買賣、出售、贈與、繼承房屋相關(guān)稅收問題
云南百滇稅務(wù)師事務(wù)所有限公司 2017-09-26
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購買住房
老王想買一套二手住房，他應(yīng)該繳哪些稅呢？
依照有關(guān)規(guī)定，購買住房涉及契稅、印花稅。
契稅：按照成交價格或存量房交易計(jì)稅價格繳納，稅率為3%～5%；契稅的適用稅率，由省、自治區(qū)、直轄市人民政府在規(guī)定的幅度內(nèi)按照本地區(qū)的實(shí)際情況確定，并報財政部和國家稅務(wù)總局備案。此外，按照《財政部、國家稅務(wù)總局、住房城鄉(xiāng)建設(shè)部關(guān)于調(diào)整房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)契稅、營業(yè)稅優(yōu)惠政策的通知》(財稅〔2016〕23號)的規(guī)定，(一)對個人購買家庭唯一住房(家庭成員范圍包括購房人、配偶以及未成年子女，下同)，面積為90平方米及以下的，減按1%的稅率征收契稅；面積為90平方米以上的，減按1.5%的稅率征收契稅。(二)對個人購買家庭第二套改善性住房，面積為90平方米及以下的，減按1%的稅率征收契稅；面積為90平方米以上的，減按2%的稅率征收契稅。此政策不包括北京市、上海市、廣州市、深圳市。
以北京市為例，契稅率為3%。
印花稅：房屋產(chǎn)權(quán)證按照每件5元繳納印花稅。
購買非住房
小王想創(chuàng)業(yè)，老王籌集了資金給他買了一間40平方米的辦公用房，他應(yīng)該繳哪些稅呢？
依照有關(guān)規(guī)定，購買非住房時涉及契稅和印花稅。
契稅：買方按照成交價格或存量房交易計(jì)稅價格繳納契稅。
印花稅：買方按照成交價格或存量房交易計(jì)稅價格依0.5‰稅率繳納印花稅，且房屋產(chǎn)權(quán)證按照每件5元完稅。
出售住房
老王想出售其名下的一套住宅，他應(yīng)該繳哪些稅費(fèi)呢？
依據(jù)有關(guān)規(guī)定，房屋性質(zhì)為住宅的，賣方涉及增值稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費(fèi)附加、地方教育附加、個人所得稅。
1. 增值稅。應(yīng)繳增值稅=不含稅銷售額×5%
個人將購買不足2年的住房對外銷售的，按照5%的征收率全額繳納增值稅；個人將購買2年以上(含2年，下同)的非普通住房對外銷售的，以銷售收入減去購買住房價款后的差額按照5%的征收率繳納增值稅；個人將購買2年以上的普通住房對外銷售的，免征增值稅。
2.城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費(fèi)附加、地方教育附加。賣方繳納增值稅的，分別按增值稅稅額的7%(5%、1%)、3%、2%繳納城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費(fèi)附加、地方教育附加。
3.個人所得稅。賣方能夠提供完整、準(zhǔn)確的房屋原值憑證，或者主管稅務(wù)機(jī)關(guān)通過稅收征管、房屋登記等信息系統(tǒng)能核實(shí)房屋原值的，應(yīng)依法嚴(yán)格按照轉(zhuǎn)讓所得20%計(jì)算繳納個人所得稅；賣方無法提供完整準(zhǔn)確的房屋原值憑證，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)通過稅收征管、房屋登記等信息系統(tǒng)也未能核實(shí)房屋原值的，個人所得稅稅款以本次房屋交易價格或存量房交易計(jì)稅價格乘以核定征收率1%計(jì)算。
賣方轉(zhuǎn)讓自用5年以上并且是家庭唯一生活用房取得的所得，免繳個人所得稅。
房屋贈與
小王的外公知道小王要創(chuàng)業(yè)，準(zhǔn)備把房屋贈與小王，贈與過程中都涉及哪些稅費(fèi)呢？
依據(jù)有關(guān)規(guī)定，贈與方涉及增值稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費(fèi)附加、地方教育附加、個人所得稅、土地增值稅、印花稅；受贈方涉及契稅、印花稅、個人所得稅。
1.增值稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費(fèi)附加、地方教育附加。對于無償贈與配偶、父母、子女、祖父母、外祖父母、孫子女、外孫子女、兄弟姐妹，以及無償贈與對其承擔(dān)直接撫養(yǎng)或者贍養(yǎng)義務(wù)的撫養(yǎng)人或者贍養(yǎng)人，或房屋產(chǎn)權(quán)所有人死亡，法定繼承人、遺囑繼承人或者受遺贈人依法取得房屋產(chǎn)權(quán)的，贈與方免予繳納增值稅。除上述以外的其他贈與行為，視同發(fā)生應(yīng)稅行為，贈與方應(yīng)按現(xiàn)行有關(guān)規(guī)定繳納增值稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費(fèi)附加、地方教育附加。(適用政策同個人采取銷售方式轉(zhuǎn)讓住房)
2.個人所得稅。免稅情形：對于無償贈與配偶、父母、子女、祖父母、外祖父母、孫子女、外孫子女、兄弟姐妹，以及無償贈與對其承擔(dān)直接撫養(yǎng)或者贍養(yǎng)義務(wù)的撫養(yǎng)人或者贍養(yǎng)人，當(dāng)事雙方免予繳納個人所得稅。
征稅規(guī)定：除上述免稅情形以外，房屋產(chǎn)權(quán)所有人將房屋產(chǎn)權(quán)無償贈與他人的，受贈人因無償受贈房屋取得的受贈所得，按照20%稅率繳納個人所得稅。
3.土地增值稅。房產(chǎn)所有人、土地使用權(quán)所有人將房屋產(chǎn)權(quán)、土地使用權(quán)贈與直系親屬或直接贍養(yǎng)義務(wù)人的，贈與方不繳納土地增值稅。
4.印花稅。簽訂贈與合同的，贈與方按照存量房交易計(jì)稅價格依0.5‰稅率繳納印花稅；受贈方按照贈與合同金額(或存量房交易計(jì)稅價格)依0.5‰稅率繳納，且房屋產(chǎn)權(quán)證按照每件5元完稅。
5.契稅。受贈方按照存量房交易計(jì)稅價格依據(jù)《財政部、國家稅務(wù)總局、住房城鄉(xiāng)建設(shè)部關(guān)于調(diào)整房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)契稅、營業(yè)稅優(yōu)惠政策的通知》(財稅〔2016〕23號)的規(guī)定，并按照所在城市的稅率繳納。
房屋繼承
1.對于房屋產(chǎn)權(quán)所有人死亡，按照《中華人民共和國繼承法》規(guī)定的法定繼承人(包括配偶、子女、父母、兄弟姐妹、祖父母、外祖父母)繼承土地、房屋權(quán)屬，不征契稅，依法取得房屋產(chǎn)權(quán)的法定繼承人、遺囑繼承人或者受遺贈人免征個人所得稅。
因此，只涉及房屋產(chǎn)權(quán)證按照每件5元繳納印花稅。
因此，只涉及房屋產(chǎn)權(quán)證按照每件5元繳納印花稅。
2.按照《中華人民共和國繼承法》規(guī)定，非法定繼承人根據(jù)遺囑承受死者生前的土地、房屋權(quán)屬，屬于贈與行為，應(yīng)征收契稅。涉及房屋產(chǎn)權(quán)證按照每件5元繳納印花稅，以及按照20%稅率繳納個人所得稅。
編輯設(shè)計(jì)：云南國稅
來源：《中國稅務(wù)》
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