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自人民防空法公布實施以來，新建居民小區(qū)都配建有地下建筑。這些地下建筑平時一般作為車庫使用，按照權(quán)屬不同區(qū)分為人防地下車庫（即人防工程）和非人防地下車庫。由于都具備房屋功能，皆為房產(chǎn)稅的征稅對象。然而，在實際征管中，由于相關(guān)稅收法規(guī)不夠細致，業(yè)界存在諸多爭議。對此，筆者認為應該結(jié)合相關(guān)法規(guī)判定房產(chǎn)的真正權(quán)屬，準確作出稅務處理。 

　　 

　　各種觀點 

　　 

　　第一種觀點認為，非人防地下車庫應視為開發(fā)企業(yè)開發(fā)的商品房，售出前不征房產(chǎn)稅，除非提前實際使用；第二種觀點認為，非人防地下車庫和人防地下車庫與地上商品房視為一體，根據(jù)地上商品房的征免情形來決定是否征收房產(chǎn)稅；第三種觀點認為，非人防地下車庫和人防地下車庫應自建成之日起，視為開發(fā)企業(yè)的固定資產(chǎn)，從價或者從租征收房產(chǎn)稅；第四種觀點認為，人防地下車庫只對從租行為征收房產(chǎn)稅。 

　　 

　　爭議焦點 

　　 

　　要解決地下車庫房產(chǎn)稅如何征收的問題，首先需要厘清兩個爭議焦點。 

　　 

　　焦點一：地下車庫是否為商品房?！秶叶悇湛偩株P(guān)于房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅有關(guān)政策規(guī)定的通知》（國稅發(fā)〔2003〕89號，以下簡稱89號文件）規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)的商品房在出售前，對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)而言是一種產(chǎn)品。因此，對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)建造的商品房，在售出前不征收房產(chǎn)稅。由此可見，是否對地下非人防設(shè)施和地下人防設(shè)施征收房產(chǎn)稅，判斷基礎(chǔ)之一在于其是否屬于商品房。 

　　 

　　89號文件未對商品房作出具體界定，相關(guān)法規(guī)也不夠明確。一種比較普遍的說法是，商品房特指經(jīng)政府有關(guān)部門批準，由房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營公司開發(fā)的，建成后用于市場出售出租的房屋，包括住宅、商業(yè)用房以及其他建筑物，而自建、參建、委托建造，又是自用的住宅或者其他建筑物不屬于商品房范圍。同時，商品房是開發(fā)商開發(fā)建設(shè)的供銷售的房屋，能辦《房屋所有權(quán)證》和《國有土地使用權(quán)證》，可以自定價格出售的產(chǎn)權(quán)房。 

　　 

　　基于此，參考其他稅種（如土地增值稅）的征管實際，地下非人防車庫發(fā)生的成本在清算審核中不予扣除，相應建安成本作為折舊在企業(yè)所得稅前列支，與固定資產(chǎn)的處理方式一致。據(jù)此，筆者認為地下非人防車庫的產(chǎn)權(quán)屬于開發(fā)商，由于不計入容積率，不能辦理《國有土地使用證》，依據(jù)現(xiàn)有法律，不能在市場上正常銷售，只能自持，應認定為非商品房，不能作為商品房適用89號文件之規(guī)定。 

　　 

　　人民防空法第五條第二款規(guī)定，人民防空工程平時由投資者使用管理，收益歸投資者所有。開發(fā)企業(yè)作為投資者，平時擁有使用權(quán)和收益權(quán)，根據(jù)物權(quán)法規(guī)定，完整的物權(quán)包括“占有、使用、收益和處置”四個方面，開發(fā)企業(yè)并不擁有完全產(chǎn)權(quán)。并且，同地下非人防車位一樣，地下人防車庫不能辦理《國有土地使用證》，不能在市場上自由流通，應認定為不屬于商品房，屬于人防工程， 

　　 

　　焦點二：地下車庫是否可與地上建筑物視為一體?！敦斦俊叶悇湛偩株P(guān)于具備房屋功能的地下建筑征收房產(chǎn)稅的通知》（財稅〔2005〕181號，以下簡稱181號文件）規(guī)定，對于與地上房屋相連的地下建筑，如房屋的地下室、地下停車場、商場的地下部分等，應將地下部分與地上房屋視為一個整體，按照地上房屋建筑的有關(guān)規(guī)定計算征收房產(chǎn)稅，其余應視為完全建在地面下的建筑。 

　　 

　　居民小區(qū)的人防工程和非人防地下車庫結(jié)構(gòu)上通常與地上建筑相連，但權(quán)屬卻不盡相同，有的同屬一個主體，有的分屬不同主體。關(guān)于181號文件的上述規(guī)定，如果僅指結(jié)構(gòu)上相連，則應視為一個整體按地上建筑物有關(guān)規(guī)定計征房產(chǎn)稅；如果考慮到權(quán)屬的一致性，則存在一定爭議。地下非人防車庫權(quán)屬歸開發(fā)企業(yè)，人防地下車庫權(quán)屬不明，而地上房屋隨著售賣，權(quán)屬大部分已經(jīng)轉(zhuǎn)移至個人業(yè)主。值得注意的是，地上房屋既可賣給個人，也可賣給納稅單位，那么地下建筑是否也因此區(qū)分為免稅部分與納稅部分？稅務機關(guān)又如何才能及時、準確掌握相關(guān)交易信息？這些實際問題在實踐中都很難解決。 

　　 

　　因此，僅從結(jié)構(gòu)上判定人防工程和非人防地下車庫是否與地上建筑物“相連”，不但法理不通，實際征管也行不通。在權(quán)屬一致的前提下，從結(jié)構(gòu)上判斷地上、地下建筑比較合乎法理，且易于操作。比如說，除上海、重慶兩個試點地區(qū)外，對居民個人獨棟別墅的地下室而言，地上、地下建筑權(quán)屬一致，可以明確判斷其所有人不具有房產(chǎn)稅納稅義務。對于以普通住宅為主的居民小區(qū)的地下非人防車庫，由于地上住宅屬于居民個人，地下非人防車庫屬于開發(fā)企業(yè)。在這種情況下，非人防車庫應視為完全的、獨立的地下建筑，需要繳納房產(chǎn)稅。

　　 

　　基本結(jié)論 

　　 

　　筆者認為，地下車庫是否繳納房產(chǎn)稅應分別作出處理。 

　　 

　　一是非人防地下車庫。雖然非人防地下車庫權(quán)屬歸開發(fā)企業(yè)，但不能作為開發(fā)企業(yè)的商品房，應視為開發(fā)企業(yè)的固定資產(chǎn)，在建成之日的次月，即辦理竣工備案的次月申報繳納房產(chǎn)稅。在考慮權(quán)屬是否一致和結(jié)構(gòu)是否相連的前提下，按照181號文件的規(guī)定處理。 

　　 

　　二是人防地下車庫。人防地下車庫權(quán)屬并不明確，不能作為開發(fā)企業(yè)的商品房，適用89號文件的減免規(guī)定。根據(jù)房產(chǎn)稅暫行條例第二條規(guī)定，產(chǎn)權(quán)未確定及租典糾紛未解決的，由房產(chǎn)代管人或者使用人繳納。因此，地下人防車庫的房產(chǎn)稅納稅人為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)。納稅義務發(fā)生時間為建成之日的次月，即辦理竣工備案的次月，按照獨立地下房屋征收房產(chǎn)稅。 

 

來源：中國稅務報-中國稅網(wǎng)  李宏偉

作者單位：武漢市蔡甸區(qū)地稅局

 

銷售地下車位稅務處理的紛爭，需要終結(jié)者

 

 

 

 無產(chǎn)權(quán)地下車位（車庫）的稅務處理

隨著廣大人民對美好生活的向往和追求，車位需求日益增加，為滿足這種美好的需求，作為房地產(chǎn)項目的標準配置就是建造建地下車位。隨之而來的問題一直無法解決，地下車位是誰的，誰有權(quán)處置，又如何處置？

當然最熱鬧的還是稅務處理，各路神仙各顯其能。因為無法辦理產(chǎn)權(quán)，很多地方不讓開發(fā)商出售，但是實際上開發(fā)商都在賣，而且形式多種多樣（律師的某種功能是最厲害的.....）？

業(yè)務實質(zhì)決定了稅務處理，但是政策文件總是迷霧重重，一項行為在不同的地方差異迥然。

現(xiàn)在稅收界最流行的是各地執(zhí)行“口徑”或者說慣例，堂而皇之。法治的社會，確沒有統(tǒng)一規(guī)范的處理。

有人說，屁股坐在哪自然就向著那邊，其實不盡然，因為很多人一屁股坐在不作為，不但責任上。

 

 

問題掃描

一、地下依法建造的車位（車庫）誰擁有所有權(quán)

地下車位能否辦理產(chǎn)權(quán)全國統(tǒng)一，很多省市無法辦理產(chǎn)權(quán)。按是否能辦理產(chǎn)權(quán)，車位分為能辦理產(chǎn)權(quán)車位和無法辦理產(chǎn)權(quán)車位兩種。

無法辦理產(chǎn)權(quán)地下車位又分人防車位（個別地方人防可以辦理產(chǎn)權(quán)）和非人防車位。對于人防車位屬于人防辦的，這個是明確的，本文重點說一下，地產(chǎn)非人防的車位處理。

不動產(chǎn)的原始產(chǎn)權(quán)，產(chǎn)生于制造，開發(fā)商依法建造的地下車位（車庫）無法辦理產(chǎn)權(quán)，是產(chǎn)權(quán)登記制度落后制約。車位車庫，屬于不動產(chǎn)的范疇，屬于建筑物（獨立車庫、地下車庫、架空層車位）、構(gòu)筑物或者附屬設(shè)施。物權(quán)法第三十條“因合法建造、拆除房屋等事實行為設(shè)立或者消滅物權(quán)的，自事實行為成就時發(fā)生效力。”據(jù)此，合法建造的行為完成，就產(chǎn)生所有權(quán)，權(quán)利人是建造人。

物權(quán)法第一百四十二條“建設(shè)用地使用權(quán)人建造的建筑物、構(gòu)筑物及其附屬設(shè)施的所有權(quán)屬于建設(shè)用地使用權(quán)人，但有相反證據(jù)證明的除外。”建設(shè)單位（開發(fā)商）作為最初的建設(shè)用地使用權(quán)人，投資建設(shè)的全部房屋、設(shè)施，它是唯一的、原始的所有權(quán)人。

合法建造的地下車位（車庫）產(chǎn)權(quán)所有人應屬于開發(fā)商，屬于是屬于，但是不給你辦理產(chǎn)權(quán)，你又能怎樣。

 

二、無法辦理產(chǎn)權(quán)車位如何轉(zhuǎn)讓處置

開發(fā)商投資建造的產(chǎn)品，自然要轉(zhuǎn)讓變現(xiàn)。地下車位開發(fā)商有權(quán)銷售，根據(jù)《物權(quán)法》第七十四條規(guī)定“建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫的歸屬，由當事人通過出售、附贈或者出租等方式約定”。 規(guī)定的很清楚，很多地方依然不給合同備案不給確權(quán)，無法正式銷售，實際執(zhí)行不下去大家也是習慣了的，歷史總是厚重的。

開發(fā)商投資建造的產(chǎn)品，自然要轉(zhuǎn)讓變現(xiàn)。地下車位開發(fā)商有權(quán)銷售，根據(jù)《物權(quán)法》第七十四條規(guī)定“建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫的歸屬，由當事人通過出售、附贈或者出租等方式約定”。 規(guī)定的很清楚，很多地方依然不給合同備案不給確權(quán)，無法正式銷售，實際執(zhí)行不下去大家也是習慣了的，歷史總是厚重的。

為了規(guī)避銷售，腦洞大開的開發(fā)商，搞出來各種形式來規(guī)避，比如“租賃20年+免費轉(zhuǎn)讓剩余年限”的形式，為啥是租賃因為不讓賣，為啥是20年，因為合同法規(guī)定租賃最多租20年；還有“使用權(quán)轉(zhuǎn)讓形式”或是簽署幾年循環(huán)到期自動續(xù)期的無限循環(huán)合同。最陽光的形式就是簽署“車位銷售合同”，直面問題，當然解決了買賣雙方的問題，無法解決登記確認的問題。體外循環(huán)吧。

但是無論如何，業(yè)務的實質(zhì)還是“在不動產(chǎn)權(quán)使用期限內(nèi)”，權(quán)利全部轉(zhuǎn)讓行為。

 

三、銷售（轉(zhuǎn)讓）無產(chǎn)權(quán)車位增值稅處理

根據(jù)財稅【2016】36號文《營業(yè)稅改征增值稅試點實施辦法》注釋“轉(zhuǎn)讓建筑物有限產(chǎn)權(quán)或者永久使用權(quán)的”按照銷售不動產(chǎn)繳納增值稅。

增值稅規(guī)定的很明確了，按實質(zhì)重于形式原則處理。

 

 

 

四、銷售（轉(zhuǎn)讓）無產(chǎn)權(quán)車位土地增值稅處理

土地增值稅對于地產(chǎn)無產(chǎn)權(quán)車位處理，存在兩種聲音，參與清算的和不參與清算。

比如遼寧省規(guī)定無產(chǎn)權(quán)車位不參與清算，根據(jù)《遼寧省地方稅務局關(guān)于明確土地增值稅清算有關(guān)問題的通知》（遼地稅函[2012]92號）第五條規(guī)定“ 無產(chǎn)權(quán)地下停車位取得的收入，不計入土地增值稅收入，其成本費用地方稅務機關(guān)在土地增值稅清算中不允許扣除。其他無產(chǎn)權(quán)的建筑物等比照執(zhí)行。”

而湖北則允許參與清算，根據(jù)《湖北省房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理辦法》（鄂地稅發(fā)[2008]207號）規(guī)定“對于停車場（車庫），僅轉(zhuǎn)讓使用權(quán)或出租使用期限與建造商品房同等期限的，應按規(guī)定計算收入，并準予扣除合理計算分攤的相關(guān)成本、費用； ”

各地規(guī)定很多，我們看國家層面如何規(guī)定的，根據(jù)《國家稅務總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問題的通知》（國稅發(fā)[2006]187號）第四條第三款規(guī)定“房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)建造的與清算項目配套的居委會和派出所用房、會所、停車場（庫）、......等公共設(shè)施，按以下原則處理：

　　1.建成后產(chǎn)權(quán)屬于全體業(yè)主所有的，其成本、費用可以扣除；

　　2.建成后無償移交給政府、公用事業(yè)單位用于非營利性社會公共事業(yè)的，其成本、費用可以扣除； 

　　3.建成后有償轉(zhuǎn)讓的，應計算收入，并準予扣除成本、費用。”,無產(chǎn)權(quán)地產(chǎn)車位“有償轉(zhuǎn)讓”，就應該計算收入，并準予扣除成本費用，你老是跟“無法辦理產(chǎn)權(quán)”較什么勁，又不是沒有產(chǎn)權(quán)，是辦理不了而已。

 

五、銷售無產(chǎn)權(quán)車位是否繳納房產(chǎn)稅

你沒有看錯，是銷售不是出租，要不要繳納房產(chǎn)稅？確實有地方稅務局要求，銷售車位要繳納房產(chǎn)稅。

看文件明晃晃的在這:（少扯投資不過山海關(guān)，過來吧，做事我們是認真的）

《沈陽市地方稅務局關(guān)于深航（沈陽）置業(yè)有限公司地下停車位稅政問題的批復》（沈地稅函[2013]54號）“二、對不符合《遼寧省地方稅務局關(guān)于暫免征收地下人防工程房產(chǎn)稅的批復》（遼地稅局[2011]183號）規(guī)定免稅的地下停車位均按從租計征房產(chǎn)稅。在2012年4月10日之前，發(fā)生的出租地下停車位或出售地下停車位行為，未按從租計征房產(chǎn)稅的，應予補繳，在2013年底前補繳的不征收滯納金......”

 

猜測稅務局是這樣認為的，車位辦理不了產(chǎn)權(quán)，你銷售了，有了收入，那么你不繳納土地增值稅（遼地稅函[2012]92號），就繳納房產(chǎn)稅，對就是這么個邏輯。（暈么，不喝酒也暈了）

不只是稅務局，很多企業(yè)也是這樣認為的，“銷售的非人防車位”，“要么繳納土地增值稅，要么繳納房產(chǎn)稅”，多好的納稅人，什么法律通通一邊去，凡是稅務官員要求的都是無比正確的。

有辦法么，沒辦法么？

 

六、銷售（轉(zhuǎn)讓）無產(chǎn)權(quán)車位企業(yè)所得稅處理

企業(yè)所得稅的處理貌似爭議沒有那么大，因為“肉都爛在鍋里了”，盡管《房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務企業(yè)所得稅處理辦法》（國稅發(fā)[2009]31號）第三十三條規(guī)定“企業(yè)單獨建造的停車場所，應作為成本對象單獨核算。利用地下基礎(chǔ)設(shè)施形成的停車場所，作為公共配套設(shè)施進行處理。”，現(xiàn)實中地下車位都是利用地下基礎(chǔ)設(shè)施形成的，按此規(guī)定都可以不保留成本，但因基于實質(zhì)性原則，開發(fā)商既然已經(jīng)在使用權(quán)期間內(nèi)將車位一次性轉(zhuǎn)讓，就應該將地下車位視同其他開發(fā)產(chǎn)品一樣，去歸集成本單獨核算。銷售后，一次性確認收入，一并結(jié)轉(zhuǎn)對應的成本。

對于人防車位，是作為公配套處理的，竣工后移交，不保留成本。開發(fā)商再租回后，再轉(zhuǎn)租是另外一個經(jīng)營行為。

 

 國地稅合并了，能把這個行為給統(tǒng)一定性一下么？

希望總局做一個終結(jié)者吧。

 

來源：稅悟匯  作者：徐克強