辦法適用于房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目土地增值稅征收管理工作。
第三條 “三控一促”是指在土地增值稅管理工作中施行源頭監(jiān)控、成本管控、風(fēng)險防控，促進(jìn)土地增值稅管理規(guī)范化。
第四條 納稅人應(yīng)當(dāng)向房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目所在地主管地稅機(jī)關(guān)如實(shí)申報應(yīng)當(dāng)繳納的土地增值稅稅款，保證納稅申報的真實(shí)性、準(zhǔn)確性和完整性。
第二章源頭監(jiān)控
源頭監(jiān)控，是指主管地稅機(jī)關(guān)應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的前期管理和過程監(jiān)控，從納稅人取得土地使用權(quán)開始，對房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目實(shí)施全過程監(jiān)管，為加強(qiáng)土地增值稅預(yù)征、清算管理奠定基礎(chǔ)。
第一節(jié)項(xiàng)目管理
第五條 主管地稅機(jī)關(guān)應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目管理，根據(jù)納稅人報送的項(xiàng)目資料，按項(xiàng)目分別建立檔案、設(shè)置臺賬，結(jié)合當(dāng)?shù)貙?shí)際，運(yùn)用信息化手段，對納稅人項(xiàng)目立項(xiàng)、規(guī)劃設(shè)計(jì)、工程招投標(biāo)、施工、預(yù)售、竣工驗(yàn)收、工程結(jié)算、項(xiàng)目清盤等房地產(chǎn)開發(fā)全過程實(shí)行跟蹤監(jiān)控，做到稅務(wù)管理與納稅人項(xiàng)目開發(fā)同步。
主管地稅機(jī)關(guān)應(yīng)當(dāng)依據(jù)國家有關(guān)部門審批、備案的項(xiàng)目，結(jié)合《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》確定項(xiàng)目管理單位，對于分期開發(fā)的項(xiàng)目，應(yīng)當(dāng)以分期項(xiàng)目為單位進(jìn)行管理。
第六條 納稅人應(yīng)當(dāng)在取得土地使用權(quán)并獲得房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目施工許可后十日內(nèi)，到主管地稅機(jī)關(guān)辦理項(xiàng)目登記，同時報送《土地增值稅項(xiàng)目報告表（從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人適用）》及主管地稅機(jī)關(guān)要求報送的其他資料。
第七條 各級地稅機(jī)關(guān)要建立完善與同級發(fā)展改革、國土、建設(shè)、規(guī)劃、房管等部門的信息交換共享機(jī)制，充分利用第三方信息，強(qiáng)化土地增值稅管理。
第八條 各級地稅機(jī)關(guān)要進(jìn)一步建立和完善與國稅機(jī)關(guān)的項(xiàng)目信息共享和傳遞機(jī)制，建立共享的房地產(chǎn)項(xiàng)目登記臺賬。
第九條 對納稅人分期開發(fā)項(xiàng)目或者同時開發(fā)多個項(xiàng)目的，主管地稅機(jī)關(guān)應(yīng)當(dāng)督促納稅人根據(jù)清算要求按不同期間和不同項(xiàng)目合理歸集有關(guān)收入、成本、費(fèi)用。
第二節(jié)土地增值稅預(yù)征
第十條 從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人，在項(xiàng)目全部竣工結(jié)算前轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入，應(yīng)當(dāng)按照本辦法規(guī)定預(yù)繳土地增值稅。
納稅人轉(zhuǎn)讓經(jīng)政府批準(zhǔn)建設(shè)的保障性住房取得的收入，暫不預(yù)征土地增值稅，但應(yīng)當(dāng)在取得收入時按規(guī)定到主管地稅機(jī)關(guān)登記或備案。
第十一條 房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收入是指納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)實(shí)際取得的轉(zhuǎn)讓收入價款、預(yù)收款、定（訂）金、違約金和其他經(jīng)濟(jì)利益，包括貨幣收入、實(shí)物收入和其他收入。
第十二條 營改增后，納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的土地增值稅應(yīng)稅收入不含增值稅。適用增值稅一般計(jì)稅方法的納稅人，其轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的土地增值稅應(yīng)稅收入不含增值稅銷項(xiàng)稅額；適用簡易計(jì)稅方法的納稅人，其轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的土地增值稅應(yīng)稅收入不含增值稅應(yīng)納稅額。
第十三條 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)采取預(yù)收款方式銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目的，按照以下方法確定土地增值稅預(yù)征計(jì)征依據(jù)：
土地增值稅預(yù)征的計(jì)征依據(jù)=預(yù)收款-應(yīng)預(yù)繳增值稅稅款
第十四條 各市地方稅務(wù)局應(yīng)當(dāng)按照普通住房、非普通住房和其他房地產(chǎn)三種類型，科學(xué)合理地確定預(yù)征率進(jìn)行預(yù)征，并按規(guī)定進(jìn)行清算。
第十五條 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將開發(fā)產(chǎn)品用于職工福利、獎勵、對外投資、分配給股東或投資人、抵償債務(wù)、換取其他單位和個人的非貨幣性資產(chǎn)等，發(fā)生所有權(quán)轉(zhuǎn)移時應(yīng)當(dāng)視同轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)，并預(yù)繳土地增值稅，其收入按下列方法和順序確認(rèn)：
（一）按本企業(yè)在同一地區(qū)、同一年度轉(zhuǎn)讓的同類房地產(chǎn)的平均價格確定；
（二）由主管地稅機(jī)關(guān)參照當(dāng)?shù)禺?dāng)年、同類房地產(chǎn)的市場價格或評估價值確定。
第十六條 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將開發(fā)的部分房地產(chǎn)轉(zhuǎn)為企業(yè)自用或用于出租等商業(yè)用途時，如果產(chǎn)權(quán)未發(fā)生轉(zhuǎn)移，不預(yù)征土地增值稅。
第十七條 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)處置利用地下人防設(shè)施建造的車庫（位）等設(shè)施取得的收入，不預(yù)征土地增值稅。
第十八條 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)處置非地下人防設(shè)施建造的車庫（位）等設(shè)施取得的收入，凡房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)與業(yè)主簽訂銷售合同（或協(xié)議等）并轉(zhuǎn)讓產(chǎn)權(quán)的，應(yīng)當(dāng)預(yù)征土地增值稅。
第十九條 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)按月（或季）預(yù)繳土地增值稅，應(yīng)當(dāng)于月（或季）末15日內(nèi)向項(xiàng)目所在地主管地稅機(jī)關(guān)申報繳納稅款。具體按月或按季由縣(市、區(qū)）級地稅機(jī)關(guān)確定。
第三節(jié) 清算申報受理
第二十條 土地增值稅的清算申報主體是從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人。主管地稅機(jī)關(guān)負(fù)責(zé)土地增值稅清算申報的受理和審核。
第二十一條 對符合下列條件之一的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)進(jìn)行土地增值稅的清算。
（一）房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目全部竣工、完成銷售的；
（二）整體轉(zhuǎn)讓未竣工決算房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的；
（三）直接轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的；
（四）納稅人申請注銷稅務(wù)登記但未辦理土地增值稅清算手續(xù)的。
第二十二條 對符合以下條件之一的，主管地稅機(jī)關(guān)可要求房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)進(jìn)行土地增值稅清算。
（一）已竣工驗(yàn)收的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，已轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)建筑面積占整個項(xiàng)目可售建筑面積的比例在85%以上，或該比例雖未超過85%，但剩余的可售建筑面積已經(jīng)出租或自用的；
（二）取得銷售（預(yù)售）許可證滿三年仍未銷售完畢的。
取得銷售（預(yù)售）許可證滿三年仍未銷售完畢的，是指取得最后一份銷售（預(yù)售）許可證滿三年仍未銷售完畢的情形。
第二十三條 上述第二十一條、第二十二條中所稱的“全部竣工”“已竣工驗(yàn)收”是指房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目符合下列條件之一的情形：
（一）開發(fā)產(chǎn)品竣工證明材料已報房地產(chǎn)管理部門備案；
（二）開發(fā)產(chǎn)品已開始投入使用；
（三）開發(fā)產(chǎn)品已取得了初始產(chǎn)權(quán)證明。
第二十四條 對于符合本辦法第二十一條規(guī)定的應(yīng)清算項(xiàng)目，納稅人應(yīng)當(dāng)在滿足條件之日起90日內(nèi)到主管地稅機(jī)關(guān)辦理清算申報。
對于符合本辦法第二十二條規(guī)定的可清算項(xiàng)目，由主管地稅機(jī)關(guān)確定是否進(jìn)行清算。對于確定需要進(jìn)行清算的項(xiàng)目，由主管地稅機(jī)關(guān)下達(dá)《稅務(wù)事項(xiàng)通知書》，納稅人應(yīng)當(dāng)在收到《稅務(wù)事項(xiàng)通知書》之日起90日內(nèi)辦理清算申報，并按規(guī)定提供清算資料；對于確定暫不清算的，應(yīng)當(dāng)繼續(xù)做好項(xiàng)目管理，定期作出評估，及時確定清算申報時間，并通知納稅人辦理清算申報。
第二十五條 納稅人辦理土地增值稅清算申報時應(yīng)當(dāng)提供的清算資料：
（一）土地增值稅清算申報表及其附表，其中附表的選用由各市地方稅務(wù)局根據(jù)當(dāng)?shù)厍闆r自行確定；
（二）房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目清算說明，主要內(nèi)容應(yīng)當(dāng)包括房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目立項(xiàng)、用地、開發(fā)、銷售、關(guān)聯(lián)方交易、融資、稅款繳納及成本費(fèi)用分?jǐn)偡绞降然厩闆r和主管地稅機(jī)關(guān)需要了解的其他情況；
（三）建設(shè)用地規(guī)劃許可證及附件、建設(shè)工程規(guī)劃許可證及附件、建設(shè)工程施工許可證、商品房預(yù)售許可證、初始產(chǎn)權(quán)登記證、測繪報告、竣工驗(yàn)收備案表、項(xiàng)目工程合同結(jié)算單原件；
（四）取得土地使用權(quán)所支付的地價款憑證、國有土地使用權(quán)出讓（轉(zhuǎn)讓）合同原件；
（五）拆遷（回遷）合同、簽收花名冊或簽收憑證；
（六）銀行貸款合同及銀行貸款利息結(jié)算通知單原件；
（七）項(xiàng)目規(guī)劃、設(shè)計(jì)、勘察、工程招投標(biāo)、工程施工、材料采購等有效憑證；
（八）竣工驗(yàn)收報告、工程竣工決算報告；
（九）商品房購銷合同統(tǒng)計(jì)表、銷售明細(xì)表等與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入、成本和費(fèi)用有關(guān)的證明資料；
（十）開發(fā)項(xiàng)目中的公共配套設(shè)施，建成后產(chǎn)權(quán)屬于全體業(yè)主所有和建成后無償移交給政府、公用事業(yè)單位用于非營利性社會公共事業(yè)的相關(guān)證明資料；
（十一）轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)稅金的完稅憑證，對于同一張完稅憑證屬于多個開發(fā)項(xiàng)目繳納稅金的，應(yīng)當(dāng)在完稅憑證上注明清算項(xiàng)目繳納的稅金金額；
（十二）納稅人委托涉稅專業(yè)服務(wù)機(jī)構(gòu)審核鑒證的清算項(xiàng)目，還應(yīng)當(dāng)報送《土地增值稅清算稅款鑒證報告》；
（十三）不允許在增值稅銷項(xiàng)稅額中計(jì)算抵扣的進(jìn)項(xiàng)稅額相關(guān)資料。
上述資料凡已通過部門信息共享取得或納稅人已報送的，不再重復(fù)報送。
第二十六條 主管地稅機(jī)關(guān)收到納稅人清算申報資料后，對符合清算條件的項(xiàng)目，且報送的清算資料完備的，予以受理；對納稅人符合清算條件、但報送的清算資料不全的，應(yīng)當(dāng)要求納稅人在15日內(nèi)補(bǔ)報，納稅人在規(guī)定的期限內(nèi)補(bǔ)齊清算資料后，予以受理；對不符合清算條件的項(xiàng)目，不予受理。主管地稅機(jī)關(guān)已受理的清算申報申請，納稅人無正當(dāng)理由不得撤銷。主管地稅機(jī)關(guān)在做出予以受理、補(bǔ)正資料告知、不予受理決定時，應(yīng)當(dāng)向納稅人下達(dá)《稅務(wù)事項(xiàng)通知書》予以書面告知。
第三章成本管控
成本管控，主要是通過明確相關(guān)政策，強(qiáng)化對開發(fā)項(xiàng)目成本費(fèi)用的審核，實(shí)現(xiàn)對清算項(xiàng)目的有效控管。
第一節(jié) 清算申報審核
第二十七條 主管地稅機(jī)關(guān)受理納稅人清算申報資料后，應(yīng)當(dāng)自受理申報之日起90日內(nèi)完成清算審核。
如有特殊情況無法于90日內(nèi)完成審核，經(jīng)縣(市、區(qū)）級地稅機(jī)關(guān)批準(zhǔn)，可延期完成，并書面告知納稅人。
第二十八條 清算審核包括案頭審核、實(shí)地審核。
案頭審核是指對納稅人報送的清算資料進(jìn)行數(shù)據(jù)、邏輯審核，重點(diǎn)審核項(xiàng)目歸集的一致性、數(shù)據(jù)計(jì)算準(zhǔn)確性等。
實(shí)地審核是指在案頭審核的基礎(chǔ)上，通過對房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目實(shí)地查驗(yàn)等方式，對納稅人申報情況的客觀性、合法性進(jìn)行審核。應(yīng)當(dāng)重點(diǎn)實(shí)地核查項(xiàng)目的樓棟、道路、綠化等工程量，確定學(xué)校、體育場館、車位等的產(chǎn)權(quán)歸屬。
第二十九條 土地增值稅以國家有關(guān)部門審批、備案的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目為單位進(jìn)行清算，對于分期開發(fā)的項(xiàng)目，以分期項(xiàng)目為單位進(jìn)行清算。具體清算單位由主管地稅機(jī)關(guān)結(jié)合《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》、《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》確定。
第三十條 普通標(biāo)準(zhǔn)住宅同時符合以下條件：
（一）住宅小區(qū)建筑容積率在1.0以上;
（二）單套建筑面積在144平方米以下;
（三）實(shí)際成交價格低于同級別土地上住房平均交易價格1.44倍以下。
轉(zhuǎn)讓的地下室（儲藏室）、停車位（車庫）等附屬設(shè)施按照其他房地產(chǎn)類型進(jìn)行清算。
第三十一條 土地增值稅扣除項(xiàng)目金額的確認(rèn)：
（一）取得土地使用權(quán)所支付的金額。
1.納稅人為取得土地使用權(quán)所支付的地價款。以出讓方式取得土地使用權(quán)的，地價款為納稅人所支付的土地出讓金；以行政劃撥方式取得土地使用權(quán)的，地價款為按照國家有關(guān)規(guī)定補(bǔ)交的土地出讓金；以轉(zhuǎn)讓方式取得土地使用權(quán)的，地價款為向原土地使用人實(shí)際支付的地價款。
2.納稅人在取得土地使用權(quán)時按國家統(tǒng)一規(guī)定交納的有關(guān)費(fèi)用，包括為取得土地使用權(quán)所支付的契稅。
（二）房地產(chǎn)開發(fā)成本。包括土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)、前期工程費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、公共配套設(shè)施費(fèi)、開發(fā)間接費(fèi)用。在房地產(chǎn)開發(fā)期間，按政府規(guī)定繳納的與房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目直接相關(guān)的政府性基金和行政事業(yè)性收費(fèi)，計(jì)入開發(fā)成本。
1.土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)，包括土地征用費(fèi)、耕地占用稅、勞動力安置費(fèi)及有關(guān)地上、地下附著物拆遷補(bǔ)償?shù)膬糁С?、安置動遷用房支出等。
（1）拆遷補(bǔ)償費(fèi)。拆遷補(bǔ)償費(fèi)應(yīng)當(dāng)是真實(shí)發(fā)生和實(shí)際支出的，支付給被拆遷人的拆遷補(bǔ)償、拆遷（回遷）合同和簽收花名冊或簽收憑據(jù)應(yīng)當(dāng)一一對應(yīng)。
（2）拆遷安置費(fèi)用的計(jì)算。
①房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)用建造的本項(xiàng)目房地產(chǎn)安置回遷戶的，安置用房視同銷售處理，按照本辦法第十五條規(guī)定確認(rèn)收入，同時計(jì)入房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的拆遷補(bǔ)償費(fèi)。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)支付給回遷戶的補(bǔ)差價款，計(jì)入拆遷補(bǔ)償費(fèi)；回遷戶支付給房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的補(bǔ)差價款，應(yīng)當(dāng)?shù)譁p本項(xiàng)目拆遷補(bǔ)償費(fèi)。
②房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)采取異地安置，異地安置的房屋屬于自行開發(fā)建造的，房屋價值按本辦法第十五條規(guī)定計(jì)算，計(jì)入本項(xiàng)目的拆遷補(bǔ)償費(fèi)；異地安置的房屋屬于購入的，以實(shí)際支付的購房支出計(jì)入拆遷補(bǔ)償費(fèi)。
③貨幣安置拆遷的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)憑合法有效憑據(jù)計(jì)入拆遷補(bǔ)償費(fèi)。
2.前期工程費(fèi)，包括規(guī)劃、設(shè)計(jì)、項(xiàng)目可行性研究和水文、地質(zhì)、勘察、測繪、“三通一平”等支出。
3.建筑安裝工程費(fèi)，是指以出包方式支付給承包單位的建筑安裝工程費(fèi)、以自營方式發(fā)生的建筑安裝工程費(fèi)。
（1）發(fā)生的費(fèi)用應(yīng)當(dāng)與決算報告、審計(jì)報告、工程結(jié)算報告、工程施工合同記載內(nèi)容相符。
（2）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)自購建筑材料時，自購建材費(fèi)用不能重復(fù)計(jì)算扣除。
（3）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在工程竣工驗(yàn)收后，根據(jù)合同約定，扣留建筑安裝施工企業(yè)一定比例的工程款，作為開發(fā)項(xiàng)目的質(zhì)量保證金，在計(jì)算土地增值稅時，建筑安裝施工企業(yè)已就質(zhì)量保證金對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開具發(fā)票的，按發(fā)票所載金額予以扣除；未開具發(fā)票的，扣留的質(zhì)保金不得扣除。
（4）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售已裝修的房屋，其裝修費(fèi)用可以計(jì)入房地產(chǎn)開發(fā)成本。
（5）營改增后，土地增值稅納稅人接受建筑安裝服務(wù)取得的增值稅發(fā)票，應(yīng)當(dāng)在發(fā)票的備注欄注明建筑服務(wù)發(fā)生地縣（市、區(qū)）名稱及項(xiàng)目名稱，否則不得計(jì)入土地增值稅扣除項(xiàng)目金額。
4.基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)，是指開發(fā)項(xiàng)目在開發(fā)過程中所發(fā)生的各種基礎(chǔ)設(shè)施支出，主要包括開發(fā)小區(qū)內(nèi)道路、供水、供電、供氣、排污、排洪、通訊、照明、環(huán)衛(wèi)、綠化等工程發(fā)生的支出。
5.公共配套設(shè)施費(fèi)，包括不能有償轉(zhuǎn)讓的開發(fā)小區(qū)內(nèi)公共配套設(shè)施發(fā)生的支出。
（1）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)建造的與清算項(xiàng)目配套的居委會和派出所用房、會所、停車場（庫）、物業(yè)管理場所、變電站、熱力站、水廠、文體場館、學(xué)校、幼兒園、托兒所、醫(yī)院、郵電通訊等公共設(shè)施，按以下原則處理：
①建成后產(chǎn)權(quán)屬于全體業(yè)主所有的，其成本、費(fèi)用可以扣除；
②建成后無償移交給政府、公用事業(yè)單位用于非營利性社會公共事業(yè)的，其成本、費(fèi)用可以扣除；
③建成后有償轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)當(dāng)計(jì)算收入，并準(zhǔn)予扣除成本、費(fèi)用。
（2）納稅人將公共配套設(shè)施等轉(zhuǎn)為自用或出租，不確認(rèn)收入，其應(yīng)當(dāng)分擔(dān)的成本、費(fèi)用也不得扣除。
6.開發(fā)間接費(fèi)用，是指直接組織、管理開發(fā)項(xiàng)目發(fā)生的費(fèi)用，包括工資、職工福利費(fèi)、折舊費(fèi)、修理費(fèi)、辦公費(fèi)、水電費(fèi)、勞動保護(hù)費(fèi)、周轉(zhuǎn)房攤銷等。
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)辦理土地增值稅清算所附送的前期工程費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、開發(fā)間接費(fèi)用的憑證或資料不符合清算要求或不實(shí)的，主管地稅機(jī)關(guān)可參照當(dāng)?shù)亟ㄔO(shè)工程造價管理部門公布的建安造價定額資料，結(jié)合房屋結(jié)構(gòu)、用途、區(qū)位等因素，核定上述四項(xiàng)開發(fā)成本的單位面積金額標(biāo)準(zhǔn)，并據(jù)以計(jì)算扣除。各市地方稅務(wù)局應(yīng)當(dāng)定期獲取當(dāng)?shù)亟ò苍靸r定額相關(guān)資料，合理制定上述成本核定標(biāo)準(zhǔn)。
（三）房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用。是指與房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目有關(guān)的銷售費(fèi)用、管理費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用。
1.財(cái)務(wù)費(fèi)用中的利息支出，凡能夠按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偛⑻峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的，允許據(jù)實(shí)扣除，但最高不能超過按商業(yè)銀行同類同期貸款利率計(jì)算的金額。其他房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用，按照“取得土地使用權(quán)所支付的金額”與“房地產(chǎn)開發(fā)成本”金額之和的5%計(jì)算扣除。
2.凡不能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偫⒅С龌虿荒芴峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的，房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用按照“取得土地使用權(quán)所支付的金額”與“房地產(chǎn)開發(fā)成本”金額之和的10%計(jì)算扣除。
全部使用自有資金，沒有利息支出的，按照以上方法扣除。
3.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)既向金融機(jī)構(gòu)借款，又有其他借款的，其房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用計(jì)算扣除時不能同時適用本條1、2項(xiàng)所述兩種辦法。
（四）與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金。營改增前，指在轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時繳納的營業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費(fèi)附加。
營改增后，“與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金”不包括增值稅。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)實(shí)際繳納的城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費(fèi)附加，凡能夠按清算項(xiàng)目準(zhǔn)確計(jì)算的，允許據(jù)實(shí)扣除。凡不能按清算項(xiàng)目準(zhǔn)確計(jì)算的，則按該清算項(xiàng)目預(yù)繳增值稅時實(shí)際繳納的城建稅、教育費(fèi)附加扣除。
（五）財(cái)政部規(guī)定的其他扣除項(xiàng)目。對從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人可按本條（一）、（二）項(xiàng)規(guī)定計(jì)算的金額之和，加計(jì)20%扣除。
第三十二條 審核扣除項(xiàng)目是否符合下列要求：
（一）在土地增值稅清算中，扣除項(xiàng)目金額中所歸集的各項(xiàng)成本和費(fèi)用，應(yīng)當(dāng)是實(shí)際發(fā)生的。除另有規(guī)定外，扣除項(xiàng)目須提供合法有效憑證；不能提供合法有效憑證的，不予扣除。
合法有效憑證是指：
1.支付給境內(nèi)單位或者個人的款項(xiàng)，且該單位或者個人發(fā)生的行為屬于營業(yè)稅或者增值稅征收范圍的，以該單位或者個人開具的發(fā)票為合法有效憑證；
2.支付的行政事業(yè)性收費(fèi)或者政府性基金，以相關(guān)部門開具的財(cái)政票據(jù)為合法有效憑證；
3.支付給境外單位或者個人的款項(xiàng)，以該單位或者個人的簽收單據(jù)為合法有效憑證，稅務(wù)部門對簽收單據(jù)有疑義的，可以要求其提供境外公證機(jī)構(gòu)的確認(rèn)證明；
4.其他合法有效憑證。
（二）扣除項(xiàng)目金額應(yīng)當(dāng)準(zhǔn)確地在各扣除項(xiàng)目中分別歸集，不得混淆。
（三）納稅人分期開發(fā)項(xiàng)目或者同時開發(fā)多個項(xiàng)目的，或者同一項(xiàng)目中建造不同類型房地產(chǎn)的，其扣除項(xiàng)目金額的分?jǐn)偙壤砂磳?shí)際轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)面積占可轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)面積的比例計(jì)算，或按已售建筑面積占可售建筑面積的比例計(jì)算，也可按地稅機(jī)關(guān)確認(rèn)的其他方式計(jì)算。
（四）對同一類事項(xiàng)，應(yīng)當(dāng)采取相同的會計(jì)政策或處理方法。會計(jì)核算與稅務(wù)處理規(guī)定不一致的，以稅務(wù)處理規(guī)定為準(zhǔn)。
（五）扣除項(xiàng)目金額中所歸集的各項(xiàng)成本和費(fèi)用應(yīng)當(dāng)是在清算項(xiàng)目開發(fā)中直接發(fā)生的或應(yīng)當(dāng)分?jǐn)偟摹?/span>
（六）扣除項(xiàng)目涉及的增值稅進(jìn)項(xiàng)稅額，允許在銷項(xiàng)稅額中計(jì)算抵扣的，不計(jì)入扣除項(xiàng)目，不允許在銷項(xiàng)稅額中計(jì)算抵扣的，可以計(jì)入扣除項(xiàng)目。
第三十三條 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)處置利用地下人防設(shè)施建造的車庫（位）等設(shè)施取得的收入，不計(jì)入土地增值稅收入，凡按規(guī)定無償移交給政府、公共事業(yè)單位用于非營利性社會公共事業(yè)的，準(zhǔn)予扣除相關(guān)成本、費(fèi)用。
第三十四條 地稅機(jī)關(guān)在開展土地增值稅清算審核工作中，可以按規(guī)定探索購買勞務(wù)的方式，協(xié)助解決工程造價等專業(yè)技術(shù)問題。
第三十五條 為確保清算審核工作更加專業(yè)、高效，各主管地稅機(jī)關(guān)可設(shè)立集中清算審核工作組，由專人（組）對清算項(xiàng)目實(shí)施分類、切塊式的審核模式。即將一個清算項(xiàng)目分為項(xiàng)目概況、收入、成本、費(fèi)用四大類分別進(jìn)行審核。每一類別均由相對固定人員（小組）按照規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行審核，并負(fù)責(zé)相應(yīng)數(shù)據(jù)、文書、政策的合成和歸集。
第二節(jié)清算稅款征收
第三十六條 土地增值稅清算審核結(jié)束，主管地稅機(jī)關(guān)應(yīng)當(dāng)出具《稅務(wù)事項(xiàng)通知書》，將審核結(jié)果書面通知納稅人，并確定辦理補(bǔ)、退稅期限。
第三十七條 納稅人符合以下條件之一的，可實(shí)行核定征收。
（一）依照法律、行政法規(guī)的規(guī)定應(yīng)當(dāng)設(shè)置但未設(shè)置賬簿的；
（二）擅自銷毀賬簿或者拒不提供納稅資料的；
（三）雖設(shè)置賬簿，但賬目混亂或者成本資料、收入憑證、費(fèi)用憑證殘缺不全，難以確定轉(zhuǎn)讓收入或扣除項(xiàng)目金額的；
（四）符合土地增值稅清算條件，納稅人未按照規(guī)定的期限辦理清算手續(xù)，經(jīng)地稅機(jī)關(guān)責(zé)令限期清算，逾期仍不清算的；
（五）申報的計(jì)稅依據(jù)明顯偏低，又無正當(dāng)理由的。
第三十八條 核定征收土地增值稅的，納稅人應(yīng)當(dāng)按照取得的轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)收入（不含增值稅）和核定征收率計(jì)算繳納土地增值稅。計(jì)算公式如下：
應(yīng)繳稅款=轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)收入（不含增值稅）×核定征收率
第三十九條 核定征收率原則上不得低于5%。各市地方稅務(wù)局應(yīng)當(dāng)根據(jù)國家稅務(wù)總局、省地方稅務(wù)局的要求，通過國土部門查詢項(xiàng)目土地價格、參照當(dāng)?shù)乜鄢?xiàng)目金額標(biāo)準(zhǔn)、同期同類房地產(chǎn)銷售價格等因素，科學(xué)合理確定不同房地產(chǎn)類型土地增值稅核定征收率，并報省地方稅務(wù)局備案。
第四十條 符合上述核定征收條件的，稅務(wù)人員應(yīng)當(dāng)對房地產(chǎn)項(xiàng)目開展土地增值稅核定征收核查，經(jīng)主管地稅機(jī)關(guān)集體審議并報上一級地稅機(jī)關(guān)備案后，通知納稅人補(bǔ)繳稅款或辦理退稅。
第四章風(fēng)險防控
風(fēng)險防控，是以房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目稅收為征管對象，以風(fēng)險管理為導(dǎo)向，以信息化為支撐，以專業(yè)化管理為保障，對土地增值稅申報的真實(shí)性、合法性進(jìn)行風(fēng)險識別，實(shí)施風(fēng)險應(yīng)對，以降低土地增值稅稅收損失率。
第一節(jié)目標(biāo)規(guī)劃與指標(biāo)管理
第四十一條 省地方稅務(wù)局業(yè)務(wù)部門、各市地方稅務(wù)局稅收風(fēng)險管理工作領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室應(yīng)當(dāng)根據(jù)年度工作重點(diǎn)，結(jié)合實(shí)際，制定稅收風(fēng)險管理年度計(jì)劃，報送省地方稅務(wù)局稅收風(fēng)險管理工作領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室。
第四十二條 省地方稅務(wù)局稅收風(fēng)險管理工作領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室整合省地方稅務(wù)局各業(yè)務(wù)部門、各市地方稅務(wù)局領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室報送的稅收風(fēng)險管理年度計(jì)劃，確定風(fēng)險實(shí)施方案的模型、時限等，形成總的年度計(jì)劃，據(jù)此開展全省地稅系統(tǒng)的稅收風(fēng)險管理工作。
第四十三條 各級業(yè)務(wù)部門負(fù)責(zé)土地增值稅稅收風(fēng)險指標(biāo)和模型的設(shè)計(jì)、匯集。應(yīng)當(dāng)認(rèn)真開展行業(yè)調(diào)研，積累清算案例，探索成本控制內(nèi)在規(guī)律，建立科學(xué)有效的風(fēng)險指標(biāo)和模型。同時，定期開展風(fēng)險指標(biāo)和模型的驗(yàn)證，及時更新，不斷提升風(fēng)險識別水平。
第四十四條 各市地方稅務(wù)局可結(jié)合當(dāng)?shù)毓ぷ鲗?shí)際，將清算審核和風(fēng)險管理進(jìn)行有機(jī)整合，借助專業(yè)納稅評估力量對房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目清算申報資料進(jìn)行專項(xiàng)評估。通過評估發(fā)現(xiàn)清算數(shù)據(jù)風(fēng)險點(diǎn)，并及時加以識別、分析和應(yīng)對，切實(shí)提高土地增值稅清算審核工作質(zhì)量，有效降低涉稅風(fēng)險。
第二節(jié)風(fēng)險識別
第四十五條 風(fēng)險識別是指地稅機(jī)關(guān)運(yùn)用風(fēng)險分析工具，對納稅人的涉稅信息進(jìn)行掃描、分析，發(fā)現(xiàn)容易產(chǎn)生稅收風(fēng)險的領(lǐng)域、環(huán)節(jié)或納稅人群體，為稅收風(fēng)險管理提供精準(zhǔn)指向和具體對象。
第四十六條 土地增值稅風(fēng)險識別主要包括預(yù)征環(huán)節(jié)的稅收風(fēng)險識別和成本費(fèi)用管控環(huán)節(jié)風(fēng)險識別。
第四十七條 預(yù)征環(huán)節(jié)的稅收風(fēng)險識別，應(yīng)當(dāng)重點(diǎn)關(guān)注銷售單價是否真實(shí)、已售建筑面積是否足額申報、是否按規(guī)定進(jìn)行預(yù)征申報等。
第四十八條 銷售單價風(fēng)險識別，應(yīng)當(dāng)對申報的銷售單價，通過市場調(diào)查、典型案例分析、發(fā)票等信息，獲取相同或近似銷售日期和地理區(qū)位的房地產(chǎn)銷售單價均值，進(jìn)行比對。
第四十九條 預(yù)收款申報風(fēng)險識別，應(yīng)當(dāng)對申報的預(yù)收款收入，與商品房預(yù)售合同備案信息進(jìn)行比對；與流轉(zhuǎn)稅銷售不動產(chǎn)稅目稅基比對。
第五十條 銷售進(jìn)度風(fēng)險識別，獲取發(fā)票開具信息標(biāo)明的建筑面積，計(jì)算其占全部房源信息建筑面積的比例，與85%進(jìn)行比對。
第五十一條 通過主動采集房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的第三方信息和定期實(shí)施實(shí)地巡查，完成下列開發(fā)產(chǎn)品對外投資和視同銷售的風(fēng)險分析和識別：
?。ㄒ唬┮蚤_發(fā)產(chǎn)品作價對外投資
將契稅申報繳納信息和國土、房管部門權(quán)屬轉(zhuǎn)移信息，分別與納稅人申報的已售房源信息進(jìn)行比對。
（二）視同銷售
通過實(shí)地核查，調(diào)查是否存在視同銷售的交易事項(xiàng)，是否按規(guī)定計(jì)價。
?。ㄈ┮苑康謧?/span>
獲取項(xiàng)目開發(fā)產(chǎn)品的法院拍賣和執(zhí)行信息，與納稅人申報的已售房源信息進(jìn)行比對，識別以房換地、以房抵工程款或材料款、以房抵廣告費(fèi)、以房抵銀行貸款本息等風(fēng)險。
第五十二條 成本費(fèi)用管控環(huán)節(jié)風(fēng)險識別，應(yīng)當(dāng)重點(diǎn)關(guān)注扣除票據(jù)是否合法、工程量是否真實(shí)和單位工程成本是否處于合理區(qū)間等。
第五十三條 主管地稅機(jī)關(guān)在進(jìn)入清算申報審核環(huán)節(jié)后，應(yīng)當(dāng)首先對扣除票據(jù)進(jìn)行風(fēng)險識別。設(shè)定較大金額票據(jù)票載金額上限，超出上限時進(jìn)行風(fēng)險提示。
第五十四條 主管地稅機(jī)關(guān)應(yīng)當(dāng)運(yùn)用源頭監(jiān)控環(huán)節(jié)獲取的工程結(jié)算等基礎(chǔ)資料，以及從建筑工程主管部門獲取造價指標(biāo)，提取納稅人明細(xì)申報數(shù)據(jù)，重點(diǎn)圍繞下列內(nèi)容進(jìn)行風(fēng)險識別：
?。ㄒ唬Q算金額與預(yù)算金額、合同造價比對
提取開發(fā)項(xiàng)目建筑工程造價和工程總承包合同標(biāo)明的造價，分別與納稅人申報的相應(yīng)建筑工程決算金額比對分析。
（二）土建工程平方米造價比對
申報的建筑工程單位成本，與開工年份建筑工程主管部門公布的相應(yīng)建設(shè)工程單位（平方米）造價進(jìn)行比對分析。
?。ㄈ┲饕ㄖ牧嫌昧勘葘?/span>
將鋼材、商砼、水泥等主要材料耗用數(shù)據(jù)，與當(dāng)?shù)叵鄳?yīng)工程主要材料用量標(biāo)準(zhǔn)比對分析。
?。ㄋ模╆P(guān)聯(lián)企業(yè)比對
將主要建筑材料供應(yīng)商、建筑總承包商的投資人等信息，與納稅人稅務(wù)登記信息比對分析。
第五十五條 土地成本風(fēng)險的比對識別。
（一）契稅申報信息比對
納稅人申報的土地成本金額、土地面積，與納稅人獲得土地時繳納契稅時申報的稅基和土地面積進(jìn)行比對。
?。ǘ┮猿鲎尫绞饺〉猛恋厥褂脵?quán)的，與國土部門提供的土地出讓信息比對。
?。ㄈ┮赞D(zhuǎn)讓方式取得土地使用權(quán)的，與轉(zhuǎn)讓方申報的營業(yè)稅、增值稅和土地增值稅信息比對。
第三節(jié)風(fēng)險應(yīng)對
第五十六條 風(fēng)險應(yīng)對是針對納稅人稅收風(fēng)險點(diǎn)，按照稅收風(fēng)險管理系統(tǒng)處理流程規(guī)范，統(tǒng)籌確定處理層級和部門，分別采取風(fēng)險提醒、納稅輔導(dǎo)、調(diào)查巡查、納稅評估、稅務(wù)稽查等措施，對發(fā)現(xiàn)的稅收風(fēng)險點(diǎn)進(jìn)行核實(shí)反饋，并挖掘利用其他涉稅信息，努力提高風(fēng)險納稅人的稅法遵從行為。
第五十七條風(fēng)險應(yīng)對任務(wù)應(yīng)當(dāng)統(tǒng)一歸口管理并統(tǒng)一推送。省、市地方稅務(wù)局稅收風(fēng)險工作領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室統(tǒng)籌、整合風(fēng)險任務(wù)，進(jìn)行分類、分級推送。
第五十八條 各級地稅機(jī)關(guān)應(yīng)當(dāng)遵循“風(fēng)險識別→等級排序→風(fēng)險應(yīng)對→監(jiān)控評價”的風(fēng)險管理鏈條，通過建立風(fēng)險指標(biāo)和評估模型，全面分析掃描土地增值稅流失風(fēng)險。
第五十九條 對經(jīng)風(fēng)險識別出現(xiàn)的土地增值稅征管風(fēng)險，應(yīng)當(dāng)按風(fēng)險的低、中、高等級，按規(guī)定進(jìn)行處理。
第六十條 風(fēng)險應(yīng)對人員應(yīng)當(dāng)對派發(fā)的風(fēng)險任務(wù)中的所有風(fēng)險點(diǎn)一并進(jìn)行應(yīng)對處理，做到“一次應(yīng)對，風(fēng)險全清”。
第六十一條 土地增值稅風(fēng)險任務(wù)應(yīng)對完成后，風(fēng)險應(yīng)對人員應(yīng)當(dāng)在稅收風(fēng)險管理系統(tǒng)中根據(jù)核實(shí)確認(rèn)情況進(jìn)行反饋，反饋情況在風(fēng)險管理系統(tǒng)中自動匯總。
第六十二條 注重風(fēng)險應(yīng)對績效的評價和管理。各級業(yè)務(wù)部門應(yīng)當(dāng)會同稅源管理部門，對土地增值稅風(fēng)險指標(biāo)和模型的運(yùn)行成效進(jìn)行評估，查找稅收風(fēng)險存在的原因，制定有效措施，不斷提升土地增值稅征管質(zhì)量。
第五章清算鑒證質(zhì)量管理
清算鑒證質(zhì)量管理，是指地稅機(jī)關(guān)對鑒證人接受委托，開展土地增值稅清算鑒證工作質(zhì)量的評價、監(jiān)督和管理。
第六十三條 土地增值稅清算鑒證是指鑒證人接受委托，通過執(zhí)行《土地增值稅清算鑒證業(yè)務(wù)準(zhǔn)則》(國稅發(fā)〔2007〕132號)規(guī)定的程序和方法，依照稅法和相關(guān)規(guī)定，對被鑒證人的土地增值稅清算申報事項(xiàng)進(jìn)行審核、確認(rèn)，評價和證明其清算申報的真實(shí)性、合法性，并出具鑒證報告的業(yè)務(wù)。
第六十四條 鑒證人出具無保留意見和保留意見的鑒證報告，可以作為納稅人辦理土地增值稅清算申報的依據(jù)。
第六十五條 主管地稅機(jī)關(guān)未采信或部分未采信鑒證報告的，應(yīng)當(dāng)告知其理由。
第六十六條 清算鑒證質(zhì)量管理應(yīng)當(dāng)堅(jiān)持公開、公平、公正的原則，以事實(shí)為依據(jù)，以法律、法規(guī)為準(zhǔn)繩。
第六十七條 縣級地稅機(jī)關(guān)（含市地方稅務(wù)局直屬機(jī)構(gòu)、派出機(jī)構(gòu)，下同）具體負(fù)責(zé)開展清算鑒證質(zhì)量的評價工作。評價工作應(yīng)當(dāng)統(tǒng)一規(guī)范、客觀公正、準(zhǔn)確高效。
市級地稅機(jī)關(guān)負(fù)責(zé)對質(zhì)量評價工作進(jìn)行監(jiān)管。
第六十八條 縣級地稅機(jī)關(guān)應(yīng)當(dāng)每年組織對上年度納稅人辦理土地增值稅清算申報提供的清算鑒證報告進(jìn)行質(zhì)量評價。
第六十九條 清算鑒證質(zhì)量評價內(nèi)容包括鑒證報告規(guī)范度、鑒證報告差異率、鑒證報告認(rèn)可度三個方面。
（一）鑒證報告規(guī)范度，包括鑒證業(yè)務(wù)約定書簽訂情況；編制業(yè)務(wù)工作底稿的完整性、真實(shí)性、邏輯性；是否嚴(yán)格執(zhí)行復(fù)核制度；鑒證報告內(nèi)容是否完整、規(guī)范；是否獲取充分、適當(dāng)?shù)淖C據(jù)支持鑒證結(jié)論；對鑒證項(xiàng)目出現(xiàn)的交易價格異常、工程造價高于正常水平、虛列成本費(fèi)用等重大事項(xiàng)是否提出明確的鑒證結(jié)論。
?。ǘ╄b證報告差異率，是指鑒證報告中清算項(xiàng)目的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收入和扣除項(xiàng)目金額，與地稅機(jī)關(guān)審核結(jié)論的差異，用差異率表示。差異率包括收入差異率和扣除項(xiàng)目差異率，公式如下：
收入差異率=地稅機(jī)關(guān)審核結(jié)論調(diào)整的收入金額/鑒證報告中的收入總金額
扣除項(xiàng)目差異率=地稅機(jī)關(guān)審核結(jié)論調(diào)整的扣除項(xiàng)目金額/鑒證報告中扣除項(xiàng)目總金額
?。ㄈ╄b證報告認(rèn)可度，以縣級地稅機(jī)關(guān)對鑒證人出具的鑒證報告審核做出的采信、部分未采信和未采信處理意見為參考依據(jù)作出評價。
第七十條 縣級地稅機(jī)關(guān)綜合上述評價結(jié)論，對清算鑒證質(zhì)量按甲、乙、丙三個等級做出評價。
第七十一條 縣級地稅機(jī)關(guān)在質(zhì)量評價工作中，需要鑒證人提供相關(guān)資料、證據(jù)的，鑒證人應(yīng)當(dāng)積極配合，并在縣級地稅機(jī)關(guān)規(guī)定的時間內(nèi)完成?？h級地稅機(jī)關(guān)應(yīng)當(dāng)對調(diào)取的相關(guān)資料妥善保管，評價結(jié)束后應(yīng)當(dāng)及時、完整歸還。
第七十二條 清算鑒證質(zhì)量評價結(jié)論做出后，縣級地稅機(jī)關(guān)應(yīng)當(dāng)及時將評價結(jié)果報市級地稅機(jī)關(guān)，并在市級地稅機(jī)關(guān)官方網(wǎng)站進(jìn)行公開。
第六章法律責(zé)任
第七十三條 對未按預(yù)征規(guī)定期限預(yù)繳稅款的，根據(jù)《中華人民共和國稅收征收管理法》的有關(guān)規(guī)定，從限定的繳納稅款期限屆滿的次日起，加收滯納金。
第七十四條 應(yīng)當(dāng)進(jìn)行土地增值稅清算的納稅人或經(jīng)主管地稅機(jī)關(guān)確定進(jìn)行清算的納稅人，未按照規(guī)定期限辦理清算申報和報送清算資料的，主管地稅機(jī)關(guān)可依據(jù)《中華人民共和國稅收征收管理法》的有關(guān)規(guī)定處理。
第七十五條 對清算過程中納稅人提供虛假清算資料的，按照《中華人民共和國稅收征收管理法》有關(guān)規(guī)定處理。
第七十六條 主管地稅機(jī)關(guān)已按規(guī)定出具土地增值稅清算審核結(jié)論后，如審計(jì)、財(cái)政等部門檢查發(fā)現(xiàn)納稅人仍存在稅收違法行為，并經(jīng)主管地稅機(jī)關(guān)核實(shí)的，由主管地稅機(jī)關(guān)按照《中華人民共和國稅收征收管理法》有關(guān)規(guī)定追繳其未繳或者少繳的稅款、滯納金，并追究納稅人法律責(zé)任。
第七十七條 對會計(jì)人員偽造、變造會計(jì)憑證、會計(jì)賬簿，編制虛假財(cái)務(wù)會計(jì)報告的，主管地稅機(jī)關(guān)應(yīng)當(dāng)按照《中華人民共和國會計(jì)法》《中華人民共和國注冊會計(jì)師法》等有關(guān)規(guī)定，交由其行政監(jiān)管部門處理。
第七十八條 對造價工程師簽署有虛假記載、誤導(dǎo)性陳述的工程造價成果文件的，主管地稅機(jī)關(guān)應(yīng)當(dāng)按照《注冊造價工程師管理辦法》有關(guān)規(guī)定，交由其行政監(jiān)管部門處理。
第七十九條 鑒證人出具虛假鑒證報告或涉稅文書的，主管地稅機(jī)關(guān)應(yīng)當(dāng)按照有關(guān)規(guī)定，交由其行政監(jiān)管部門處理。
第八十條 在土地增值稅清算工作中，稅務(wù)人員徇私舞弊、玩忽職守，造成不征或者少征應(yīng)征稅款的，按照《中華人民共和國稅收征收管理法》等有關(guān)法律規(guī)定處理。
第七章附則
第八十一條 土地增值稅清算審核資料應(yīng)當(dāng)按照檔案化管理的要求，妥善保存。
第八十二條 各市地方稅務(wù)局應(yīng)當(dāng)根據(jù)本辦法制定具體實(shí)施意見，報山東省地方稅務(wù)局備案。
第八十三條 本辦法由山東省地方稅務(wù)局解釋。
第八十四條 本辦法自2017年9月21日起施行，有效期至2022年9月20日止。
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