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中國稅務(wù)報(bào)

 

 

　　當(dāng)前，由于個(gè)人購房被限購、限售等原因，不少城市出現(xiàn)以企業(yè)名義買賣住房的現(xiàn)象。本文從稅收負(fù)擔(dān)角度，對企業(yè)與個(gè)人買賣住房作如下分析和比較。

 

購買住房的稅負(fù)比較

 

　　無論企業(yè)還是個(gè)人，在購買住房環(huán)節(jié)都涉及契稅和印花稅。其中，相同的是契稅，一般是企業(yè)和個(gè)人都需要繳納；不同的是印花稅，只有企業(yè)需要繳納，而個(gè)人則依據(jù)《財(cái)政部、國家稅務(wù)總局關(guān)于調(diào)整房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)稅收政策的通知》（財(cái)稅〔2008〕137號）規(guī)定，對個(gè)人銷售和購買住房暫免征收印花稅。以購買一套合同金額為200萬元的住房為例，企業(yè)應(yīng)繳納印花稅0.1萬元（200×0.05%），而個(gè)人無須繳納。

 

出售住房的稅負(fù)比較

 

　　出售住房環(huán)節(jié)主要涉及印花稅、增值稅、城市維護(hù)建設(shè)稅及教育費(fèi)附加、土地增值稅、所得稅，其稅負(fù)比較如下：

 

　?。ㄒ唬┢髽I(yè)出售住房

 

　　例1：2016年6月，小規(guī)模納稅人A企業(yè)購買一套住房，合同價(jià)（含增值稅，稅率11%）為200萬元，2018年7月，其出售該套住房的合同價(jià)（含增值稅）為300萬元，房屋所屬地契稅稅率為3%。

 

　　1. 印花稅。應(yīng)繳納印花稅為0.15萬元（300×0.05%）。

 

　　2. 增值稅、城市維護(hù)建設(shè)稅及教育費(fèi)附加。根據(jù)《國家稅務(wù)總局關(guān)于發(fā)布〈納稅人轉(zhuǎn)讓不動產(chǎn)增值稅征收管理暫行辦法〉的公告》（國家稅務(wù)總局公告2016年第14號）和《國家稅務(wù)總局關(guān)于納稅人轉(zhuǎn)讓不動產(chǎn)繳納增值稅差額扣除有關(guān)問題的公告》（國家稅務(wù)總局公告2016年第73號）等規(guī)定，計(jì)算如下：

 

　　購買住房不含稅價(jià)＝200÷（1＋11%）＝180.1802（萬元）；

 

　　出售時(shí)應(yīng)繳納增值稅＝[300÷（1＋5%）——180.1802]×5%＝5.2767（萬元）；

 

　　城市維護(hù)建設(shè)稅及教育費(fèi)附加＝5.2767×（7%＋3%）＝0.5277（萬元）。

 

　　3. 土地增值稅。假設(shè)不能提供評估價(jià)，能提供發(fā)票，購買價(jià)所含的增值稅不能抵扣。根據(jù)《財(cái)政部、國家稅務(wù)總局關(guān)于營改增后契稅、房產(chǎn)稅、土地增值稅、個(gè)人所得稅計(jì)稅依據(jù)問題的通知》（財(cái)稅〔2016〕43號）和《國家稅務(wù)總局關(guān)于營改增后土地增值稅若干征管規(guī)定的公告》（國家稅務(wù)總局公告2016年第70號）等規(guī)定，計(jì)算如下：

 

　　契稅＝200÷（1＋11%）×3%＝5.4054（萬元）；

 

　　扣除額＝200×（1＋5%×2）＋（5.4054＋0.5277＋0.15）＝226.0831（萬元）；

 

　　收入＝300——5.2767＝294.7233（萬元）；

 

　　增值額＝294.7233——226.0831＝68.6402（萬元）；

 

　　增值率＝68.6402÷216.0831×100%＝31.77%；

 

　　應(yīng)繳納土地增值稅＝68.6402×30%＝20.5921（萬元）。

 

　　4. 企業(yè)所得稅。假設(shè)不考慮折舊及計(jì)稅基礎(chǔ)變化，對企業(yè)所得稅的影響計(jì)算如下：

 

　　應(yīng)納稅所得額＝294.7233——200——5.4054——20.5921——0.5277——0.15——0.1＝67.9481（萬元）；

 

　　應(yīng)納稅額＝67.9481×25%＝16.9870（萬元）。

 

　　出售環(huán)節(jié)產(chǎn)生稅費(fèi)合計(jì)＝0.15＋5.2767＋0.5277＋20.5921＋16.9870＝43.5335（萬元）。

 

　　如果A企業(yè)是一般納稅人，其出售住房時(shí)應(yīng)繳納增值稅為27.2727萬元[300÷（1＋10%）×10%]，應(yīng)繳納城市維護(hù)建設(shè)稅及教育費(fèi)附加2.7273萬元，應(yīng)繳納土地增值稅為13.3334萬元（收入為272.7273萬元，扣除額為228.2827萬元，增值額為44.4446萬元），產(chǎn)生企業(yè)所得稅12.7528萬元，出售房屋時(shí)產(chǎn)生的稅費(fèi)合計(jì)56.2362萬元（0.15＋27.2727＋2.7273＋13.3334＋12.7528）。

 

　　（二）個(gè)人出售住房

 

　　例2：同例1，將企業(yè)改成個(gè)人。

 

　　1. 印花稅。根據(jù)財(cái)稅〔2008〕137號文件規(guī)定，對個(gè)人銷售或購買住房暫免征收印花稅。

 

　　2. 增值稅、城市維護(hù)建設(shè)稅及教育費(fèi)附加。假設(shè)該房產(chǎn)不位于北京、上海、廣州、深圳，可根據(jù)《財(cái)政部、國家稅務(wù)總局關(guān)于全面推開營業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)的通知》（財(cái)稅〔2016〕36號）規(guī)定，個(gè)人將購買不足2年的住房對外銷售的，按照5%的征收率全額繳納增值稅；個(gè)人將購買2年以上的住房對外銷售的，免征增值稅。本文例2中的住房已滿2年，因此免征增值稅，一并免征城市維護(hù)建設(shè)稅及教育費(fèi)附加。

 

　　3. 土地增值稅。根據(jù)財(cái)稅〔2008〕137號文件規(guī)定，對個(gè)人銷售住房暫免征收土地增值稅。

 

　　4.個(gè)人所得稅。依據(jù)《國家稅務(wù)總局關(guān)于個(gè)人住房轉(zhuǎn)讓所得征收個(gè)人所得稅有關(guān)問題的通知》（國稅發(fā)〔2006〕108號）和財(cái)稅〔2016〕43號文件規(guī)定，個(gè)人轉(zhuǎn)讓房屋的個(gè)人所得稅應(yīng)稅收入不含增值稅，其取得房屋時(shí)所支付價(jià)款中包含的增值稅計(jì)入財(cái)產(chǎn)原值，計(jì)算轉(zhuǎn)讓所得時(shí)可扣除的稅費(fèi)不包括本次轉(zhuǎn)讓繳納的增值稅。不考慮其他因素，應(yīng)繳納個(gè)人所得稅為18.9189萬元[（300——200——5.4054）×20%]。如果納稅人未提供完整、準(zhǔn)確的房屋原值憑證，不能正確計(jì)算房屋原值和應(yīng)納稅額的，還可以按住房轉(zhuǎn)讓收入1%——3%的幅度內(nèi)確定核定征收比例，假設(shè)房屋所屬地執(zhí)行1%，則僅繳納個(gè)人所得稅3萬元（300×1%）。

 

　　綜合上述分析可知，出售環(huán)節(jié)企業(yè)負(fù)擔(dān)的稅收要遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于個(gè)人。此外，有人將企業(yè)售房籌劃為改制重組等行為，契稅等稅種可享受減免優(yōu)惠，但大部分稅種仍需視同銷售或正常繳納。通過綜合考慮稅費(fèi)負(fù)擔(dān)，筆者認(rèn)為，企業(yè)單純以購買再售為目的的投資住房模式需要謹(jǐn)慎而行。

 

作者：朱冬，國家稅務(wù)總局泰州市稅務(wù)局

來源：中國稅務(wù)報(bào)